jh 03.2011级 房地产法学 第三章 房地产登记 2012年春2012.03.06

第三章房地产登记内容提要：（本章学时）通过本章学习，了解房地产物权登记的基本理论；房地产预告登记；房地产登记责任等基本内容，掌握不动产善意取得的规定。本章学习重点与难点：房地产登记的公示；公信原则；房地产预告登记的效力；房地产登记机构的责任；不动产善意取得的理论根据。2013年0月0日星期01第三章房地产法登记第三章房地产登记第一节房地产登记理论第二节房地产预告登记第三节房地产登记机构与责任承担第四节不动产善意取得2013年0月0日星期02第三章房地产法登记

第一节房地产登记理论房地产登记：是指法律授权的权威机构，依法对房地产的权属现状及变更予以确认的一项活动。内容：土地使用权，房屋所有权；房地产登记是：1.房地产管理的核心2.现代房地产法律的基础一、房地产登记的物权效力(下页)二、房地产登记的公示、公信原则(后页)三、房地产登记的作用(后页)2013年0月0日星期03第三章房地产法登记第一节房地产登记理论一、房地产登记的物权效力(4-1)㈠作用：1.房地产登记具有确认房地产物权的权属状态，2.赋予房地产物权㈡房地产登记制度(主要分3类)：登记对抗制度(契据登记制度)登记要件制度(成立要件主义)托伦斯制度㈢体现房地产权属登记制度的法律有(下页)：2013年0月0日星期04第三章房地产法登记第一节房地产登记理论

一、房地产登记的物权效力(4-2)㈢体现房地产权属登记制度的法律有：1.物权法：确认房地产物权登记生效主义是房地产物权变动的原则2.土地管理法：3.房地产管理法：房地产转让时4.担保法：房地产抵押时等等㈣房地产登记的例外物权法第9条：1.无须登记即能发生房地产物权变动的效力2.登记是房地产物权变动的对抗条件2013年0月0日星期05第三章房地产法登记第一节房地产登记理论

一、房地产登记的物权效力(4-3)【案例】张某与王某签订房屋买卖合同，将其名下的一套房屋以52万元的价格转让。约定王某支付张某定金2万元，3个月后办理过户手续。合同订立后，王某依约支付了定金。两个月后，张某通过中介公司，将该房屋转让给刘某，刘某不知张某已与王某签订买卖合同，双方办理了过户手续。王某发现该房已卖给刘某，遂诉至法院，主张张某与刘某的买卖合同无效。2013年0月0日星期06第三章房地产法登记第一节房地产登记理论

一、房地产登记的物权效力(4-4)讨论：王某的主张能得到法院支持？王某能否取得该房屋所有权？为什么？张某与刘某的买卖合同是否有效？刘某能否取得该房屋所有权？张某是否承担责任，承担何种责任？2013年0月0日星期07第三章房地产法登记第一节房地产登记理论二、房地产登记的公示、公信原则(2-1)㈠公示原则物权的设立、转移必须公开、透明，以保护长三人的利益；物权必须符合法定的公示要件才能设：除极少数法定物权以外，多数物权的产生，都是以公示为要件的公示方法：(原则上)采用房地产登记，动产交付的规则登记效力：当事人达成以设定、转移物权这目的的合同后，经登记便可以产生物权设定和转移的效力。完备的登记制度，是财产交易有序化的条件，更是物权制度赖以生存的基础。㈡公信原则(下页)三、房地产登记的作用(后页)2013年0月0日星期08第三章房地产法登记第一节房地产登记理论

二、房地产登记的公示、公信原则(2-2)㈡公信原则1.公信原则：一旦当事人变更物权时，根据法律的规定进行了公示，则即使公示方法表现出来的物权，事实是并不存在或有瑕疵，但对于依赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与该物权为真实时相同的法律效果，以保护交易安全。2.公信原则表现为：⑴登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人⑵凡是依赖登记记载的权利而与权利人进行的交易，在法律上应当受到瓮中保护三、房地产登记的作用(下页)2013年0月0日星期09第三章房地产法登记第一节房地产登记理论三、房地产登记的作用㈠房地产登记的物权确认作用经过登记的房地产权利人，可以对抗权利以外任何主体的侵害。㈡房地产登记的公示作用以标识房地产流转，保护善意第三人的利益，保证房地产交易的安全㈢房地产登记的管理作用保证国家行使对房地产的审查权2013年0月0日星期010第三章房地产法登记第二节房地产预告登记一、预告登记的概念概念：不动产预告登记是指以为保障一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而进行的登记《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。债权仅有相对效力，只能请求债务人履行，而无排他效力，容易受到伤害。一经预告登记，受让人的请求权便了对抗第三人的效力。2013年0月0日星期011第三章房地产法登记第二节房地产预告登记二、预告登记的效力㈠保全效力预告登记使债权获得物权对抗第三人的对世效力，从而使债权的实现得到保障《物权法》第20条规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处份该不动产的，不发生物权效力。㈡顺位保护效力顺位：是指在不动产权利登记中，在登记簿中的顺序、位置。登记在先的权利，优于登记在后的权利《担保法》第54条规定：抵押合同已经登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的按照债权比例清偿。㈢破产保护效力在相对人破产时，经预告登记的请求权排斥他人而保障其实现的效力2013年0月0日星期012第三章房地产法登记第二节房地产预告登记三、预告登记的失效《物权法》第20条：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”㈠债权消灭㈡自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的2013年0月0日星期013第三章房地产法登记第三节房地产登记机构与责任承担房地产登记：国家专门的登记机关，根据权利人的申请，将房地产物权的设立、转移和变更的情况，记载在不动产登记簿上。一、房地产登记机构与登记材料㈠登记机构(2-1)：《物权法》第10条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。”目前的多部门登记问题：危害：增加了交易成本，降低了交易效率；影响了登记的公示力与公信力解决办法(下页)：㈡房地产登记材料(两类)(下页)：2013年0月0日星期014第三章房地产法登记第三节房地产登记机构与责任承担一、房地产登记机构与登记材料㈠登记机构(2-2)：解决办法：必须建立统一的不动产登记制度(《物权法》已经对此作了原则性规定)：统一法律依据；统一登记机关；统一登记机构；统一登记程序；统一权属证书。㈡房地产登记材料(两类)：1.权属证明材料：能够证明所登记之不动产物权真实合法有效的材料2.标明不动产物权标的情况的材料2013年0月0日星期015第三章房地产法登记第三节房地产登记机构与责任承担二、不动产登记机构的职责与责任承担㈠实质审查《物权法》第12条：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。实质审查的内容：审查材料询问登记申请人实地查看不动产(必要时)㈡责任承担(下页)2013年0月0日星期016第三章房地产法登记第三节房地产登记机构与责任承担㈡责任承担：1.登记当事人的责任承担：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任2.不动产登记机构的责任承担：因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。2013年0月0日星期017第三章房地产法登记第三节房地产登记机构与责任承担三、房地产更正登记和异议登记㈠更正登记：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。㈡异议登记：异议登记是真正权利人及利害关系人针对不动产登记簿的正确性提出异议而向登记机关申请的登记。2013年0月0日星期018第三章房地产法登记

第四节不动产善意取得一、不动产善意取得制度的理论二、不动产善意取得适用条件1.受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2.以合理的价格转让；3.转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。2013年0月0日星期019第三章房地产法登记本章小结房地产登记是法律授权的权威机构依法对房地产权属现状及变更予以确认的一项重要活动，它包括了土地使用权和房屋所有权的登记。房地产登记具有确认房地产物权的权属状态，并赋予房地产物权以法律效力，可以对抗权利人以外的任何主体的侵犯。房地产登记应当遵循公示和公信原则，登记具有物权确认作用、公示作用及管理作用。房地产预告登记，可以保证将来房地产物权得以实现的一项重要措施。登记的正确与否直接关系