中国房地产行业步入成熟期市场容量大及中国优势房企市场份额分析

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中国房地产行业步入成熟期，市场容量大及中国优势房企市场份额分析

一、行业步入成熟期

自1998年推行住房商品化制度的头十年，在房改红利、人口红利和土地资本化红利叠加作用下，城镇化率进入快速发展阶段，房地产行业从幼稚期进入成长期；进入2008年之后，随着房改红利消失、人口红利下降、土地资本化红利的衰减，城镇化率已超过全球及中等收入国家水平，房地产行业迈入成熟期。诺瑟姆曲线

城镇化率

中国人口红利（25岁~59岁人口占比）

随着二胎放开、居民收入水平提高，将催生新的刚性需求及人均居住面积提升的改善型住房需求，人口自然增长也将形成一部分新增需求。

二、市场容量大

如下表所示，根据我们的测算，在没有考虑保障房分流的情况下，我国商品住宅开发市场容量巨大，行业仍具备243.76万亿元的市场空间。不过，考虑到2018年新建商品住宅销售额达15万亿元的庞大基数后，商品住宅开发的增长潜力稍显不足。

1、人均居住面积提升：2018年我国人均居住面积为36.6平方米，相比房改初期已大幅提升，但与发达国家仍存在一定的差距；

2、城镇化率提升：2018年中国城镇化率为59.58%，已经高于全球和中等收入国水平；

3、人口自然增长：我国人口近10年保持在5%左右的人口自然增长率，在二胎政策影响下，人口增长率小幅上升；

4、供应缺口：源于每年新增需求以及改善需求。

三、商品住宅

房地产投资对GDP拉动作用显著，根据国信宏观研究团队2015年4月29日的深度报告《“新”经济与服务业系列观察之三：预测第三产业分行业（非金融业）产值增速》的研究结论：商品房销售面积增速同比（同比）每增加9.5%，GDP提高0.1%。

从各行业对GDP增长的贡献率和拉动来看，房地产业在三大产业细分行业中排行前列，对经济发展的贡献程度较高，支柱地位突出。

贡献率是指不变价增加值增量与不变价GDP增量之比，拉动是指国内生产总值实际增速与增加值贡献率的乘积，表示不同产业或行业对经济发展的贡献度，

计算公式为：对GDP增长的贡献率=（不变价增加值增量/不变价GDP增量）×100%，对GDP增长的拉动=GDP实际增速×增加值贡献率。行业对GDP累计同比贡献率（%）

四、龙头房企

2018年，中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分别为18.4%、26.9%，较2017年末分别提升了1.5和2.5个百分点，龙头房企集中度持续提升。对比美国，2018年中国TOP5和TOP10的市场

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