国有资产租赁经营风险防控的实践与思考

国空的思考中国石化江苏油田房产管理中心（以下简称“中心”）负责油田公有房屋的管理与经营工作。近年来，中心为提高国有资产保值增值和创收创效能力，在满足油田生产办公用房的同时，按照“高效资产多创效、低效资产快增收”的工作思路，采取租赁经营等方式扎实开展资产分类创效管理，在实现国有资产保值增值创收创效过程中注重风险识别、强化风险防控。有资产租赁经营基本情况中心管理着江苏石油勘探局有限公司生产办公用房、闲置公有房屋和土地等国有资产。现有土地192宗201万m2,房屋278栋30万m2,主要分布在苏皖两省6个地级市12县区18乡镇（街道办事处）。近几年，随着国有企业改革的不断深入，中国石化专业化重组持续推进，以及部分单位迁入城市办公等原因，在乡镇的部分房屋土地闲置。为加快资产盘活创效益，中心立足国有资产保值增值，通过平台招租、广告招租、店面招租等多种方式实施闲置资产租赁经营，持续不断地唤醒“沉睡的资产”。2国有资产租赁经营面临的主要风险中心在有效推进国有资产创收创效保值增值的过程中，按照风险的来源划分，国有资产租赁经营主要有以下五个方面的风险。一是法律风险。主要包括产权不清、产权证缺失风险，承租人资信风险、转租风险、违法经营风险、装饰装修风险，以及租金收不上、资产收不回的风险等。二是安全风险。主要包括房屋安全消防不达标“带病出租”的风险，承租人违章作业、违规装修等不安全行为的风险,以及“以租代管”安全监管不到位产生的安全风险等。三是效益风险。主要包括租金双方协商，没有发挥出市场调节作用导致效益流失，由于安全环保、依法经营等监管不力带来的效益损失，以及租赁协议履行不到位造成的效益缺失等。四是廉洁风险。出租方工作人员违反廉洁规定给租金收取和房屋清退带来困难，以及出租方工作人员业务不熟、风险意识不强带来的履职风险等。五是连带风险。主要包括承租人违法经营或者发生安全事故，出租人承担监管不力带来的连带责任，以及承租人失踪不履行义务带来的不稳定事件等风险。3国有资产租赁经营风险产生的原因分析国有资产租赁经营风险产生的原因既有出租方的原因、也有承租人的原因，还有政策方面的原因，主要有六个方面：一是相对人资信审查不到位。局限于把国有资产租出去的短期行为，没有对承租相对人的资信进行全面的审查，对承租相对人的经营项目没有进行市场调研，可持续性研究不深等。二是租赁合同条款不细致。双方协商的租赁协议不全面，对维修和安全责任界定不清，装饰装修事前审核约定不明、转租行为约束不严，依法经营的要求含糊笼统、房屋土地面积与附属物交代不清等。三是日常监管检查不落实。存在着“以租代管”现象，疏于安全检查、或者检查出的问题整改不到位，装饰装修未经出租方事前审核，出租方安全告知、提醒的义务落实不到位。四是承租人经营效益不好。受到外部环境和自身原因，经营效益滑坡导致租金收不上来，应由承租人承担的维修和安全隐患整改不落实，“小洞不补大洞受苦”，造成国有资产损失。五是国有资产现状有缺陷。闲置资产存在设施成旧、年久失修，以及安全隐患未整改到位、不动产产权证没有办理等问题，给依法合规开展租赁经营带来风险。六是出租方工作人员履职不力。固有资产租赁经营人员业务技能与风险意识不强，和承租人没有做到“亲、清”二字,给租赁协议的履行带来阻力和困难。4国有资产租赁经营风险防控的主要做法识别风险是为了防控风险。近年来，矿区服务中心在国有资产租赁经营中注重源头识别风险、过程控制风险、履约化解风险，在盘活资产创效的同时确保国有资产保值增值。4.1强化源头防控，识别风险定措施源头识别风险是国有资产租赁经营风险防控的前提。一是组织资产清查，摸清房屋土地等国有资产的产权边界、坐落位置、面积功能、权证办理，以及现状情况，做到心中有数。在此基础上，按照“一房一策、一地一策”编制房屋土地创效方案，积极与地方国土部门沟通加快办理不动产产权证，近年来已办理土地使用证115宗130万m2,房屋不动产产权证187栋19.3万m2；二是组织资信审查，利用“企查查”和“天眼查”等平台对承租人的资信进行全面调查，确保引入优质的承租人。强化合同标准文本的使用，严格按照中石化房屋租赁标准文本签订租赁协议；三是组织条款核查，对有意向租赁房屋土地的承租人做好协议签订前的谈判，对照标准文本逐条商谈，特别是有关租金的确定与缴纳、安全与维修责任、转租要求、违约担责等条款反复对接，填写谈判记录，签订租赁协议。4.2强化过程管控，控制风险防扩大风险是动态变化的，强化过程管控是国有资产租赁经营风险防控的基础，日常工作中做到“三个在前”：一是培训教育在前，利用管理人员学习班、班组长学习班等多种形式加大对《民法典》中“租赁合同”的培训，以及《城市房地产管理法》《商品房屋租赁管理办法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规的学习，不断加强国有资产租赁经营人员的培训教育；二是执行制度在前，根据国有资产租赁经营过程中发现的问题，制定《租赁场所HSSE职责》和安全协议、《应收账款管理办法》等规章制度并严格执行，确保租赁经营风险有章可控；三是日常监管在前，资产经营单位划分租赁资产到人头，制定日常检查流程，做到责任人每周巡查一次，基层单位每月检查一次、中心不定期检查，对检查发现的问题采取书面通知的形式发给承租人，督促做好整改。4.3强化履约受控，化解风险创效益按协议履责、依协议办事是国有资产租赁经营风险防控的根本所在。一是注重租金收取。按照“先交租金再交房”的原则，对于一年租期的租赁协议签订当日通过银行转账方式收取租金，并做好水电气计量表计读数的交底，每月根据承租人使用情况收取水电气、物业等应由承租人承担的费用。超过一年的租赁协议，在收取今后租金的时候，对于拖欠的承租户采取上门催缴、书面催缴等多种方式确保租金及时收缴；二是注重营商环境。服务承租人、为承租人解决问题是出租房的义务和责任，资产经营单位积极创造良好的营商环境，及时解决应由出租方维修的事项、协调解决停水停电突发事件、沟通解决承租人纠纷矛盾。承租人在集中精力从事经营活动的同时主动向供应商、经销商推介租赁业务，邵伯镇油建大院正是由于良好的营商环境发挥出“蝴蝶效应”，引入更多的承租人盘活资产，年租赁经营创收700万元；三是注重履约评估，租赁协议期满后清算租赁期内应由承租人承担的费用，在同等条件下承租人优先继续承租；对于承租人因经营不善需要提前终止协议的，按照协议约定办理终止手续，双方交清资产、缴清费用，确保协议履行不留尾巴、不发生法律纠纷。5持续加强国有资产租赁经营风险防控的思考江苏油田房产管理中心在国有资产租赁经营风险防控工作中做了一些有益的尝试并取得了一些成效，但是也存在着“三不”的问题需要在今后的工作中不断加以改进。一是国有资产租赁经营人员全面风险管理的意识不强，片面满足于国有资产能够租出去创效益就万事大吉，忽略了对租赁经营风险的识别与防控；二是租赁协议的履行不全面，侧重于租金收上来而忽略了装饰装修事前审核、转租需经出租方同意、在租赁场地上新建永久性建筑等所带来的经营风险；三是承租人未履行协议，出租方不能够及时解除协议。对于承租人拖欠租金、违规转租、违规装修、安全隐患整改不到位等问题出租方未能严格按照租赁协议的约定解除协议，不敢走也不会走司法程序解决问题等等。由于我国诚信体系建设尚处于起步阶段，导致国有资产租赁经营不可避免地存在着拖欠租金、转租、到期不退、官司胜诉执行难等风险问题，需要进一步研究风险防控的措施。一是完善产权证书，规范产权管理。近年来中心在油田职能部门的大力支持和帮助下，虽然已经为部分缺失产权证的房屋土地资产办理了不动产产权登记，但还存在部分缺失产权证书的资产，需要进一步分析没有办理产权证书的原因，加大与地方政府部门的沟通协调，争取早日解决。同时要建立和完善不动产信息系统，提高固有资产管理的精准性和时效性，确保国有资产处于可控受控状态。二是强化资信审查，创新招租方式。承租人选择的好与不好是产生租赁纠纷的根本原因，需要以严格承租人资格审查为核心，做好风险评估，优先采用公开招标方式，邀请法律、财务、安全等方面的专家作为评委，将承租人的资信作为重点，优选出履约能力高、商业信誉好、资金实力强的承租人，努力降低承租人违约风险和违约后果所造成的损失。三是严格履行合同，及时化解风险。承租人失信违约、经营失败等是资产租赁纠纷案件呈上升趋势的主要原因。出租方应加强对租赁合同洽谈、起草、签订、生效、履约等全过程管理。招租前应有书面计划和方案，合同洽谈中有书面记录;合同中明确先付租金后承租的原则，并要求承租人支付一定履约保证金或押金;合同生效后及租赁期满租赁物的移交，要有详细的移交清单;履约过程中出现拖欠租金，应当及时书面催告。要保存好往来联系的工作函、租金支付及催告情况记录等信息台账，作为今后走司法程序解决租赁协议法律纠纷的证据。四是加强培训教育，严格履职尽责。根据国家有关法律法规，进一步完善资产租赁经营规章制度，强化监管措施落实落地；加强从业人员的法律教育和风险意识教育，培养从业人员辨识国有资产租赁经营风险的能力，使从业人员能在日常监督检查中运用法律准则判断承租人是否按约定履行协议，发现异常情况及时提出整改要求，必要时采取法律补救措施或者及时解除租赁合同，在盘活资产创造效益的同时确保实现国有资产的保值增值。五是优化营商环境，实现合作共赢。营造良好的营商环境是建立国有资产租赁经营长效