南京2015年上半年房地产市场研究报告终稿

新景祥·2015年上半年

南京房地产市场研究报告南京新景祥房地产经纪有限公司咨询顾问中心2015-07宏观经济形势蹒跚下探宽松可期南京房地产市场改善乏力缓慢复苏全国房地产市场分化加剧走量为先未来趋势预判强强联手转型创新01030204报告框架PART1宏观经济形势

蹒跚下探宽松可期【宏观经济】预计上半年GDP增速为7%，经济持续下探经济增速下降为7%，再创新低，当前经济低位盘整，下行趋势压力较大2008年第一季度——2015年第二季度国内GDP增速走势数据来源：国家统计局公布数据2013年1月-2015年5月进出口贸易同比增长率对比2012年1月-2015年5月社会消费零售总额同比变化【宏观经济】三驾马车持续乏力，内需不振，外需疲软虽然出口贸易增长率收窄（汇率贬值造成），但出口贸易额仍然呈现下滑态势；固定资产投资增速连续放缓，企业投资意愿不高2013年1月-2015年5月CPI及PPI走势图【宏观经济】CPI持续走低，PPI连续负值，通缩持续恶化由于经济增长疲软，导致居民消费力不够，且股市的持续火爆，分流了大部分资金，因此CPI增速持续保持低位，CPI持续走低，PPI连续负值，通缩持续恶化【融资规模】社会融资规模同比下滑，企业投资意愿不强-20%社会融资规模同比下滑20%，企业投资意愿不强；银行惜贷，亟需资金的中小企业贷款难；新增人民币贷款占比近几个月有上涨趋势，降准降息产生一定成效【房地产开发投资】累计开发增速放缓，且占固定资产投资比例下滑明显2015年5月，房地产开发投资额同比有所上涨，但累计增速依旧放缓，房地产开发投资占固定投资比例5月份略有上涨2014年1月-2015年5月房地产开发投资走势2014年1月-2015年5月房地产开发投资占固定投资比例小结summary宏观经济蹒跚下探，稳增长压力犹存，下半年宽松可期总结一：预计上半年GDP增速为7%，经济低位盘整；总结二：三驾马车持续乏力，通缩持续恶化，企业投资意愿不强，稳增长难度依然较大。总结三：在中央稳增长的主基调之下，预计下半年货币政策在宏观经济的压力下还会保持宽松，货币市场的流动性相对充裕。PART2全国房地产市场

分化加剧走量为先“房地产市场有其自身的规律，中国国土面积辽阔，所以我们要求强化地方政府合理调控房地产市场的责任。中国城镇化进程还在加快，中国房地产市场的需求是刚性的，我们鼓励居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地产长期平稳健康发展。”【政策基调】当前政策着眼点在于通过保持房地产市场平稳健康发展，为国民经济稳增长、调结构创造条件当前政策调整的着眼点已不可能是再次推动房地产的大发展，而更重要的是防止房地产市场的大波动。因此，也不要寄希望于房地产价格再次出现大范围、大幅度的回升。李克强总理3月15日在中外答记者问上回答的第一个问题就是有关房地产的问题，总理明确未来房地产政策基调。【全国政策】楼市调控虽整体放松，但并不意味着阳光普照330新政：二套房首付4成；公积金首套首付2成；拥有1套住房并结清贷款，公积金首付3成；营业税“5改2”。15年三次降准三次降息国房景气指数与楼市调控政策情况定向降准（定向涉农贷款和小微贷款机构）4月至6月陆续有城市传出取消限购第一阶段（不放房地产）维稳力度第二阶段（放开一线城市限购）第三阶段（有限度放开全国二套房）维稳力度维稳力度铁公基等大基建提上日程各个二三四线城市取消限购中央930新政中央330新政三次降息，三次降准一季度GDP7.4%二季度GDP7.5%（单季）三季度GDP7.3%（单季）四季度GDP7.4%（单季）一季度GDP7.0%（单季）降准330降准降息6月降息降准备注：6月国房景气指数暂未有数据【开发商业绩】开发商销售目标完成率普遍仅在30%-50%开发商1-6月销售目标完成情况项目2015年目标1-6月销售额目标完成率万科不设1080——绿地280078928.2%保利地产160075347.1%恒大地产150089459.6%碧桂园135054040.0%中海地产134463947.5%华润置地78037047.4%世茂72031543.8%融创中国66027241.2%绿城中国60025542.5%富力地产60020734.5%招商地产60020534.2%龙湖地产54021640.0%雅居乐45019042.2%远洋地产41012029.3%首创置业35012034.3%首开股份29010034.5%新城控股28012444.3%保利置业26014656.2%旭辉集团25010742.8%备注：本榜单由各开发商公开数据估算所得数据来源：中指研究院【一线城市】北上广深房地产市场量价齐升，需求旺盛一线城市对外来人口吸纳能力强，需求旺盛，对政策反应迅速，当前普遍呈现量价齐升态势930政策330政策月份库存（万㎡）去化周期1月10739.922月103410.453月104210.764月102410.735月104011.54月份库存（万㎡）去化周期1月1293.8913.692月1297.1614.313月1235.1913.594月1242.9313.315月1248.0412.49月份库存（万㎡）去化周期1月954.6412.312月997.4712.913月970.8112.614月966.5112.275月956.9111.75月份库存（万㎡）去化周期1月426.658.312月378.037.563月356.406.744月378.037.565月368.716.99930政策330政策数据来源：中指研究院月份库存（万㎡）去化周期1月705.472月706.4293月677.46114月693.56115月656.0386月529.58月份库存（万㎡）去化周期1月511.256.012月533.166.803月493.996.114月426.035.095月503.755.87930政策330政策【二线城市】二线城市加剧分化，南京、合肥等库存合理的城市逐步复苏，但多数二线城市降库存仍是主旋律月份库存（万㎡）去化周期1月799.3710.622月805.1511.213月808.9211.114月811.6111.115月800.6111.17930政策330政策月份库存（万㎡）去化周期1月2875.0316.202月2914.3117.333月2829.0716.934月2814.2117.535月2845.4618.35表现较好表现一般【三四线城市】供求结构失衡，无价无量，政策刺激效果有限月份库存（万㎡）去化周期1月279.6510.622月281.6011.533月272.3011.464月275.4011.835月257.5110.72930政策330政策月份库存（万㎡）去化周期1月538.9116.572月542.1617.023月521.5616.874月507.1616.325月493.9616.61月份库存（万㎡）去化周期1月1337.5820.762月1382.5021.083月1338.3519.504月1216.6117.855月1282.0217.97930政策330政策月份库存（万㎡）去化周期1月151.8423.802月155.8325.863月146.3423.344月145.4323.675月138.9122.51总结一：在不断利好刺激下，楼市持续分化；一线城市在政策利好下成交强势；二线城市内部分化；三四线城市反应平淡；总结二：上半年开发商指标完成率较差，在高压库存压力下，预计加速跑量仍为下半年楼市趋势，价格不存在大幅上涨空间。小结summary除一线城市及部分二线城市外，多数城市库存仍高企，房企应抓住时机快速跑量，坚定去化！南京PART3南京房地产市场

改善发力缓慢复苏【土地量价】土地成交面积创5年新低，下半年或迎供地高峰受供应不足影响，15年上半年土地成交量明显下滑，且成交地块以住宅性质为主，进一步拉升地价2015年（上半年）2014年（上半年）成交321万方（57幅）楼面地价4298元/㎡成交109万方（20幅）楼面地价8267元/㎡-65%+92%【土地分布】成交地块区域分布均匀，上半年河西、江宁分别成交6幅和5幅地块，且优质地块频现地块名称地理位置竞拍轮次成交价(万元)溢价率起拍楼面地价（元/㎡）成交楼面地价(元/㎡)鲁能NO.2015G01（二类居住）河西南部1425200012.6%1250314078北辰NO.2015G10（二类居住）河西中部4115000046.63%1446021203葛洲坝NO.2015G11（商住混合、商办混合）鼓楼小市街道113230005.21%83128746中南NO.2015G12（商住混合）雨花台赛虹桥街道1314000018.95%1021112145中海NO.2015G16（二类居住）玄武恒嘉路以东4839400031.68%1142015039【热点地块】高溢价土地频现，外来房企积极入市溢价地块占比32%溢价地块占比60%2014年上2015年上【整体市场】上半年供应333万方，成交375万方，成交量同比上涨21.36%15年上半年成交375万方，同比上升21.36%，但仍未达到13年的峰值；在多轮利好刺激下，南京楼市从4月份开始出现成交量的明显上涨【库存情况】截止6月底，库存总量52950套，加之新增供应不断，下半年库存将继续高位运行15年6月库存52950套，库存仍然处于高位，在高库存压力下，成交价格近期不会出现明显上涨数据来源：新景祥整理备注：统计数据不含高淳溧水，商品住宅数据不含别墅2011年8月-2015年6月全市库存和价格走势【二手房市场】受330新政影响，二手房流动加快，截止6月底，累计成交37753套15年上半年成交37753套，同比上升23.53%【产品结构】100㎡以下首置类产品占比稳定，100-120㎡以及120-144㎡刚改类产品5月份起占比有显著提升15年上半年相对比14年，除70㎡以下产品占比大幅下滑外，其余面积段产品均有上涨；从15年月度成交情况来看，5月起，100-120㎡以及120-144㎡改善类产品成交占比有所上涨【产品结构】改善项目成交表现良好，刚需项目以价保量刚需楼盘成交情况金隅紫京府金基尚书里39000日光110套30240约280套万达茂14200两次日光959套绿地国际花都8000多次日光项目均价开盘去化情况项目均价开盘去化情况改善楼盘成交情况同区域项目价格：星叶枫情水岸15600元/㎡新城香悦澜山16000元/㎡金地湖城艺境15500元/㎡同区域项目价格：恒信珑湖国际8700元/㎡朗诗未来家8300元/㎡【区域结构】主力成交区域仍然集中在两江板块和河西板块15年上半年商品住宅主力成交板块仍然为两江板块及河西板块，由于改善市场的热销，导致江北刚需市场成交占比下滑；河西板块由于奥南板块的热销，成交占比上涨各板块商品住宅成交量占比城中城北城东城南河西仙西江宁江北15年上半年1.01%7.69%4.60%4.81%14.43%9.74%24.85%32.87%14年上半年1.37%6.78%2.98%5.35%12.28%5.47%24.90%40.89%【未来上市盘点】预计下半年53个新盘上市，集中在两江及河西，其中江北20个新盘即将面世，居于首位15年下半年预计53个新项目入市，主力供应集中在江北和江宁，其中江北供应量巨大江北（20）河西（5）城南（6）江宁（8）仙林（0）城中（4）城东（5）城北（5）【城中板块】上半年供应仅4.18万㎡，成交3.79万㎡，成交均价28214元/㎡，供销规模有限，月均去化0.63万㎡，以金基尚书里为代表的成规模高端改善项目取得热销【城东板块】上半年供应16.22万㎡，成交17.24万㎡，成交均价17835元/㎡，总价150-250万，面积80-144㎡产品为成交主力【河西板块】上半年供应38.69万㎡，成交54.09万㎡，成交均价24168元/㎡，总价200-600万，面积90-144㎡产品为成交主力，河西中金隅紫京府等改善项目表现抢眼【城南板块】上半年供应20.88万㎡，成交18.01万㎡，成交均价16114元/㎡，总价80-250万，面积80-144㎡产品为成交主力，以万科尚都荟等为代表的南站区域是供销主力区域【城北板块】上半年供应40.64万㎡，成交28.8万㎡，成交均价18237元/㎡，板块供求比达到1.41，竞争态势严峻，总价120-250万，面积80-144㎡产品为成交主力【仙林板块】上半年供应28.58万㎡，成交36.49万㎡，成交均价15885元/㎡，总价120-250万，面积80-144㎡产品为成交主力，仙林湖区域仍为板块主战场【江宁板块】上半年供应72.1万㎡，成交93.14万㎡，成交均价12789元/㎡，总价70-200万，面积80-144㎡产品为成交主力，由于核心片区供应稀缺，供销区域向大学城外围及滨江禄口等转移【浦口板块】上半年供应70.71万㎡，成交82.3万㎡，成交均价11039元/㎡，总价60-150万，面积80-120㎡产品为成交主力，下半年大量新盘集中入市，将加剧区域竞争态势【六合板块】内销型市场，呈现显著供过于求，库存上升显著，产品主力为70-120㎡紧凑及功能三房产品，总价普遍在100万以内1-6月累计上市40.68万方，成交40.9万方，成交均价7224元/㎡，主力成交面积70-120㎡，主力成交总价30-100万，总结一：土地量少价高，外来房企制造地王；总结二：近期成交回升依赖改善发力，未来趋势仍然以平稳走量为主；总结三：主力成交区域仍然集中在两江板块和河西板块；局部区域如江北、城北、奥南等将迎来供应高峰；小结summary上半年改善市场率先回暖，带动南京楼市缓慢复苏。下半年库存依然高位运行，局部区域竞争加剧，稳价保量，加速去库存是下半年的主基调。PART4未来趋势预判

强强联手转型创新【宏观面预判】经济下行压力之下，出于稳增长、调结构需求，货币政策宽松仍有空间2015年上半年宏观经济依旧处于探底阶段，房地产市场不温不火，对经济增长贡献不大，未来信贷政策面仍有加码空间备注：中国人民银行决定，自15年6月28日起下调存贷款利率各0.25个百分点，同时定向降准【楼市政策面预判】一线城市限购取消可能性低，三四线城市存量盘活或成为调控重点两会李克强指出：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。全国政策地方政策去行政化是房地产发展重要趋势公积金首付比例下调，公积金贷款额度提高取消套型结构控制契税补贴、大学生购房补贴、购房补助等购房补贴收购存量待售商品房，打通保障房和商品房通道2015.03.27国土部发文救市严格控制供地规模，改善供求关系；2015.03.30央行发布新政公积金首套房首付降至2成二套房首付降至4成营业税5改2【行业趋势预判1】合作拿地、合作开发等已渐成主流，此外“万万联盟”也开启