设计成本力提升措施建议指引设计规划篇

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严禁外传设计成本力提升措施建议指引

——规划设计篇投资策划中心

策划研究部

2020年03月研发设计中心前言1、本指引涵盖五六线规划视角研究、展示区模板设计指引、规划设计参考建议三大板块内容。2、本次指引根据营销中心提供的五六线项目复盘资料与意见，结合集团规划思路，针对部分

建议进行解读应用、案例分析。涉及到的规划指标（楼面地价、占地面积、容积率等）

均

是以五六线城市为例提供的建议指标。3、为助力项目做一成一，本指引新增规划设计参考建议板块，分别从关键指标、产品适配、

展示区、车库、竖向设计等维度完善设计指引。4、原则上售价≤7000

m²

的五六线城市严格执行本指引。一二三四线城市可参考本指引维度，

根据不同的项目定位，合理对标竞品，灵活应用，确保产品竞争力最大化。备注：本指引展示区模板内容将后续补充更新。

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1前言内部资料

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2目录

1.3五六线拿地阶段规划指标及要点建议12

五六线规划视角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展条件展示区模板设计指引2.1

前言2.2

规划模式及风格搭配原则2.3

典型套餐展示3.1

前言3.2

规划设计做法参考3规划设计参考建议研发设计中心内部资料

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3五六线规划视角研究11

五六线规视角研究

1.1

前言

1.2

“好房子”

拓展条件

1.3

五六线拿地阶段规划指标及要点建议

1.3.1

指引适用对象

1.3.2

可售比

1.3.3

楼面地价

1.3.4

用地面积

1.3.5

容积率

1.3.6

停车设置

1.3.7

商业配套

1.3.8

公建配套

1.3.9

人防设置

1.3.10

基础处理

1.3.11

竖向及土方处理

1.3.12

场地日照条件

1.3.13

面积计算规则研发设计中心内部资料

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4前言为贯彻集团对于五六线项目的战略部署方针，我部根据营销中心提供的《五六线项目全周期产品适配指引提资》，

从规划视角出发，针对五六线项目从规划指标、设计要点等维度进行评估分析，编制此五六线规划视角研究。1.1

前言研发设计中心内部资料

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51.2

“好房子”

拓展条件城市发展方向，周边配套齐全，当地“成功人士”认可。周边是否有最好的教育配套资源。交通是否便捷。

区

位公建配套交通情况“好房子”项目从规划角度可从以下3点研判，供拿地阶段参考决策。研发设计中心内部资料

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6规划指标

&

要点建议1.3五六线拿地阶段规划指标及要点建议研发设计中心内部资料

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71.3.1

指引适用对象

指引适用对象：售价≤

7000元/m²

的五六线城市。解读与应用：（1）主力客群均为当地居民，外来人口少，市场相对封闭；

（2）存在价格天花板，项目价格低于7000元/m²，居民消费能力低，客户承受溢价能力有限。研发设计中心内部资料

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81.3.2

可售比

可售比：

80%以上解读与应用：（1）不可售公建配套用房按规划条件最低要求配建。

（2）最大化减少车库面积，提高停车效率（集团车位面积限额参考值：

人防车位面积35

m²/个，

非人防车位面积32m²/个）。

（3）控制不可售地面建筑面积（如减少架空层、优化车库地面排风、排烟井数量及面积，

控制

地面疏散楼梯为最小疏散宽度等）研发设计中心内部资料

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91.3.3

楼面地价楼面地价：

≤1050元/m²研发设计中心1.3.4

用地面积用地面积：

60-80亩为宜，条件佳地块≤100亩。解读与应用：（1）受城市能级限制，拿地规模应控制在60-80亩为宜。

（2）条件佳的地块放宽至100亩（高等级城市周边，存在城市价格外溢客户，经济实力较强）

（3）针对一城多碧且市场容量有限的封闭市场，需谨慎投资，控制风险。

案例：

2016年获取项目一，约1000亩，分三期开发，目前正开发二期，后续货量充足；

2018年获取项目二，约9.43亩，共规划3栋高层，剩余1栋在售；

2019年获取项目三，约64.7亩，年底开盘取证去化率34%；市场容量风险：项目所在地属于封闭市场，一城多碧，客群重叠，购房需求量有限。价格风险：本地竞品降价截留客户，项目一被迫量价平衡、低价开盘。筹量风险：项目一后续仍有较多货量，与项目三客群重叠，存在内部竞争，预计将

影响后续去化速度；

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10

项目三2019年获取

项目一2016年获取

项目二2018年获取研发设计中心内部资料

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111.3.5

容积率

项目用地≤100亩，容积率不超3.0，建议≤

2.5

项目用地≤50亩，容积率不超2.5，建议≤

2.0解读与应用：（1）从“四看”分析——看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。

（2）如要突破原则不做满容积率，需有全局观，结合“四看”

，以项目利益最大化为目标，

综合考虑。区位好、市场容量大、地价较高的项目应做满容积率；相反则可考虑做不满

容对比方案，就项目成本、产品力、市场前景及销售去化等做详细经济效益分析对比。

研发设计中心一期住宅用地91.5亩，容积率≤

2.40

。区域版方案容积率1.80，董事局主席签批版方案容积率2.40，不满容楼面价比满容楼面价高370元。关于是否做满容积率，需要有全局观，从“四看”分析——看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。本项目从逻辑上判断应该做满容积率。看区位：项目靠近市区，从市区有两条路线不需要交过路费即可到

达本项目，车程在半小时内。看市场：市区楼价是本项目预计售价的2倍，市区限购且人口多，

外溢市场巨大。看地价：两个方案楼面价相差370元/m2，项目所在区位难溢价。看容积率：相对于70米限高条件，2.4的容积率不算高。

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121.3.5

容积率——案例一

区域版方案（容积率1.80）

董事局主席签批版方案（容积率2.40）研发设计中心内部资料

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131.3.5

容积率——案例二非满容方案

（容积率2.0）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-9F）YJ140-6（17-18F）YJ215

（16F）满容方案

（容积率2.5）YJ125-5（18F）YJ140-6（7-8F）YJ140-6（18F、24F）YJ215

（8F、22F）本项目从逻辑上判断应选择非满容方案：1、楼面价较低，楼面价只相差83元/m2。2、户型得房率更高，产品舒适度更优，

产品竞争力更强，去化周期更短。3、18F住宅比大高层住宅可提高产品溢价

200~400元/㎡

。4、18F土建成本比大高层土建成本少。5、需要配建车位数相应减少，减少车库

大宗资产积压。研发设计中心1.3.5

容积率——案例三低容方案（容积率1.66）全9F洋房高容方案（容积率2.11）18F洋房为主3、

9F洋房不用设置消防登高面，道路组织简化，可增大绿地率，

在此基础上可做首层花园赠送。4、

户数减少，地面车位可满足配置要求，减少地下车库开挖建

造成本，避免大宗资产积压。

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14该项目所在地镇区人口约6.6万，镇域人口约8.4万，市场容量有限。本项目从逻辑上判断应选择低容方案：1、货量减少，加快去化速度，自有资金回正周期更短。2、全部采用9F洋房，钢筋含量、电梯数量、地下结构等成本得到

优化，得房率得到提高。研发设计中心1.3.6

停车设置争取最大地面停车率、最少车位配比、最有利车位个数计算规则

（1）车位配比：建议每户车位配比不宜大于0.8辆车位，原则上不超过1.0辆车位

（2）地面停车率：建议≥30%（尽量争取更高）

（3）停车方式：不计容车库布置的优先次序：地上架空车库>半地下车库>地下一层车库

（4）地下车库：原则上在不计容前提下应尽量抬高地库标高，降低地下车库层高，避免做二

层及以上的地库。

（5）车位计算规则：争取非标准车位计数不做折减（微型车位按标准车位计算个数，子母车

位按双车位计算个数）解读与应用：必须精细化落实车库计容条件，各类车库层高要求和成本测算，选择合适的停车方式，为项目节省成本。

如：机械车位需详细了解当地机械车库验收要求、层高要求、设备成本、群诉风险等相关成本数据。

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15研发设计中心内部资料

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161.3.7

商业配套

商业配套建议不超过项目总计容面积的2%且小于2000

m²。解读与应用：

（1）应合理控制商业体量，人口小于3万的镇区，一般设定在1000

m²以内，人口3-5万的镇区，一

般

设定在2000

m²以内，当周边有政府、医院和学校等机构时可适当增加底商面积。如商业面积硬性

指标偏大，项目须向当地政府相关部门争取压缩指标，建议不超过项目总计容的2%。

（2）原则上商铺不做二层，优先在项目外围设置一层商铺，商业价值较高的项目可局部做二层商业，一

层商铺面积＞二层商铺面积。

（3）单铺面积控制在80m²以内，主力面积控制在40-60m²，铺面面宽控制在3.9-4.2m，进深控制12m。

（4）单铺层高做到当地规范最高值，预留1改2、2改3的条件。

（5）最大化利用地块和主入口进深。研发设计中心内部资料

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171.3.8

公建配套为控制成本，原则上公建配套应按设计条件最低要求设置，不得超配。

解读与应用：（1）公建配套按最低要求配建，争取部分公建配套不配建（教育配套、垃圾中转站、公厕等）

（2）沟通政府将公建配套地下不计容设置（变配电房、物业用房等），增加地上可售面积。研发设计中心1.3.9

人防设置

人防面积按设计条件配置，不得超配。解读与应用：（1）人防车库应根据经济测算及政府要求确定异地设置或本地块设置。

（2）研判部分本地块设置、部分异地设置（例：某项目人防面积应建8500m²，如自建8000m²，

只需四个防火分区，如建8500m²则需五个防火分区，可考虑8000m²本地设置，500m²进行

异地建设）

（3）尽量避免配建人防装备等高级别要求。

（4）人防地库的选址和范围划定应科学合理，优先选择后期开发用地内建设，减少前期人防建设

成本投入，使资金快速周转。

（5）人防地库同时应重点关注成本控制、人防图纸审查时间、建设周期和地质情况，对项目的进

度影响和车库利用效率等因素（如：建议只有一层车库时选择地势较低地带建设人防区）。

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18研发设计中心1.3.10

基础处理

基础处理：无不良地质情况，严控地勘资料质量。

解读与应用：

（1）勾地项目，重点做好地勘、文堪情况的风险排查。

（2）招拍挂项目，前期做好地块情况深度调研。

勾地项目

地块获取前，投资应提前向政府获

取地质/文物勘测评估报告

投资把评估报告交由项目部进行审

查，确认目标地块地质/文物情况南方区域：地下溶洞、流砂、

暗塘等基于地质情况调整施工组织、工期

与成本投入

招拍挂项目

地块招拍挂前，投

资应通过政府、当

地居民等侧面了解

地块地质情况北方区域：暗坟案例：该地块获取前地质勘测不准确，获取后发现有地下溶洞，影响工期且成本增加2000万

地质勘测不准确：因为该地块原为当地开发商勾地项目，我司投资经与政府沟通获取

其中东地块，获取地块后发现含有地下溶洞，但前期地质勘测未发

现。

工期进度影响：受地质条件影响，影响整体工程进度，延误展示区开放时间。额外成本增加：我司因地下溶洞问题导致成本增加2000万（项目共3000万利润），

严重侵蚀项目利润。

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19研发设计中心内部资料

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201.3.11

竖向及土方处理1.对外：有条件与政府沟通调整周边市政道路标高时，尽量沟通定出对项

目竖向设计最有利的标高基准点。2.对内：地形高差较小，土方无大挖大填，适宜快速开发。解读与应用：充分结合原始地形，优化地下室轮廓及竖向设计标高：

（1）全局观，结合当地气候特点，解读当地规范，找出周边城市道路标高最适宜接入点，按产品对纵坡适

应能力大小将产品

分类，分地形选用。

（2）在全局观的前提下，思考边坡、挡墙等细部处理方式和方法。

（3）竖向设计要多专业协同（市政、建筑、结构、园林等）。

（4）竖向设计应多方案对比和经济测算，选择最优方案。研发设计中心内部资料

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211.3.12

场地日照条件场地日照条件：应充分考虑外围建筑对目标地块的日照影响，同时也应注意地块周边已有建筑的日照情况，

避免后期因日照原因造成容积率做不满或者浪费土地的情况。解读与应用：（1）日照要求各城市不同，需提前咨询。（咨询内容可参考日照设计技术征询表）（2）对于地块周边现有建筑，日照不能恶化和损光（3）考虑现有建筑对项目用地的日照遮挡（4）周边未规划地块需做对称分析、沿线分析等项目名称主责提资部门

（区域平台）项目地点口新区口旧区设计管理部

项目部征询对象日照资料口规划局

口审图公司

口日照公司

口其它口包含所有主、客体范围的电子地形图（含规划图）口主客体范围内的单体建筑高度、00

标高或平、立、剖资料日照要求日照分析报告的形式使用软件出具正式报告的单位口窗户分析

口沿线分析

口区域分析

口等时线分析

口其它口天正

口众智

口其他口博意设计

口第三方日照参数管理部门审查方式

口审查

口备案管理部门的其它要求

地理位置

经度：

纬度：

计算时间

口2001年

口

2011

年

口其它（年）计算标准日满足日照标

准的时间口冬至日口

1H

口大寒日口

2H

口

3H度）口高度角

（度）光线角度

要求计算精度（分钟）口扫掠角（口

1

口

5

口

10度

）口入射角（

口其他日照时间统计方法口连续（最小连续时间

分钟）口累计（最小连续时间

分钟）全部

累计

2

段

累计

3

段口累计+连续

（最小连续时间

分钟）建模要求是否需建阳台、飘窗、屋顶机房、首层门廊等？口是

口否窗户宽度

要求窗户日照计

算方式满足户型日照标准的窗

位数

最小窗户

宽度口两端满足

口中点满足口只需

1

窗口（

个）居住空间需

1

窗；（口沿线全部满足口沿线有窗户的部位全部满足口沿线部分满足（>

%）口

1.8

米

口

2.0

米

口

2.4

米

个）以上居住空间

2

窗口其他其它要求口允许不满足日照的户数占总户数的比例（%）口安全阈值

3

分钟口误差允许偏差值

5

分钟3

分钟

10

分钟

其它5

分钟

10

分钟其它口对称分析要求东西南北客体范围

的要求主体范围

的要求

备注主客体受影面计算高度：

日照设计技术征询表

前期地块原户型案例：该项目分期开发，前期地块规划报建时，规划局面积计算原则为阳台全算面积，后来房管局面积核算时，房管局面积计算原则为阳台算一半面积，规划局面积计原则＞房管局面积计算原则，导致已建部分总计容建筑面积比规划报建时少3000多平方米，后期地块调整户型。

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22研发设计中心

阳台面

积全算1.3.13

面积计算规则

面积计算规则：避免规划局面积＞房管局面积（架空层、飘窗两侧、阳台、保温层等）

后期地块

前期地块

后期地块研发设计中心2

展示区模板设计指引

2.1

前言

2.2

规划模式及风格搭配原则

2.2.1

规划模式（目前已制定4种，260m²展厅模式将后续补充）

2.2.2

风格搭配原则

2.3

典型套餐展示（目前已制定4种，260m²展厅套餐将后续补充）

2.3.1

套餐1—

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

2.3.2

套餐2—

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

2.3.3

套餐3—

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

2.3.4

套餐4—

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

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232

展示区模板设计指引研发设计中心前言2.1

前言第一条

目的为助力集团“全竞提升”，形成统一的系列风格和风貌，塑造具有行业竞争性的产品，分别对应镇区版（展厅模块面积段约400㎡

）、标准版（展厅模块面积段约700㎡

）

的展厅基础上，新增

260㎡

展厅（后续补充），目前已制定4种展示区规划模式（

260㎡

展厅模式将后续补充），以及固定风格搭配原则，并选取典型展示区模板套餐进行展示，建议项目尽量参考本指引选择展示区套餐。

存在问题1、展示区规模与项目规模缺少强关联。2、展示区前场仪式感不佳。3、展示区建筑、装修、园林风格不一致。

解决办法在原来4种展示区规划模式基础上，新增260㎡展厅规划模式（后续补充），固定风格搭配原则，并选取典型的展示区模板套餐进行展示，建议项目尽量参考本指引选择展示区套餐。

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24研发设计中心内部资料

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252.1

前言第二条

说明1、本指引主要适用于五六线城市。2、一二三四线城市可根据项目定位灵活应用本指引，经集团评审通过后方可实施。3、为强化前广场仪式感，原则上所有模式均要求设计前广场。4、在应用过程中，区域可根据所在城市情况、项目要求、地块特点适当调整展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、

形式以及参观流线等，但不应更改规划模式、风格搭配原则、基本空间格局与构成要素，特殊情况，一事一议。5

、区域可根据本指引标准模块制定区域标准版本。6、随国家标准和地方标准的更新、市场需求的变化以及集团标准的完善，本指引后续将适时更新。研发设计中心内部资料

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262.2.1

规划模式（模式一、模式二）研发设计中心内部资料

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272.2.1

规划模式（模式三、模式四）说明：1.2.3.4.5.根据展厅模块面积和综合楼位置不同，分为4种规划模式。为强化前场仪式感，所有模式均要求设计前场。展示区规模及前后场规模建议如图所示，可根据实际项目情况适当调整。体验空间数量、形式及参观流线可根据实际项目情况适当调整。应优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。6.本指引后续将补充260

㎡

展厅规划模板（研发中）。研发设计中心内部资料

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282.2.2

风格搭配原则说明：1.

装修风格与建筑外立面风格匹配，由

室外延续至室内，形成固定风格搭配。2.

园林风格与建筑外立面风格匹配，以

达到整体感官的统一和谐。3.

后续将补充现代简约风格。套餐名称展示区形式综合楼层高风格搭配成果展厅面积段（m²）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图套餐1400中间位一字型有有-4.5m新古典现代奢华新古典√套餐2转角位一字型有有-4.5m现代奢华现代奢华通用√套餐3700中间位一字型有有-5.4m新亚洲新亚洲新亚洲√套餐4转角位一字型有有-5.4m现代奢华现代奢华现代√研发设计中心内部资料

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292.3

典型套餐展示典型套餐展示1、本指引选择4种典型套餐展示平面效果。2、为控制成本，套餐1后场仅通过模纹花坛和看房通道引导客户参观体验空间。3、700㎡

综合楼为保证展示效果，应优先选择5.4m层高，若层高对计容面积有影响，可以选择4.5m层高。4、综合楼规模需结合碧优选意见综合考虑。5、后续将补充260

㎡

展厅规划模板（研发中）。6、后续将补充现代简约风格，项目可根据需求，自行选择套餐。研发设计中心内部资料

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302.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池套餐

1体验空间模式一备注8F展厅规模：约400㎡综合楼形态：一字型综合楼位置：中间位展示区面积：约4000㎡前场面积：约800㎡1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、为控制成本，本套餐后场仅通过模纹花坛和看房通道引导客户参观体验空间。6、参观体验空间入户方向可根据项目实际情况选择。7、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展示区形式综合楼层高风格搭配成果2展厅面积段（m）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图400中间位一字型有有-4.5m新古典现代奢华新古典√研发设计中心内部资料

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31规划总平面图2.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池研发设计中心内部资料

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322.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

首层平面图（展示版）

综合楼建筑图（新古典）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》体验空间入口

智

能

交

款

区体验空间入口研发设计中心内部资料

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332.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

综合楼建筑图（新古典）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》研发设计中心内部资料

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342.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池综合楼装修效果图（现代奢华）说明：1.套餐1、套餐2、套餐4装修效果图相同。

2.具体详见《设计成本力提升措施建议指引——装修产品设计篇》。洽谈区大堂区研发设计中心内部资料

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352.3.1

套餐1

——

400m²-中间位-一字型-有后场-无泳池减配方案一铺地采用仿石砖，设计欧式水景和模纹绿篱，凸显新古典风格。减配方案二铺地采用新型广场砖，搭配欧式水景和模纹绿篱，保持新古典风格的同时，成本更优。

园林风格（新古典）说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——园林设计篇》体验空间体验空间研发设计中心内部资料

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362.3.2

套餐2

——

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池套餐

2模式二备注8F展厅规模：约400㎡综合楼形态：一字型综合楼位置：转角位展示区面积：约4100㎡前场面积：约900㎡1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展示区形式综合楼层高风格搭配成果2展厅面积段（m）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图400转角位一字型有有-4.5m现代奢华现代奢华通用√研发设计中心内部资料

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37规划总平面图2.3.2

套餐2

——

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池体验空间研发设计中心内部资料

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38

综合楼建筑图（现代奢华）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》2.3.2

套餐2

——

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

首层平面图（展示版）

碧

体验空间入口

碧优选

带泳池更衣室示意研发设计中心内部资料

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392.3.2

套餐2

——

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

综合楼建筑图（现代奢华）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》研发设计中心内部资料

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402.3.2

套餐2

——

400m²-转角位-一字型-有后场-无泳池减配方案一铺地采用仿石砖，后场以儿童戏水池为特色，采用标准儿童套餐，营造欢快的活动空间。

园林风格（通用）说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——园林设计篇》减配方案二铺地采用广场砖，后场取消水景，保留儿童游乐区的同时以构架营造户外客厅空间。体验空间体验空间研发设计中心内部资料

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412.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池套餐

3700m2-中间位-一字型-有后场-无泳池新亚洲综合楼-新亚洲装修-新亚洲园林模式三备注8F展厅规模：约700㎡综合楼形态：一字型综合楼位置：中间位展示区面积：约4100㎡前场面积：约900㎡1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展示区形式综合楼层高风格搭配成果2展厅面积段（m）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图700中间位一字型有有无5.4m新亚洲新亚洲新亚洲√研发设计中心内部资料

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42规划总平面图2.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池体验空间研发设计中心内部资料

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43

综合楼建筑图（新亚洲）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》2.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

首层平面图（展示版）体验空间入口体验空间入口研发设计中心内部资料

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442.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

综合楼建筑图（新亚洲）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》研发设计中心内部资料

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452.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

综合楼装修效果图（新亚洲）说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——装修产品设计篇》研发设计中心内部资料

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462.3.3

套餐3

——

700m²-中间位-一字型-有后场-无泳池

减配方案一铺地采用仿石砖，以儿童戏水池为特色，配置丰富的新亚洲风格元素，同时注重功能性。

园林风格（新亚洲）说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——园林设计篇》减配方案二铺地采用仿石砖+广场砖，后场取消水景，保留新亚洲风格元素，增加绿化空间。体验空间体验空间研发设计中心内部资料

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472.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池套餐

4模式四备注8F展厅规模：约700㎡综合楼形态：一字型综合楼位置：转角位展示区面积：约4300㎡前场面积：约1400㎡1、展示区规模、前后场尺寸、体验空间数量、形式及参观流线可根据实际项目情况调整。2、优先选择屋顶实体体验空间，其次为货量实体体验空间（层数为8F左右，建筑高度控制在27米以下），尽量不做临建体验空间。体验空间参观流线的原则是由小到大。3、若项目预售条件有利于快速取证，则展示区范围内不应设置地下室。4、机动车停车位设置仅为示意，可根据项目实际情况考虑。5、展厅楼梯位置具体详项目建筑单体设计。展示区形式综合楼层高风格搭配成果2展厅面积段（m）展厅位置展厅形态前场后场泳池综合楼层高综合楼建筑风格综合楼装修风格园林风格总平面图700转角位一字型有有-5.4m现代奢华现代奢华现代√研发设计中心内部资料

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48规划总平面图2.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池体验空间研发设计中心内部资料

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49

综合楼建筑图（现代奢华）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》2.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

首层平面图（展示版）体验空间入口体验空间入口研发设计中心内部资料

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502.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

综合楼建筑图（现代奢华）说明：具体详见建筑方案第四分册《展示区综合楼设计标准》研发设计中心内部资料

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512.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池洽谈区大堂区

综合楼装修效果图（现代奢华）

说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——装修产品设计篇》研发设计中心内部资料

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522.3.4

套餐4

——

700m²-转角位-一字型-有后场-无泳池

减配方案一铺地采用仿石砖，后场取消水景，以儿童戏水池为特色，适当增加儿童场地面积。

园林风格（现代）说明：具体详见《设计成本力提升措施建议指引——园林设计篇》减配方案二采用广场砖铺贴，后场取消水景，适当增加儿童场地面积，以绿化为主的活动空间。体验空间体验空间研发设计中心内部资料

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5333

规划设计参考建议

规划设计参考建议

3.1

前言

3.2

规划设计做法参考研发设计中心内部资料

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54前言为满足集团对于项目降本提效的设计需求，进一步提升规划设计效率与质量，有效服务项目，编制此规划设计做法供参考

。3.1

前言科目做法备注规划布局以集团利益最大化为原则，规划布局应有利于分期开发，符合“小步快跑、以销定产”的要求，存地不存货。容积率原则上应做足容积率，结合“四看”综合考虑。（1）从“四看”分析——看区位、看市场、看地价、看容积率的数据高低。（2）如要突破原则不做满容积率，需有全局观，结合“四看”，以项目利益最大化为目标，综合考虑。区位好、市场容量大、地价较高的项目应做满容积率；相反则可考虑做不满容对比方案，就项目成本、产品力、市场前景及销售去化等做详细经济效益分析对比。可售比80%以上适用于五六线城市产品选择户型选择优先选用区域户型库或者其他区域户型库内已有产品。必要时，可以依据市场需求提前研发新户型，先入库后使用，提前每一天，不影响项目运营进度计划。户型数量1、原则上一个项目配置3-4种户型，同一面积段尽量使用一种户型，避免同面积段内部竞争。2、规模大的项目主力面积段户型数量可适当增加，单价高的项目产品面积段拉差可适当缩小。建筑层数原则上建筑应避免设置不经济层数（如12层、13层、14层，19层，20层，21层等）。研发设计中心内部资料

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553.2

规划设计做法参考科目做法备注公建配套停车位停车方式停车方式的选择应按地面停车、架空停车（停车楼）、半地下车库、地下一层车库、地下一层机械停车、地下负二层车库的先后顺序综合各方面因素进行经济测算来选择最优停车方式。地下车库地库范围划定应考虑停车效率，地库范围尽量规整，优先满足大户型停车需求。（1）车库覆土厚度依据当地最低限度设计，原则上不得随意加厚；对于绿地率指标很富裕的项目可以局部降低覆土，同时满足绿地率指标要求即可。（2）对于车库覆土较厚的项目，考虑有效利用车库夹层和车库内无法停车的空间做储物间、增值空间。（如：沈阳、山东、河南、陕西、浙江（杭州）等地区可合理利用车库夹层做储物、增值空间，增加溢价和促进首层住宅去化）。车位配比建议每户车位配比不宜大于0.8辆车位，原则上不超过1.0辆车位主要适用于五六线城市室外地面车位配比建议≥30%（尽量争取更高）主要适用于五六线城市车位计算原则争取非标准车位计数不做折减（微型车位按标准车位计算个数，子母车位按双车位计算个数）商业配套商业占比建议不超过项目总计容面积的2%且小于2000m²。主要适用于五六线城市商铺规划（1）原则上商铺不做二层，优先在项目外围设置一层商铺，商业价值较高的项目可局部做二层商业，一层商铺面积＞二层商铺面积。（2）单铺面积控制在80m²以内，主力面积控制在40-60m²，铺面面宽控制在3.9-4.2m，进深控制12m。（3）单铺层高做到当地规范最高值，预留1改2、2改3的条件。（4）最大化利用地块和主入口进深。主要适用于五六线城市功能预留餐饮功能商铺有利销售去化和溢价，有条件的项目，在保证小区品质的前提下，建议商铺尽可能预留餐饮功能。人防人防面积按设计条件配置，不得超配。公共配套为控制成本，原则上公建配套应按设计条件最低要求设置，不得超配。（1）公建以及市政配套设施（如：学校、物管用房、电房、垃圾收集