深圳市物业管理注意事项问

深圳市物业管理注意事项100问二00五年三月目录内容页码项目前期筹备阶段3物业管理3财务管理5政策法规9项目接管验收阶段10工程10物业管理17行政人事管理21财务管理22政策法规23项目交付使用阶段24物业管理24行政人事管理33财务管理37法律责任45项目前期筹备阶段段热点问题20问物业管理物业管理公司应何时介入物业管理公司应在规划设计阶段介入。开盘销售时，需公示的有关物业管理方面的管理文件《临时业主公约》、《临时业主公约》、物业管理公司的《营业执照》、《资质证书》、《前期物业管理合同》等。深圳市管理公约与香港大厦公契的异同签署方不同。深圳《管理公约》由全体业主签署。而《香港大厦公契》则由发展商、管理公司及第一位完成买卖业主签署。现有的管理公约之起草、审批的程序、内容及不足之处程序：送区住宅局備案確版印刷業主大會審核通過送区住宅局備案確版印刷業主大會審核通過業主委員會起草公約公约内容：业主的权利、义务；业主大会和业主委员会；物业公司的管理范围；物业公司服务的内容；物业公司的管理职责；其它约定之事；违约责任；不足之处：现时管理公约约定是以当地法规为准，国内法规并不完善。管理公约要经过业委会不断修改，才可完善。管理份额与不可分割分数的异同现时国内之法规并没有不可分割分数之表述。国内部分楼盘之管理公约引用管理份额，管理分额指发展商为使各业主分摊及交纳管理费而分配给各单元的份额，有关各单元的管理份额，按建筑面积计算。公共部分是否计算业权，怎样计算（例如停车场、会所等）国内法规没有明确业权分额之表述。装修指南中应注意之事项使装修指南一般需要包含几项内容：申报装修及验收退押金流程。房屋结构及需特别明示的管线分布、防水处理层、空调主机和防盗网安装位置。涉及系统设施（写字楼居多）的改建规定，如中央空调、消防烟感喷淋、信息网络、煤气管道等。施工队伍须遵守的管理规定和防火规定。业主及施工单位遵守本指南规定的承诺书。财务管理1.管理处开办费用之明细管理处开办期发生之常见费用明细：设备物资购置，包括办公设备/用品支出、保安设备、工程维修器具、清洁工具、员工制服、员工宿舍设备员工开支：包括招聘员工费用、筹备期员工工资及福利支出、员工培训费开荒清洁费管理处办公室装修费2．深圳市物业管理服务收费之标准及上浮幅度物业管理服务收费实行政府控制价。市物价局会同市住宅局根据物业管理服务社会平均成本、费用和住（用）户的经济承受能力，广泛征求企业和市民意见后，向社会公布指导价格，由物业管理单位根据资质等级及提供的服务项目、服务质量、服务深度在政府指导价格范围内提出具体收费标准，报业主管理委员会审核，经业主大会通过后执行；但最终确认的收费标准应与物业管理所达到的收费等级相符。在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150%；在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、工业区办公的（不包括工业厂房中生产管理办公），可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过100%。为体现“优质优价”的原则，凡已获得市级“安全文明标兵小区”、物业管理优秀住宅区（大厦、工业区）“称号的小区，收费标准可上浮5%；获得省级优秀管理单位称号的可以上浮10%；获得国家级优秀物业管理单位称号可以上浮20%。以上称号以最高称号为准。3.深圳市商业广场是否应收推广费用，是否包含在管理费中原则上，物业交付使用前的销售推广费用应由发展商负责，若物业交付使用后，商场管理费中应已包含商场推广费用。4.深圳市物业管理企业是否可预收物业管理费（三个月管理费周转金）物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月。5.售楼时，是否可赠送管理费不能赠送管理费,但发展商可承诺向业主赠送管理费，所承诺赠送的管理费应由发展商支付予管理公司。6.深圳市空置房的管理服务收费办法《物业管理条例》规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。7.深圳市电费、水费、管道煤气费计算方法。水、电、煤气表如何抄表计量深圳市电费计算分，住宅0.68元/度,商业0.78元/度,由供电部门抄表到户.水费按用水量计算:用水量<251.5元/吨25≤用水量<302.25元/吨30≤用水量3.0元/吨高层住宅每吨水的加压费是在单价的基础上调20%,另外每吨水加排污费0.5元/吨.8．公共水电的摊分方法一般大厦或小区这部份费用是在管理费中全包的，如业主买房时购房合同中没有约定管理费是包括亮部份费用时，具体的分摊办法根据业户的购房面积来进行分摊。9．物业未经综合验收之管理费收取情况未通过接管验收的空置房：其管理由有关责任单位负责，由于设计原因造成的，由规划设计处代表我局负责；由于施工质量原因造成的，由施工管理处代表我局负责。有关责任单位可委托物业管理单位代管，但需交纳全额管理服务费。政策法规1．购房入户口的问题深圳市已停止购房入户政策2．售楼时，发展商关于规划设计的承诺应注意的问题这涉及到售楼广告中的承诺及相关责任问题。分两种情况分析：纯粹以宣传引诱购房者与其签订买卖合同为目的，如商品房销售广告可以是向购房者虚拟居住环境"理想居所"、"置业首选"等等，是为要约邀请。作为要约邀请的广告不具法律约束力。如宣传广告中包含明确、清楚的承诺，如销售广告中承诺有会所等，事后开发商和购房人在要约、承诺直致达成书面购房合同的过程中不再重新约定，其性质从本质上已构成象悬赏广告一样的特殊要约。其以购房者完成签订购房合同的行为为对价和承诺，具有不可撤回性，发展商不得随意撤销或变更承诺，一旦购房者与之签订买卖合同，开发商应履行广告承诺的义务。

项目接管验收阶段段热点问题30问工程1．物业竣工验收与接管验收的异同1．竣工验收：主要目的：达到设计和施工规定要求。2．条件：全部施工完毕，设备全部到位开通。3．交接物件：施工承包单位向开发商移交。4．接管验收：1）主要目的：主体结构安全满足使用功能。2）条件：竣工验收合格设备全部正常使用。3）交接物件：开发商向物业管理单位移交。2．接管验收前的准备工作1．物业管理公司。2．主要管理人员。3．交楼标准和权属界限。4．管理公约、住户手册、装修指南。5．交接方案、交接计划、培训计划。6．验收记录表格。7．接管人员。8．管理程序和规定。9．保修单位及范围。10．维修保养及操作培训。11．岗位培训。12．规定和法规。13．工具和材料。14．运作表格。15．筹建。3．接管验收的条件1．竣工验收合格。2．设备和设施正常使用。3．有关部门确认。4．道路通行车辆。5．无建筑垃圾和施工设施。6．在建工程隔离措施。4．接管验收需接收的数据1．产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、小业主数据、拆迁安置等其它数据。2．住宅销售及收楼“一证三书”：建委签发的《建设项目竣工综合验收合格证书》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅交楼书》。3．政府文件：验收证明书、验收备案表、消防、供用电、卫星、电视、电梯、供用水、其它验收批准文件。4．主要技术资料：竣工设计图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算、工程验收及试验记录和签证、主要材料质量保证书、新材料、新配件的鉴定合格证书、机电设备检验合格证书、说明书、订购合同、机电设备调试记录、其它竣工数据。5．接管验收的标准1．符合设计规范和要求；2．符合施工规范和要求；3．符合合同的要求、4．符合运行要求、5．符合使用要求6．无遗留、无缺陷、无手尾、7．正常、合格、达标。6．接管验收中交接双方的责任建设单位：交验准备、检查及自检；接管单位：审核接管数据、组织验收人员；人员同进行接管验收；检验符合要求：建设单位签署文件交接管单位、接管单位签署验收合格文件；验收不合格项目：建设单位返修至合格；建设单位负责保修；建设单位拔付保修保证金；建设单位：使用后隐蔽性的重大质量事故维修。7．接管验收应遵循的原则100%到位原则、标准规范原则、业主和用户角度原则、真实记录原则、责权分明原则、及时解决原则、交接有序原则、帐库分明原则。8．交楼标准及移交、接管方的权属界限交楼标准是按照与建设单位签定之合同规定的约定交付业主的面积、户型及公共区域设备设施等。移交、接管方的权属界限：移交单位：交验准备、检查及自检。接管单位：审核接管数据、组织验收人员。双方共同进行接管验收。检验符合要求：移交单位签署交接管单位。接管单位签署验收合格文件。验收不合格项目：移交单位返修至合格。移交单位负责保修修。移交单位拨付保修修保证金。移交单位：使用后后隐蔽性的重重大质量事故故维修。9．装修前业主应提交交的资料1．业主需携带有关证证件（权属证证明、身份证证等）得出装装修申请，确确定装修公司；2．业主需提交装修设设计图纸。10．装修前施工工单位应提交交的数据1．施工单位应提交施施工资质文件件；2．施工人员的身份证证及相片办理理临时出入境境证件；3．并与管理处签定《装装修施工队伍伍责任书》及及交纳有关费费用。11.装修审批的的要点及注意意事项禁止下列行为：1.变动建筑主体：建建筑实体的结结构构造屋盖、楼板、梁、柱、基础、支撑点2.无防水要求的房间间阳台改为卫卫生间厨房3.扩大承重墙上原有有门窗尺寸4.拆除连接阳台的砖砖墙混凝土墙5.损坏房屋原有节能能设施降低节能效效果6.其它影响建筑结构构安全和使用用安全的行为为严格控制下列行为为：1.搭建建筑物、构构筑物2.改变外立面，在非非承重墙上开开门窗3.拆改燃气管道和设设施4.拆改消防管道和设设施5.拆改供暖管道和设设施6.超设计标准或规范范增加楼面荷荷载7.改动厨厕等防水层层：8.任意刨凿楼板或顶顶板9.大量使用易燃装饰饰材料10.封闭下水管管清查口或将将废弃物倒入入下水道11.施工单位有有相应施工资资质12.物业管理单单位应告知13.装修人装修修前应告知邻邻里14.严禁从楼上上向地面或由由垃圾道、下下水道抛弃装装修垃圾及其其它物品15.违反装修修规定和业主主（用户）守守则16.装修材料符符合消防、环环保及承重要要求17.擅自改动智智能化线路—应委托专业业公司18.符合国家及及有关部门拟拟定的设计规规范和要求装修设计和施工均均应符合政府府有关部门的的规定和要求求装修项目必须符合合物业管理公公司要求和规规定装修设计图纸和项项目须经物业业管理公司批批准业主(用户)应在施工前，获得得所有当地政政府部门的一一切有关批准准装修批准:管理公司应签发::<装修许可证><装修更改许许可证><施工临时出出入证>12．装修的环境境管理与质量量保修环境管理：1.应选用低毒性、低低污染建筑材材料和装修材材料2.环境验收检查数据据：工工程地质报告告：建建筑材料及装装修材料产品品合格证环环境指针检验验报告、模拟测试报报告、样板间测试试报告材材料进场验收收记录、复检报告隐隐蔽工程验收收记录、施工记录3.民用建筑和装修工工程竣工验收收应进行现场场室内环境检检测4.木地板及木材严禁禁使用沥青类类防腐、防潮潮处理剂5.粘贴塑料地板不应应使用溶剂型型胶粘剂6.民用建筑工程室内内不宜采用酚酚醛泡沫塑料料保温、隔热热、吸声材料料7.混凝土外加剂、阻阻燃剂不得含含有氨气成分分质量保修：正常使用条件下，住住宅室内装饰饰装修工程的的最低保修期期限为二年。有防水要求的厨房房、为卫生间间和外墙面的的防渗漏为五五年。其它项目：由建设设单位与施工工单位约定装修工程的保修期期从室内装饰饰工程竣工验验收合格之日日起计算13．保修单位责责任范围因住宅室内装饰装装修活动造成成相邻住宅的的管道堵塞、渗渗漏水、停水水停电、物品品毁坏等，装装修人应当负负责修复和赔赔偿；属于装装饰装修企业业责任的，装装修人可以向向装饰装修企企业追偿。装饰装修企业自行行采购或者向向装修人推荐荐使用不符合合国家标准的的装饰装修材材料，造成空空气污染超标标的，由城市市房地产行政政主管部门责责令改正，造造成损失的，依依法承担赔偿偿责任。物业管理1．联名业主如何收楼楼收楼需出示购房合合同及合同种种购房者本人人身份证原件件办理。如只只委派委托人人办理需出示示本人及购房房者本人的身身份证原件及及出示委托书书原件。2．境外人士如何收楼楼用投递《收楼通知知书》及电话话预约方式约约好收楼时间间，说明对方方要带齐的证证件及收楼时时需要交纳费费用的金额及及币种。3．管理处需要购买那那些保险险种种管理处应购买如下下险种：公众众责任险、财财产一切险可选择购买如下险险种：－机器设备损坏险－停车场责任险－现金险－雇主责任险－雇员忠诚险4．如何选聘合适的保保险方案可通过保险经纪公公司选择合适适的保险方案案，其中，选选择合适之保保险方案应注注意：－费率－保险公司过往业绩绩－险种5．发生意外事件后，如如何理赔第一时间通知保险险公司，并告告之大概损失失情况；拍照或录像取得证证据；由保险险公司勘查现现场；联系维维修单位报价价；将具体损失通知保保险公司，对对方确认后展展开维修；将维修发票和“损损失追讨授权权书”（视乎保险险公司需要）送送给保险公司司。6．开荒清洁如何外判判询价比较或者可通通过招投标的的形式外判7．建立保安队之条件件和程序建立保安队可有两两种形式：聘请深圳市公安局局属下之保安安服务组织，具体数据如如下：－深圳市保安服务公公司－ 深圳市福田区保安安服务公司－ 深圳市罗湖区保安安服务公司－ 深圳市南山区蛇口口保安服务公公司－ 深圳市西部港口保保安服务公司司－ 深圳市盐田区保安安服务公司－ 深圳市宝安区保安安服务公司－ 深圳市机场保安服服务公司－ 深圳市龙岗区保安安服务公司－ 深圳市大工业区保保安服务公司司自建保安组织设立内部保安组织织，应当具备备下列条件：：－有专职的管理人员员；－应当有１０名以上上持《资格证证》的保安员员，管理人员员应当具有相应的法律知知识和保安管管理工作经验验，无刑事处处罚记录。－有固定的办公场所所；－有一定数量的保安安员；－有健全的管理制度度和福利制度度。－向公众开放的营业业性歌舞厅、大大型网吧、桑桑拿按摩、洗洗浴场所以及宾馆、酒酒店等附设的的娱乐服务场场所，应当从从保安服务公司聘请保安安员，不得自自建内部保安安组织。设立内部保安组织织之程序为：应当以其独立的安安全守护区域域为单位，向向所在地公安安派出所提出出申请，公安安派出所在７７日内提出意意见，由所在在地县级以上上公安机关在在１５日内作作出批准或不不批准的决定定。作出批准准决定的，报报上一级公安安机关备案。8．保安队之服装、配配置设备要求求按公安部要求，从从2001年6月1日起，全国保保安员统一穿穿着和佩戴公公安部监制的的全国统一的的保安服式与标志。如如不按公安部部要求执行，可可向公安部申申请。保安之配置设备包包括：统一服服装、统一皮皮鞋、统一帽子、皮带、警棍棍、精神带（可可选）、手电电筒、对讲机机。9.监控中心设备的选选购配置背景音乐系统、智智能化监控系统统、保安监控系系统与消防监监控系统。10．如何开通水水、电、煤气气、电话、有有线电视、直直饮水等公共共设施以上项目的开通事事宜，物业管管理公司都可可与各单位协协商，各单位位可授权物业管理公公司为其代办办。业主如开通上述项项目，可让物物业管理为之之代办，业主主可带齐开户户数据到相应应之单位自行行办理。行政人事管理1．管理处应和哪些政政府行政部门门理顺关系物业管理处应与政政府的工商行行政管理局注注册分局、深深圳市住宅局局及区住宅局局、深圳市国国土资源管理理局、深圳市市物业管理协协会、深圳市市劳动部门、物物价局、深圳圳市国税及地地税局等保持持良好关系。财务管理1．业主入伙时应交纳纳哪些费用居民入住时要交纳纳水、电周转转金（多层住住宅200元/户；高层住住宅400元/户；装修押押金，其中多多层住宅800元/户，高层住住宅1500元/户；装修垃垃圾余泥清运运费，如果需需由物业公司司清运的，按按实际发生费费用收取；公公共设施费用用，如公用防防盗门费用根根据实际的开开支分摊。2．在装修期间，是否否可减免管理理费不能。因为管理公公司于业主收收楼时已开始始投入运作，已已为业主提供供管理服务，因因此不能减免免管理费。3．装修期间，需要缴缴纳那些费用用装修期间的垃圾应应由业主负责责在规定的期期限内清运，亦亦可委托物业业管理企业统统一清运，清清运费标准由由业主和物业业管理企业协协商规定。其它有关代维修、代代收费项目，均均由物业管理理企业与业主主自愿协商确确定服务内容容与收费标准准。4．高层或多层住宅一一楼应否承担担电梯运行费费一楼为电梯起始占占的住户不应应承担电梯运运行费，二楼楼以上的电梯梯运行费不进进行区分。政策法规深圳市接管验收依依据的规定和和法规详见《深圳市物业业管理发展研研究报告》.第四十八页页序号31深圳市家居装修管管理规定详见《深圳市物业管管理发展研究究报告》第四四十八页序号号28

第三章项目目交付使用阶阶段热点问题50问物业管理1．物业管理企业之经经营模式采用用包干制及酬酬金制包干制：指由业主主向物业管理理企业支付固固定物业服务务费用，盈余余或者亏损均均由物业管理理企业享有或或者承担的物物业服务计费费方式。酬金制：指在预收收的物业服务务资金中按约约定比例或者者约定数额提提取酬金支付付给物业管理理企业，其余余全部用于物物业服务合同同约定的支出出，结余或者者不足均由业业主享有或者者承担的物业业服务计费方方式。2、物业管理公司能能否整体外判判物业管理项目可采采取整体外判判的方式，包包括保安，工工程，绿化等等项目的外判判，但此方式式不利于整体体的管理，现现时较少采用用，一般采用用部分项目外外判的经营方方式（如清洁洁的外判），因因为此方式便便于管理工作作的开展及加加强对工作人人员的管理。3、物业管理区域的的划分，倘若若一个项目分分四期，怎样样区分其物业业管理区域物业管理区域的划划分，除了可可从建筑物外外观上区分外外，还可在不不同的区域设设立标识牌，种种植不同的绿绿化品种作为为区分区域的的方式，也可对不同区区域实行封闭闭式管理，在不同期的的管理区域内内设立管理处处，安排工作作人员专职负负责该区域的的物业管理工工作。4、一个物业管理区区域由一个物物业管理企业业实施物业管管理《物业管理条例》中中明确规定：：“一个物业管管理区域由一一个物业管理理企业实施物物业管理。”一个物业管管理区域只能能成立一个业业主大会。业业主大会作出出选聘和解聘聘物业管理企企业、制定和和修改业主公公约、业主大大会议事规则则、专项维修修资金使用和和续筹方案的的决定必须经经物业管理区区域内全体业业主所持投票票权2/3以上通通过。5、发展商能否送楼楼顶予业主“天台花园”发展商不能送楼顶顶予业主天台台花园。楼宇宇天台不应属属于某个或某某部分业主所所有，而应该该属于整栋楼楼宇全体所有有权人或使用用人共同所有有和使用。商商品房的开发发商若将其赠赠送给个别购购房者，构成成了对其他购购房者天台使使用权的侵害害，其赠送行行为应属无效效。6、小区活动之指标标小区活动指标包括括：小区活动动项目，小区区活动范围，参参与人数，活动的影影响7、小区活动的经费费来源物业管理公司可从从以下方式为为小区活动筹筹集资金：从管理经费中按一一定的比例提提取资金，用用于小区活动动；寻求企事业单位和和个人的赞助助：由小区文化活动的的直接受益者者出资，如组组织旅游，资资金的主要来来源是向参与与者筹集；从一些经营性活动动的收入中提提取费用。8、深圳市会所经营营：自营还是是外包深圳市会所经营以以外包方式较较多，此方式式可减少人员员和物资的投投入，降低经经营的风险，并并能给物业公公司带来较稳稳定的收入。而而且会所外包包给专业的，有有经验的公司司经营，将会会带来更为可可观的经济效效益。9、管理公司如何处处理车场车位位数量不足管理公司处理车场场车位数量不不足，可以考考虑如下方法法：1) 运用现有车车位，合理分分配。现有的的室内停车位位是有限的，但但如果楼层高高度适度的话话，空间是可可以开发利用用的。比如每每个车位可以以改造成上下下双层车位，利利用升降装置置把车辆升起起。上层车位位可以是固定定车主的车位位，下层也可可定为临时车车位。工程设设计可采取中中心通道停车车、升起后向向两侧停放车车辆的方法，设设备可统一也也可独立成一一个横跨整体体，合理地运运用好空间。建建立体停车场场，如资金不不足，可以采采取合作经营营的方式。2) 车位的合理理分布、设计计及划线都直直接影响到车车位数量。技技术高、经验验多，划线的的设备专用，各各种车辆分区区划线，车位位的大小合理理，交通标识识设置得当，所所以利于疏导导，所划出的的线规范合理理，增加了可可用车位的数数量。有条件件的可以请示示交通管理部部门在车道上上划停车线解解决。 3) 停车场向地地下发展。开发利用室外停车车场地下空间间，向地下发发展开拓使用用车位。多层层立体地下停停车库可采用用钢筋混凝土土结构筑造立立体停车库，升升降电梯运送送车辆，实行行封闭式管理理，并由专业业工作人员负负责通道车辆辆，不但能解解决停车难的的问题，又可可解决车辆被被盗的问题。 4) 加强车场（车车库）的管理理。5) 室外停车场场的空间利用用。不过，解决停车难难的问题，靠靠业主和物业业管理公司只只是属于“治标”，在寸土寸寸金的土地开开发利用中，工工程前期就应应充分考虑到到停车库的问问题。只有把把问题解决在在建筑工程的的初期，才能能有效解决停停车难的问题题。10、停车场服务内容容停车场是指供机动动车停放的各各种室内或者者室外场所，其服务内容包包括：1. 禁止乱停放放车辆，在道道路两旁及出出入口等重点点位置设立禁禁放标志牌；；2.限制车速，铺设减减速板，确保保行人安全；；3.划分车辆停放区域域，对机动车车出入进行登登记，设专人人指挥车辆进进出物业区域域并在规定区区域整齐停放放；4.定期巡查，检查有有无消防安全全隐患，保证证车辆安全；；5.保持车场卫生生，每天清扫扫车场，并定定期清洗车场场。11、深圳市停车场车车辆之保管收收费标准停车场类型

收费标准车类一类（含多层住宅宅区、高层商商住楼、住宅宅楼）二类（含工业小区区、写字楼、商商业大厦、宾宾馆、酒家、码码头等）多层住宅区高层商住楼（住宅宅楼）临时保管月保管临时保管月保管临时保管月保管露天室内露天室内露天室内露天室内露天室内露天室内小型汽车含2吨以以下人货车、19座以下旅行行车各类小型型客车、小轿轿车5元/次首两小时5元第33小时起3元/小时1202005元/次首两小时5元第33小时起3元/小时2504005元/次首两小时5元第33小时起3元/小时300500中型汽车含2-55吨货车20-40座旅行车、客客车10元/次25010元/次50010元/次600大型汽车含5吨以以上货车、拖拖车、平板车车、集装箱车车15元/次36015元/次75015元/次900说明：1、本表所所称的各类汽汽车含柴油车车和改用的液液化气为燃料料的车辆。临临时保管每次次收费以当天天为计费单位位，计时（室室内）收费每每天最高不得得超过：一类类停车场为20元；二类停车车场为30元。月保管的的车辆，在本本场临时进出出不得另行收收费。2、室内停车场是指指永久性的混混砖结构或框框架结构建筑筑；用铁皮等等搭建的室内内停车场收费费不得超过露露天停车场的的50%；3、车辆临时进出停停车场在规定定时间内免收收费，免收费费时间：一类类停车场半小小时内；二类类停车场10分钟内；4、摩托车保管收费费标准不分停停车场类型统统一按以下标标准执行：临临时停车每次次露天1元室内2元；月卡露露天30元，室内60元。12、物业单元与车位位之配置比例例现时深圳市有关物物业单元与车车位之配置比比例法规还不够完完善。车位之之配置可参考考深圳市城市市规划委员会会公布之深圳圳市盐田03-02号片区[小梅沙地区]法定图则之机动车停车车位配置标准准表。机动车停车位配置置标准表序号类别单位配建标准1高中档旅馆（宾馆馆、招待所）车位/100m²建筑面面积2普通旅馆（招待所所）车位/100m²建筑面面积3饭店、酒家车位/100m²建筑面面积1.154商业区车位/100m²建筑面面积0.55普通办公楼车位/100m²建筑面面积0.56旅游区、度假村车位/1公顷建筑面积7特种公园车位/1公顷建筑面积10-158文化娱乐车位/100m²建筑面面积0.6-19住宅车位/100m²建筑面面积0.710幼儿园车位/100m²建筑面面积13、业主委员员会成立之时时间《深圳经济济特区住宅区区物业管理条条例》规定：：“住宅区已入入住率达到百百分之五十以以上时或自第第一个业主入入伙之日起满满两年的，开开发建设单位位或其委托的的单位应当及及时告知区住住宅主管部门门，区住宅管管理部门应在在接到告知之之日起六个月月内召集第一一次业主大会会，选举产生生业主委员会会。”14、召开业主大会的的时间要求《深圳经经济特区住宅宅区物业管理理条例》规定定：“业主大会由由业主委员会会负责召集，并并每年至少召召开一次。”具体实施办办法由省、自自治区、直辖辖市自行制定定而不同。15、是否必须成立业业主委员会《物业管管理条例》规规定：“只有一个业业主的，或者者业主人数较较少且经全体体业主一致同同意，决定不不成立业主大大会的，由业业主共同履行行业主大会、业业主委员会职职责。”故并非一定定要成立业主主委员会。16、业主委员会委员员之条件及人人数成为业主委员会委委员的前提条条件是：必须须是小区的业业主，使用人人不能成为业业主委员会委委员。业主委员会会委员应当由由热心公益事事业、责任心心强、具有一一定组织能力力，且具有完完全民事行为为能力的业主担任。业业主委员根据据物业管理区区域的规模由由5-15名委员单数数组成。设主主任1名，副主任任1名，由业主主委员会委员员选举产生。17、业主委员会之职职责《物业管理条例》规规定：业主委委员会是业主主大会的执行行机构，履行行下列职责：：1.召集业业主大会会议议，报告物业业管理的实施施情况；2.代表业主与与业主大会选选聘的物业管管理企业签订订物业服务合合同；3.及时了解业业主、物业使使用人的意见见和建议，监监督和协助物物业管理企业业履行物业服服务合同；4.监督业主公公约的实施；；5.业主大会赋赋予的其它职职责。18、业主大会组成之之职责《物业管管理条例》中中业主大会履履行下列职责责：制定、修改业主公公约和业主大大会议事规则则；选举、更换业主委委员会委员，监监督业主委员员会的工作；；选聘、解聘物业管管理企业；决定专项维修资金金使用、续筹筹方案，并监监督实施；制定、修改物业管管理区域内物物业共享部位位和共享设施施设备的使用用、公共秩序序和环境卫生生的维护等方方面的规章制制度；法律、法规或者业业主大会议事事规则规定的的其它有关物物业管理的职职责。19、业主委员会、业业主大会之经经费来源及印印章的使用业主委员会的活动动经费由业主主大会或业主主代表大会决决定，可以由由业主支付，也也可以在物业业管理服务用用房的收益、其其它收益或物物业维修基金金的利息中支支付。业主大大会、业主委委员会应当建建立健全印章章管理制度，业业主大会印章章、业主大会会财务专用章章和业主委员员会印章应由由业主委员会会确定的专人人保管，并按按印章管理制制度使用。20、如何参与物业举举行内主管部部门举办之“省优”、“国优”活动参与“省优”、“国优”活动工作事项主要要包括以下事事项：确定所管物业需达达到的管理水水平（考评目目标），统筹筹安排全年的的工作分段，成成立考证迎检检领导小组，确确定考评任务务分组成员名名单。针对考评标准逐条条对所管物业业进行自评，将将发现的问题题汇总整理。将自评自检发现的的问题落实到到各个任务分分组中，确定定具体负责人人、初步的完完成时间。组织成员到已获得得示范称号的的物业参观学学习并请专家家现场指导。做好主管部门考评评前的准备工工作及现场迎迎检工作。21、如何引入IISO90000的认证体系系具体认证工作可分分为如下阶段段：第一阶段段：前期准备阶段段，主要工作作包括：①召开全体员员工大会进行行动员工作，向向员工灌输ISO90000知识；②任命一名管管理者全面负负责认证各项项工作；③成立文件编写小组组；④由顾问或专专家对文件编写小组组进行认证知知识培训第二阶段段：文件准备阶段段，主要工作作包括：①建立质量方方针和质量目目标；②确定管理职职责；③整理现有种种类文件和表格；；④按ISO90000要求，全面面建立公司质质量体系文件件第三阶段段：ISO90000质量标准试试运行阶段，主主要工作有：：①将初步建立立的质量体系系文件在公司各各部门全面试试运行;②对试运行中中的问题进行行审核，修改改和完善质量量体系文件；③由专家对各各部门骨干进进行内审培训训；④对公司各部部门进行全面面内审，找出出不符合认证证标准的项目目；⑤纠正不符合合标准的项目目；⑥公司领导对对质量体系运运行的适应性性和有效性进进行评价。第四阶段段：认证前准准备阶段，包包括：①选择ISO90000认证机构;②由顾问专家家模拟认证公公司进行全面面审核；③召开全体员员工大会进行行正式认证前前动员。第五阶段段：正式认证证阶段。包括括现场认证，认认证评价，纠纠正不符合事事项和颁发证证书。行政人事管理1．管理不同档次的小小区是否应具具备不同的资资质管理不同档次的小小区不需具备备不同资质，物物业管理公司司只需于成立立的第一年内内办理三级（暂暂定）资质证证书，领取三三级（暂定）资资质证书一年年后按全国物物业管理法规规条例的最新新办法的标准准重新申请管管理公司所符符合的资质级级别的资质证证书。2．物业管理公司资质质的级别是否否会影响其管管理费的标准准资质的级别不会影影响管理费的的标准，物业业管理公司管管理费的收费费标准按物价价局批出的费费用收费。3．管理公司取得管理理资质的条件件各资质等级物业管管理企业的条条件如下：1.一级资质：1)注册资本人民币5500万元以以上；2)物业管理专业人员员以及工程、管管理、经济等等相关专业类类的专职管理理和技术人员不少于于30人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于20人，工程、财务等等业务负责人人具有相应专专业中级以上上职称；3)物业管理专专业人员按照照国家有关规规定取得职业业资格证书；；4)管理两种类类型以上物业业，并且管理理各类物业的的房屋建筑面面积分别占下下列相应计算算基数的百分分比之和不低低于100％：①多层住宅200万平方方米；②高层住宅100万平方方米；③独立式住宅宅（别墅）15万平方米米；④办公楼、工工业厂房及其其它物业50万平方米米。5)建立并严格格执行服务质质量、服务收收费等企业管管理制度和标标准，建立企业信用档案系统统，有优良的的经营管理业业绩。2.二级资质：1)注册资本人人民币300万元以以上；2)物业管理专专业人员以及及工程、管理理、经济等相相关专业类的的专职管理和技术人员不少于于20人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于10人，工程、财务等等业务负责人人具有相应专专业中级以上上职称；3)物业管理专专业人员按照照国家有关规规定取得职业业资格证书；；4)管理两种类类型以上物业业，并且管理理各类物业的的房屋建筑面面积分别占下列相应计算基数数的百分比之之和不低于100％：①多层住宅100万平方方米；②高层住宅50万平方米米；③独立式住宅宅（别墅）88万平方米；④办公楼、工工业厂房及其其它物业20万平方米米。5)建立并严格格执行服务质质量、服务收收费等企业管管理制度和标标准，建立企业信用档案系系统，有良好好的经营管理理业绩。3.三级资质：1)注册资本人人民币50万元以上上；2)物业管理专专业人员以及及工程、管理理、经济等相相关专业类的的专职管理和技术人员不少少于10人。其中，具具有中级以上上职称的人员员不少于5人，工程、财财务等业务负负责人具有相相应专业中级级以上职称；；3)物业管理专专业人员按照照国家有关规规定取得职业业资格证书4)有委托的物物业管理项目目；5)建立并严格格执行服务质质量、服务收收费等企业管管理制度和标标准，建立企业信用档案系系统。一一级资质物业业管理企业可可以承接各种种物业管理项项目。二二级资质物业业管理企业可可以承接30万平方米以以下的住宅项项目和8万平方米以下的非非住宅项目的的物业管理业业务。三三级资质物业业管理企业可可以承接20万平方米以以下住宅项目目和5万平方米以下的非住宅宅项目的物业业管理业务。4.新设立之物业管理理企业只能申申报临时资质质新设立的物业管理理企业应当自自领取营业执执照之日起30日内，持下下列文件向工商注注册所在地直直辖市、设区区的市的人民民政府房地产产主管部门申申请资质：（一）营营业执照；（二）企企业章程；（三）验验资证明；（四）企企业法定代表表人的身份证证明；（五五）物业管理理专业人员的的职业资格证证书和劳动合合同，管理和和技术人员的职称证书和劳劳动合同。新设立的的物业管理企企业，其资质质等级按照最最低等级核定定，并设一年年的暂定期。5．深圳市企业需为员员工购买之保保险险种－养养老保险、医医疗保险、工工伤保险、失失业保险深圳市企业必须为为员工购买养养老保险、医医疗保险、工工伤保险、失失业保险6．深圳市物业公司各各级人员应执执何种有效之之上岗证件物业管理专业人员员以及工程、管管理、经济等等相关专业类类的专职管理理和技术人员员岗位证书。具具有中级以上上职称的专业业人员证书，工工程、财务等等业务负责人人具有相应专专业中级以上上职称。财务管理物业管理费预算制制定财务预算是公司理理财活动的重重要环节，它它指明了物业业管理企业理理财的具体目目标，提供了了对物业管理理企业日常资资金运作进行行控制的依据据，同是也是是物业管理企企业经营业绩绩的考评标准准。财务预算制定内容容包括：收入预算物业管理企业的收收入主要来自自物业管理服服务和多种经经营。多种经经营应根据经经营项目单独独编制预算。经营成本预算经营成本是物业管管理企业在从从事物业管理理费活动中发发生的直接人人工费用和直直接材料费用用，要分别对对这两个项目目制定预算管理费用预算管理费费用预算是是物业管理活活动中所发生生的间接费用用的预算。财务费用预算这是物业管理企业业在预算期内内为筹措资金金所发生的费费用的预算，其其构成项目包包括利息支出出、汇兑损益益、金融机构构手续费和其其它财务费用用现金预算现金预算是对预算算内现金收支支、现金余额额、现金筹集集与运用的预预算。其方主主要目的包括括利息支出、汇汇兑损益、金金融机构手续续费及其它财财务费用。预计财务报表编制制通过制定每月、每每年财务报表表预算，用以以跟踪企业实实际管理业绩绩反映了企业业在预算期内内的经营成果果。预计财务务报表包括：：预计损益表表及预计资产产负债表。何谓物业管理企业业收入，如何何进行收入分分类及收入的的确定营业收入是指企业业从事物业管管理和其它经经营活动所取取得的各项收收入，包括主主营业务收入入和其它业务务收入。企业应当在劳务已已经提供，同同时收讫价款款或取得收取取价款的凭证证时确认为营营业收入的实实现；物业大修收入应当当经业主管理理委员会或者者物业产权人人、使用人签签证认可后，确确认为营业收收入的实现。企业与业主管理委委员会或者物物业产权人、使使用人双方签签订付款合同同或协议的，应应当根据合同同或者协议所所规定的付款款日期确认为为营业收入的的实现。何谓物业管理企业业利润企业利润总额包括括营业利润、投投资净收益、营营业外收支净净额以及补贴贴收入。如何看待物业管理理企业出现亏亏损及盈利利润是指企业在一一定会计期间间生产经营活活动的最终成成果。也就是是收入与费用用配比相抵后后的差额，包包括营业利润润、投资净收收益和营业外外收入净额，如如果收入小于于费用，其净净额表现为亏亏损。从物业管理费会计计核算活动的的表面看，它它的结余和利利润是很相似似的，但由于于管理费本身身的所有者权权益与一般企企业资金的所所有者权益不不同，其经营营活动的正净净额不能被经经营者拿走。同同时，业主交交了管理费后后经过物业管管理处的经营营活动产生的的最终成果也也不允许被随随意拿回。所所以，只有把把它的性质确确定为不是利利润（成果），而而是业主的钱钱没有花完剩剩下（结余）的的。如果这个个结余是通过过经营管理者者的努力在完完成服务标准准的情况下额额外实现的，则则应在“多退少补”原则上确定定一个带有奖奖励性质的分分配办法，如如业主、管理理处员工、物物业管理企业业和盈余公积积金结转下年年度等各占多多少比例进行行适当的二次次分配。但这这种分配是与与管理费如有有缺口需要业业主补交为对对应性前提的的，是以管理理费能否满足足管理服务成成本为基础的的，因此，结结余只有进行行二次分配时时才可变成利利润，如不进进行二次分配配直接结转下下年度的结余余，是与利润润的性质有根根本区别的。倘若物业管理企业业出现亏损，怎怎样处理由于市场变化，物物价上涨，自自然灾害或计计划外维修，更更新项目等方方面的原因使使管理费出现现亏损，应区区分不同情况况，按保险公公司赔偿、上上年度结余填填补、业主分分摊等方法进进行处理。如如果属正常情情况且持续性性亏损，则应应考虑是否因因为管理费标标准过低而提提请增加管理理费标准。物业管理企业之酬酬金有否设上上限不得超过物业管理理成本的百分分之十。物业管理企业流转转税征收规定定物业管理企业代有有关部门收取取水费、电费费、燃（煤）气气费、维修基基金、房租的的行为，属于于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此此，对物业管管理企业代有有关部门收取取的水费、电电费、燃（煤煤）气费、维维修基金、房房租不计征营营业税，对其其从事此项代代理业务取得得的手续费收收入应当征收收营业税。物业管理企业会计计核算科目的的设定顺序号编号科目名称顺序号编号科目名称一、资产类28211应付工资1101现金29214应付福利费2102银行存款30221应交税金3113应收帐款31231预提费用4114坏帐32241长期借款5115预付帐款33261长期应付款6119其它应付款34281代管基金7121物资采购三、所有者权益类类8124库存材料35301实收资本915库存设备36311资本公积金10129低值易耗品37313盈余公积金11131材料成本差异38321本年利润12133委托加工材料39322利润分配13135开发产品四、成本类14137出租开发产品40401开发成本15139待摊费用41407开发间接费用16141长期投资42411物业工程17151固定资产五、损益表18155累计折旧43501经营收入19156固定资产清理44502经营成本20161无形资产45504经营税金及附加21171递延资产46511其它业务收入22181待处理财产损益47512其它业务支出二、负债表48521管理费用23201短期借款49522财务费用24203应付账款50531投资收益25204预收账款51541营业外收入26205代收款项52542营业外支出27209其它应付款可查阅财会字（11999）44号文《房地地产开发企业业会计制度有有关问题通知知》物业管理企业财务务内部管理制制度物业管理企业财务务内部管理制制度是保证有有关财力管理理工作规范化化、标准化的的一系列具体体规定，可分分为以下几类类制度：－财务管理的机构及及职责－会计核算方法及及凭证账册制制度－货币资金管理制制度－费用现金报销制度度－往来帐目清理制度度－会计报表制度－固定资产管理制度度－采购控制制度财务帐目之公布制制度住宅维修专用基金金和本体房屋屋维修基金以以及管理服务务费用的收支支账目，由管管理处按季度度提交业主管管理委员会，并并确保每季至至少张榜公布布一次，接受受有关部门和和业主的监督督、质询；管管理处对收到到的质询在77日内予以答答复。对代收代支的水电电费等，采用用公开收费标标准，随时接接受用户查询询的制度。水电费的收支历来来是用户十分分关心的敏感感问题，为了了让用户对水水电费的开支支做到心中有有数，物业管管理公司应做做到：1)水电费收费标标准公开，遇遇有调价也及及时通知用户户。在公开每月向用户户收取水电费费时，详细列列明水电费的的组成情况，尽尽量使用户一一目了然。2)在公开每月月向用户收取取水电费时，详详细列明水电电费的组成情情况，尽量使使用户一目了了然。3)在计费通知知单上，附上上查询电话，随随时接受用户户的查询，并并保证向用户户提供耐心细细致的解答于税务、工商等部部门收取的税税、费以及物物业管理公司司按资质等级级收取的管理理佣金由管理理处按年度管管理费成本明明细列支，张张榜公告。管理处对外所有有有偿服务项目目均明码标价价，并接受市市物价管理部部门和市住宅宅主管部门的的监督和检查查。对于需请专业公司司承担小区的的专项业务，主主要通过公开开招标方式聘聘请。委托管理合同依法法终止，或业业主管委会主主为有必要，可可由管委会指指定的会计师师事务所对管管理处在管理理期间财务活活动进行审计计。物业管理费用催收收程序制定若业主逾期缴交管管理费,一般采取如如下处理措施施:1.在上月中旬向业主主及客户发出出下月”付款通知书”通知客户于于下月1-7号缴纳管理理费.2.对逾期业主或客户户先由物业部部打电话催缴缴,如在三天内内仍未缴付,则会发出“催款通知书”通知其7天内清缴，否否则，会按租租约或租户守守则采取必要要措施。3.每月20日对对尚未交本月月甚至更早期期应付款的租租户，要发出出“最后缴款通通知书”，限期7天内清缴，否否则，会按管管理处守则及及租约对欠款款租户采取暂暂停服务措施施。4.对于拒不配合依时时