贵阳温泉公馆工程项目调查汇报材料

贵州XXXX公馆工程项目调查汇报材料根据公司2014年4月22日贵州XXXX公馆工程项目评审会会议精神及要求，结合会议纪要的主要内容，XX花苑经济适用房建设部于4月24日派出2名员工远赴项目所在地贵阳市修文县实地调查了解项目有关情况，现将调查情况汇报如下：一、项目业主公司（以下简称产投）及报建政策经走访修文县住建局建设科、房管科、规划科、行政服务中心、工商局等政府部门，了解到如下情况：1、产投公司为项目公司，登记机关为修文县工商行政管理局，经营范围为城市基础设施投资与建设、工程项目投资、投资与资产管理、土地一级开发、物业管理，经营时间为2012年9月28日—2022年9月27日，暂无房地产开发资质申报记录。2、当地房地产项目报建审批程序基本遵守国家相关法律法规，对工业项目有一定的报建审批精简，经与规划科了解到项目前期工作可提前开展，如前期三通一平、土石方工程等；经与建设科了解到如按国家法律法规规定，项目一般需证照齐全才能开工，但修文县目前的确存在许多无相关证书先施工的项目，这是工程常态，建设科一般不会主动去检查，被举报发现后都需进行整改。3、了解到房地产项目开发企业必须有房地产开发资质，不允许无地产开发资质的公司开发地产项目，因无地产开发资质公司的报建报批工作基本无法开展，但可在项目前期向房管部门申请房地产开发资质，报送相关材料后由房管部门颁发资质证书，在程序和时间上都相对简单些。4、项目申请预售许可证需满足以下条件才可办理：（1）具有《土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》；（2）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例达到百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（3）形象进度：多层为地面一层以上，高层为地面四层以上，别墅可单栋办理，一般为完成工程量的30%即可。二、产投公司融资渠道了解到产投公司可能有以下融资渠道：1、产投公司自有资金；2、银行贷款：（1）主材甲供，材料款向银行贷款；（2）建成的或公开在售的房屋向银行抵押贷款；（3）土地抵押贷款，本项目370亩地可向银行申请贷款；3、土地挂牌：产投公司具有对龙扎线道路两侧3300亩地的一级开发及土地挂牌收益分成的权益，其中：（1）土地面积按龙扎道路工程投资增减1亿随之增减300亩的比例变动；（2）土地挂牌收入中县级财政留存可支配部分只能进入专用银行账户用于回购龙扎线道路的建设成本，按龙扎路项目前期费用、道路土地征收安置费用、道路建设费用、整治土地征收安置费用、项目工作经费支付给产投公司，剩余部分按3：7比例分成，产投公司占70%；4、房屋预售；5、我公司提交的履约保证金。三、别墅项目销售情况经实地走访贵阳地区的别墅项目，在贵阳及周边地区别墅住宅因其市场供应量少、房价不高等因素，目前市场较好，见下表：序号项目名称项目开发商销售情况价格情况备注1保利-公园2010贵阳保利投资房地地产开发有公公司良好上升趋势2经典天成卓信地产、广嘉地地产、铁投卓卓信置业良好上升趋势3首开·紫郡贵阳首开龙泰房地地产开发有限限公司良好上升趋势4乐湾国际贵州宏德置业有限限公司良好上升趋势走访的四个别墅项目详细销售情况如下：项目一项目名称：XX-公园2010占地面积:220万平方米

建筑面积:160万平方米

开工时间:2010-09-30项目特色：豪华居住区,特色别墅,宜居生态地产楼层结构：独栋两层；洋房8+1、7+1；联排三层；合院三层开发商:贵阳保利投资房地产开发有公司工程进度:部分洋房已竣工项目位置：位于乌当区行政中心旁，离贵阳市区7公里，离机场12公里项目销售情况：

一期2013年10月开盘，已售完，二期目前正在销售，预计2015年、2016年交房，部分别墅价格从开盘的一栋100多万上升到现在的200万左右，购买主体大部分为住宿需要，联排别墅面积160-230平方米，价格在300万左右，花式洋房每平方6000元以上。项目二项目名称：XXXXX占地面积:11.5万平方米

建筑面积:17.18万平方米开工时间:2010-02-26项目特色：国际化社区,景观居所,宜居生态地产楼层结构：住宅、别墅、花园洋房塔楼低层多层高层开发商:XX地产、XX地产、XXX信置业工程进度:高层在建项目位置：位于贵阳市南明区XXXXXX，紧邻航空港，地处贵阳森林公园腹地,新机场路（油小线）旁，市区5分钟直达项目销售情况：

分三期开发，一期产品主要为别墅、花园洋房，2012年12月08日开盘，已售完；二期产品主要为别墅、花园洋房和高层，2013年09月14日开盘，已基本售完，剩余3套；三期产品主要为别墅、高层，暂未开盘，已基本认筹完，均价在18000元/平方米左右。项目三项目名称：XXXX

占地面积:108万平方米

建筑面积:180万平方米

开工时间:2012-11-30

项目特色：

花园洋房,宜居生态地产

楼层结构：洋房7+1

开发商:贵阳XXXX房地产开发有限公司

工程进度:部分洋房已竣工

项目位置：位于贵阳市南明区XXXX，距离市区和机场分别为3公里，与国家5A级景观龙洞堡森林公园连接。

项目销售情况：

定于2014年6月、7月认筹，2014年8月开盘。一、二层及七层跃层预售价格为6500元/平方米，其他层预售价格为8500元/平方米。售楼处了解咨询人数较多。项目四项目名称：XX国际

占地面积:333.5万平方米

建筑面积:270万平方米

开工时间:2010-07-01

项目特色：联排、独栋别墅

花园洋房

高层

楼层结构：别墅3-4层，洋房5+1,6+1，高层11-32层

开发商:XXXX置业有限公司

工程进度:别墅已竣工，部分洋房、高层已竣工。

项目位置：位于贵阳乌当区XXX，距离市区15分钟车程。

项目销售情况：

2013-12-20至2014-04-16每月别墅、洋房、高层均有认筹，洋房起价6000元/平方米，高层起价4000元/平方米，别墅12000元/平方米，134栋别墅销售剩余十余栋。四、与龙扎道路项目部沟通情况1、针对评审会议纪要中项目“三通一平”是否与龙扎道路项目是否重合的问题，经与公司龙扎道路项目部沟通了解到不存在工程量的重合问题。2、了解到公司龙扎道路项目部在项目所在地拥有的机械设备主要是土石方开挖、推土、铲运及土方运输等机械设备。后期综合考虑施工组织、进度安排等，贵州XXXX公馆工程项目前期“三通一平”、基础施工等可利用龙扎道路项目部的机械设备，做到资源合理统筹利用，从而达到节约项目施工成本、确保项目利润空间的目的。3、龙扎道路工程进度滞后的原因主要是修文县城投公司现场征地拆迁进度缓慢，被征地村民对补偿标准不满意等，因而无法顺利提供大面积施工工作面，但了解到目前桥涵、部分路基等项目内容正在有序施工。五、贵阳地区人工、材料、机械价格1、人工费根据《贵州省建筑装饰工程计价定额（2004）》规定，该定额人工费为土石方工程22元/工日，装饰装修工程为28元/工日（或26元/工日），其余均为26元/工日。按照《贵州省黔建通【2011】564号文件》的人工费调增规定，该人工费按单位工程2011年9月1日以后实际完成的实物工程量所对应的定额人工费合计×110%计算。根据市场调查，贵阳当地劳动力市场的人工单价普遍偏高，普工：100-150元/天，钢筋、模板等技工：200-300元/天，管理人员：300元/天左右，而且贵阳当地的劳动力普遍存在工作懒散，素质较低，农忙时候会回家的情况。目前龙扎道路项目基本上没聘用本地劳务工人，全部为外地人员，这在一定程度上保证了人工费的节约空间，XXXX项目可参照这一劳务分包经验，后期劳务分包工作中在人工费上到达节约成本的目的。2、材料费根据了解，项目所在地工程材料实际采购价格与贵州省工程造价信息价基本相符，但价格下降空间较小，一定程度上降低了工程材料上的利润空间，另该项目所在地距贵阳城区30公里，材料供应方面可能会增加相应的运费，统计到的贵阳地区2012年、2013年、2014年主材价格如下：2012年贵阳主主要工程材料料价格信息统统计表表1序号材料名称规格单位2012.22012.42012.72012.92012.111钢筋Ⅱ螺纹钢Φ18t442046804170390042002商砼C25泵送m33503503403153153水泥P.O32.5((袋装)t3403403103003004砂中砂m360616161615砌体加气砼砌块6000*100**200m33803653653653656碎石10~30m360616161622013年贵阳主要工程材料价格信息统计表表2序号材料名称规格单位2013.22013.42013.72013.92013.111钢筋Ⅱ螺纹钢Φ18t405040403780382038002商砼C25泵送m33053003203203103水泥P.O32.5((袋装)t3002903604004004砂中砂m362636565655砌体加气砼砌块6000*100**200m33653653403403406碎石10~30m362626565652014年1-2月贵阳主要工程材料价格信息统计表表3序号材料名称规格单位2014.12014.21钢筋Ⅱ螺纹钢Φ18t387038702商砼C25泵送m33103103水泥P.O32.5((袋装)t4004004砂中砂m365655砌体加气砼砌块6000*100**200m33403406碎石10~30m365653、机械费因为该项目基本为别墅，建筑规模不算大，前期三通一平使用的大型机械台班也不会太多，基本上为土石方开挖机械，这方面市场比较成熟，价格比较合理，还可利用龙扎道路项目部的现有机械设备，有一定的利润空间。4、价格对比分析（1）贵阳建筑劳务工人工资水平对比湖北宜昌地区基本一致，但贵阳本地劳务工人工作效率相对不高，一定程度上推高了部分人工费用，增加了建筑成本，可采取不聘用当地劳务来减轻对人工费的影响；（2）建筑主要材料价格对比湖北宜昌地区，部分材料价格高于宜昌价格，如钢筋高出7%左右，部分材料价格低于宜昌价格，如商砼低于15%以上，其他主材基本持平；（3）机械费用占比例不大，基本无差别；（4）项目所在地建安完税税率为3.43%，低于宜昌；（5）贵阳地区建安造价指标低于宜昌地区。综合考虑人工、材料、机械等方面对项目施工成本的影响，通过采取有效措施，优化施工方案，加强材料物资集中采购，降低施工成本，对比宜昌地区建筑市场利润空间（20%以上），考虑到贵州04定额水平，预计本项目利润空间能够达到公司预期利润目标。六、其他1、因项目处在前期阶段，现无详细项目资料，暂不能对项目进行详细分析，概算中三通一平所占比例、项目开办费、施工成本等会在后续工作中再开展进行分析；2、了解到产投公司与龙扎道路部分分包施工单位签订的合同中，工程同样无工程预付款。为缓解项目资金压力，建议与产投公司继续协商，工程进度款结算方面争取把支付额度提高至结算价85%，履约保证金方面争取在工程完工50%时返还50%履约保证金，剩余部分竣工验收合格后返还。七