广州XX新城前期物业管理服务合同

XX新城前期物业管理服务合同1．合同当事人双方本合同当事人甲方为广州ZZ物业有限公司XX管理处（以下称“物业管理处”）地址：广州市天河区五山XX新城XX北路电话：（020）38980418-8012邮政编码：510641传真：（020）38980408本合同当事人乙方为物业产权人，即业主。1.2.1乙方（业主）姓名：国籍：（身份证）（护照）地址：电话：邮政编码：1.2.2乙方（业主）委托代理人姓名：国籍：（身份证）/（护照）地址：电话：邮政编码：。本合同依据之法律和文件中华人民共和国《民法通则》中华人民共和国《合同法》中华人民共和国《消防法》中华人民共和国《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《广州市物业管理办法》《物业服务收费管理办法》甲方与广州ZZ房地产开发有限公司签订的《XX新城物业管理委托合同》本合同一致性确认本合同甲、乙双方对本合同条款已知悉并已理解一致，在自愿、平等、协商一致的基础上，签订本合同。本合同所指物业概况小区物业概况本合同所指物业类型为：住宅；座落位置地址为：广州市天河区五山XX北路48号；物业名称为：◆XX新城住宅物业小区主要设备设施小区主要设备设施见乙方与发展商签订的《商品房买卖合同》。乙方拥有的房屋单位情况本合同乙方所拥有的房屋单位为小区栋号单位。该房只能作为住宅居住用途。物业管理授权、管理范围受发展商广州ZZ房地产开发有限公司委托，并与之签订了《XX新城物业管理委托合同》，委托甲方管理XX新城（包括“维伦特莱”）住宅楼宇公共部位、会所、地下停车场、小区共用设施设备及小区（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。本合同甲方提供物业管理服务受益人为本合同所确定房屋单位业主（乙方）或该房屋单元之使用人。业主应按本合同规定承担其责任及履行义务。业主转让或出租其物业时，本合同对受让人、承租人具有同等约束力。业主委员会成立后，由业主委员会召开业主大会，按照有关规定与物业公司重新签订《XX新城物业管理委托合同》。本合同明确物业管理服务项目房屋建筑房屋建筑共用部位包括基础、人防地下室、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、大堂等的养护和管理。设备设施供电配电系统供电、配电高压端设备维修、养护、运行；低压配电设备维修、养护、运行；小区共用配电线路（不包括业户进户接线以内部分）维修、养护；小区公用照明。包括楼内大堂、走廊、走火通道、电梯厅、电梯轿厢及室外照明等的检查、维修和更换；备用发电机定期检查、维修、保养和试运行。供水、排水系统小区供水水泵的检查、养护、运行管理；二次供水水池设施检修、养护、水池定期清洗；小区内供水管道及楼宇内共用部分上水管道（不包括业户进户水表接线以内部分）的检修；楼内共用排水管道、小区共用沟渠、池、井等的养护管理;小区内化粪池清疏。电梯电梯的日常保养和防护；电梯定期检修；电梯按政府法规文件规定申报年检；电梯使用、运行管理，包括制订管理规定和监督管理。大堂空调空调的日常保养；空调的定期检修；空调的使用、运行管理。保安监控系统、门禁系统保安监控系统、门禁系统的检视、保养和运行监控管理；楼内可视对讲系统的共用线路、设施的保养维修；可视对讲系统终端乙方室内部分的线路、设备的保养维修由乙方自行负责。消防系统消防水泵的保养、检修和运行管理；消防监控系统的保养、检修管理；消防设施的定期检查和保养；公共地方消防器材的配置、定期检查和补充或更换；乙方应按消防管理要求，负责配备室内家用消防器材。其他设备设施公共场所的通风设备设施的保养、维修和运行管理；与小区内的市政、电讯、有线电视、管道煤气等单位保持沟通联系。环境清洁楼内共用的大堂、走廊、走火通道、电梯厅及电梯轿厢保洁；外墙清洗、天面清洁；二次供水水池清洗；楼外广场、道路及公共设施的清洁；化粪池按实际需要进行清疏；生活垃圾收集和清运；乙方室内部分的保洁由乙方自行负责；乙方因装修而产生的建筑垃圾由乙方承担清运费用，甲方负责组织清运；乙方遗弃的大件家具、物品由乙方负责清运。6.3.10本小区公共区域的“除四害”消杀服务。绿化、园林小品公共绿地、花木、建筑小品、观景水池的养护与管理，绿地管理及养护措施落实。乙方室内的盆栽植物及私家花园内的植物养护管理由乙方自行负责，但必须符合小区的管理规定，不得妨碍他人安全和有碍统一观瞻。二次装修管理制定小区《二次装修管理规定》，并进行监督执行；对乙方进行二次装修施工图审核，主要从保护主体结构、消防要求等方面的审核；对装修施工人员出入和装修施工材料进出进行监督管理；对装修施工人员和运送材料使用电梯按《二次装修管理规定》进行管理。经物业管理公司审批后方可使用电梯，并做好电梯的防护工作；对二次装修现场进行检查，检查是否符合《二次装修现场管理规定》；乙方应配合甲方监督管理，并对乙方聘请的装修施工单位或人员违反规定造成他人人身安全、他人财产以及公共财产损失等负最终责任。公共安全管理负责门岗、小区内及监控中心24小时值班；建立快速反应的消防、救护机制，协助政府消防及救护工作；对公共安全、消防及其他突发事件协助紧急处理和救助；为维护小区公共利益，制定小区管理规定，负责小区公共秩序的管理。车辆交通管理负责按小区管理规定管理车辆停放和交通；负责小区交通标志的建立和管理；负责保持小区道路通畅；乙方应遵守小区车辆交通管理规定。6.7.5停车场地按物价部门批文收取相关费用，节日布置及社区文化负责根据节日特点进行小区环境布置，展现小区节日喜庆欢乐气氛；负责组织社区文化活动，营造小区文化氛围；负责印制宣传资料，宣传消防、安全等知识，指导乙方和物业使用人使用小区的公建配套设施。684甲方在组织各类社区活动及节日布置时，乙方有参与的权利及配合实施临时措施的义务（如场地及道路的临时管制，阳台、窗台的美观整洁等）；图纸、资料管理管理本物业有关的工程图纸；管理竣工资料；管理设备档案，并按设备设施维修、更新、改造等进行资料更新；管理业户档案；乙方如变更联系地址和电话号码，必须书面通知甲方，以便及时更新联系资料，确保联系方式有效。接待、咨询服务以多种方式与乙方沟通，接待乙方的咨询、处理投诉以及尽量提供协助予乙方。物业管理费物业管理费收取标准甲方向乙方收取物业管理费，计费面积按广州市国土和房屋管理局测绘所确认建筑面积（含共用面积分摊）执行，确认前按签订的房屋购买合同中注明的建筑面积（含共用面积分摊）执行；物业管理费收费标准为：电梯住宅RMB3元/M2.月；叠加式别墅RMB4.5元/M2.月；需要分摊的公共用电（生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量）电费由供电公司按政府现行的有关政策直接摊入到业户应缴电费，甲方不分摊其他费用。物业管理费构成物业管理费由以下部分构成（以下涉及的费用构成部分均指为管理XX新城物业所发生的费用支出）：人员工资、福利费；人员劳动保护用品和社会劳动保险费；行政办公费用；用于物业管理的固定资产折旧；会计费用；人员教育培训费用；雇佣聘请审计、律师咨询费用；公共及楼宇一切保险；保安服务；环境保洁费；区域消杀费；绿化园艺养护；节日布置费；社区文化活动、宣传费；公共地方零星维修养护费；共用设备维护保养及运行费；公共地方包括停车场、会所等区域之运行费用；管理酬金;税项。以上费用构成项目中不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用。物业管理费收取依据物业管理费收取标准依据为广州市物价局价格管理处审定的收取标准。物业管理费收取起始日期物业管理费及由其他定期收取或代收费用的收取方式物业管理费及其他由物业公司定期收取或代收费用采用银行自动划帐方式收取，每月10日前收取当月物业管理费。如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任。空置房屋单位物业管理费收取发展商暂未售出的空置房屋单位的物业管理费收取，按《物业管理条例》规定，按物价局审定的物业管理服务收费标准100%由发展商承担。特别说明在质量保修期内，乙方房屋出现任何质量问题，甲方协助乙方与发展商及施工单位联系，促使问题尽快解决。在质量保修期内，对于出现较严重质量问题，并在维修施工期间严重干扰乙方而不能居住，甲方应协助乙方向发展商或施工单位追索施工期间乙方所付的管理费。公共水费、电费物业管理费中已包含下列公共水电费用：公共水费包括小区绿化养护用水、水池清洗耗水、人工河流和喷泉用水、清洁用水、设备运转耗水、消防耗水及其他公共地方（不包括商场、会所）发生的耗水费用。公共用电包括：差额电量（公共部分的变损、线损、表损的用电损耗）；生活水泵、园林水泵及消防水泵用电；公共庭院照明、外立面照明、路灯等用电；消防系统、保安系统及通风系统等设备设施用电；清洁、绿化用电；节日灯饰用电。须摊分的公共电费其他须摊分的公共电费（生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量）依据广州市物价局的《广州市居民住宅公共用电电量摊分办法》的有关规定，由供电公司根据政策直接计算分摊到户。物业管理费使用及管理酬金提取原则甲方应合理使用物业管理费，对各个管理项目进行适当管理，监管承包商工作能达到合同要求。甲方按《XX新城物业管理委托合同》规定，提取物业管理费的10%作为管理酬金。物业管理费若有节余，节余部分将结转到下年度物业管理服务使用，该部分费用不计入下年度物业管理酬金提取基数中。物业管理费分摊如不足，经业主委员会批准或过半数业主同意，不足部分从下一年度费用中弥补或由业主补足。甲方对XX新城物业管理费用实行独立核算，并至少每半年公开一次物业管理费收支使用情况，每年向业主公布一次经会计师事务所审核的财务报告。地下停车场地下停车场为小区附属设施；主要为小区业户及访客提供停车服务，实行有偿使用。停车场所发生的通风、照明、保安、清洁、系统维护等费用，基本上不会从管理费中承担，但甲方对每个车位向乙方收取管理费，用以维持停车场的正常运作。会所会所实行有偿使用原则，若会所经营原则上从项目收费上按开支预算不能做到收支平衡，则实际会从管理费收入中分摊。乙方应遵守由甲方制订相应之会所管理规定。专项维修资金专项维修资金专项用于物业保修期满后公共部位、公共设备设施的大中修和更新、改造。根据广州市政府穗国房字（2003）592号文有关规定，乙方在收楼时按住宅（含别墅）建筑面积RMB40元/㎡，非住宅建筑面积RMB50元/㎡的标准交纳首期专项维修资金。不足购房款2%部分，由购房者按业主大会决定的方案交纳。物业专项维修资金由甲方按政府出台的现行有效的有关规定建立并进行管理。乙方转让其单元时，其名下的专项维修资金随单位所有权同时转让。裙楼物业管理裙楼商场物业管理与住宅部分物业管理在财务上分开各自设立单独帐目。裙楼商场物业管理费收费标准另行约定和申报。文函的有效送达本小区正式入伙后，物业管理相关的通知、函件等文函，投送到小区内为乙方所设立的信箱中即视为有效送达。若乙方要求改投送到乙方指定的其他地方，乙方须填写相应委托书，并支付邮递费、服务费。乙方权利和义务乙方享有以下权利：依法享有对自己所拥有物业的各项权利。选举和被选举为业主代表，参加业主或业主代表大会会议，享有表决权;业主委员会主任、副主任及委员的选举权和被选举权；监督业主委员会的工作；参加政府组织的业主委员会培训；按有关法规会议之有效之制定人数，通过参加业主或业主代表大会表决，修订业主公约和小区物业管理规章制度；通过参加业主或业主代表大会表决，做出对小区重大问题处理意见；在物业管理合约期满，通过业主委员会或业主代表大会选聘确定物业管理公司；享有有关法律、法规规定享有的权利。乙方应当履行以下义务：物业竣工验收交付使用后，业主应当与物业管理处办妥收楼手续，签署相关文件；遵守本地之物业管理法律、法规；遵守业主临时公约、XX新城小区物业管理规章；按时交纳物业管理费；及时交纳有偿服务费；配合物业管理处的管理服务活动；转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方须与甲方签订《XX新城前期物业管理服务合同》及业主临时公约；甲方如将其房屋以某种方式给他人使用，则应约定物业使用人必须遵守业主临时公约和前期物业管理规章，乙方对其房屋的承租人或物业使用人和访客等违反本小区物业管理规章造成的损失、损害承担连带民事责任；乙方应保证其预留的联系地址和通讯方式有效，如发生变更，必须及时书面知会甲方。15.2.9当相近物业发生问题需发展商在保修期内履行保修责任或保修期后甲方需维修，须到乙方物业内进行维修时，乙方有义务配合发展商或甲方的维修工作，否则，乙方必须承担由此造成发展商或甲方不能履行责任而产生的经济和法律责任，并赔偿相近业主因得不到维修而造成的经济损失。15.2.10乙方应遵守小区内相关的公共场所管理规定。甲方权利和义务甲方的权利16.1.1根据法律、法规、《XX新城物业管理委托合同》及本合同规定，制订物业管理规章，依合同管理物业；16.1.2收取物业管理服务费用；16.1.3有权选择专营公司承担本物业的专项管理服务；16.1.4制止违反物业管理规章的行为；16.1.6按照有关维修基金管理规定，使用专项维修资金。甲方的义务履行《XX新城物业管理委托合同》及本合同，向乙方提供物业管理服务；接受业主监督；接受乙方对物业管理费用收支情况的咨询，每半年公布一次物业管理费收支情况；不擅自占用或改变本物业公用设施及其使用功能；合理使用楼宇、公共设施、公共设备、不断改善小区环境；不因选择专营公司而将管理本物业责任转移给第三方。特约专项服务17.1本合同中“特约专项服务”是指乙方临时委托甲方对本属乙方负责的户内部分或其他乙方个人事项提供服务；17.2特约专项服务实行明码标价、自愿选用、有偿服务原则；17.3甲方根据自己的技术、资源、人员及时间安排情况，与乙方商定服务项目具体实施。17.4乙方必须支付服务项目费用。法律责任管理方违约甲方未按本合同规定管理物业或被认为管理不善，乙方可合理地要求甲方限期整改。甲方对其选定的专营分判方负责，因分判方原因造成乙方损失的，分判方及甲方承担相应连带赔偿责任。乙方违约乙方须按本合同规定交纳物业管理费、需摊分公共电费（生活水泵用电量、电梯用电量、梯灯用电量）。每延迟一天，按拖欠额的千分之一支付滞纳金，对于超过三个月不交纳物业管理费用的，甲方有权向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止乙方转让、出租和抵押直至拍卖该物业。乙方违反《二次装修管理规定》的进行违章装修时，甲方可要求乙方限期恢复或改正，使其符合规定要求；对已造成物业或其他业主损害的，乙方须负责赔偿。甲方并根据相关法律法规的规定，申请有关行政主管部门予以处罚。乙方应确保其预留给甲方的联系方式有效。如乙方通讯、联系地址有变更，应及时通知到甲方。因通信联络方式失效造成的损失和责任由乙方负责承担。乙方如违反小区管理规章制度，将承担相应责任。如因为乙方的过失（如水