苏州工业园项目市场定位报告含案例

工业园区某房地产项目市场定位报告第一部分宏观市场篇本部分将对目前苏州市房地产经济背景进行研究分析，通过苏州未来的经济以及房地产市场的整体运行情况作判断和预测，了解开发项目所处的环境。一、苏州市房地产经济背景分析：1、苏州市概况1．1苏州市地理位置及行政区划分■地理位置苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。苏州位于中国两大经济带－沿海经济带和长江经济带交接处，是中国最富饶地区之一。■行政区划分苏州市自1983年3月地市合并，2012年初吴县撤市建区，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，130个镇。1．2苏州市面积、市区面积、人口、市区人口；■面积苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。苏州工业园区目前建成区为金鸡湖西岸8平方公里。■人口2014年苏州市户籍总人口590.97万人,比上年增加7.11万人。其中市区总人口216.87万人,比上年增加4.44万人。1．3苏州市在全国和江苏省的地位近年来苏州经济发展充满了活力，综合经济规模已经挤进中国大中城市前列。2013年工业总产值已居全国大中城市第二位，仅次于上海。在合同利用外资和实际利用外资方面均居全国各大中城市第二位，成为中国经济发展最迅速的现代化新兴工业城市。１.４苏州文化的过去、现在与将来：■英国的人类学家泰勒定义：文化为包括知识、信仰、艺术、道德、法律、风俗等的复合整体。■城市文化，则带有一个地方特定风采。它延续着一个城市发展的历史文脉，不仅是一个城市文化的象征，更是一个城市的宝贵财富。■苏州文化的过去时——“上有天堂下有苏杭”苏州物产丰富，山川秀美，人杰地灵。在2500多年的历史长河里，苏州形成了自身独特文化，是由中国的中原文化和南方文化的共同产物，创造了苏南文化，使每个苏州人都为之骄傲。■苏州文化的现在时——仅重视文化遗留，继承与创新不多苏州曾经拥有深厚的文化不等于当前也在重视文化建设，而宣扬文化的真正价值也不同于时下为迎合商机所制造的文化泡沫。苏州很懂得去保护文化古迹，以此来保护文化。虽然文化古城的基础就是有文化遗存，但城市的文化不单是要保护这些遗存，而重要的是如何利用这些文化、挖掘其精神内涵，激励后人。■苏州文化的将来时：兴起一场文化复兴运动人类正在进入“以文化为轴心的时代”，文化的社会角色已经从“跟跑”转向“领跑”。对于一个文化积淀深厚的城市来说，必须在挖掘文化底蕴的基础上，提炼出更有吸引力的精神形态，不光是继承，也是创新，使文化的生命力更具穿透力，从历史活到现在。我们[盼望苏州的未来将兴起一场文化复兴运动，不单单在城市文化的硬件建设上，也在于地方文化的软件营建上，使古城的文化将发挥出真实作用，从而创造新的更灿烂的城市文化。2、苏州市宏观经济运行状况2．1苏州市2011-2014年全市GDP及涨幅2014年，苏州全市国内生产总值2802亿元，比2013年的2080亿元增长34.7%，人均国内生产总值4.77万元，较2013年增长33.61%，保持较高的增长率。表1：苏州2011-2014年国内生产总值（单位：亿元）年份2011年2012年2013年2014年国内生产总值1541176020802802比上年增长13.4%14.3%18.2%34.7%图1：苏州2011-2014年国内生产总值增长走势（单位：亿元）苏州GDP从1995年到2014年一直处于直线上升趋势，从1999年到2014年平均涨幅在20.15％左右。可以看出：苏州随着长江三角洲整体经济上升的带动而处于加速发展的态势，同时，其自身城区和郊区的工业规划渐显成效，因此其整体经济状况长期看好。2．2苏州市2011-2014年全市固定资产投资及涨幅，其中房地产开发所占比例及涨幅表2：苏州2011-2014年固定资产投资涨幅及房地产开发所占比例（单位：亿元）年份2011年2012年2013年2014年固定资产投资额516.34564.338101408.93比上年增长8.7%9.3%43.4%73.3%房地产投资额59.9166.77107.34177.94房地产所占比例11.6%11.83%13.25%12.63%房地产投资涨幅/11.45%60.76%65.8%苏州房地产投资比例在固定资产投资中所占比例一直处于上升的发展态势，1999～2014年平均增长12.33％。同时，房地产投资额涨幅亦在不断增长中，虽然2014年增长幅度与同年固定资产投资额增长幅度相比有所减少，但从2011-2014年房地产投资额平均涨幅46％的长期发展态势来看，其依然大于固定资产投资42％的平均涨幅。2．3苏州市2011-2014年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅表3：苏州2011-2014年人均GDP及涨幅、人均可支配收入及涨幅（单位：万元）年份2011年2012年2013年2014年人均GDP2.6733.574.77涨幅/12.36%19%33.61%人均可支配收入9274元10515元10617元12361元涨幅/13.38%9.7%16.42%苏州人均GDP2014年达到4.77万元，比2013年上涨33.61％，为历年来最高。从2011～2014年平均人均GDP涨幅来看，其21.66％的平均涨幅意味着人均GDP5年翻一番。从人均可支配收入来看，2014年达到12361元，比2013年上涨16.42％，从2011-2014年长期发展态势来看，平均涨幅13.17％，虽然2013年涨幅在10％以下，但2014年的上涨幅度高过15％，呈现加速增长态势。2．4苏州市2011-2014年社会消费品零售总额及涨幅表4：苏州2011-2014年社会消费品零售总额及涨幅（单位：万元）年份2011年2012年2013年2014年社会消费品零售总总额348.17391.54451.6526.1涨幅/12.46%15.34%16.50%苏州社会消费品零售总额2014年达到526.1万元，从2011～2014年中稳定上升，平均每年涨幅为14.77％，表现出苏州社会消费品零售市场的消费能力在逐年上升。2．5苏州市2011-2014年财政收入及财政储蓄总额表5：苏州2011-2014年财政收入及财政储蓄总额（单位：亿元）年份2011年2012年2013年2014年财政收入158.27208.90291.82409.9财政储蓄总额803.793711641470从苏州财政收入来看，自2012年起，平均每年增加100亿元左右的财政收入，意味着苏州财政收入的稳步增加，从侧面反映苏州整体经济运行的良好态势。而在财政储蓄方面，在2011～2013年3年中每年增长约100亿元，而在2014年，这一增长有了较大的变化，比2013年增长了300亿元，增长量相当于前3年增长的总和。3、苏州市房地产政策概况■为了保护苏州市区内园林景观和整体规划，市区内禁止建造高层建筑（十层以上）■各区内楼盘多层结构封顶、小高层完成40%—50%后，房地产开发商才能得到预售证。而新区，、园区和吴中区内的高层标准由各地政府机构制定。■园区内将职工原来按月发放的购房补贴改为增加单位缴存住房公积金的形式来落实，园区内职工住房补贴到位率大幅度提高，（基本为月工资的30%）同时园区内公积金只能在园区使用，这样大大推动了园区的房产市场发展。■2013年苏州城建投入达80亿元左右，创历史新高。针对苏州大规模的城市规划，随着大量拆迁户的进入，使当地的人群构成以及城市规划从乡镇向都市居住区转换。■在进行商品房买卖的同时，买方须按购房款的2%交纳契税，买卖双方都须交纳0.5‰的印花税和房地产交易综合服务等费用400元。■2014年末苏州政府开始酝酿“期房限转”政策至今，一直没有明确规定出台。二、苏州市房地产市场情况苏州市土地市场概况及分析苏州市政府实施第一次土地使用制度改革是在1994年，国有土地从无偿划拨转为有偿使用，2012年苏州市的土地使用制度进行第二次重大改革，从协议出让到招标拍卖，相继出台了《关于深化土地使用制度改革促进城市化进程的意见》、《苏州市土地储备实施方法》、《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》等一系列配套文件，并迅速组建了“苏州市土地储备中心”，使土地储备和招标拍卖成为我市土地管理中的新制度，目前对除工业项目以外的经营性用地一律实行以拍卖、招标和挂牌出让方式供地。2014年全市拍卖、招标和挂牌交易经营性用地596宗（工业用地除外），共计1651万平方米。据测算，2014-2004年拍得的房地产项目的地价成本和建筑成本等在4500元／平方米左右。2004年以来园区地价依然呈上涨势头，4月雅戈尔等企业拍得的6块地块，最高楼面地价达3438元／平方米，最低也有2548元／平方米，平均楼面地价2979元／平方米，同比去年上涨了60％以上。由于土地价格的比价效应，2013-2014年拍得的土地今明两年上市的房屋的均价将有所上升。苏州市2004年第二次土地拍卖会上，18宗地块中两块土地因无人问津而流拍。这种情况主要因为国家金融紧缩政策正在产生影响，项目开发贷款的自有资金最近刚刚提高至３５％，使地产商在举牌竞拍地块时更谨慎。苏州国有土地储备中心有关负责人表示，苏州市政府表示2004年将房价增长控制在10％，市土地储备中心要通过提高土地供应量进行房价调控。同时，最近银行出台的贷款限制规定，一定程度上控制了投资性买房，房产商买地建房将面临更大的风险，使得开发商购地趋于理性。2、苏州市商品房市场概况及分析种种迹象表明，苏州目前的房地产市场已从2013年的供不应求向供求平衡甚至供过于求急速转变。随着国家宏观调控政策的施行，房地产企业购买土地，开发房产将面临着更高的风险。供应量图2-4：苏州市自1998年以来整个房地产市场呈稳步增长趋势：1.2014年，苏州市房地产市场依然保持强劲增长势头。其开发投资完成177.94亿元，比上年增长65.77％，施工面积达到2576万平方米，同比增长76.7％，竣工面积达到779.2万平方米，同比增长39.82％。2.2012年至2013年，苏州市的新开工面积由496.7万平方米猛增到986.44万平方米，2014年仅上半年就达到527.04万平方米，其上涨趋势不断。当前新开工面积也就是未来的潜在供应，以此趋势判断，未来一两年内苏州房地产市场的供应量将趋于逐渐放大的发展态势。3.2004年一季度苏州市施工面积2404.47万平方米，新开工面积510.53万平方米，分别较去年同期增长114.9％、117.4％，竣工面积则达到121.05万平方米，同比增长230.6％，商品房预售面积为499.78万平方米。如果以2014年苏州年销售商品房面积计，将要消化至少１年以上，供应增长幅度超过需求增长幅度，苏州未来房地产市场的销售去化将面临一定的的压力。(2)需求量图5：1998年以来，苏州市房地产业全市销售面积每年以平均14.7%的速度增长，由1998年的297.26万平方米增长到2014年的575.44万平方米，达到历史最高水平。其中2014年住宅销售面积498.99万平方米，同比2013年增长7%，需求稳步增长，逐步攀升。(3)成交价格图6-71.1998年以来，苏州市商品房平均销售单价一直保持稳步增长。2.到2013年，商品房现房的销售价格更是有一个跨越式的增长，增幅达到34％，到2014年依然保持强劲增长势头，已达到2553.17元/平方米的历史新高。3.到2014年，苏州市中心区域的预售单价已经超过3500元/平方米，同比增长9.7％。4、目前苏州每年有近10亿外资进入，加上近年来旧城改造力度的加强，市场需求持续上涨，最直接的表现是房价的飞速上涨。苏州商品房的销售价格一路走高，主要归功于长三角经济的高速发展、苏州市民收入的增加以及江浙热钱的涌入。一方面绝大多数市民认为苏州目前的房价偏高，特别是2011年后增长过快，其增长率明显高于苏州市民收入水平的增长率；另一方面，苏州较为宽松的房贷政策，特别是苏州工业园区内，其实际购买价格可以高于其心理价位。问题1：苏州的房地产未来是否能持续高速发展下去？价格还有多少的上涨空间？解答：市场规律表明：任何商品的市场价格是由供求情况决定的。因此苏州房价的走势也必然取决于苏州房产市场的供求。按理说比较的东西要有可比性，同样地段、同样性质的房子比较才有意义。但随着房产开发区域和性质的变化，简单地按新开楼盘的平均价来分析判断房价的涨跌是没有意义的。从供给方面来分析，可归纳为以下几点：政府为了稳定房价，也为了其土地批租收益，加大土地供应量是在情理之中的；前几年苏州房价的飙生吸引了大量的开发商来苏州淘金，大量新楼盘（例如湖东、相城等地）同时面市也是在所难免；受房产市场行情和银行贷款政策变化影响，一些房产投机者纷纷抛售存货；大批定销房的上市；二手房拍卖的兴起，消除了房产买卖过程中的信息不对称和一些不法房产中介的暴利，无形中提高了二手房的成交数量。这些因素意味着短期内房产供给将有大幅增加，房价下降的压力是客观存在的。房产不是普通的商品。房产随着时间的流逝，可能会变旧，但由于土地的稀缺性和周边环境的改善，增值是必然的。何况房价的下降并不会马上引来顾客，甚至还可能引发会进一步跌价的心理期望，使潜在的购买者持币待购，反而使得销售更困难。高档房下降并不会引来低收入顾客。更重要的是开发商可以通过减慢售房和开发速度来待价而沽，损失的只是利息，但赢取的可能是更多的土地增值收益。因为从长远来看，苏州房价的上涨是在所难免的：随着经济的发展，人们收入的上升，对住房消费的需求会不断提高；随着中国经济的发展，城市化进程在加快，大量进城的农民需要住房；随着中国东西部地区发展差异的扩大，户口制约的逐步弱化，西部人口向东部沿海地区移民是不可避免的，苏州及长江三角洲作为中国最富裕、最适宜居住的地区将吸引越来越多的外地人来生活工作，当然还要购房置业。由此可见，从长远来看房价下跌的可能性几乎是微乎其微。从需求方面来分析：买房者可分为两类。一是购房自住的消费者，一是为保值增值或投机获利而购房的投资者。对于消费者，考虑的主要因素有以下几点：房产总价。其经济收入（购买力）决定了其能承受的房产总价，100平米还是140平米从居住功能方面而言也许只差一个房间，但房价却相差40％。因此100平米左右或更小的房子依然紧缺，但140平米以上的房子可能销售速度明显缓慢。地段的成熟度。对于购房自住者而言，住房所在地段的人气、商业设施、交通便利、学校、医院条件越好，越吸引购买者。值得一提的是，在中国，政府的作用是至关重要的。一个地方住房价格的明显下降不仅影响其经济的健康发展，而且会引发拥有房产的绝大多数民众的不满情绪，因此政府一定会支持房地产的健康发展，消除部分地区、部分楼盘的房产泡沫并不会影响整个房产价格的稳步上升，更何况政府近几年大量基础设施的建设不仅支持了房地产的发展，还指望房地产价格的提高拉动土地出让金的提高以偿还前期基础设施投资的债务。因此政府是决不愿看到房产价格的下跌的。苏州房地产经过近年来的强劲上涨，需要消化、需要盘整，是泡沫必然会破灭，但从长远来看，房地产的健康发展和房价的稳步上升是必然趋势。3、苏州市二手房市场概况及分析图8：自1999年苏州市房地产二级市场的开放和房改房上市办法的实施以来，苏州市二手房的年成交面积每年以300—500％的速度大幅度提升。由1999年的5.23万平米发展到2014年的304.49万平米，2014全年成交额41.27亿元，其增长势头不断。4、苏州城市规划与城市发展进程问题2：未来居住在园区二区与居住在老城区、园区一期（湖西）有何本质变化，湖东的造城运动诞生的新城将如何影响人们的生活方式？解答：从苏州城市的发展进程，我们看到城市居住文化的升级与更新将是：苏州古城区→苏州工业园区一区（湖西）→园区（二区、湖东）→园区（三区）苏州古城区：已形成古色古香，江南风情的宜居氛围苏州古城区以古城为中心发展起来，古城区有2500年的历史，城区内园林古迹遍布，以江南风情为建筑特色，作为世界文化遗产的一部分。苏州市政府大力保护古建筑设施，同时在新的建设项目中均有所限制。古城区以文化旅游、商业贸易为主体功能的发展格局，围绕其产业定位，在整体规划中，新建筑与原有建筑物形成统一的建筑风格，商品房外立面基本为粉墙黛瓦这种较为单一古典的建筑风格。古城区虽然商业繁荣，配套设施齐全，但由于保护历史建筑及开发限制，决定了老城区不可能有大规模的城市改造，未来住宅供应也不会很多，且古城区楼盘多为多层住宅小区，其建筑楼层多在3.5～6层的范围之内，其中，底层大多作为车库，顶层为阁楼。未来居民也以苏州原籍居民为主，因为古城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能目前老城区的商业及生活配套设施档次均不高，仅以商业为例，目前主要以沿街底商为主，其中旅游纪念品与小商品占了很大份额，因此老城区暂不具备居住品质整体抬高一个水准的可能。老城区的苏州人口住宅的升级换代只能选择西部的苏州新区与东部的苏州工业园区。从城市的发展轨迹来看，城中心人口向外围地区转移也是苏州城市发展的必然趋势。苏州新区：起步较早，但发展上却落后于后来居上的园区新区位于古城区的西边，于1990年开始开发建设，虽然开发起步较早，但发展速度却始终落后于园区。其发展得益于大量国内外制造加工类企业的入驻，一方面带动了区域附属产业的发展，另一方面也为本区域带来了相当数量有较高购买能力的客源。房产开发档次不高，大盘少，布局散乱，不够集中新区的产业定位以传统的制造业为主，其产业人群为该产业的从业人员，因此，其住宅主要分布在工业厂区的周边，物业外立面现代感较强，产品种类兼顾到不同社会等级人群的需要而有所变化。由于其档次不是非常高，整个物业分布较为零散，缺乏统一集中的开发；目前高新区内常住人口230,000，居民住宅小区有20余个。苏州工业园区（湖西、一区）：园区规划、建造融合新加坡国际化理念与苏州文化底蕴于一体工业园区行政辖区面积260平方公里，其中中新合作区规划面积70平方公里（含6平方公里金鸡湖），规划居住人口60万，位于古城区的东边，美丽的金鸡湖畔，地理位置上更邻近上海，是苏州和新加坡共同合作开发的高新技术园区，其融新加坡国际化理念和苏州文化底蕴于一体。工业园区以新加坡式规划为蓝图共分为3个区域开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为11.6平方公里，金鸡湖以东（简称湖东）为二三区，共52.65平方公里。其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路方面较城区完善，其建筑特色以现代为主。其崭新的居住环境与现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。一区（湖西）居住环境和城市功能都较古城更完善，居住人口以高新科技产业人员为主。园区一期的开发已成熟，配套设施逐步完善，目前房地产增值效应十分明显，园区板块已经成为苏州乃至周边地区房地产发展的风向标和当之无愧的领头羊。工业园区的产业定位以高新科技类产业为主，其对应的产业人群主要是该产业从业人员，其中以中高级白领和专业人士为主。但从规划用地上看出，一区工业、居住、CBD商业区三分天下湖西（一区）是园区房地产最早开发的区域，湖西，其工业、居住、CBD商业区三分天下，虽有工业企业带动人气，然而就居住品质而言，与多种性质的物业混杂并非最理想的居住环境。苏州工业园区（湖东、二区）：湖西之后，城市崛起的下一个新板块。湖东地区是园区未来规划的政治、经济、文化中心。二区，该区域位于湖东到横泾为止，目前正处于建设阶段。该区域以居住为主，工业为辅，配以商业中心和零星商业点，另一特色为金鸡湖东的旅游生活氛围。该区域道路和商业中心正在起建，园区政府性设施亦同期同步建设，届时政府机构将迁入该二区。今后该区主要以居住为主，是园区居住中心地带，连通一、三区的工业设施。打造新城市生活湖东二区的发展相对湖西来说，具更广阔的空间性和时间性，无论从发展规划还是现已成型的建设，都已证明其发展前景。其居住用地面积之大，完全可塑造纯居住板块，打造出比湖西更优越更纯粹的新城市生活，而且也将拥有更完善的国际性行政设施、生活娱乐设施、教育配套、一流的居住环境，可体现出今后五至十年的未来居住水准。苏州工业园区（三区）三区，该区域在二区以东，目前还未开发，今后以工业设施为主，部分为居住区域，居住区域与二区联成一片，三区工业土地的比重有上升。表5：古城区新区园区一期园区二期园区三期规划思路发展特点点展现古城风貌，是是旅游、政治治、商业、金金融中心现代工业、旅游为为特征工业、居住、CBBD商业区三分分天下以居住为主，工业业为辅，配以以商业中心和和零星商业点点以工业设施为主，部部分为居住区区域面积（公顷）14.225811.616.136.55人口76.9万25.8万10万（规划）20万（规划）30万（规划）劳工（约占人口660%）46.14万15.48万6万12万18万自然风貌以古城为主以山景为主以金鸡湖西、绿化化为主以金鸡湖东岸休闲闲、绿化为主主居住环境特征古色古香，园林精精粹吴文化，配配以成熟生活活配套，但档档次不高现代为主新加坡风格新加坡风格新加坡风格商业配套丰富较丰富，以狮山路路、何山路两两条商业街为为中心，各小小区沿街商铺铺为辅。少，以邻里中心为为主较少，以F城为中中心，以邻里里中心为节点点。今后在湖湖东南的联丰丰广场也会成成为一个副商商业中心。较少交通配套道路拥挤，但交通通便利道路规划较好，较较为便利道路规划很好，交交通目前不便便利道路规划很好，公公共交通目前前很不便利道路规划很好但目目前未建居住人口特质以原地居民为主以原地居民和工业业区内人员为为主以原地居民和工业业区内人员为为主以原地居民和工业业区内人员为为主以原地居民和工业业区内人员为为主居住性评价★★★☆☆★★☆☆☆★★★★☆★★★★★★★★★☆图9：园区二、三区景观规划示意图图10：园区总体规划问题3：金鸡湖于苏州市究竟处在什么地位？解答：金鸡湖对于苏州的意义：它不仅是苏州工业园区的原点，也将是苏州城市发展战略中的重点。图11：金鸡湖景观规划金鸡湖位于工业园区的中心地带，环湖区域70平方公里，1994年中国政府与新加坡政府签订了一个合资协议，正式启动对这片2.3平方公里滨水社区的开发，旨在建造一个符合国际标准、具备环保功能的混合型滨水新社区。根据未来规划我们发现，金鸡湖及环湖区域不仅是苏州工业园区的原点，而且也将是苏州城市发展战略中的重点。金鸡湖将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园金鸡湖及环湖地区将成为中国最大的具有国际水准的现代城市湖泊公园。金鸡湖的存在并没有影响交通以及规划，正因为它是未来的城中湖，规划师才有了用武之地，打造模范城的雏形。景观设计内涵二元性概念：一方面，体现了苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。金鸡湖区的总体规划，包括滨湖区的多用途开发区以及开放空间的规划聘请了香港泛亚易道公司。香港泛亚易道公司所提供的规划方案将金鸡湖沿岸地区分成了8个鲜明的片区，由一条连续性的开放空间系统将其串连起来，2个片区——城市广场与湖滨大道的建设已经顺利完成。金鸡湖景观设计的核心在于其内涵的二元性概念：一方面，表现苏州古城的历史文化内涵；另一方面，帮助其实现建设一个现代化国际都市的目标。金鸡湖是苏州市的“城中湖”、“城市肺”，园区将打造长三角规模最大、现代化程度较高的“城市休闲胜地”。园区将打造成长三角规模最大、现代化程度较高的“城市休闲胜地”。金鸡湖是小家碧玉的苏州人大气的一面。西湖的美在于不变，金鸡湖的美在于它的突变：于柔美中平添了“大江东去”的气概，因此它成了古老苏州的一个旅游新亮点，越来越多的人争相来感受金鸡湖，其中既有本地市民，也有来自上海、杭州、无锡等周边城市的游客，湖东岸双休日、节假日的游客接待量屡创新高。金鸡湖不是哪个特权阶层的“后花园”，而是所有人的公共湖，是苏州市的“城中湖”、“城市肺”；环金鸡湖22公里区域几乎是园区地价最高的区域，不惜投巨资将其全部建成为公共开放地带足见中新双方“还湖于民”的发展理念。创高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准，最终将容纳超过60万的居民。苏州工业园区管理委员会负责金鸡湖70平方公里环湖区域这一园区中重点开放空间的开发工程。目的在于创一个高科技的商业与居住的混合型滨水社区，以满足国际化大企业的办公与生活标准。这片地区最终将容纳超过60万的居民。(远期)环金鸡湖地区建成成“闹市”，成为全市市市民消费社社交、休闲娱娱乐的重要场场所园区将高起点、高高标准把环金金鸡湖地区建建成全市市民民消费社交、休休闲娱乐的重重要场所。推推进环湖商业业、文化设施施建设把发展展大商业、推推进大旅游作作为今后发展展的重要的新新增长点和新新亮点。加快快国际博览中中心、科技文文化艺术中心心等50余项实事工工程建设进度度，大力发展展商业、饮食食业、零售业业、宾馆业和和旅游业，并并建成更多安安全、舒适、文文明的生活小小区，集聚人人气商气，扩扩大消费群体体，努力将环环金鸡湖区域域建设成为“闹市”。第二部分苏州新新加坡工业园园区房地产市市场一、园区房地产发发展及走势97年开始，园区开发发量一路迅猛猛增长，2004年预计开发发量200万平方米。1994年启动的的苏州工业园园区，遵循“先工业、再再住宅、后商商业”的开发规律律，将建成一一个工业园区区和住宅相结结合的高档区区域。园区房房地产开发于于1997年启启动，园区房房地产开发在在8年中，一跃成为苏苏州市区房地地产市场的主主渠道，中新新合作区内开开发量迅猛增增长。2014年开发量153万平方米，2004年预计开发200万平方米。图12：1998-20004年园区开发发量变化走势势（单位：万万平方米）目前竣工户数占批批准预售商品品房套数的54.299%，目前实际际入住及装修修完毕套数占占竣工户数的的86.644%至今中新合作区已已批准预售商商品房面积350万平方米，共共计25926套，楼盘总总体销售形势势看好。据统统计，目前中中新合作区内内已竣工交付付使用住宅14075户，实际居居住为11325户，入住率率为80．46％；已装修未未入住的为869户，占总户户数的6.17％，其余未未装修户为1881户，占总户户数的13.36％。分析表表明，20113年底以前前交付使用的的住宅项目，入入住率已超过过85％，20144年后交付的的房屋因交房房时间短等因因素入住率相相对低，园区住宅总总体入住情况况尚属正常。2004年，预计计苏州市区商商住房实际上上市预售或销销售量可达500万平方米左左右，其中园园区为180万平方米左左右。据初步步统计，2004预计园区商商住房实际上上市预售或销销售量1.33333万套。图13：批准预售、竣工工交付、入住住套数比较表表二、园区供应情况况1、板块划分格局苏州工业园区根据据其市场特征征划分为两个个板块,即：湖东和和湖西。下面面对各个板块块的现状和特特点以及未来来的发展趋势势进行介绍和和分析：（1）湖西板块板块现状：竞争激烈，促使楼楼盘品质不断断向上突破湖西板块位于园区区西部，金鸡鸡湖与老城区区中间，系园园区内的黄金金板块，开发发启动早，各各开发商均在在此投入了极极大的人力物物力和财力，周周边的生活配配套较为齐全全，截止至今今，湖西板块块已开发楼盘盘近30个，由于土土地所剩不多多，所以后续续产品不会太太多。该地区区主力面积范范围：110-1150平方米，总总价：60--80万左右右。湖西代表楼盘盘：湖左岸、都市花园天天域。湖西有园区的“高高起点规划”，又依托老老城区发展起起来，楼盘众多，已进入入一个“比规划、比比实力、比品品牌、比特色色”的竞争阶段段。但也因现现已开发较多多楼盘，使得得该地区土地地储备量较为为稀缺，下一一轮发展将以以湖东为开发发重点。表6:目前湖西在在售个案情况况列表名称地址均价主力面积主力总价去化率湖左岸三期苏惠路/星汉街5500-58000三房14077-8120%加城国际星汉街58号4800-58000三房12868-7450%名城印象二期星海街/苏茜路58003+1房148..8869-8620%加城新天地星港街/苏春西路路5000三房106-122053-6070%都市花园天域星汉街188号7500（装18800）三房160-170120-12860%高尔夫花园机场路/星港街5000三房128-16864-8470%（2）湖东板块板块现状：湖东板块相对湖西西而言开发较较晚，各地块块基本处于处处女地状态，周周边配套基本本没有。但随随着金鸡湖大大桥的通车，湖湖东的交通将将变得越来越越便利，古城城区与湖东传传统意义上的的空间和心理理距离正被无无限缩短。吸吸引人气的不不仅是便利的的交通、优美美的环境，还还有便捷的商商贸服务，包包括国际博览览中心、F城、湖东邻邻里中心等在在内各类项目目的开工建设设，将使湖东东商圈聚起更更多的商气、人人气，环金鸡鸡湖地区的苏苏州城市副中中心和湖东新新商圈的地位位将更加凸现现。金鸡湖东东，曾经是偏偏僻的远郊，如如今却成炙手手可热的都市市黄金地段。而有关数据显示，湖湖东到2006年底累计商商品房竣工量量将达260多万平方米米，超过湖西西2004年年底累计计商品房竣工工量将达240多万平方米米的水平。换换而言之，湖湖东住宅开发发4年（2014--2006）的水平将超超过湖西10年（1995—2004）的水平，在在二三年后园园区湖东就是是一个成熟的的社区。而且且，根据规划划，湖东房产产的总量将是是湖西的五倍倍以上。这也也是浙江南都都、南京栖霞霞、天津顺驰驰、上海中华华企业等诸多多国内著名房房地产企业“逐鹿”湖东的原因因。先期在此落户的楼楼盘有东湖-春之韵，东东湖大郡以及及南都-玲珑湾，目目前又有顺驰驰的湖畔天城城。随着湖西西房地产投资资竞争的不断断加剧，湖东东处女地的优优势逐渐显现现，极强的可可塑性，巨大大发展空间以以及较为平和和的竞争环境境使得越来越越多的开发商商将目光投向向了湖东。该该地区主力面面积范围：1120-1440平方米，总总价：70万左右。湖西西代表楼盘：：东湖春之韵韵、南都玲珑湾湾。表7:目前在售个个案情况列表表板块名称地址均价主力面积主力总价去化率湖东东湖大郡二期方盛街方洲路4600三房1406470%湖畔天城钟园路津梁路5000三房135-14568-7320%东湖春之韵二期钟园路5300三房128-13868-7350%南都玲珑湾现代大道、玲珑街街4800三房140-16567-7980%金水湾别墅金鸡湖路88号9000含车库双拼221-263199-236含车库90%三、园区销售情况况近年来，苏州工业业园区房地产产供销两旺。但但由于价格突突破5000元/平方米后，受受到市政规划划配套的相对对滞后性影响响，逐渐进入入了瓶颈阶段段，楼盘销售售遇阻，涨幅幅趋缓。近年来苏州工业园园区房地产供供销两旺，相相对于苏州全全市的楼市成成交情况来看看，园区的物物业非常良好好。这一方面面说明园区世世界一流的规规划，理想的的居住环境在在消费群中已已获得认可，另另一个重要的的原因，应归归功于苏州工工业园区特殊殊的社会保障障体系，作为为全国唯一的的区域性公积积金制度，目目前已为万名名以上园区内内工作人士提提供了完备的的公积金贷款款，且目前公公积金会员仍仍以每半年将将近5000人的数量递递增。这项社社保体系已为为园区内的房房地产繁荣起起到积极的推推动作用，成成为保障园区区房地产开发发量消化的“发动机”。但2004年，园区区的楼盘单价价逐个突破5000元/平方米大关关后，销售火火爆的趋势明明显有所降温温。单价5000元/平方米以下下的楼盘明显显去化较快，以以湖东为例，售售价在4600元/平方米的东东湖大郡市场场反响较好。与与之相反单价价5000元/平方米以上上则去化费力力，2004年6月开盘的顺顺驰湖畔天城城定价在5000元/平方米以上上，虽经过半半年来的蓄水水，开盘后销销售情况仍不不理想。从园区第一批商品品房（1998--2011年）的定价价来看一般不不超过2011元/平方米左右右，而如今园园区湖西板块块的均价定在在了5800元/平方米左右右。在这短短短几年的时间间里，房价却却翻了2番多，园区的的房价上涨幅幅度实在快的的惊人，与买买房者的承受受范围差距逐逐步拉大，目目前市场观望望情绪浓重，楼楼盘销售可谓谓进入了瓶颈颈时期。园区房地产开发地地域性较强，买买房者有“地方品牌意意识”比较排外，因因此当地开发发商建设的楼楼盘销售较顺顺利，对本项项目而言塑造造区域“领导盘”困难比较大大。苏州园区的房地产产开发可谓有有较强的地域域性，且苏州州的买房者具具较强的“地方品牌”意识，对于于外来的，非非苏州本地，不不熟知的开发发商品牌，无无论开发实力力大小，均有有一定的抵制制情绪。例如如苏州工业园园区的建屋集集团在当地就就享有较高的的知名度，建建屋发展有限限公司是集民民用住宅、办办公商住、工工业厂房等各各类房地产开开发为一体的的大型地产开开发企业，园园区政府下属属企业，是苏苏州地区最大大的房地产开开发商之一。与之相比顺驰集团团虽然开发商商规模也不小小，但业务主主要在天津、河河北和上海，在在苏州园区遭遭受了冷遇，湖湖畔天城推出出后市场反响响平淡，连苏苏州媒体的配配合度也明显显比较差。因此对本项目而言言塑造区域“领导盘”困难比较大大，需等候时时机，并适当当加大宣传推推广费用。四、园区商品房价价格走势及与与其他片区房房价比较情况况得益于高起点规划划的园区，近近年来房价持持续上涨。1997年均价11556元／平方米米上升至20014年均价4042元／平方米米，上涨了259.776％；20144年同比20113年上涨了14.34％（包括东东湖大郡一期期的园区公积积金会员优供供房），价格格涨幅较20012、2013年有有所放缓。但但今年一季度度，园区新开开楼盘房屋均均价近5000元／平方米米，比上年增增长了23.70％。图14：1997-20114年园区房地地产均价变化化走势（单位位：万平方米米）2014年园区商商品住宅预售售均价约在4600元/平方米，相相比市中心与与高新区，将将近高出972元/平方米和111元/平方米。由于园区房地产的的品牌效应，自自1999年起起园区房地产产价格在苏州州市区一直处处于领涨地位位。2012年和2013年园区平均均房价分别高高出市区平均均房价5411元和10299元。2014年以来，园园区房价继续续上涨，湖西西地区的毛坯坯房房价从年年初的均价44300元左左右涨到目前前的47000元左右，但但涨幅有所减减缓。区域性房地产的竞竞争也有一个个“性价比”的问题。苏苏州市区的房房价上涨是2012年下半年起起由园区先行行领跑的，随随后推进到古古城区补涨，然然后再完成新新区的补涨过过程，通过这这二年的补涨涨，市区各区区的房价都达达到了一个相相对的高度。在在这过程中，由由于性能价格格比的原因，对对园区的购房房意愿比例有有所下降、上上升也是符合合商品消费规规律的。但从从2014年年中以来来，园区与苏苏州市区其他他区域的房地地产价格差异异在缩小。根据苏州市统计局局统计，2014年第三季度度商品住宅预预售登记备案案均价分区情情况看，工业业园区为43305元/平方米，（由由于均价32200元左右右东湖大郡223万平方米米计算在内，扣扣除这一因素素的影响，湖湖西地区的均均价为46000元/平方米左右右）。中心城区区为34144元/平方米(其中定销房房为19877元/平方米，其其他商品住宅宅为36288元/平方米)，高新区为为4489元/平方米，吴吴中区为29953元/平方米，相相城区为30073元/平方米。园区与苏州市区其其他区域的价价格差异缩小小，园区房地地产的性能价价格比又处在在一个较好的的时期，园区区房地产的品品牌效应再次次显现。2004年6月，湖湖西板块的均均价已涨至5800元/平方米左右右，而湖东也也已突破5000元/平方米大关关。园区目前房价基本本上定位为苏苏州高档区域域房价，湖西西板块的均价价在5800元/平方米左右右，高于苏州州老城区、新新区。而湖东东的大片土地地开发尚未全全面动工，配配套设施也基基本没有，但但就东湖春之之韵、湖畔天天城几个盘的的售价情况看看，均价也已已突破5000元/平方米。五、园区未来房地地产市场分析析与预测问题4：园区湖东板块未未来的供应情情况如何？房房价会出现什什么趋势？解答：供应量分析析2004年，预计计苏州市区商商住房实际上上市预售或销销售量可达500万平方米左左右，其中园园区为180万平方米左左右。园区房地产开发八八年，中新合合作区内已批批准预售商品品房面积350万平方米，楼楼盘总体销售售形势看好，销销售率近99％。350万/259926＝135平方米/每套预计园区商住房实实际上市预售售或销售量180万/135＝1.33333万套表8：未来湖东地区及及项目周边供供应：案名总土地面积（平方米）预计剩余土地面积积（平方米）建筑面积（平方米）南都·玲珑湾384000270000596700东湖大郡1100002011040000顺驰·湖畔花园1600001600028800金水湾433300160004800苏园土拍（20004）0276576.276576.2137837.22苏园土拍（20004）0397969.37797969.377195938.77苏园土拍（20004）0479074.88879074.888158149.88苏园土拍（20004）0578495.12278495.122156990.22总计1419416654115.66596700湖西地区房价缓涨涨、湖东地区区大涨2013年，园区区房价步步攀攀升，2014年园区楼市市又以其强劲劲的动力继续续保持着高速速增长的势头头。园区未来来二三年的发发展势头，我我们认为，园园区房地产市市场虽然处于于高位运行状状态，但需求求仍很旺盛，房房地产价格仍仍处于上升空空间，具体表表现是由于湖湖西地区前两两年房地产价价格上涨速度度和幅度过快快，今后两年年价格上涨幅幅度将有所回回落。而园区区二三期湖东东地区因先期期以东湖大郡郡低价入市，涨涨幅将会更大大一些。概括括地说，就是是湖西地区缓缓涨，湖东地地区大涨。第三部分竞争个个案研究一、竞争分析问题5：互动还是是竞争？解答：我们通过调查研究究发现，湖西西区域的在售售个案对于本本项目均不能能产生直接竞竞争，但是由由于开发多年年，多个区域域个案可以对对本项目的开开发提供一定定的产品开发发依据，毕竟竟湖西区域楼楼盘的热销带带动了区域市市场的发展，造造成区域的市市场价格进一一步升高。湖西对于本项目不不是传统意义义上的竞争，而而是一种互动动关系随着湖西的开发后后续量减少，更更多的消费者者将会把关注注的目光转向向湖东，从而而对本案产生生了客观上的的推动作用，因因此湖西对于于本项目不是是传统意义上上的竞争，而而是一种互动动关系。互相相促进，共同同发展。我们们将通过竞争争个案、在售售项目产品力力研究，对本本项目的产品品塑造提供参参考。湖东板块率先启动动，销售上又又有明显优势势的住宅项目目：东湖大郡郡。表9：东湖大郡（二期）基础信息开发商园区建屋发展集团团基地位置湖东万盛街方洲路路口建筑设计/住宅形态排屋、多层、小高高层、高层销售企划上海新联康投资顾问主推卖点售价低公开日期二期中一批：2004//05二批：2004//07交房日期2006.01售楼热线0512-6766200888工程进度/市调信息基地面积：155.1万平方米建筑面积：233万平方米容积率：1.5绿化率：54％得房率：可售户数二期：1348销售率：70%二期二批100％％二期三批未开主力总价64万元面积配比二房：89.755/6.888%三房：104.004~1388.27/771.06%%四房：159.008/16..05%跃层：206.007~2444.39/66.01%单价元/m2二期一批：4600二批：4800主力单价4800元建筑层数12~18F目标客源配套设施湖东邻里中心竞争分析规划分析项目综合分析东湖大郡二期位于于一期东面，南南施街以西，方方洲路以南，总总占地10万平方米，容积积率1.79，总户数1348户，产品品类型为小高高层及高层，二二期销售分组组团分期推出出，销售的户户型中，900-130平平方米的中小小户型，仍然然是客户最为为关注和需求求的户型，另另外品字型无无障碍规划设设计也得到了了广大客户的的好评，景观观设计的主要要特色为主题题性的硬景规规划，加州阳阳光的风尚主主题；整个小小区的建筑布布局呈西北高高、东南低的的走势；房型型从两房到复复式结构共有有数十种。环境分析该案位于金鸡湖东东，周边水系系丰富，同时时，该地段周周边目前居住住型项目较多多，同时邻里里中心等商业业生活设施也也将趋于丰富富，公交目前前有小区自身身负责，今后后将会有几条条公交入住改改善该地区目目前情况。产品分析该案目前以小高和和高层建筑为为主，房型在在130平方米左右右。这与其周周边住宅项目目基本相差不不多，所不同同的是该项目目的开发商是是建屋，因此此有一定品牌牌影响力，同同时更实际的的是其房价相相对较低。价格分析近期，由于东湖大大郡将推出的的二期三批售售价在48000元/平方米左右右，之前其二二期均价在4400～4500元/平方米左右右，其主要原原因为开发商商所获得土地地成本相对其其他地块较低低，因此可以以使用相对市市场较低的售售价进入市场场。该案二期期三批价格的的上扬，一来来其位于该小小区中心绿化化位置，可以以说是以景观观房出售，二二来是周边市市场房价基本本达到5000元/平方米，由由此以4800元的售价入入场，不仅可可以提高利润润率，同时依依然保持低价价入市的品牌牌特征。从目目前东湖大郡郡和顺驰·湖畔天城的的预约客源可可以看出，前前者与房源的的比值为2：1，后者为1：1。去化分析该案去化速度较为为迅速，其原原因在于该案案售价往往在在该区域是最最低的，同时时，其房型面面积虽然也有有较大的房型型，但相对而而言，其130平方米左右右的主流面积积较多，因此此在市场上较较受欢迎。除除此之外，建建屋的品牌在在苏州亦是吸吸引客源的动动力。房型分析东湖大郡推出的户户型丰富多样样、灵活有度度，从两房到到四房、平层层到跃层都有有，面积范围围在90平方米到到270平方米米，其中1440平方米左左右的三房为为主力房型，占占到整个房源源的50%。供应量分析东湖大郡是湖东第第一个居住项项目，总占地地15.1万平方米，总总建筑面积为为23万平方米，目目前开出的二二期共有1300余套，共分分三批推出，第第一批400余套推出三三天就抢购一一空，二期第第二批416套于5月6日推出，均均价4500元/平方米，目目前也已经全全部销售完毕毕。营销策略分析该案在销售上一直直以会员制销销售，即消费费者参与“建屋之友”俱乐部的活活动，凡已经经购买过建屋屋房产的客户户和打算购买买建屋房产的的客户均可申申请会员资格格，凡属该俱俱乐部的会员员均可享受买买房的优先权权和其他增值值服务。其会会员共分为三三种：嘉宾会会员，贵宾会会员，礼遇会会员。礼遇会会员由于其规规定的购房准准备金的问题题，现暂不确确定是否施行行。嘉宾会员员和贵宾会员员均为免费，所所以不仅到场场登记的人多多，观望者也也较多。据了了解，该会员员卡并非限量量发放，现场场凡是登记的的客户均有一一张会员卡及及一本会员手手册，但明文文规定该会员员卡不得转让让。嘉宾会员指：在建建屋地产各售售楼现场完成成调查问卷，个个人资料填写写完整的到场场客户，凭身身份证，即可可成为嘉宾会会员。嘉宾会会员可提前获获得苏州工业业园区建屋发发展有限公司司最新推出的的楼盘资料和和销售信息；；优先安排参参观建屋地产产的销售示范范单位；享受受优惠价格；；有机会参加加各种活动；；享受该会所所选商号购物物优惠价格；；同时拥有黄黄金卡。据悉悉较一般客户户有优先选房房权。贵宾会员指：已购购买建屋旗下下物业的业主主，在提出申申请并经苏州州工业园区建建屋发展有限限公司确认后后，即成为贵贵宾会员。除除享受嘉宾会会员的优惠外外，若再次购购置建屋的地地产时，享受受购房准备金金特别优惠，同同时享受贵宾宾会员特别优优惠价格。拥拥有铂金卡。据据悉较嘉宾会会员有优先选选房权。礼遇会员：在新项项目开始运作作时，自愿在在指定银行存存入一定数量量的购房准备备金，并与银银行，开发商商签署三方协协议，将存入入的准备金冻冻结若干时间间后成为礼遇遇会员（购房房准备金数额额在办理礼遇遇会员卡前见见公告）。可可享受与嘉宾宾会员相同优优惠价格，有有机会获得新新项目优先选选房安排，同同时拥有白金金卡。客源分析建屋会员结论该案由于有政府背背景，其土地地位置较好，成成本相对较底底，因此在房房价上的表现现亦比周边楼楼盘较低。另另外该案房型型面积上亦以以大众化为主主，使得该案案广受欢迎。由于该案土地面积积较大，今后后还会不断推推出新的房源源，可以肯定定的是其房价价将延续其保保持与周边房房价的距离，以以低价竞争，这这将继续给周周边项目乃至至更大区域带带来影响。距离本项目地块最最近的85万平方米规规模大盘：南南都玲珑湾。表10：南都▪玲珑湾基础信息开发商苏州南都建屋有限限公司基地位置玲珑街1号（近现代大道）建筑设计住宅形态小高层、高层（12～30F）销售企划自销（天启策划）主推卖点湖景住宅公开日期2004/3/227交房日期2005.09售楼热线0512-6288888888工程进度一期结构体段市调信息基地面积：388.4万平方米建筑面积：8.55万平方米（一一期）容积率：2.2绿化率：50%得房率：可售户数总共近9000套套销售率94％主力总价57.1-79..4万面积配比平方米单价范围4000-70000元/平方米该案一期房型：一房：47~499.2㎡/6.06％二房：103.447~1366.97㎡/18.886%三房：118.999~1655.44㎡/62.998％1+1房型：1668.8~1171.044㎡/8.54％跃式：180~2260.799㎡/3.566%主力单价目前5000元/平方方米建筑层数12～30F目标客源主要为园区客源配套设施篮球场等运动场，区区内幼儿园、会会所等竞争分析规划分析项目综合分析该案为一个85万万平方米大型型社区，占地地34万平方米米，于2014年9月开始动工工。2014年11月18日，位于于世纪金融大大厦一楼的售售楼处正式对对外接待。玲玲珑湾首批推推出项目为一一期北组团，有有17幢18~255层的板式小小高层以及少少量的服务式式公寓，共11800多套套房源，一期期配套设施除除有篮球场等等运动场所外外，区内幼儿儿园也将同期期开设。在整整个玲珑湾社社区东南部的的红枫林已建建成，东部的的邻里中心也也即将开建，随随着金鸡湖大大桥的建成,,交通将更为为便捷。规划图环境分析本案位于现代大道道的北侧，地理位置独独特，介于湖湖东与湖西之之间的连接地地带，南面就就是金鸡湖，对对面有红枫林林、文化水廊廊，这是环金金鸡湖的八大大景观之一，里里面环境幽雅雅，风景宜人人，拥有良好好的景观资源源优势。交通方面：主要依依托现代大道道连接园区CBD和市区。生活配套：园区邻邻里中心、F商业城、湖湖东中学、湖湖东小学、九九龙外资医院院、湖西CBD小区内部环境方面面主要以“春、夏、秋秋、冬”四季为主题题，对小区内内部分区塑造造，每个区突突出一个季节节的自然主题题。产品分析该案总体预计将分分为三期开发发，房型面积积范围在466－500平方米米之间，主力力面积为130-1440平方米左右的三房两两厅两卫，还还有极少量的的顶层复式公公寓，面积高高达400-500平方米米左右。本次次为一期166幢18~255层的板式小小高层以及少少量的服务式式公寓，共11800多套套房源。价格分析该案一期销售均价价为4800元/平米，目前前属于一期销销售后期，其其出售价格在在5000元/平米左右。由由于该案一期期位置和环境境在本案小区区中相对较差差，同时由于于园区湖东的的较强的价格格走势影响，今今后该案售价价较为看好。去化分析目前该案一期首批批所余房源在在十几套左右右，位于一期期首批北端。由由于该案位置置以及其独特特的临湖环境境使得市场关关注度较大，同同时由于该案案一期其位置置相对不太理理想，因此售售价现在较低低，对该案去去化速度形成成促进。就一一期首批房源源来看，临湖湖房源由于景景观优势，因因此销售速度度较快。但由由于该案首批批不包括一期期中位置最南南亦是一期位位置最好的2栋楼盘，预预计其将在一一期最后阶段段推出。房型分析玲珑湾本次推出房房源户型多样样。其中以目目前市场主流流的130～140平方米为主主打房型，同同时辅以100多平方米的的小房型以及及230平方米的大大房型作补充充，因此其跨跨度较大，适适合各种消费费需求。就户户型而言，主主打房型均较较为通透，其其中三房房型型中卧室为2南1北，其中北北房一半建议议为书房使用用。供应量分析该案开盘可售房源源量562套左右，6月初所余房房源30套左右，销销售率94％。营销策略分析低开高走，保留好好房源持续吸吸引消费者的的手法是势在在必行的。因因此其湖景房房被保留，以以后排普通房房源先入市，试试探水温。营销上卖点包括：：苏州新地标、湖上上新世界（姑姑苏城外寒山山寺、金鸡湖湖畔玲珑湾）南都集团与建屋发发展，强强联联手，超强品品牌栖居7.4平方公里国国际城市湖泊泊公园新颖适用的房型设设计客源分析主要为园区客源，包包括北面工业业区、湖西的的私营业主和和部分投资客客，其中投资资客的比例比比以往有所降降低，在20％以下。另外也有部分市区区和外地客源源。结论位于湖北紧靠金鸡鸡湖，观景角角度比较好。但但目前地段偏偏僻，客户选选择此地的主主要原因是对对未来有一个个很高的期望望。周边规划划有红枫园、会会展中心、文文化水廊、F城商业中心心等，目前都都已经开始施施工，部分已已经竣工，前前景比较看好好。小区规模宏大，总总建筑面积85万平方米，犹犹如造城，是是苏州目前最最大规模的一一个社区，无无形之中给业业主以信心的的保证。房型设计新颖适用用，为小区的的销售创造了了便利。二、产品力分析目的：通过对本项项目周遍市场场相关重点个个案的产品力力分析，发现现市场规律性性，寻找项目目开发机会点点。方式：选取湖西板板块中较有特特色的典型案案例与湖东板板块目前推出出的所有楼盘盘总共包括金金水湾、湖左左岸三期、高高尔夫花园、都都市花园·天域、湖畔畔天城、东湖湖春之韵二期期、东湖大郡郡、南都·玲珑湾等，分分析角度包含含对地理位置置环境、主力力卖点、小区区规划环境、去去化情况、面面积配比、主主力总价、规规模容积率、客客源等的综合合分析。表11：楼盘基本情况总总表:项目名称内容南都·玲珑湾东湖大郡东湖春之韵二期湖畔天城都市花园·天域高尔夫花园湖左岸三期金水湾项目地址园区玲珑湾1号湖东万盛街方洲路路口湖东钟园路上金鸡湖东钟园路南南、津梁路西西苏绣路北、星汉街街西园区机场路与星港港街交汇处新港街西面、苏惠惠路南金鸡湖东南岸开发商南都建屋园区建屋发展集团团园区华成房地产园区顺驰置地有限限公司华新国际城市发展展有限公司鸿意地产园区置地园区国信置业行销代理自销（天启策划）上海新联康投资顾顾问上海九阳房地产北京达观房地产经经纪自销自销（新吉阳策划划）新吉阳代理策划新鸿泰均价（元/㎡）49004800（第三批批）52005000750050005500-58000联体7500独立：9000装修程度部分无无无1800无部分800无开盘日期4.12二期：04年77月6月6日6月12日二期在6月254月18日6月中旬开盘2014年6月111日交付日期05.0906.0106年初05年底06.0705年底05年底05.05结构及用途板式小高、高层排屋、多层、小高高层、高层点式多层、小高层层、高层板式小高层、高层层板式高层、小高层层板式高层、小高层层、双拼、独独立别墅板式高层、小高层层独栋、双联别墅占地面积平方米38.4万15.1万5.65万16万5.42万26.7万16.4万13万建筑面积及总户数数85万/近9000户23万10.1万/5005户30万/一期900多套11万/700多套户32万/2011多户9万/700多户6.2万/199套容积率2.21.51.781.82.031.20.550.48表12：地理位置、环境境分析:项目名称位置周边环境分析南都·玲珑湾玲珑街、现代大道道金鸡湖正北、现代代大道出行便便利东湖大郡湖东万盛街、方洲洲路口位于湖东第一个两两万人组团，可可观望到金鸡鸡湖。小区东东侧有邻里中中心。东湖春之韵二期钟园路上位于湖东第二个两两万人组团，小小区南部有邻邻里中心，公公交车站。顺驰·湖畔天城金鸡湖东钟园路南南、津梁路西西位于湖东第二个两两万人组团，小小区位于湖东东第二个2万人生活区区，南面有湖湖东小学、湖湖东中学。都市花园·天域苏绣路北、星汉街街西位于湖西，南临园园区CBD地块。周边边公交相对丰丰富。湖左岸三期新港街西面、苏惠惠路南位于湖西，东临近近湖滨公园和和金鸡湖，北北近园区CBD地块。金水湾金鸡湖路88号位于金鸡湖东南角角，北临金鸡鸡湖，是园区区不可多得的的临湖别墅区区。高尔夫花园园区机场路与星港港街交汇处优越的双湖环境、西西北面的水巷巷邻里和东北北面的望湖角角园区项目纷纷抢占占靠近金鸡湖湖有利地形,以获得最佳佳的景观,而配套方面面则贴近规划划中的邻里中中心，以此作作为楼盘突出出的卖点。如不以常规湖东、湖湖西两个板块块划分，目前前推出的楼盘盘已分布在金金鸡湖的东、南南、西、北四四个方向。金金鸡湖形状不不规则，其中中湖东的水岸岸线略长，较较曲折，可享享有丰富的湖湖景资源。因因此在环境上上，湖东板块块的楼盘相对对湖西景观优优势较大。现现湖西楼盘分分布密集，且且规模大多在在１０万以下下，金鸡湖周周边各楼盘为为了最大程度度的利用景观观资源均在规规划上用足心心思，但能看看到湖景的房房源比例依然然不高。而湖湖东楼盘规模模较大，空间间上可充分利利用。由于整个园区配套套采用新加坡坡“邻里中心”模式，把商商业服务、社社会服务设施施都集中在邻邻里中心。在在70平方公里里规划区内将将建19个邻里中中心。园区的的住宅围绕集集商业、文化化、社区服务务于一体的邻邻里中心分布布，园区还将将新建了职业业技术学校、新新加坡国际学学校、九年一一贯制的星海海学校，以及及各类幼儿园园等教育设施施，又配套大大交通，极大大地改善生活活环境。虽然然规划的19个邻里中心心的分布均匀匀，可以使周周边楼盘居民民全部受益，但但是距离邻里里中心近的楼楼盘仍然有着着相当优势。目前已建成的邻里里中心有“新城”邻里中心、“贵都”邻里中心，“师惠坊”邻里中心，“湖东”邻里中心，接接近3万平方米的的“湖东”邻里中心面面积是目前三三家邻里中心心中最大的，本本项目西面规规划中也有邻邻里中心配套套。图15邻里中心示意图湖西地区由于房产产开发较成熟熟，且离老城城市区较近，所所以目前生活活配套优势比比较明显。湖东地区生活配套套设施目前相相对湖西不太太完善，但随随着政府对湖湖东的一系列列开发、改造造，未来将有有很大改观。表13：小区规划环境项目名称绿化率规划特点南都·玲珑湾50%整个小区以中心绿绿化为主，东东西基本对称称分布，由于于临湖，小区区内仅有中心心花园有水池池，其他均为为绿化。东湖大郡45%目前在售二期内由由一环区道路路构成小区整整体道路系统统的主干道，景景观方面由东东西通向的中中央景观区为为主，辅以楼楼宇间空地建建立景观小品品区：在建筑筑形态上，该该案中间12F观景房，南南北两端为18F高层公寓。东湖春之韵二期52%主要特征为园或椭椭圆柱型点式式高层住宅。小小区整体分布布为南北板楼楼较低，中间间塔楼较高。小小区水系较为为丰富，形成成部分岛屿区区。顺驰·湖畔天城45%内部环境规划上，小小区内三条绿绿地主轴，构构成小区核心心绿化。借鉴鉴美国纽约中中央公园的设设计手法，创创造城市中心心森林，一切切以自然形态态为设计的依依据。都市花园·天域40-50%天域小区内分为88个风景区，平平均分布于小小区楼宇之间间，包括水景景、乐园、文文化广场、迷迷宫等景观。小小区主要道路路为以环区道道路，楼宇间间道路系统结结合景观点而而蜿蜒分布。湖左岸三期42%该案整个小区地块块呈L型，一条中央央水景大道从从小区中央的的第二会所贯贯穿至东北角角，可以看到到湖滨公园，另另外该小区拥拥有跌水下沉沉广场复合、生态会所，同同时还拥有放放鸟区、儿童童户外游乐场场地、棋艺园园、健身活动动区等。建筑筑形态上看小小区整体南低低北高，北端端房型可观看看到湖景。金水湾60%高尔夫花园50%以上小区南低北高，北北以公寓为主主，临金鸡湖湖；南以别墅墅为主，临独独墅湖。是为为数不多的临临湖住宅区。楼盘的绿化率范围围基本在42-60％。各楼盘盘项目都在景景观上为最大大程度的利用用“金鸡湖”水景用足心心思。看不见见湖的楼盘在在规划设计上上就更“别具匠心”制造亮点，吸吸引客源。大体上来看，以南南低北高的楼楼宇态势分布布，均设计了了比较开阔的的中心活动区区域。景观规划方面各楼楼盘中以高尔尔夫花园与湖湖畔天城比较较突出。高尔尔夫花园景致致优美、人文文荟萃的高尔尔夫花园特聘聘美国贝尔高高林，将三面面环湖无可复复制的地形与与自然充分结结合，缔造具具有苏州水城城风采、风格格高雅的居住住环境。湖畔天城的景观则则借鉴了美国国纽约中央公公园的设计手手法，创造城城市中心森林林，延用“一环”、“一带”、“三轴”、“多组团”的设计思维维，形成多景景观、多层次次、立体的生生态环境。其其中，主轴绿绿化带长4000米、最宽处85米，内设水水池、溪流、喷喷泉、坡地，是是整个小区主主要的活动休休闭空间。社社区内还有三三大主题花园园，小溪叠石石园、伊斯兰兰花园、雕塑塑园。流动的的景观绿带交交织在建筑群群中，委婉的的流水穿梭在在房前屋后，亦亦静亦动的大大型流水森林林景观彻底覆覆盖建筑群落落。主力卖点分析环湖项目均以“金金鸡湖”为卖点。作作为苏州城区区最大的湖景景区域，每个个周边项目都都要以小见大大的炒作一番番。而园区CBD区域周边项项目都比较有有针对性的，以以其区域工作作人群特质进进行包装宣传传。表14：楼盘主力卖点项目名称主力卖点南都·玲珑湾苏州新地标、湖上上新世界东湖大郡东岸第一实景生活活区，世界建建筑水景园景景东湖春之韵二期都市新神韵，国际际健康家，园园区正时尚生生活领地顺驰·湖畔天城“国际T－PARK”中央公公园生态社区区都市花园·天域五星级度假特区湖左岸三期难得湖图，悦读生生活，就是这这么自然。生生活，在左岸岸高尔夫花园国际级流金水岸，旷旷世难逢双湖湖板块图16：金水湾别墅建筑筑示意图规模、容积率分析析湖东的楼盘规模明明显较湖西要要大，因此楼楼盘设计和规规划思路上显显得更大手笔笔。表15：楼盘规模、容积积率项目名称总建面积占地面积容积率户数南都·玲珑湾85万38.4万2.21首期1600户东湖大郡二期19万9.5万21324户东湖春之韵二期10.1万5.65万1.78505户顺驰·湖畔天城30万16万1.8一期900户都市花园·天域11万5.42万2.03二期700户湖左岸三期16.4万9万1.82700户金水湾13万43.33万0.3199户高尔夫花园32万26.7万1.22011户各项目中最大的项项目为南都·玲珑湾，规规划建筑面积积达85万平方米，最最小的楼盘东东湖春之韵也也在10万平方米以以上。其中明明显也看出湖湖东的楼盘规规模明显较湖湖西要大，因因此楼盘设计计和规划思路路上显得更为为大手笔。高尔夫花园和金水水湾花园两个个楼盘均有别别墅物业，由由于占有了较较好的湖景资资源，楼盘在在规划上沿湖湖的片区均规规划了低密度度的别墅。如如高尔夫花园园机场路旁就就安排了小高高层物业，独独墅湖与金鸡鸡湖旁规划了了别墅物业。去化分析表16：项目名称销售率开盘日期南都·玲珑湾80%2004/04//12东湖大郡70%二期：一批2004/005/06二批2004/07东湖春之韵二期50%2004/06//06顺驰·湖畔天城20%2004/6/112都市花园·天域60%二批2004/66/20湖左岸三期20%2004/06金水湾90%2014/06//11高尔夫花园70%2004/04//18单价5000元/平方方米为界点，园园区房价上涨涨遇到瓶颈。2014年以来，园园区房价继续续上涨，但涨涨幅有所减缓缓。2004年当园区的的楼盘单价逐逐个突破5000元/平方米大关关后，销售火火暴的趋势明明显有所降温温。单价5000元/平方米以下下的楼盘明显显去化较快，以以湖东为例，售售价在4600元/平方米的东东湖大郡市场场反响较好。与与之相反单价价5000元/平方米以上上则去化费力力，2004年6月开盘的顺顺驰湖畔天城城定价在5000元/平方米以上上，虽经过半半年来的蓄水水，开盘后销销售情况仍不不理想。而湖湖西楼盘湖左左岸三期房价价在5800元/平方米也较较高，去化相相对也较慢。面积、配比分析表17：项目名称建筑面积配比南都·玲珑湾一房：47~499.62二房：103.447~1366.97三房：118.999~1655.441+1型：1688.8~1771.04跃层：196.223~2600.796.06%18.86%62.98%8.54%3.56%东湖大郡二房：89.755三房：104.004~1388.27四房159.08跃层：206.007~2444.396.88%71.06%16.05%6.01%东湖春之韵二期二房:89三房:111-138825%65%顺驰·湖畔天城二房：99三房：110-11558.29%91.71%都市花园·天域二房：118~1125三房：142~1177四房：195~225215.22%58.70%26.08%高尔夫花园二房：106~1110三房：128~116820%80%湖左岸三期二房：110三房：145四房：20040%40%20%金水湾二期双拼别墅220~~260独立别积300以以上35.48%64.52%高尔夫花园二房：106-1108三房：128-1168叠加别墅（明年初初开）双拼别墅独栋别墅20%80%22户114户53户（单位位：平方米）目前该区域房型仍仍以三房为主主力房型，130平米左右的的房型居多。但但随着房价日日益上涨，经经济型的二、三三房将成为市市场的主力。从2004年新开盘盘的几个项目目来看105-1130平方米的房房型占据了50%以上。可见见随着房价的的上涨，大面面积，总价高高的房型将难难以适应市场场，而经济型型的二房、三三房在市场上上取得了良好好的效果。逐步两极分化的趋趋势一方面为了迎合市市场，开发商商纷纷缩小房房型；另一方方面高档住宅宅，尤其是沿沿湖板块的景景观房，房型型又延续舒适适、奢华的路路线，如都市市花园天域三三房主力面积积做到142-1177平方米，但但大房型与楼楼盘品质相结结合的比较好好，市场反响响也比较热烈烈。主力总价分析表18：项目名称均价（元／平方米米）主力总价(万元))南都·玲珑湾480067-79东湖大郡460064东湖春之韵二期530068-73顺驰·湖畔天城500068-73都市花园·天域7500（装18800）120-128湖左岸三期5500-5800077-81金水湾9000含车库199-236含车库高尔夫花园500064-84湖西楼盘均价58800元/平方米，湖湖东楼盘均价价5200元/平方米从园区第一批商品品房（1998--2011年）的定价价来看一般不不超过2011元/平方米左右右，而如今园园区湖西板块块的均价定在在了5800元/平方米左右右。在这短短短几年的时间间里，房价却却翻了2番多，园区的的房价上涨幅幅度实在快的的惊人，与买买房者的承受受范围差距逐逐步拉大，目目前市场观望望情绪浓重，楼楼盘销售可谓谓进入了瓶颈颈时期。而湖湖东楼盘虽然然不多，涨势势也不弱，目目前均价也已已突破5000元/平方米，楼楼盘一面市价价格起点就很很高。目前园区的主力总总价在70万左右2014年园区楼楼市经历了一一番疾风骤雨雨般的涨幅之之后开始于2004年趋向缓和和。市场主力力显然已经疲疲倦了，表现现在总价高的的大房型开始始难销，而经经济型二房、三三房取而代之之，开始唱主主角。但不管怎样，园区区目前房价的的趋势还处于于它的良性循循环状态，这这种领涨推动动着产品的成成熟。只有当房价往往更高位走时时，市场才会会变得丰富，品品质变得更高高，楼盘的差差异性也开始体现。因为不同的的价位空间留留给开发商雕雕琢和想象的的空间是不同同的，同样开开发商要保持持产品高价必必须讲求与之之相匹配的品品质，而精彩彩的产品往往往也只有在价价格提升的基基础上才能实实现。客源分析表19：客户构成表：项目名称客户构成南都·玲珑湾目前以园区当地工工作人群为主主，也有部分分外来投资者者，未来推出出南块湖景房房源，投资比比例将更加高高。东湖大郡以开发商积累的建建屋会员为主主，其中以园园区本地工作作者为