物业资料之第十二章 物业维修养护计划和实施模板

建筑资源联盟筑域网***.*****.***建筑资源联盟筑域网***.*****.***建筑资源联盟筑域网***.*****.***第十二章物业修理修缮养护方案和实施概述：有方案地实施物业的修理修缮养护是实现物业保值增值的有效途径。招商局物业为君临国际广场建立一套行之有效物业养护方案和措施。房屋本体及公用设备修理修缮养护概述房屋本体和公用设备的修理修缮养护是物业服务管理的重要内容，是君临国际广场房屋使用功能不断完善的基础工作。招商局物业在二十年的管理实践中，一直将如何保障房屋使用寿命及确保房屋在使用年限内使用功能不断完善作为重点争论  项目，不断探究成功阅历。参照**部、财政部**年1**月9日颁发的《住宅共用部位共用设备设备修理修缮基金管理方法》和《**市物业服务管理方法》，管理中心实行房屋本体和公共设备修理修缮项目负责制，由管理中心经理负责定时向君临国际广场业主委员会汇报项目执行状况，使修理修缮基金发挥最大效用，保障大楼房屋本体和公用设备始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。房屋及公用设备维护效果示意图如下：00标准使用要求时间老化维护改善原来标准房屋本体及公用设备修理修缮养护范围房屋本体修理修缮养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设备、本体上下水主管道。公用设备修理修缮养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设备及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设备。公用设备专用基金的运作模式依据建筑物的新、旧程度以及使用期特点，基金在保证房屋本体以及住宅区公共设备的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入为出”的原则，前三年的运作过程中，应节制使用，有所节余，保障将来使用要求。基金的所有权属于全体业主，主管部门是区房管局；在基金的使用上，将严格按基金的使用审批程序。坚持专款专用，按规定公布收支账目，接受区房管局主管部门和业主委员会的监督或业主查询。公用设备修理修缮养护方案及标准公用设备修理修缮养护方案分为日常修理修缮方案和定时养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设备及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作方案、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。房屋本体部位日常修理修缮养护方案及实施方案序号项目修理修缮类别划分方案方案1房屋承重及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题；每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施修理修缮；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施；2外墙面外墙面起鼓脱落；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；外墙面的翻新；每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按关于修缮规程实施；3电梯曳引绳张紧度的调整维护；导轨、平安钳的工作状况维护；转动、滑动部的维护；所有平安装置的维护；电脑监控板等的维护检测；每天巡视一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部负责实施修理修缮；4水电设备发电机及水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品修理修缮、更换；每天巡视检查，发觉问题，及时修理修缮。由工程部组织实施；5公用照明线路的检查维护；灯具的修理修缮及更新；每天巡视，发觉问题，及时修理修缮。由工程部依照相应作业规程实施修理修缮；6消防设备疏散标志的修理修缮及维护；室内消防栓（箱）的有效维护及检修；烟、温感报警系统故障的排除和维护；每周检查一次，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相应作业规程实施修理修缮；7公共通道、门厅、楼梯间公用地面的修理修缮改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；楼间墙面、扶手、踏步的维护；每周检查一次，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相应技术作业规程实施修理修缮；8上下水主管道接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱；每天检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部负责修理修缮；房屋本体部位定时修理修缮养护方案及实施方案序号项目修理修缮类别划分方案方案1房屋承重及抗震结构部位局部受损；施工质量原因造成的结构问题；每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损毁等引起损害；避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀；每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口；每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。由工程部负责实施。2外墙面外墙面起鼓脱落的修补；外墙面局部渗漏；外墙面大面积渗漏；每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次；每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。由工程部按关于修缮规程实施；3电梯曳引绳张紧度的调整维护；导轨、平安钳的工作状况维护；所有平安装置的维护；电脑监控板等的维护检测；每月检查一次曳引绳张紧度；每月定时对滑动转动部分加一次油；每季度检查一次导轨平安钳工作状况；每半年进行一次全面检查。由工程部负责实施修理修缮；4水电设备发电机及水泵等机电设备的维护保养；日常机电设备的零部件易耗品修理修缮、更换；月检监控设备一次；季检开关灵敏度及开关紧固件完好状况；每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动爱护装置。由工程部组织实施；5公用照明线路的检查维护；灯具的修理修缮及更新；每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损毁灯具。由工程部依照相应作业规程实施修理修缮；6消防设备疏散标志的修理修缮及维护；室内消防栓（箱）的有效维护及检修；烟、温感报警系统故障的排除和维护；每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次；每年对消防疏散标志修理修缮一次；消防系统主要设备每年联动测试一次。由工程部按相应作业规程实施修理修缮；7公共通道、门厅、楼梯间公用地面的修理修缮改造；公共通道、门厅的墙、天棚维护；间墙面、扶手、踏步的维护；每半年对公共地面进行维护一次；每两年修理修缮一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆；每年全面维护一次楼梯踏步每15年铲除抹灰翻新一次。由工程部按相应技术作业规程实施修理修缮；8上下水主管道接口及砂眼漏水；管道堵塞、破裂；固定码松脱；每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码；每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。由工程部负责修理修缮；房屋本体部分修理修缮养护标准及实施方案序号项目养护标准实施效果1房屋承重房屋修缮标准；关于工程施工技术规范；平安，正常使用；功能完好；2外墙面房屋修缮标准；外墙面修缮作业规程；无鼓无脱、无渗水、无违章、洁净统一；3电梯电梯修理修缮保养标准平安正常运行、平稳；机房、轿厢洁净；电梯完好率100%；电梯故障率低于0.1%；4水电设备机电设备修理修缮保养规程无故障停电，保障平安运行；5公用照明公用照明修理修缮保养规程线路无乱搭接；照明灯具正常，开关灵活；6消防设备标识制定及维护管理规定；消防栓修理修缮操作规程；消防报警系统维护保养规程；设备有效，标识清晰，完好无损；灵敏，准确报警；阀门完好，无渗漏；7公共通道、门厅、楼梯间相应建筑部分修缮技术规程；房屋修缮标准；洁净，无缺损，无霉迹；扶手完好，无张贴痕迹。8上下水主管道排水管维护修缮标准；给水管维护修缮标准；管道通畅，无渗漏。公共设备日常修理修缮方案及实施方案序号类别项目日常修理修缮方案日常修理修缮方案1区内道路砼路面、人行道每周检查一遍，随坏随修。由工程部按项目修理修缮规程实施；砼道牙2室外照明高柱灯每天检查一遍，随坏随修。由工程部按专业操作规程实施；柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按专业操作规程实施；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化每天检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。管理部支配绿化补种，园艺修理修缮。雕塑小品、花池水景5消防设备及排水管网排水管每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相关修理修缮规程实施；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相关修理修缮规程实施；警示牌7其它公用设备垃圾转运站每周检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相关修理修缮规程实施；围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统每天检查一遍，发觉问题，及时修理修缮。由工程部按相关修理修缮规程实施；监控中心周界报警系统公共设备日常修理修缮标准及实施效果序号类别项目日常修理修缮标准日常修理修缮实施效果1区内道路砼路面、人行道路面修缮质量标准；人行道铺设修缮标准；干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。砼道牙2室外照明高柱灯电气作业平安操作规程；灯具施工技术标准；灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟排洪沟无堵塞、无缺损；井内无积物，井壁无脱落；化粪池出口及分隔池无堵塞；井盖上标志清晰；井盖完好率达100%；无缺损，少污积；无堵塞；雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准；园林工作标准；绿化管理设备、设备齐全完好；雕塑小品等园艺完好率达95%以上；及时补种率达99%以上；雕塑小品5消防设备及排水管网排水管排水管施工技术标准；消防设备施工技术标准；管道畅通，无堵塞；无泄漏；消防设备正常有效；室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌标识清晰，无污积，破损；安放坚固；标志设备完好率100%；标志无损毁；警示牌7其它公用设备垃圾转运站无破损；无脱落；泄水通畅；确保围墙、挡土墙平安使用；确保垃圾转运站正常使用。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统智能化系统维护保养标准系统性能良好，正常运行；设备完好，洁净有序，无破损；监控中心周界报警系统公共设备定时修理修缮方案及实施效果序号类别项目定时修理修缮方案定时修理修缮方案1区内道路砼路面每年对局部损毁严峻，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。路面翻新面积应监控在每年1‰以内，其它监控每年5‰以内，逐年递增10%。翻新工作由工程部组织专业单位实施。人行道2室外照明高柱灯灯杆每年刷漆一次；每月清洁灯具一次；每季检修线路一遍；对于破损灯具及老化线路进行更换。由工程部按相关作业规程修理修缮。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟每季度清理沟内杂物一次；化粪池每半年清理一次；井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀；每季度清理井内杂物一次；每年全面修理修缮完善一次。由工程部按相应作业规程实施。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地小品绿化春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%；花木每半月修剪一次；草坪每月修剪一次；乔木每月修剪一次；每周清洁园林小品、雕塑一次；依据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。自第10年起按10%更换绿地草坪。由管理部依照相应作业规程实施。雕塑小品5消防设备及排水管网排水管消防栓及水泵接合器每半年油漆一次；消防栓每半年排一次水，检修一次；由工程部按相关修理修缮规程实施。室外消防栓水泵结合器6公用标识导示标识牌每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固状况进行检查维护一次；每年对标识进行维护一次；每15年更换一次。由工程部组织实施。警示牌7其它公用设备垃圾转运站每年刷油漆一遍；每季度检查挡土墙顶排水沟通畅状况；每季度检查一次泄水孔疏通状况；由工程部按相关作业规程实施。围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统对系统的设备，设备性能及连接运行输，显示状况进行月、季检和年检。由工程部按相应维护保养规程实施。监控中心公共设备定时修理修缮标准及实施效果序号类别项目定时修理修缮标准定时修理修缮实施效果1区内道路砼路面人行道路面施工质量标准；人行道铺设技术标准；使局部损毁严峻路面通过翻新延长寿命，从而使整个道路保持均衡使用功能。2室外照明高柱灯线路无老化；照明设备清洁完好；灯具施工标准；实现良好的灯具外观；照明系统正常有效启用；照明设备线路完好率95%以上。柱头灯藏地灯3沟渠池井排洪沟排洪沟无积物,无堵塞；化粪池清理作业规程；井盖刷防锈漆作业规程；井内无沉积物；化粪池内无沉积物,出口畅通；井盖正常使用、密合；流水通畅，无堵塞。雨水口雨水井污水井化粪池阀门井4园林绿地绿化绿化工作标准；园林工作标准；绿草如茵，树木青翠，剪切整齐；雕塑、小品完整清洁；雕塑小品5消防设备排水管网排水管开启灵活；不渗漏；正常有效使用；外观完好；室外消防拴水泵结合器6公用标识导示标识牌大楼标识、楼层标识、警示牌制作安装及管理规定。标识清洁美观；安放稳固；标识清晰警示牌7其他公用设备垃圾转运站挡土墙维护标准；围墙维护标准；设备平安正常使用；美观完好；围墙挡土墙8智能化系统摄像监控系统智能化系统维护保养标准系统良好运行；设备、设备及传输线路完好；软件及数据完好准确保存。监控中心周界报警系统房屋本体修理修缮养护范围周期表（见表1）房屋本体部分日常检查表（见表2）公用设备维护养护范围周期表（见表3）表1君临国际广场房屋本体修理修缮养护范围周期表年限（年）范围123456789101112131415161718192021222324252627282930房屋承重结构部位基础☆屋面△☆△☆△☆梁、柱△☆墙体△☆△☆△☆抗震结构部位构结柱△☆构结梁△☆墙△△☆△△外墙面△☆△☆△☆电梯△☆△☆△☆机电设备△☆△☆△公共照明☆○△☆△○本体消防设备△△○△△○公共通道、楼梯间、门厅、公共墙面△☆△☆△☆△本体上下水主管