商业物业管理单位物业管理单位移交规范标准工作指引

商业项目物业移交标准工作指引二〇一三年三月目录1．目的………………【02】2．适用范围………………【02】3．术语和定义……………【02】4．职责………………【02】5．移交时限………………【03】6．移交相关责任单位……………………【03】7．移交工作程序…………【03】8.具体移交工作方案……………………【04】9．支持文件………………【07】商业项目物业移交工作指引1、目的1.1规范商业新项目物业移交关键节点，保证物业接管验收工作顺利有序，规避项目经营管理风险。2、适用范围适用于佳兆业商业集团各商业新项目物业移交的管理和控制指导。3、术语和定义3.1移交：指佳兆业地产公司开发的商业项目在通过政府行为的竣工验收和备案条件后，向佳兆业商业集团移交的一系列管理责任、机电设备设施实物等的物业移交。4、移交相关责任单位4.1移交单位：地产公司4.2接收单位：商业集团各分公司、各项目部、商业集团商业物业服务中心4.3监督部门：集团计划及工程管理部、商业集团运营管理部5、职责5.1地产工程部5.1.1编写项目移交计划，落实工程竣工图，竣工档案，并办理相关资料的移交5.1.2组织地产内部初验；竣工验收5.1.35.1.45.1.55.1.6引导配合物业移交验收，参与移交检查5.2商业集团5.2.1地方商业公司5.2.25.2.25.2.35.3集团计划及工程管理部、商业物业服务中心、商业集团运营管理部、5.3.1协调地产公司与商业集团在移交工作中存在的矛盾，并推动解决，确保移交工作顺利完成。5.3.2对工程遗留问题进行跟进管理，并推动整改完成。6、移交时限序号工作内容时限1商铺交付商铺交付时间符合集团挂网二级计划时间要求，并具备达到向商户交场及装修施工的条件。2证照取得非交叉施工，竣工验收备案回执于开业前6个月取得交叉施工，主体竣工验收备案回执和商铺二次精装修消防验收合格证于开业前2个月取得3物业移交开业前30天，所有竣工图纸、设备技术资料、供应商资料、联系方式、合同、机房钥匙齐全，并向商业公司完成移交、培训及技术交底。属于装饰类的竣工图纸移交，于开业后180天内完成。开业前30天，正式电、给排水、空调等所有机电设备设施及房屋建筑达到向商业公司交付的时间节点，且功能达到竣工验收条件。开业前60天，IT数据机房（含配套设施）及线路设施达到向商业公司交付的时间节点，且功能达到竣工验收条件。（验收标准见附件）工程遗留问题整改，由地产公司解决，商业公司负责督促跟进。备注：上述工作内容，如遇特殊原因无法按所列时间节点进行考核的，可按一、二级开发所列时间节点进行考核。7、工作程序7.1地产工程部制定物业移交计划。7.2商业集团根据地产工程部的移交计划节点进行跟进。7.3编制工程移交方案（包含成立移交小组），安排商业集团移交检查。8、具体移交工作方案8.1查验条件：非交叉施工在开业前6个月（交叉施工在开业前2个月，特殊情况，按二级计划时间节点进行）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用、经建设行政主管部门备案；上述文件移交给商业集团各分公司。供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；邮政、环卫等公共服务设施按规划设计要求建成；道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；开业前1个月电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；开业前2个月，IT数据机房（含配套设施）及线路设施功能达到设计及竣工验收条件，并移交给商业集团各分公司商业物业服务中心。物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；法律、法规规定的其他条件。如项目在开业前未按上述时间节点取得竣工及相关验收证照的，由地产公司项目报批至集团计划及工程管理部，可先进行代管，待相关证照取得后再按照移交标准进行移交。地产公司项目将审批结果报备至集团计划及工程管理部、集团风险管理部、商业集团运营管理部、商业物业服务中心。8.2查验范围：共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；公用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、IT设施、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；公用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。8.3查验依据：物业规划设计方案；地产公司移交的图纸资料；建设工程质量法规、政策、标准和规范。8.4查验准备工作：成立承接查验小组（小组成员由地产公司项目、地产公司设计、施工单位、监理单位、商业集团组成）；查验工具及文本资料的准备；掌握验收规范及标准；查验人员的培训；组织模拟验收；提前介入竣工验收。8.5查验程序：确定商业物业承接查验方案；移交有关图纸资料；查验公用部位、公用设施设备；解决查验发现的问题；确认现场查验结果；签订商业物业承接查验协议；办理商业物业交接手续。8.6移交资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；公用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；供水、供电、空调、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；承接查验所必需的其他资料。商业集团应当对地产公司移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交前款所列资料的，地产公司应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。详见支持文件《商业项目接管验收资料明细》8.7文件存档：商业集团应将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。8.8查验备注：现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验公共设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由查验小组人员签字确认。现场查验中，商业集团应当将公共设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知地产公司整改，整改完成后应组织人员复验。现场存在风险及影响使用的问题应在开业前整改完毕。其它类问题整改时限由商业集团与地产公司项目部协商共同确定，并将确定后的整改期限报备至集团计划及工程管理部、集团风险管理部、商业集团物业服务中心、商业集团运营管理部。9、支持文件9.1《商业项目移交标准完成情况评估表》9.2《商业项目公用部位、设施、设备移交标准》、《商业数据中心IT机房设计及验收规范》9.3《商业项目接管验收资料明细》9.4《验收及移交表格》工程竣工验收表验收日期：年月日项目名称施工单位开工日期验收日期验收阶段□初验□竣工验收□复验验收内容：质量评定意见：施工单位意见：负责人/姓名：年月日地产工程部意见：负责人/姓名：年月日商业公司意见：负责人/姓名：年月日工程竣工移交表移交日期：年月日项目名称施工单位竣工日期质保期施工单位联系人联系电话及传真移交性质□资料移交□岗位移交□责任移交□其它移交内容：维保期限：维保期年，自年月日至年月日止。施工单位意见：负责人/姓名：年月日地产工程部意见：负责人/姓名：年月日商业公司意见：负责人/姓名：年月日设备交接清单系统名称：移交时间：年月日序号设备名称安装位置品牌\规格型号生产厂家数量备注施工单位/代表：地产工程部/代表：商业公司/代表：设施设备接管验收遗留问题统计表系统名称：日期：年月日设施名称遗留问题