2023年香港房地产行业分析 房屋销售势头大为好转

2023年香港房地产行业分析房屋销售势头大为好转住宅：房屋销售势头大为好转根据土地注册处的数据，2022年的新房和二手房销量分别仅为10,315和34,735套，为自2002年以来最低。然而，自1月初与中国大陆的跨境旅行正常化后，最近的销售势头有所改善。特别是，根据美联物业的数据，在过去六周中，有四周的主要35个楼盘的二手房销量达到100套或以上，很大程度上是因为最近香港和中国大陆之间的跨境旅游正常化。由于1)香港进一步开放；2)美国利率可能见顶，房屋销量将继续保持旺盛。住宅：未售库存庞大，但长期供应紧张根据房屋局的数据，到2022年底，未售但已落成住宅房地产数量达16,000套，创下2007年以来的新高。此外，在未来3到4年，约有105,000套新房（包括在建单位）可供销售，创下历史（或自2004年以来）新高。然而，根据2022年施政报告，私人住宅供应总的目标为129,000套（或每年12,900套），仍然比过去10年平均每年15,868套的落成量低约19%。我们认为，长期而言，私人住房供应仍然紧张。房屋供应：2023年可售库存也相当可观到2022年底，约有21,568套新房等待发放预售许可证，是有记录以来最高套数之一。而这些房屋可在2023年获得预售许可证，因此2023年可售新房相当充足。随着二手房销售明显增加，我们认为，开发商很快就会更加积极地销售新房，并且我们记得，大多数开发商因为下列原因而在2022年第四季度推迟销售：1)股市波动；2)对加息的担忧。此外，根据香港经济日报的报道，2023年有超过43,000套新房（包括在建房）可供出售，远远高于2018-2022年年均约16,005套的新房销量。住宅：2023年底可能降息，这可能成为重要转折点。美国可能在2022年底降息据彭博报道，2023年美国目标联邦资金利率可能达到5.00%左右的峰值（目前为4.50-4.75%），并且可能在2023年底降息。我们认为，美国利率可能见顶（甚至降息）可能成为房屋价格和销量相当重要的转折点，因为我们记得，房屋销量及价格在2022年下半年出现显著下滑，主要原因就是利率上调。我们认为，利率降低的预期还会减弱潜在房屋买家的观望态度。此外，即使我们悲观地假设目前的按揭贷款利率（3.375%）会再上升100个基点。我们估计，住房负担比率（即每月按揭款/家庭收入）将从53%上升到57%，仅略高于56%的历史平均水平。我们认为，最近的房价下跌已经减轻了加息的影响。由于到2022年底有大量的库存和可销新房（43,000套），我们维持香港房价将同比下降8%的观点。然而，如果美国利率见顶超过我们的预期，则跌幅可能会大大减小。住宅房地产负利差限制投资需求……就目前而言到2022年底，我们估计，按揭贷款利率（3.375%）明显高于2.4%的平均住宅租金收益率。拥有房产的负利差（即租金收益率-按揭贷款利率=-1.0%）仍将限制住宅房地产的投资需求。然而，2023年底可能的降息会明显降低负利差，增加投资需求。零售：入境游客人数恢复速度低于预期，但随着香港进一步开放，预计增长速度会加快目前入境游客人数的恢复仍慢于预期自2月6日起，已经基本取消中国大陆和香港之间跨境旅行的PCR检测要求和每日配额限制，入境游客人数将进一步改善。特别是，根据入境事务处的数据，2月6日的日入境人数约为33,187人，是爆发以来的最高。然而，该数据仍比2019年日均153,000多人的入境人数低约78%。零售出现更大改善可能需要更多时间2022年全年零售额同比下跌0.9%至3,499亿港元，仍比2015-2019年的平均水平4,550亿港元（前水平）低约23%。我们认为，随着入境游客人数增加，零售有很大的空间可以进一步改善。香港入境游客人数进一步恢复还需要更多时间。我们估计，2023年香港零售额将同比增长10%，比前水平仍低约15%。“优于大市”及“弱于大市”的主要选定品种1)九龙仓置业：为入境游客人数进一步增长做好准备九龙仓置业被认为是游客的首选，因为它的两个旗舰商场——海港城和时代广场均位于香港的黄金旅游胜地。在我们覆盖的大型业主中，九龙仓置业面对香港零售房地产的风险最大。特别是，我们估计，九龙仓置业资产总值中，高达70%来自于香港零售房地产（即购物中心）。2)领汇房地产信托基金/置富产业信托（778HK）：本地消费情绪进一步改善时的主要受益者我们估计，在领汇房地产信托基金和置富产业信托的资产总值，分别有接近56%和99%来自香港零售房地产。虽然它们的购物中心大多是邻里商场，而并非主要为游客服务，但保持社交距离政策持续放松，意味着本地消费情绪将不断改善。例如，2022年12月零售额是过去11个月中最高的月度零售额，尽管该月入境游客人数仍然有限。3)港铁公司：当香港和中国大陆之间的客运快速恢复时，香港运输部门的收益将大幅增加19财年（前），经常性业务的基本净利润高达97亿港元，而这些数据在已经下降到20财年核心亏损11亿港元，以及21财年核心利润18亿港元。我们认为，净利润大幅波动的主要原因有：1)进出中国大陆的跨境旅行受限；2)免税店关闭。我们认为，中国大陆和香港之间的客流快速恢复将成为港铁公司新的关键催化剂。4)恒隆地产：中国大陆限制基本取消后的最大受益者我们估计，恒隆地产(HLP)高达64%的资产总值来自于中国大陆的投资性房地产，该比例在我们追踪的所有主要开发商或业主中最高。此外，恒隆地产21财年来自中国大陆的租金收入接近69亿港元，也为同行中最高。管理层最近还表示，2023年1月其商场的零售额可能会创下新高。“弱于大市”的主要选定品种：1)太古地产：香港写字楼板块逆风仍在金钟区中（作为香港中央商务区一部分）的香港太古广场写字楼