2022年徐州房地产市场年报（2023年）正式版

江苏徐州金刚石研究院01Informationexpress02Landmarket03Housingmarket04Regionalmarket05Commercialmarket政策要点本年走势—不断放松具体表现：本年度市场调控政策整体呈放松趋势，上半年纾困会议主要围绕开发企业，旨在减轻企业资金负担，缓解房企资金压力，下半年陆续出台一系列人才购房补贴、阶段性购房政策补贴、公积金贷款额度提升等，旨在刺激市场热度回升。住宅市场本年走势--量跌价升，成交低位徘徊具体表现：市场整体表现低迷，全年供应260.78万㎡，成交283.03万㎡，环比下降59%，月均成交23.6万㎡，4月受疫情影响成交量为一年内新低，后市场利率逐步放低，公积金政策放松，但诸多政策刺激下，市场成交仍处低位。

政策环境 土地市场低综合活跃度住宅市场 商办市场

土地市场本年走势--热度低具体表现：全年供地六批次，供应76宗/354万㎡，成交74宗/340.8万㎡，平均溢价率0.2%。拿地房企来以城投及平台公司拿地为主，房企预期保守，拿地更加谨慎且注重未来的利润空间，对土地市场的投资更加收敛，参与土拍的积极性低。商办市场本年走势--量跌价升具体表现：商办市场整体表现量跌价升，供应77.12万㎡，成交48.77万㎡，环比下降36%，成交价15191元/㎡，环比上涨14%。商办类项目投资属性较强，但近年因疫情影响，经济活动受到较大制约，回报率低，二手交易税费较高，影响投资客的投资信心，成交低迷，去化压力较大。01本年度市场调控政策整体呈放松趋势，上半年从土地、信贷融资、公积金等方面调整，旨在减轻企业资金负担，缓解房企资金压力，刺激市场需求的恢复。下半年陆续出台一系列人才购房补贴、阶段性购房政策补贴、公积金贷款额度提升等，主要是为拉动社会消费，增加新的房地产市场潜在购买力，更好的满足购房者的合理住房需求，同时帮助开发商去库存，稳定楼市发展。从土地、信贷融资、公积金等方面调整徐州人才强市政策出台关于阶段性调整住房公积金贷款政策的通知1.土地竞买保证金调整为50%缴纳，剩余出让金最长6个月1.调整住房公积金贷款最高额度：徐州市区（含铜山区）个人贷款最实施人才乐居工程，最高100万购房补贴，全面放松落户条件，缴清；2.对房地产开发企业加大项目贷款和并购贷款支持高额度由50万元调整为60万元，夫妻双方贷款最高额度由70万元调整市区新建商品住宅项目每批次预售预留不少于10%的房源用于人力度，对受困企业贷款积极进行展期、续贷；3.调整市区为100万元。2.调整公积金贷款和商业贷款组合贷款业务申请条件：放才优先购买，对符合相应条件来徐就业创业人才，首套自住商品商品房预售许可和现售备案批次规模；4.新购商品住宅宽组合贷款政策，取消首房首贷的业务申请条件。3.提高高层次人才房给予实际购房金额最高100万元的一次性购房补贴等144平方米以上的不限制转让；5.调整公积金政策，在全公积金贷款最高额度：对取得硕士研究生或高级职称及以上的缴存职阶段性购房政策补贴出台市范围开办灵活就业人员公积金缴存工作，降低公积金贷工，贷款最高额度分别再提高20万元。4.提高三孩家庭公积金贷款最徐州市区（含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区）范围款项目准入条件，高层住宅单体工程主体完成50%，即可高额度：2021年5月31日后依法生育三孩的本市户籍家庭，首次申请公内，购买建筑面积144㎡以下的商品住宅购房补贴1%申请公积金贷款。积金贷款购买自住住房的，贷款最高额度分别再提高10万元。公积金政策阶段性政策调整铜山区商品房限时补贴加码至2%1.调整首次住房公积金贷款首付比例，首次使用住房公积金淮海经济区住房公积金事业一体化发展第四届联席会议8月13日-8月28日期间，购买铜山区、高新区新建商品住宅，贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整为20%，二手房首1.取消异地购房贷款户籍和工作地限制,使异地贷款职工在贷将按商品住房合同价款(不含车库、车位、储藏室、阁楼等付比例由40%调整为30%。2.调整住房公积金准入条件，高层款资格上享受购房地同城化待遇。2.加强异地贷款区域内城附属设施)的2%补贴。以上补贴已包含市住建局、市财政局住宅项目工程进度由施工进度达到主体建筑的三分之二，调市协作,开展对异地贷款职工公积金账户的监管。3.优化部分发布的《徐州市区购房补贴实施办法（暂行）》1%补贴。各整为取得《商品房预售许可证》后即可申请。3.开办逐月提房地产开发企业与购房人签订商品住房买卖合同并支付全款提取业务办理标准。4.增加“跨省通办”服务事项。5.接入取住房公积金偿还商业银行个人住房贷款业务，允许未使用(含贷款)后，对符合条件的由开发企业将补贴款直接返还购全国住房公积金数据平台，充分利用共享数据,开展信息比对，过住房公积金贷款的缴存职工逐月提取住房公积金偿还商业房人。为区域内住房公积金业务异地办理减免证件奠定基础。银行个人住房贷款。目前政策环境整体宽松，土地出让限地价不限房价，贷款利率低位，公积金贷款首付比例降低、贷款额度提高，支持市场合理性购房需求的释放，有助于房地产行业平稳有序发展。政策现状政策类型现行政策土地政策挂牌土地采取价高者得+现场摇号的方式，土地竞买保证金、剩余出让金各区要求不一，各地块要求不一。限贷政策认贷不认房限购政策不限购限价政策限地价、不限房价限售政策市区唯一住宅权属登记2年后或网备5年；市区不唯一住宅或非市区权属登记后3年或网备6年。新建商品住宅144㎡以上户型不限制转让预售申领小高层、高层及非住宅项目可按栋申请，联排、洋房等高档住宅项目每批次不低于1万平方米，尾盘可一次性申请贷款利率目前首套房贷款利率约为4.1%；二套房约为4.9%首次使用住房公积金贷款的，新建商品住房首付比例由30%调整20%，二手房首付比例由40%调整为30%。公积金准入条件调整为取得《商品房预售许可证》后即可申请，徐州市区公积金政策（含铜山区）个人贷款最高额度由50万元调整为60万元，夫妻双方贷款最高额度由70万元调整为100万元。市区（含铜山区）缴存职工在公积金账户余额满足中心规定的条件时，不分单方或双方申请，提取加贷款最高额度不超过120万元。022022年徐州集中供地6次，涉宅用地溢价率仍限制在15%，自二批次开始采取限地价、不限最高毛坯售价的方式，保证金各区要求不一，剩余出纳金缴纳中市区最长可延至6个月，但高新区要求成交之日起7日内完交，贾汪区要求15个工作日签订《成交确认书》和《出让合同》后1个月内付清余款。2022年土地批次一批次二批次三批次四批次五批次六批次挂牌数量“价高者得+摇号”“价高者得+摇号”“价高者得+摇号”“价高者得+摇号”“价高者得+摇号”“价高者得+摇号”（线上挂牌+现场摇号）（线上挂牌+现场摇号）（线上挂牌+现场摇号）（线上挂牌+现场摇号）（线上挂牌+现场摇号）（线上挂牌+现场摇号）保证金100%全额交纳30%以上100%全额缴纳20%以上，各地块要求不一25%起，各地块要求不一贾汪25%，泉山100%，铜山50%~52%溢价率不超过15%不超过15%不超过15%不超过15%不超过15%不超过15%市区：15个工作日签《出让合同》，签订后一个月内缴高新区：成交价余款自成交之日起7日内完交。贾土地成交5个工作日内签订成交确认书，汪区：15个工作日签订《成交确认书》和《出让土地成交15个工作日内签订《成交确认土地成交5个工作日内签订成交纳不低于出让金总额的50%，剩余出让金应在办理建设成交确认书签订后10个工作日内签订合同》后1个月内付清余款。最终受让人确定后，15个工作日内签书》和《出让合同》，签订《出让合同》确认书，成交确认书签订后10个工程规划许可证前缴清且最长不超得过6个月。此外，《出让合同》，签订《出让合同》后一个泉山、铜山：15个工作日签《出让合同》，签订付款节奏订《成交确认书》和《出让合同》。后一个月内缴纳不低于出让金总额的工作日内签订《出让合同》，签高新区与贾汪区较特殊。月内缴纳不低于出让金总额的50%，剩余后一个月内缴纳不低于出让金总额的50%，剩余签订《出让合同》后1个月付清余款。50%，剩余出让金应在办理建设工程规订《出让合同》后一个月内付清高新区：成交价余款自成交之日起7日内完交。出让金应在办理建设工程规划许可证前缴出让金应在办理建设工程规划许可证前缴清且最划许可证前缴清且最长不超得过6月。余款。贾汪区：15个工作日签订《成交确认书》和《出让合同》清且最长不超得过6个月。长不超得过6个月。此外，高新区与贾汪区较后1个月内付清余款。特殊。报名资质要求须具有房地产须具有相应的房地产开发资质须具有相应的房地产开发资质须具有相应的房地产开发资质须具有相应的房地产开发资质须具有相应的房地产开发资质二级（含二级）及以上开发资质竞得人在取得土地5个工作日内应提供竞得人在取得土地5个工作日内应提供竞得人在取得土地5个工作日竞得人在取得土地5个工作日内提供自竞得人在取得土地5个工作日内提供自有资金承诺、内提供自有资金承诺、资金来源竞得人在取得土地5个工作日内提供自有资金承诺、资自有资金承诺、资金来源证明及3A级自有资金承诺、资金来源证明及3A级及有资金承诺、资金来源证明及3A级及以资金来源证明及3A级及以上会计师事务所及注册证明及3A级及以上会计师事务所金来源证明及3A级及以上会计师事务所及注册会计师鉴自有资金证明及以上会计师事务所及注册会计师鉴以上会计师事务所及注册会计师鉴证的上会计师事务所及注册会计师鉴证的《住会计师鉴证的《住房用地竞买保证金/成交价款来及注册会计师鉴证的《住房用地证的《住房用地竞买保证金/成交价款来源情况申报表》证的《住房用地竞买保证金/成交价款《住房用地竞买保证金/成交价款来源房用地竞买保证金/成交价款来源情况申源情况竞买保证金/成交价款来源情况和审计报告来源情况申报表》和审计报告。情况申报表》和审计报告。报表》和审计报告申报表》和审计报告申报表》和审计报告。毛坯限价设置毛坯限价无无无无无土地市场冷清，房企预期保守，拿地更加谨慎且注重未来的利润空间，对土地市场的投资更加收敛，参与土拍的积极性低，因而本年度拿地房企以城投及平台公司为主，本年度涉宅用地供应354万㎡，成交340.8万㎡，平均溢价率0.2%，综合楼面价5275元/㎡。2017-2022年徐州涉宅用地量价走势120064567000100052756000800390150004000600313713082204300040020002001000002017年2018年2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交楼面价（元/㎡）

供应面积成交面积354万方340.8万方20%12%时间供地批次供应幅数成交幅数触顶摇号流拍幅数供应面积成交面积溢价率区域分布本批次土拍小结（万㎡）（万㎡）（%）泉山区1宗，鼓楼区2宗，云龙区2宗，铜山区2宗，贾汪土地市场低迷，土拍竞得企业中除四川金为、徐钢置业为民一批次13130038.238.21.3%企外，其他企业均为国企或有国企背景，占比超8成，托底区6宗现象严重。二批次440015.015.00%泉山区1宗，鼓楼区1宗，铜山区2宗，贾汪区1宗品牌房企零参与，4宗涉宅地块底价成交。泉山区4宗，鼓楼区1宗，云龙区2宗，铜山区2宗，经开本次则全部为底价成交且全部为国企或平台公司托底，市三批次10100049.849.80%场低迷，也导致房企对市场预期保守，对土地市场的投资土区1宗2022年更加收敛。四批次16160073.073.00%泉山区4宗，云龙区5宗，铜山区1宗，经开区5宗，贾汪本批次出让涉宅地块无溢价，无民企参与，均为国企或城区1宗投托底，此次土拍依旧“凉”。五批次222101126.6120.80%鼓楼区2宗，云龙区3宗，贾汪区9宗，铜山区8宗本次仅有1宗溢价地块，其余全部为底价成交，仍旧以城投及平台公司拿地为主。徐州第六批次10宗涉宅用地全部底价成交，出让面积共计六批次10100044.144.10%泉山区4宗，铜山区4宗，贾汪区2宗44.1万㎡，可建面积81.7万㎡。房企预期保守，参与土拍的积极性低。2022年挂牌76宗涉宅用地：共挂牌76宗涉宅用地，出让面积354万㎡，总建面积694.7万㎡。76宗694.7万㎡5260元/㎡2022年挂牌土地价值排名：挂牌的76宗涉宅用地中，楼面单价最高地块分布在泉山区，为2022-39号地块，挂牌楼面价14302元/㎡；挂牌总价最高地块为泉山区2022-23地块，挂牌总价22.5亿。涉宅土地供应单价排名TOP10排名区县土地编号挂牌楼面价(元/㎡)1泉山区2022-39号143022云龙区2021-90号125043泉山区2022-62号111344云龙区2022-59号100055云龙区2022-60号97176云龙区2022-57号96977云龙区2022-58号96978云龙区2021-63号96089云龙区2021-64号960210云龙区2021-89号9562

涉宅土地供应总价排名TOP10排名区县土地编号挂牌总价(万元)1泉山区2022-23号2250002云龙区2021-89号1503003云龙区2022-58号1466004泉山区2022-63号1145005云龙区2022-59号1029006鼓楼区2022-35号988007经济开发区2022-66号960008云龙区2021-64号955009泉山区2021-69号9060010铜山区XT2022成交74宗涉宅用地：含云龙区11宗，铜山区19宗，泉山区14宗，鼓楼区5宗，贾汪区19宗，经开区6宗，总成交面积340.8万㎡，总建面积为666.3万㎡，平均溢价率0.2%。74宗666.3万㎡5275元/㎡0.2%2022年拿地排名：土地成交总价排名第一为泉山区2022-23号地块，总价22.5亿；成交楼面价最高地块为2022-39号地块，成交楼面价14302元/㎡；本年度新盛拿地14宗，拿地总额排名第一，达85.32亿元。涉宅土地成交总价排名TOP10排名区县土地编号总价竞得方(万元)1泉山区2022-23号225000徐州地铁2云龙区2021-89号150300徐州产城发展集团3云龙区2022-58号146600徐州产城发展集团4泉山区2022-63号114500新盛集团5云龙区2022-59号102900新盛集团6经济开发2022-66号96000金龙湖控股集团区7云龙区2021-64号95500新盛集团8泉山区2021-69号90600徐州泉山国投9铜山区XT2022-1890400徐州兴铜城建10铜山区XT2022-8（高87000徐州高新区国资新）涉宅土地成交楼面价排名TOP10排名区县土地编号楼面价竞得方(元/㎡)1泉山区2022-39号14302徐州九里房产2云龙区2021-90号12504新盛集团3泉山区2022-62号11134新盛集团4云龙区2022-59号10005新盛集团5云龙区2022-60号9717新盛集团6云龙区2022-58号9697徐州产城发展集团7云龙区2022-57号9697徐州产城发展集团8云龙区2021-63号9608新盛集团9云龙区2021-64号9602新盛集团10云龙区2021-89号9562徐州产城发展集团涉宅土地企业拿地排名TOP10排名企业系宗数成交总额楼面价(元/(万元)㎡)1新盛14853200125042徐州产城发展550760096973徐州高新区国资1036362048214徐州兴铜城建525550069065徐州地铁122500077496金龙湖控股321436053507徐州泉山国投212958055598金为212060081309徐州经开区国资3118850530110徐州贾汪交投311514828000340302010020015010050010008006004002000

2019-2022年徐州全市别墅量价走势13,34114,08616,12117,1552019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2022年徐州全市洋房量价走势136801309112165128622019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2022年徐州全市小高层及高层量价走势107591202213041120352019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

同比成交面积下降200009%；均价上涨15000 6%1000050000同比成交面积下降14000 63%；均价下13500 降6%1300012500120001150011000同比成交面积下降15000 60%；均价上10000 涨8%50000量跌价升：市场整体表现低迷，全年供应260.78万㎡，成交283.03万㎡，环比下降59%，4月受疫情影响成交量为一年内新低，后市场利率逐步放低，公积金政策放松，但诸多政策刺激下，市场成交仍处低位，月度成交多在20~30万㎡之间徘徊，全年月均成交23.6万㎡。下降65%下降59%上升6%

徐州商品住宅市场近一年量价走势140816012843141471331213009153071600014000127391284750132071278512284118921200040100003080002060004000102000002022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）徐州商品住宅供求比走势图3.53.23.02.52.01.71.51.31.00.81.00.70.80.90.50.50.50.60.50.02022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12注：数据为住宅+别墅，含泉山区、鼓楼区、云龙区、铜山区、经开区、贾汪区去化率21%：本年有60个项目推新,含泉山区12个，鼓楼区7个，云龙区18个，经开区11个，铜山区12个，共推出房源7930套，整体去化率约21%，其中仅经开区、云龙区整体去化率在20%以上。 7930套房源B鼓楼区经开区15.3%29%泉山区17%云龙区25%铜山区14%

60个项目推AC整体去化新21%推盘低迷期贾汪区板块项目数推出套数泉山区121513鼓楼区7888云龙区182567经开区111698铜山区121264刚需刚改为本年成交主力：商品住宅成交以刚需刚改产品为主，主力成交面积集中在100-130㎡，占比约为60%；总价段则主要在160万以下，占比60%。徐州全市商品住宅（面积段/总价段）产品趋势分析总价段/面积段90以下90-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上合计80万以下1954636211190410144354513%80-100万146489450567481177187591012%100-120万3073359737138615492251411%120-140万9217011059822681681763013%140-160万78625098618471644202611%160-180万22272705005612606511368%180-200万37555114762001141516%200-220万00472545703361420176%220-240万003744442973446305%240-260万0101653143913354%260-280万00102212426937412%280-300万00003410913452832%300-350万0000396192672843%350-400万000002144601661%400万以上0000002356653%合计3%9%16%24%20%11%9%2%7%100%注：数据含泉山区、鼓楼区、云龙区、铜山区、经开区、贾汪区库存量较为稳定：截止12月底市区库存量436.86万㎡，去化周期约19个月。存量主要分布于铜山区、贾汪区，二者存量占市区存量的44%。而经开区、云龙区存量较少，去化周期较短，供需相对健康。去化周期12月底徐州商品住宅全市库存（狭义）436.86万㎡30.025.020.015.010.05.00.0

存去化压力泉山区鼓楼区71万㎡65万㎡库存较高铜山区105万㎡经开区52万㎡供需健康贾汪区89万㎡云龙区55万㎡5% 7% 9% 11% 13% 15% 17% 19% 21% 23% 25% 27%占比万科企业销售权益额居首：本年成交金额排名靠前的项目多集中分布于云龙区，在TOP10中占据8席，其中淮海国际博览城项目排名第一，成交14.66亿；企业成交金额排名中，万科、美的、绿地排名前三。全市商品住宅1-12月项目成交金额TOP10排名项目板块成交金额成交面积（万元）（㎡）1淮海国际博览城奥体板块146606930012璞樾御珑湖大龙湖板块118189523443招商万科山水间大学路板块99028689064晴翠四季奥体板块92666510455招商央玺奥体板块92154375156建发和玺奥体板块88525501107绿城诚园中心板块76482405728招商雍华府奥体板块74399430069万科翠湾中城奥体板块736104003310美的新希望昆仑一品大龙湖板块6885840575

全市商品住宅1-12月企业成交金额TOP10排名企业成交金额（万元）成交面积（㎡）1万科企业3414442059872美的置业2575402079253绿地集团1816531430274招商蛇口171725953705绿城中国140531748636新城控股1185561136217金地商置115800948048颐居建设93242551539厦门建发885255011010中海地产8711671165本年度受大经济环境及疫情影响，土地市场、商品住宅市场均表现低迷，虽政策环境持续宽松，但土地市场基本为国企或城投托底，商品住宅市场月度成交基本在20~30万㎡低位徘徊，市场信心低位。随疫情管控全面放开，春节假期人口大流动将会出现较大的“返乡潮”，但同时面临疫情集中爆发的影响，预计2~3月成交低位，随后续政策环境继续宽松，预计楼市成交稳中有升，市场需求有所增加，三季度后市场市场信心有所恢复，成交稳中有升。热度市场信心缓慢修复中 成交趋于平稳预计政策持续宽松，市场回温市场已逐步从下行中走稳低位徘徊春节影响+疫情因素2~3月，春节假期结束，7~8月传统淡季返乡潮退却2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q404供求比为0.92：受大经济环境及疫情影响，本年度各区成交量较21年均有下降，且下降幅度较大，本年度成交量主要集中在云龙区、贾汪区；价格涨幅最高区域为泉山区，较21年涨幅达7%。本年度仅泉山区供求比大于1，其他区域基本为供求持平或供小于求状态。20022年徐州住宅成交面积热力图150100500200001500010000500001.51.00.50.0

徐州分区域商品住宅成交面积涨幅0%-20%-36%-40%-61%-56%-62%-58%-60%-71%-80%泉山区鼓楼区云龙区贾汪区铜山区经济开发区21年22年涨幅徐州分区域商品住宅成交价格涨幅7%10%5%2%5%-2%-1%0%-5%-9%-10%泉山区鼓楼区云龙区贾汪区铜山区经济开发区21年22年涨幅2022年徐州分区域商品住宅供求比1.51.00.91.00.90.6泉山区 鼓楼区 云龙区 贾汪区 铜山区 经济开发区供求比1.45：泉山区年度供求呈下降趋势，价格则整体上升，本年度商品住宅供应48.97万㎡，成交33.68万㎡，同比下降61%。自3月之后，库存量有较大幅度的增长，后期基本稳定在70万方上下，截止12月底库存为71万㎡，去化周期约27个月。2019-2022年泉山区商品住宅量价走势20020000122281566115400165191501500010010000505000002019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

供应面积成交面积48.97万方33.68万方-44%-61%泉山区商品住宅库存近一年走势74307225702068156664106256002022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年泉山区房企权益销售金额TOP3企业名销售金额市场占比典型项目称（亿元）（红色标注为房企权益占比）万科潮鸣【成交6.45亿/4.41万方】 颐和源璟【成交6.22亿/2.42万方】万科企业10.6719.2%万科淮海隐秀（100%）、万科潮鸣（51%）、万科云谷（51%）颐居建设6.2211.2%颐和源璟（100%）万科淮海隐秀【成交5.46亿/2.38万方】 和著湖山【成交5.45亿/2.36万方】中梁地产5.459.8%万科潮鸣（49%），云龙湖金茂府（51%）美的工润云澜天境【成交5.05亿/3.61万方】 云龙湖金茂府【成交4.21亿/1.50万方】供求比1：鼓楼区商品住宅供需低位平衡，成交均价较21年基本平稳，本年供应31.16万㎡，成交31.56万㎡，同比下降56%，截止12月底库存为65.45万㎡，去化周期约26个月。2019-2022年鼓楼区商品住宅量价走势1401201008060402007270686664626058

120241324914957146581600014000120001000080006000供应面积成交面积4000200031.16万方31.56万方0-66%-56%2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）鼓楼区商品住宅库存近一年走势3025201510502022-1 2022-2 2022-3 2022-4 2022-5 2022-6 2022-7 2022-8 2022-9 2022-10 2022-11 2022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年鼓楼区房企权益销售金额TOP3企业名销售金额市场占比典型项目称（亿元）（红色标注为房企权益占比）绿城诚园【成交7.65亿/4.06万方】 溪语兰庭【成交4.51亿/3.59万方】万科企业10.9823.70%万科中山都会臻境（100%）、万科中山都会揽境(100%)、万科吾山（100%）绿城中国7.6516.50%绿城诚园（100%）万科中山都会臻境【成交4.16亿/3.18万方】 万科吾山【成交3.87亿/1.77万方】港利集团3.277.1%港利上城国际（100%）港利上城国际【成交3.27亿/2.99万方】 苏宁世茂璀璨云著【成交3.22亿/2.03万方】供求比0.9：本年云龙区商品住宅供应59.07万㎡，成交65.02万㎡，同比下降36%。月度库存基本在60~65万㎡上下，12月底年终冲刺，区域内多项目集中发力，截止12月底库存为55万㎡，去化周期约11个月。2019-2022年云龙区商品住宅量价走势160140120100806040200706050403020100

146411746918359200001750315000100005000供应面积成交面积59.07万方65.02万方0-59%-36%2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）云龙区商品住宅库存近一年走势16141210864202022-1 2022-2 2022-3 2022-4 2022-5 2022-6 2022-7 2022-8 2022-9 2022-10 2022-11 2022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年云龙区房企权益销售金额TOP3企业名销售金额市场占比典型项目称（亿元）（红色标注为房企权益占比）淮海国际博览城【成交14.66亿/9.3万方】 璞樾御珑湖【成交11.82亿/5.23万方】绿地集团14.6812.3%淮海国际博览城（100%）招商蛇口12.1210.2%招商臻园（65%）、招商央玺（65%），大龙湖壹号（50%）晴翠四季【成交9.27亿/5.10万方】 招商央玺【成交9.22亿/3.75万方】厦门建发8.857.40%建发和玺（100%）建发和玺【成交8.85亿/5.01万方】 招商臻园【成交7.44亿/4.30万方】供求比为1：铜山区本年供需下降较为明显，成交均价略上升，商品住宅供应54.64万㎡，成交54.08万㎡，同比下降71%，截止12月底库存为105万㎡，去化周期约22个月。25020015010050011811611411211010810610410210098

2019-2022年铜山区商品住宅量价走势12157125001188412000113881150010371110001050010000供应面积成交面积950054.64万方54.08万方9000-70%-71%2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）铜山区商品住宅库存近一年走势3025201510502022-1 2022-2 2022-3 2022-4 2022-5 2022-6 2022-7 2022-8 2022-9 2022-10 2022-11 2022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年铜山区房企权益销售金额TOP3企业名称销售金额市场占比典型项目（亿元）（红色标注为房企权益占比）招商万科山水间【成交9.9亿/6.89万方】 美的天誉【成交6.11亿/4.75万方】金地商置7.3711.2%金地格林世界（100%），湖城大境（33%）美的置业 6.68 10.2% 美的天誉（100%）、梧桐公馆（25%）金地格林世界【成交6.01亿/5.21万方】 千禧城【成交5.20亿/5.22万方】徐州金林置5.207.9%千禧城（100%）业中骏汇景城【成交4.67亿/4.21万方】 云龙湖峰荟【成交4.34/2.50万方】供求比0.88：本年经开区商品住宅供应32.47万㎡，成交36.84万㎡，同比下降58%，截止12月底库存为51.98万㎡，去化周期约18个月。2019-2022年经开区商品住宅量价走势140120100806040200605856545250484644

1179712000116891180011555116001140010770112001100010800供应面积成交面积1060032.47万方36.84万方1040010200-72%-58%2019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）经开区商品住宅库存近一年走势25201510502022-1 2022-2 2022-3 2022-4 2022-5 2022-6 2022-7 2022-8 2022-9 2022-10 2022-11 2022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年经开区房企权益销售金额TOP3企业名称销售金额市场占比典型项目（亿元）（红色标注为房企权益占比）万锦城【成交6.21亿/5.40万方】 和平君启【成交6.02亿/4.64万方】城置控股集6.2114.4%万锦城（100%）团美的置业4.6910.9%美的云与湖（100%）上东区【成交5.96亿/4.74万方】 东湖上璟【成交5.47亿/4.32万方】中南置地4.249.9%中南恒通和平君启（70%）美的云与湖【成交4.68亿/3.46万方】 淮海未来城【成交3.07亿/3.67万方】供求比0.56：本年贾汪区商品住宅供应34.46万㎡，成交61.84万㎡，同比下降62%，因贾汪处较外围区域，成交主要集中于距离市区较近的潘安新城、大吴区域，老城区成交低位。市场整体为去库存状态，截止12月底库存为89万㎡，去化周期约17个月。2019-2022年贾汪区商品住宅量价走势200767178007410760015073047400100720069955070006800066002019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

供应面积成交面积34.46万方61.84万方-73%-62%贾汪区商品住宅库存近一年走势1203010025802060154010205002022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12库存面积（万㎡） 去化周期（月）2022年贾汪区房企权益销售金额TOP3企业名销售金额市场占比典型项目称（亿元）（红色标注为房企权益占比）徐州吾悦广场【成交4.89亿/8.22万方】 东部美的城【成交3.58亿/5.39万方】大华集团5.4112.5%大华梧桐院（100%）、大华潘安湖首府（100%）新城控股4.8911.3%徐州吾悦广场（100%）大华梧桐院【成交2.99亿/2.75万方】 融创凤鸣桃源【成交2.87亿/4.69万方】贾汪国资4.3810.1%潘安湖生态小镇（100%）、滨河美景（100%）潘安湖生态小镇【成交2.82亿/3.3万方】 弘阳公园大道【成交2.65亿/4.37万方】05191752019-2022年徐州全市商业量价走势1974118911801638560402002019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2022年徐州全市办公量价走势11532.846011790.1111368.334010525.72002019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）2019-2022年徐州全市公寓量价走势12697.224012289.7310905.27309527.5201002019年2020年2021年2022年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）

同比成交面积下降20000 29%；均价上15000 涨15%1000050000同比成交面积下降12000 38%；均价下11500 降4%1100010500100009500同比成交面积下降15000 50%；均价上10000 涨29%50000量跌价升：商办市场整体表现量跌价升，供应77.12万㎡，成交48.77万㎡，环比下降36%，成交价15191元/㎡，环比上涨14%。商办类项目投资属性较强，但近年因疫情影响，经济活动受到较大制约，回报率低，二手交易税费较高，影响投资客的投资信心，成交低迷，去化压力较大。下降47%下降36%上涨14%

徐州商办市场近一年量价走势18250001614168092068720000134661500914617173661214776147841519115411150001012289139548100006450002002022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（元/㎡）徐州商办市场近一年供求比走势图6.05.75.04.14.84.03.23.02.82.01.21.41.31.00.10.80.91.00.02022-12022-22022-32022-42022-52022-62022-72022-82022-92022-102022-112022-12注：数据含泉山区、鼓楼区、云龙区、铜山区、经开区、贾汪区整体供求比为1.6：本年徐州商办市场成交量主要集中在云龙区，主要为招商淮海经济区金融服务中心项目成交带动，成交量同比下降19%；价格涨幅最高板块为经开区，较21年涨幅达32%。徐州分区域商办市场面积涨幅22年商办市场成交面积热力图400%-8%-10%30-19%-20%20-30%10-44%-40%-50%-52%-55%-57%0-60%泉山区鼓楼区云龙区贾汪区铜山区经济开发区2021年2022年涨幅徐州分区域商办市场成交价格涨幅2000032%40%1500023%30%1000010%20%0%10%0%3%50000%0-10%泉山区鼓楼区云龙区贾汪区铜山区经济开发区2021年2022年涨幅2022年徐州分区域商办市场供求比2.01.91.41.51.71.51.01.00.50.50.0泉山区 鼓楼区 云龙区 贾汪区 铜山区 经济开发区小面积、低总价为成交主力：商办市场主力成交面积集中在80㎡以下，占比约75%；总价段则主要为80万以下，占比约57%，去化主力为小面积、低总价产品。徐州全市商办（面积段/总价段）产品趋势分析总价段/面积段40以下40-5050-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180180-200200-250250以上合计40万以下4832142342000000018%40-60万185490237544100000024%60-80万40131317131391300110015%80-100万26587018757202000009%100-120万1425358972164300006%120-140万11321843433710600005%140-160万69205620159812103%160-180万191913221316204302%180-200万1183411134810212%200-240万051353822171197534%240-280万01331417202431642%280-320万0005820207106422%320-360万0001373516559102%360-400万000021658163131%400万以上000122415