地下空间行业深度解析

地下空间-行业深度解析

地下空间(UndergroundSpace)指在岩层或土层中形成或经人工开发形成的空间，包括天然形成的地下空间和人工开发的地下空间，前瞻研究的地下空间指的是后者。目前，我国的地下空间开发主要集中于城市及其周边。地下空间研究范围是指在特定的空间环境具有特定用途——城市及其周边的用于商业经营用途的地下空间，它与城市生活密切相关，既受到城市环境的制约和影响，又能够对城市的各项机能发挥重要作用。

目录1地下空间行业定义及分类1.1地下空间行业定义1.2地下空间行业分类2地下空间行业发展环境分析2.1地下空间行业政策环境分析2.2地下空间行业技术环境分析3地下空间行业发展状况分析4地下空间行业国内领先企业地下空间行业定义及分类地下空间行业定义地下空间（UndergroundSpace）指在岩层或土层中形成或经人工开发形成的空间，包括天然形成的地下空间和人工开发的地下空间，前瞻研究的地下空间指的是后者。目前，我国的地下空间开发主要集中于城市及其周边。地下空间研究范围是指在特定的空间环境具有特定用途——城市及其周边的用于商业经营用途的地下空间，它与城市生活密切相关，既受到城市环境的制约和影响，又能够对城市的各项机能发挥重要作用。地下空间行业分类按照地下空间的用途可以分为七种类别：图表1：地下空间按用途分类用途介绍交通空间交通空间是迄今为止城市地下空间利用的最主要类型之一，包括地下铁道、地下轻轨交通、地下汽车交通通道、地下停车库和地下步行街等地下空间。商业、文娱空间有地下商业街、地下影剧院、音乐厅和运动场等。业务空间是指办公、会议、教学、实验和医疗等各种社会业务空间。物流空间是指各种城市公用设施的管道、电缆等所占的地下空间以及各个系统的一些处理设施，如自来水厂、污水处理厂和变电站等。生产空间在地下进行某些轻工业、手工业的生产是完全可能的，特别是对于精密生产的工业，地下环境更为有利。仓储空间地下环境最适宜于贮存物质，为使用方便、安全和节省能源而建造的地下储库，可用来贮存粮食、食品、油类、药品等，具有成本低、质量高、经济效益好，且节约大量地上仓库用地等特点。其他其它还有防灾空间、居住空间、埋葬空间等，也是地下空间利用的方式之一。资料来源：地下空间行业研究小组整理地下空间按开发利用的深度可分为浅层空间、中层空间和深层空间三大类。图表2：地下空间按开发深度分类开发深度介绍浅层空间（0--30m）浅层空间主要用于商业空间、文娱空间及部分业务空间。中层空间（-30--100m）中层空间主要用于地下交通、城市污水处理厂以及城市水、电、气、通讯等公用设施。深层空间（﹥-100m）深层空间可用作快速地下交通线路、危险品仓库、冷库、贮热库、油库等。还应考虑采用新技术后，为城市服务的各种新系统和新空间。资料来源：地下空间行业研究小组整理目前，国外一些大城市已向深层地下空间发展，如日本东京，浅层和中层地下空间被高层建筑的地基基础和现有的地下设施占领，不能再开发利用了，但由于高昂的地价和城市设施更新的急需，已对地下100m以下的深层空间开发引起极大重视。地下空间行业发展环境分析地下空间行业政策环境分析我国城市地下空间开发利用政策法规研究。我国城市地下空间有目的地开发利用，源于1950年开始的城市防空和人民防空，最典型的代表就是北京地铁一号线建设，其伊始目的并不是现在的功能而是防空。另外还有大量的结合民用建筑修建的人防地下室。到1978年，我国实行改革开放，强调经济建设，提出了“人防工程平战结合”和“人防工程与城市建设相结合”的思路。从上世纪90年代末开始，土地资源的市场化配置，城市化、工业化和机动化发展的不断推进，使城市地下空间开发利用的经济效益、社会效益和环境效益不断显现出来。与此相适应，地下空间开发利用领域的法制建设也有了长足的发展，尤其是各地方的许多城市勇于探索，出台了一些在特定区域施行的地方法规和政策文件。图表3：国家层面的地下空间开发利用政策法规政策法规内容介绍《中华人民共和国人民防空法》是具有中国特色的第一部城市地下空间开发利用专项法律。该法规定：人民防空是国防的组成部分。人民防空实行长期准备、重点建设、平战结合的方针，贯彻与经济建设协调发展、与城市建设相结合的原则。人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。建设人民防空工程，应当在保证战时使用效能的前提下，有利于平时的经济建设、群众的生产生活和工程的开发利用。该法为我国人防在新时期实施战略重心转移指明了方向，具有里程碑意义。《城市地下空间开发利用管理规定》是我国城市进入地下空间开发利用新时代的总动员令，自1997年12月1日起施行，2001年11月20日又进行了修订。该规定首次在国家层面提出了编制城市地下空间规划的要求，明确了地下空间规划的主要内容，并明确指出城市地下空间规划是城市规划的重要组成部分。各级人民政府在组织编制城市总体规划时，应根据城市发展的需要，编制城市地下空间开发利用规划。这些规定保障了地下空间规划的法律地位和效力。这在我国城市地下空间大规模开发利用的初期，对于提高地下空间资源的开发利用及其规划编制的地位和国民意识起到了重要作用，为推进我国城市地下空间法制化建设迈出了实质性的一大步。该规定颁布之后，几乎各省和许多城市先后制定了适应本地区或城市发展需要的地下空间开发利用管理规定（或条例），进一步规范了我国城市地下空间资源开发利用的行为。《城市规划编制办法》为城市地下空间专项规划的编制提供了法律依据。该办法将地下空间规划纳入了城市规划体系，明确城市中心区规划应当提出地下空间开发利用的原则和建设方针，地下空间开发布局为城市总体规划中建设用地规划等强制性内容，要求在城市总体规划中明确地下空间专项规划的原则，在控制性详细规划中确定地下空间开发利用的具体要求。《中华人民共和国物权法》首次在国家基本法律中明确，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立，明确了建设用地使用权为物权的概念，从而在城市地下空间开发利用的权属问题上实现了重大突破。《国务院关于促进节约集约用地的通知》首次在国家层面的政策中提出，鼓励开发利用地上和地下空间，以提高土地利用率。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》是根据《中华人民共和国物权法》的精神，于2007年9月21日进行修订的。该规定对地下国有建设用地使用权单独进行招标、拍卖、挂牌和出让等，提供了法律依据。《中华人民共和国城乡规划法》在法律层面明确了地下空间的开发利用应遵循的原则。城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行相关的规划审批手续。资料来源：地下空间行业研究小组整理图表4：地方层面的地下空间开发利用政策法规政策法规内容介绍《上海市城市地下空间建设用地审批和房地产登记试行规定》是国内首个涉及地下空间建设用地审批和权属登记的地方性文件。文件将地下空间工程界定为结建地下工程和单建地下工程两类，明确地下空间工程建设的土地使用权范围为该地下建（构）筑物外围实际所及的地下空间范围。地下空间建设用地的审批办法为：结建地下工程随地面建筑一并办理用地审批手续，单建地下工程的建设单位按照基本建设程序取得项目批准文件和建设用地规划许可证后，应向土地管理部门申请建设用地批准文件。建设单位在取得建设工程规划许可证后，应当到土地管理部门办理划拨土地决定书，或者签订土地使用权出让合同。文件还规定，房地产登记机构在办理地下建（构）筑物的土地使用权初始登记时，应当按照建设工程规划许可证明确的地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度进行记载，并注明“地下建（构）筑物的土地使用权范围为该地下建（构）筑物建成后外围实际所及的地下空间范围”。房地产登记机构应在地下建（构）筑物的房地产权证中注明“地下空间”；属于民防工程的，还应注明“民防工程”，并记载其平时用途。《深圳市地下空间开发利用暂行办法》全面地规定了地下空间规划的制定、实施和地下建设用地使用权取得、地下空间的工程建设和使用等主要内容，明确了地下空间开发利用规划管理的一整套程序性规定。更重要的是，该办法详细规定了不同用途、性质设施的地下空间建设用地使用权的取得方式，即：用于国防、人民防空专用设施、防灾、城市基础和公共服务设施的地下空间，其地下建设用地使用权取得可以依法采用划拨的方式；独立开发的经营性地下空间建设项目，应当采用招标、拍卖或者挂牌的方式出让地下建设用地使用权。地下交通建设项目及附着地下交通建设项目开发的经营性地下空间，其地下建设用地使用权可以协议方式一并出让给已经取得地下交通建设项目的使用权人。《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》都是根据各城市的情况，规定了地下建设用地使用权出让金的标准。总的精神是，鼓励开发利用地下空间，随开发利用深度的递进，出让金标准递减。《无锡市城市地下空间建设用地管理办法》

《关于加强绍兴市区地下空间土地使用权管理的意见》

资料来源：地下空间行业研究小组整理地下空间行业技术环境分析我国城镇居民主要的出行方式可分为两种：一种是私人交通，其中包括步行、自行车（电动自行车）、摩托车、小汽车；另一种为公共交通，其中包括出租车、常规地面公交、轨道交通、快速公交（BRT）等。土地利用是影响我国城镇居民选择出行方式的重要因素。一方面，随着我国城市化进程的迅速推进，计划经济时期以单位大院为基本地域单元的城市空间格局逐渐被打破，“职住分离”、“空间错位”现象显现；另一方面，城市化进程中居民出行的活动空间和范围不断扩大，出行需求日益多样化和复杂化。人们开始需要选择不同的出行方式或组合来降低出行成本。（1）公共交通在城市公共交通方式中，城市轨道交通具有票价低、运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地等特点，在大城市中越来越多的居民选择此种出行方式。轨道交通是显著提高交通运力供给能力的方式，可为缓解交通拥堵提供根本保障。随着城市交通拥堵的日益严重，国内城市轨道交通发展进一步提速，未来发展空间大。2012年9月，国家发展和改革委员会公示了25个获批轨道交通、城际铁路类项目，已公布的投资总金额超过8000亿元。我国政府此次在轨道交通行业的大手笔投资再次掀起国内城市轨道交通建设的高潮。据统计，轨道交通相关产业链规模可以达到数千亿元，共涉及相关行业达20多个，包括土建、机械、电气、电子及通讯业的技术密集型产业。不仅如此，城市轨道交通建设对发展地下空间行业经济有独到之处。城市轨道交通线路因其方便快捷、定时定向的特点通常会成为居民出行的首选，其强大的人口内聚和扩散效应为地下商业带来巨大客流和商机。例如车站商铺和广告灯箱经营、区间通信网络使用权租赁、移动视频招商等，能为城市服务业发展提供新天地；此外，若地下商业资源与地面著名商场、商业区实现无缝连接，那更将使前者的交通优势与后者的品牌优势有机结合，形成一个立体、辐射面广的城市商业圈。（2）私人交通随着城市化的快速发展，一些大城市里私人交通方式中小汽车以其自身优势，使用占比逐渐凸显出来，与公共交通展开拉锯式竞争。从1985-2012年全国私人汽车拥有量变化中，可以看出，我国私人汽车呈逐年增长趋势，并且增长幅度较大。1985年全国私人汽车28.49万辆，到2012年全国私人汽车9309万辆，增长326倍，年均增长23.91%。私人汽车出行方式的持续增长，推动对城市地下空间的利用开发。比如充分利用地下空间建设停车场以缓解城市道路拥挤，而其停车方便，价格相对地上停车优惠的优势，具有很高的商业价值。地下空间行业发展状况分析2012年我国城市建设用地总面积为32.28万公顷，按照40%的可开发系数和30米的开发深度计算，可供合理开发的地下空间资源量就达到3873.60亿立方米。这是一笔很可观而又丰富的资源，若得到合理开发，那么将对扩大城市空间、实现城市集约化发展具有重要的意义。例如轨道交通，截止到2012年12月31日，我国内地已有北京、上海、天津、重庆、广州、深圳、武汉、南京、沈阳、长春、大连、成都、西安、昆明、苏州、杭州、佛山等17个城市累计开通70条城市轨道交通运营线路（含试运营线路）。2012年新增投运里程321公里由已开通城市新增运营里程229公里（包括北京、天津、重庆、武汉、成都）和新开通城市运营里程92公里（包括苏州、昆明、杭州）构成。广州、长春、佛山三市调增的30公里，其中25公里于2010年投入运营，5公里于2011年投入运营，因此，截止2010年底累计运营里程由总第1期信息统计的1430公里调增为1455公里，2011年新增投运里程由283公里调增为288公里。图表5：2012年主要城市城轨交通运营里程对比表（单位：公里）城市2012年底里程数城市2012年底里程数北京442长春47.5上海464.3大连86.8天津137成都41重