房地产估价师《案例与》房地产抵押贷款前估考试真题

北京2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产抵押贷款前估价的内容考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题题（共25题，每题2分，每题的的备选项中，只只有1个事最符合合题意）1、住房公积金金管理的决策策机构是__。A．住房公积积金管理委员员会B．住房公积积金管理中心心C．存储住房房公积金的金金融机构D．设区城市市人民政府2、城市房屋拆拆迁补偿估价价中，实行房房产权调换且且所调换房屋屋为期房的，为为结清产权调调换的差价而而对该期房价价进行估价，则则。A：估价时点点为未来，估估价对象为未未来状况B：估价时点点与房地产状状况均为现在在C：估价时点点为现在，估估价对象为未未来状况D：估价时点点为现在，估估价对象为过过去状况E：工业用地地的监测点评评估价格3、当开发项目目完工并具备备竣工验收条条件后，负责责组织有关单单位进行验收收的是（）。A．开发商B．设计单位C．承包商D．监理单位4、房地产开发发企业税后利利润应首先用用于__。A．弥补企业业以前年度的的亏损B．提取法定定盈余公积金金C．提取公益益金D．向投资者者分红5、政府的土地地供应政策会会直接影响房房地产开发的的（）。A．产品质量B．产品性价价比C．规模和结结构D．产品档次6、某商品住宅宅项目的土地地取得费用、开开发成本、管管理费用、销销售费用、投投资利息、销销售税金分别别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资资利润率为20%，则成本利利润率为__。A．17.133%B．18.300%C．18.611%D．21.477%7、单独编制的的国家级历史史文化名城保保护规划，由由国务院审批批其总体规划划的城市，报报__审批。A．国家建设设部B．国家文物物局C．国家建设设部和国家文文物局D．国家建设设部或国家文文物局8、下列估价中中，估价时点点应为现在、估估价对象应为为未来状况的的是。A：因解决估估价结果异议议的需要，对对原估价结果果进行复核的的估价B：因保险理理赔需要，对对投保房地产产的价值损失失进行评估C：因抵押贷贷款的需要，对对作为抵押物物的在建工程程进行估价D：因房屋征征收补偿需要要，对用于产产权调换的期期房进行估价价E：工业用地地的监测点评评估价格9、市场理论是是研究的理论论。A：生产要素素投入量与产产出量之间的的关系B：基数效用用论和序数效效用论的关系系C：消费者和和厂商之间的的交易行为如如何共同决定定产品市场的的价格和产量量D：一定技术术水平条件下下要素价格的的决定和收入入分配问题E：执行层的的组织协调10、房地产估估价的主要难难点，在于房房地产价格影影响因素众多多，并且__。A．难以把握B．难以准确确量化C．难以把握握和准确量化化D．难以把握握和难以数据据化11、房地产开开发项目的建建设阶段是指指__所经过的过过程。A．房地产开开发B．获得土地地后到全部工工程竣工C．从工程开开工到工程竣竣工验收D．从工程开开工到项目租租售完毕12、假设某建建设项目建设设期为4年，各年计计划投资额分分别为：第一一年3600万元，第二二年4800万元，第三三年3800万元，第四四年3400万元，年均均价格上涨率率为5％，则该项项目建设期间间涨价预备费费为。A：1990．696B：1998．696C：2003．696D：2013．696E：执行层的的组织协调13、某8年前前建成交付使使用的建筑物物，建筑面积积120m2，单位建筑筑面积的重置置价格为800元/m2建筑物残值值率6%，年折旧率2.2%，计算该建建筑物的现值值是__元。A．768000B．791044C．779522D．81562214、承租人甲甲与出租人乙乙于5年前签订了了一套住宅的的租赁合同，该该套住宅面积积为200㎡，租赁期期限为8年，年租金金固定不变为为480元／㎡。现现市场上类似似住宅的年租租金为600元／㎡。若若折现率为8％，则承租租人甲目前的的权益价值为为万元。A：6.19B：6.42C：7.20D：9.58E：工业用地地的监测点评评估价格15、某企业拥拥有一办公楼楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土土地出让使用用权手续，出出让年限为50年(自补办之日日算起)。在2006年1月时，建筑筑物剩余尚可可使用经济寿寿命为45年，则在计计算建筑物折折旧时，经济济寿命应取为为__年。A．45B．50C．52D．5516、某市上期期房屋预测销销售面积2000000㎡，实际销销售2200000㎡，平滑指指数为0．43，则本期预预测销售面积积为㎡。A：2086600B：3806600C：2114400D：2394400E：借款合同17、各种商品品的需求弹性性不同：为了了揭示商品价价格弹性高低低，可以根据据弹性系数的的绝对值的大大小进行比较较，当|Ed|＝0，称需求为__。A．单一弹性B．缺乏弹性C．富有弹性D．完全无弹弹性18、对坐落在在市中心商务务区的直隶总总督署清代古古建筑群运用用成本法进行行估价时，其其重新购建价价格的求取方方法应优先选选用__。A．单位比较较法B．分部分项项法C．工料测量量法D．指数调整整法19、《中华人人民共和国土土地管理法》规规定，每公顷顷被征收耕地地的安置补助助费，最高不不得超过被征征收前3年平均年产产值的倍。A：5B：10C：15D：30E：房地产估估价机构必须须加盖公章20、城镇土地地使用税采用用分类分级的的__税率。A．比例B．超额累进C．全额累进D．幅度定额21、某宗房地地产2008年6月1日的价格为1800元／㎡，现现需要将其调调整到2008年10月1日。已知该该宗房地产所所在地区类似似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指指数分别为79．6，74．7，76．7，85．0，89．2，92.5，98．1(以2006年1月1日为100)。该宗房地地产2008年10月1日的价格为为元／㎡。A：2402．22B：2302．22C：2202．22D：2102．22E：工业用地地的监测点评评估价格22、对于一般般的商用房地地产投资项目目，其偿债备备付率至少应应大于。A：1.2B：1.5C：1.8D：2.0E：借款合同同23、房地产估估价的最高最最佳使用原则则必须同时符符合的标准中中，并不包括括__。A．价值最大大化B．双方都认认可C．经济上可可行D．技术上可可能24、下列关于于路线价法的的表述中，不不正确的是（）。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格25、一级房地地产估价机构构及执业人员员信用档案系系统由__组织建立，__为房地产中中介服务行业业信用档案的的系统管理部部门。A．建设部；；房地产管理理部门B．建设部；；中国房地产产估价师学会会C．人事部；；房地产管理理部门D．人事部；；中国房地产产估价师学会会二、多项选择题题（共25题，每题2分，每题的的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、《土地使用用权出让合同同》规定：土土地使用者在在签约时应缴缴纳地价款的的一定比例作作为定金，并并应在日内支支付全部价款款，逾期未全全部支付地价价款的，出让让方依照法律律和合同约定定，收回土地地使用权并不不退定金。A：15B：30C：60D：90E：执行层的的组织协调2、（）越高，说说明营运资本本越多，对债债权人而言，其其债权就越安安全，因此这这个指标又称称为偿债能力力比率。A．速动比率B．资产负债债率C．偿债备付付率D．流动比率率3、甲开发商22000年按法定最最高出让年限限取得一块商商业用地的土土地使用权，2002年李某购得得该地块上建建成的商业用用房一间，五五年后又将该该房转让给王王某。王某取取得该房的土土地使用年限限是年。A：33B：35C：38D：40E：执行层的的组织协调4、登记机关应应在30日内对房屋屋权属清楚、产产权来源资料料齐全的__登记申请予予以核准登记记。A．初始B．转移C．变更D．他项权利E．注销5、在物业管理理中经常用到到的预算形式式主要有。A：年度运营营预算B：资本流预预算C：资本支出出预算D：长期预算E：资本收入入预算6、短期资金市市场主要由等等子市场构成成。A：同业拆借借市场B：票据市场C：大额定期期存款单市场场D：回购协议议市场E：资本市场7、对经营期不不同的房地产产投资方案进进行比选时，应应采用的方法法是。(2009年试题)A：等额年值值法B：差额投资资内部收益率率法C：净现值法D：等额年费费用法E：借款合同8、某宗土地上上有一幢8层高、各层层建筑面积相相同的住宅楼楼，建筑密度度为50%。假设该住住宅楼的总价价为2000万元，平均均单价为5000元/m2，楼面地价价为1200元/m2，则该宗土土地的总价为为__万元。A．96B．192C．240D．4809、个人住房抵抵押贷款的还还本付息方式式包括。A：按月等额额还本付息B：按月递增增还本付息C：按月递减减还本付息D：期间按月月还本期末付付息E：期间按月月付息期末还还本10、根据合同同是否必须以以其他合同的的存在为前提提而存在可将将合同分为。A：典型合同B：实践合同C：诺成合同D：主合同E：从合同11、收集资料料的形式是指指采集信息资资源的统计调调查的组织形形式，主要包包括。A：统计报表B：社会调查C：普查D：重点调查E：典型调查查和抽样调查查12、以下不属属于房地产市市场专业顾问问的是__。A．建筑师B．精算师C．工程师D．律师13、下列关于于地籍图的阐阐述错误的是是__。A．地籍测量量绘制的图件件称为地籍图图B．地籍图内内容包括地籍籍要素和必要要的地形要素素C．地籍图是是土地管理部部门在办理土土地登记和发发放土地使用用权证书时，了了解地块坐落落、四周界址址、尺寸、土土地使用状况况和面积等依依据，也是建建立地籍档案案必不可少的的资料D．地籍要素素是指土地产产权、地界和和分区的平面面图，图上附附有各部分的的说明、注解解和识别资料料14、以下房地地产价格中，属属于评估价值值的有。A：基准地价B：市场交易易价C：标定地价D：房屋的重重置价格E：市场成交交价15、房屋抵押押权自之日起起生效。A：抵押合同同签订B：抵押合同同生效C：抵押权登登记D：核发他项项权利证书E：执行层的的组织协调16、城市土地地开发和供应应计划，一般般由（）按城城市总体发展展要求、土地地开发潜力以以城市规划的的要求制定。A．土地管理理部门B．规划管理理部门C．市场管理理部门D．设计管理理部门E．计划管理理部门17、申请核定定一级房地产产估价机构资资质的应当向向提出申请。A：国务院B：国务院建建设行政主管管部门C：省人民政政府建设行政政主管部门D：自治区人人民政府建设设行政主管部部门E：直辖市人人民政府房地地产行政主管管部门18、下列贷款款中，不属于于房地产开发发贷款的是__。A．土地购置置贷款B．土地储备备贷款C．土地开发发贷款D．建设贷款19、某地区某某类房地产1998～2004年价格见下下表。某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)A．年份B．1998C．1999D．2000E．2001F．2002G．2003H．2004I．2005J．房地产价价格K．1800L．2000M．2220N．2460O．2730P．3030Q．3360R．20、自营贷款款期限最长一一般不得超过过__年。A．10B．15C．20D．2521、根据原建建设部《城市市房屋拆迁行行政裁决工作作规程》，下下列属于房屋屋拆迁管理部部门终结裁决决情形的有。A：申请人撤撤回裁决申请请的B：发现申请请人或者被申申请人不是裁裁决当事人的的C：受理裁决决申请后，当当事人自行达达成协议的D：作为自然然人的申请人人死亡，需等等待其近亲属属表明是否参参加裁决的E：裁决需要要以相关裁决决或法院判决决结果为依据据的，而相关关案件未结案案的22、某宗房地地产是于3年前通过出出让方式取得得，当时获得得的土地使用用期限为50年并约定不不可续期，判判定其未来每每年的净收益益基本稳定。预预计该宗房地地产在正常情情况下未来4年的净收益益分别为：31万元、29万元、30.5万元、29.5万元，报酬酬率为8