房地产产品规划方案详解

PAGEPAGE13房地产产品规划详解主要内容第一节房地产产产品规划概述述第二节住宅小区区的规划设计计第三节户型的设设计第四节房地产项项目景观设计计第五节建筑风格格的设计第六节小区会所所的设计第七节楼盘命名名第一节房地产产产品规划概述述一、房地产产品品规划的构成成单一空间的房型型设计和室内的功能能规划，以及及由其延伸至至整个大楼或或小区的面积积（格局）配配比，外观造型、社区环境和总体功能规规划等。它是是产品最基本本的要素，也也是开发商在在市场检验中中，判断其投投资是否成功功的最为关键键的一环。对整个大楼或小小区，满足人人们日常生活活或工作需要要的各项设施施的全面配置置。它包括水水、电、煤气气、通讯、装装潢、保安和和保洁等各个个方面的最基基本功能配置置。二、房地产产品品规划的策略略1.产品规划应应该和目标顾顾客群定位（目目标市场）相相吻合。2.产品规划还还应该顺应和和引导消费时时尚。产品规划要与目目标顾客群相相吻合，并不不是简单地迁迁就客户，而而是应该善于于挖掘和满足足客户的潜在在需求。3.产品规划应应该兼顾实际际销售的需要要。产品规划的功能能配置不尽是是多多益善,,具体规划时时应该考虑到到竞争对手的的状况。第二节住宅小区区的规划与设设计一、住区空间布布局应合理化化、科学化住区以居住为主主体，但各种种配套功能区区要合理布置置。住宅楼的的投影面积所所占用地面积积的比例（建建筑密度）应应控制在300%以下；绿绿化用地一般般应超过355%。二、住区的建筑筑设计应内涵涵丰富，突出出特色住区应根据其所所在地段、城城市大环境确确定其主题定定位，不宜千千篇一律，更更不宜大量照照搬欧化、洋洋化风格。三、努力建设住住区的生态环环境系统对住区空间的布布置必须首先先考虑生态环环境，保证住住区有充足的的日照，清新新的空气，良良好的通风，洁洁净的水面，尽尽可能扩大绿绿化面积。四、美化住区景景观系统，建建设“山水住区”“山水住区”不不是简单的住住宅群+山+水。它的内内涵主要是科科学地利用山山水，适当地地创建，使住住区园林化、生生态化、美观观化，同时使使自然环境设设计继承、发发扬中国文化化传统。五、交通道路应应合理分流，减减少对居住区区的影响住区道路系统应应分级明显，又又要避免城市市公交道路穿穿越住区而过过。第三节户型的设设计户型是房地产实实现其功能和和价值的直接接载体，房地地产产品创新新首先表现为为户型的创新新，能否设计计出迎合购房房者需求的户户型，是决定定房地产开发发成败的关键键之一。一、户型设计的的基本流程1.进行市场调调查了解市场场需求2.确定户型大大小3.配置户型类类别4.户型类别分分布5.进行功能分分区一般有如下几个个分区：公共活动区。供供起居、交谊谊用，如客厅厅、餐厅、家家庭厅、门厅厅等；秘密休息区。供供处理私人事事务、睡眠休休息用，如卧卧室、书房、保保姆房等；辅助区。如厨房房、卫生间、贮贮藏间、阳台台等。户型的平面设计计中应注意的的几点：一、动静分开客厅、餐厅、厨厨房、音乐房房、麻将室需需要人来人往往，活动频繁繁，而主要为为休息睡觉之之用的卧室显显然需要最大大程度的静谧谧，因此应将将它们严格分分开，确保休休息的人能安安心休息，要要走动娱乐的的人可以放心心活动。二、公私分开家庭生活的私密密性必须得到到充分的尊重重和保护，不不能让访客在在进门后将业业主家庭生活活的方方面面面一览无余。这这就要求不仅仅需要将卧室室（主卧、父父母房、儿童童房）与客厅厅、餐厅、音音乐房进行区区位分离，而而且应注意各各房门的方向向。三、主次分开主人房不仅应朝朝向好（向南南或向景观）、宽宽敞、大气，而而且应单独设设置卫生间，应应与父母房略略有距离分隔隔。如设有工工人（保姆）房房，则应与主主要家庭成员员的房间有所所分离。四、干湿、洁污污分开厨房、卫生间等等带水、带脏脏的房间应与与精心装修怕怕水怕脏的卧卧室分开。6.进行户型布布局从趋势上看，厅厅的面积下调调，主卧面积积上调。（1）客户年轻轻化（2）社区设置置会所7.确定户型构构成确定户型比例应应注意以下原原则：户型不宜过杂，战战线不宜拉长长。主力户型如果差差异过大，定定位亦不准确确。例如某楼楼盘，将三房房二厅、一房房一厅作为主主力户型，势势必拉大购房房者层次。具体的户型构成成比例，应以以目标客户群群细分来确定定。二、好户型设计计的具体要求求1.户型之首———客厅（又又称起居室）客厅作为户型之之首，在设计计中应该得到到最高规格的的重视。大厅厅小卧仍是户户型设计的主主要方向。根根据总面积的的不同，客厅厅的开间应在在3.8-55米之间。而而在通常情况况下，进深与与开间之比不不超过1.55。客厅的设计要遵遵循二个基本本原则：其一一，客厅的独独立性；其二二，客厅的空空间效率。玄关原指佛教的的入道之门，现现在泛指厅堂堂的外门。设设玄关的目的的有三：一是是为了保持住住宅的私密性性；二是为了了起装饰作用用；三是方便便出入更衣换换鞋挂帽的功功能空间。阳台几乎是一套套房子里唯一一可以与外界界自然环境交交流的空间，最最好与客厅相相连。2.主卧主卧设计的要点点如下：卫生间：主卧一一定要有独立立卫生间。主主卧卫生间面面积还应比公公共卫生间大大，功能也应应更完备。位置：独立性、私私密性是主卧卧的主要要求求。面积：舒适型的的卧室一般要要在14平方米左左右，比较豪豪华的主卧面面积要在188平方米左右右。窗户：其功能有有三：采光、通通风、眺望。辅助功能：如在在主卧中就可可考虑设置独独立的衣帽间间、独立的梳梳妆间。3.厨房南方气候炎热，所所以南方的房房子特别强调调通风顺畅，希希望厅里“穿堂风”；北方冬天天漫长，所以以北方的房子子特别讲究南南北朝向。南南方的厨房多多位于客厅或或餐厅的一侧侧，而北方的的厨房多位于于厅的北端。在规划设计厨房房时应在以下下两个基本原原则中选取其其中之一：①厨房是家居生生活中最主要要的污染源，噪噪声、油烟油油污、残渣剩剩饭、清洗污污水等集中于于此，因此应应远离卧室、客客厅，尽量避避免拎着菜过过客厅，也就就是说厨房应应尽可能靠近近户门；②厨房与卫生间间是住宅中的的水管集中地地，因此从施施工成本、能能源利用、热热水器安装问问题考虑，厨厨房应与一个个卫生间贴邻邻而处。目前多数厨房的的面积在6--7平方米左左右。4.餐厅客厅与餐厅的连连接是个问题题。连通会使使整个厅显得得开阔一些；；错开或隔断断使功能区分分更清楚细致致一些，但通通风性差一些些，面积利用用率也会降低低。所以，对对于大户型应应将客厅与餐餐厅分开，而而对于小户型型而言，可以以采取“模糊双厅”。5.洗手间目前洗手间设计计中仍然存在在问题：（11）空间面积积绝对不足（2）穿过厨房房进入洗手间间或洗手间门门直接开向厨厨房（3）重面积不不重功能布局局（4）重主卧洗洗手间而不重重公共洗手间间（5）重大户型型洗手间的设设计而不重小小户型洗手间间的设计6.阳台双阳台，内阳台台，观景阳台台，生活阳台台7.家居风水三、户型评鉴1.三房两厅两两卫+阳光花园（建建筑面积1228.39mm2）优点：入户花园园的设计是本本案最大的亮亮点，也是目目前三房设计计中比较前卫卫和新颖的设设计理念。它它不仅为户主主提供了一块块贴近自然的的闲适空间，更更为整个户型型附加了一种种生态的居住住环境。室内内布局十分合合理，功能分分区明显，无无论在采光和和通风的处理理上，还是在在室内通道的的安排上，都都有细致之处处。在主卧内内另设一化装装间别具匠心心。不足：北向左侧侧次卧在采光光上有些不足足，如果厨房房门开在花园园中更为理想想。2.三房二厅二二卫+工人房(建筑面积110.88m2)优点：1）房型方正有有序，功能分分区明确2）入户有玄关关，有很好的的转折过渡空空间3）厨房与工人人房之间连接接一较大工作作阳台不足：1）房型整体朝朝北，不适合合北方生活2）公共卫生间间过于深入3.三房二厅二二卫（建筑面面积115m2）优点：1）双厅自然分分开2）厨房配弧形形窗，通风、采采光俱佳3）双阳台通风风好4）独立的储物物间不足：1）卫生间是暗暗间，不利于于通风2）主卧室正对对客厅，私密密性降低3）入户门离厨厨房太远4.三房二厅一一卫（建筑面面积105.488m2）优点：1）间隔方正，南南北朝向，采采光通风俱佳佳2）动静分离3）厨房靠近户户门不足：1）书房受到油油烟的袭扰2）主卧没有独独立的卫生间间3）餐厅位置5.三房二厅二二卫（建筑面面积125.8m22）优点：1）功能分区简简洁明确2）户型南向，干干湿分离3）全明户型4）入户花园是是亮点不足：1）客卫过于深深入2）是模糊双厅厅，餐厅位置置3）对于温饱住住户，入户花花园奢侈6.三房二厅二二卫（建筑面面积109.2m22）优点：1）功能分区合合理，动静分分开2）三间卧室朝朝南，客厅带带阳台，采光光通风俱佳，住住房使用效率率高不足：1）客卫与厨房房门相对2）客厅与餐厅厅没有明确界界限3）卫生间为暗暗卫7.四房二厅二二卫（建筑面面积133.177m2）优点：1）动静分开，私私密性好2）全明间3）入户花园4）家庭厅不足：1）客卫过深，也也未实现干湿湿分离2）餐厅位置尴尴尬8.四房二厅二二卫（建筑面面积137.488m2）优点：1）户型方正，分分区明确2）卧室有飘窗窗或弧形窗3）全明间4）厨房靠近门门不足：1）私密性低9.四房二厅二二卫+工人房（建建筑面积1220.98mm2）优点：1）主卧有两个个飘窗2）工作阳台不足：1）动静分区不不明显2）模糊双厅3）客厅位置4）卫生间正对对客厅5）工人间暗房房10.四房二厅厅二卫（建筑筑面积1335.5mm2）优点：1）客厅宽大气气派2）主卧带有卫卫生间和阳台台不足：1）功能分区2）餐厅位置3）卫生间是暗暗间4）餐厅的通风风第四节房地产项项目景观设计计一、住区园林化化应力求创新新各具特色二、住区山水园园林景观和植植物花草应有有层次，丰富富多彩一是空间层次。二是植物品种层层次。三、住区园林应应与方便人际际交往相吻合合四、利用改造自自然景观与人人造山水景观观相结合五、发展立体绿绿化营造空中中景观六、住区绿化与与体育活动场场地结合七、住区园林应应力求美、静静、净、洁八、住宅绿化应应合理控制成成本减轻居民民负担九、居住环境的的优化必须有有丰富社区文文化支撑第五节建筑风格格的设计一、建筑风格的的类型建筑风格的划分分从建筑理论论上来说是十十分复杂的，但但按国内市场场上的说法，目目前在市场上上比较流行的的别墅建筑风风格大致有：：中国传统的园林林式风格（中中式别墅）北美风情风格（美美式风格）欧陆传统的贵族族风格（欧式式风格）日式风格（日式式别墅）法国风情风格（法法式别墅）其他多种风格二、建筑风格的的发展趋势窗户形式越来越越多样化，层层数由单层向向多层发展，提提高了窗户的的保温及隔音音效果，形式式由平面向立立体化方向发发展，出现凸凸窗、阳台连连门窗、落地地窗、转角窗窗、弧形窗等等多种形式的的窗户。第六节小区会所所的设计一、会所的内涵涵简单地说，会所所就是以所在在物业业主为为主要服务对对象的综合性性康体娱乐服服务设施。会会所是住宅小小区配套内容容的一部分。一个完全意义上上的会所，应应该具备一定定的软硬件配配置：康体设设施应该包括括泳池（最好好是室内）、网网球或羽毛球球场、桌球馆馆、保龄球馆馆、健身房等等娱乐健身场场所；中西餐餐厅、酒吧、咖咖啡厅等餐饮饮与待客的社社交场所；此外还应具有网网吧、阅览室室、儿童娱乐乐场等其它服服务设施，以以为业主提供供全面、细致致的日常服务务为主要宗旨旨。二、会所的发展展方向会所的发展应该该是朝着专业业化、实用化化、平民化、资资源共享和会会员制为宜；；一方面，这这样可以为客客户提供更多多地自由选择择，另一方面面，避免资源源和人力浪费费，减少费用用。1.花园会所是一种开放式的的花园会所，将将山水文化融融于城市文明明的同时，又又把园林广泛泛地分布于小小区的各个层层面。2.儿童会所专为儿童提供全全面服务设施施，在功能设设置上应以提提供益智、游游戏和学习为为主。儿童游游戏中心、电电脑世界、玩玩具、图书室室等设施是必必不可少的。3.健身休闲会会所充分利用室外空空间，设置一一些简单大众众化的体育休休闲设施，如如单杠、双杠杠、秋千等。4.文化会所为业主提供一个个相互探讨、争争论、学习的的机会。5.健康保健会会所为业主提供优质质价廉的健康康咨询医疗服服务，为老弱弱病残提供应应急服务。6.女子会所提供女性提升内内在魅力的社社交平台，为为女性美容、休休闲、购物、娱娱乐、交流的的场所，提倡倡现代女性健健康文明的生生活方式。第七节楼盘命名名一、楼盘命名的的重要性1.市场核心定定位的反映2.市场的第一一驱动力3