房地产估价师企业各种经济行为涉及的房地产估价知识点汇总

第七节企业各种经济行为涉及的房地产估价知识点一：企业各种经济行为涉及的房地产估价2类型在这种目的下的的房地产估价价就可以分为为房地产权属属发生转移和和房地产权属属不发生转移移两种类型。（一）房地产权权属发生转移移企业各种经济活活动中所涉及及的房地产估估价，大都涉涉及到房地产产权属的转移移。企业合资资、合作、股股份制改组、合合并、分立等等活动，均涉涉及到房地产产权属向新设设立公司转移移的行为；此此外，企业的的出售、兼并并、破产清算算，通常也伴伴随房地产权权属的转移。（二）房地产权权属不发生转转移企业联营中涉及及的房地产估估价，通常不不伴随着房地地产权属的转转移。知识点二：估价价的假设2前提在企业各种经济济活动中所涉涉及的房地产产估价，不仅仅要结合企业业经济活动的的特点来确定定房地产权属属是否发生转转移，而且根根据《房地产产估价规范》要要求，还应根根据原用途是是否合法改变变，按“保持现状前前提”或“转换用途前前提”进行估价。无论保持现状还还是转换用途途，其共同点点都是要保证证估价对象的的最高最佳利利用，二者的的差别是：在在转换用途前前提下是考虑虑估价对象单单独使用时的的最高最佳利利用，在保持持现状前提下下是考虑估价价对象作为企企业资产的一一个组成部分分的最高最佳佳利用。知识点三：估价价方法的选用用（一）房地产权权属发生转移移的估价房地产权属发生生转移，在估估价时均按照照房地产转让让方式处理。企业在合资、合作时，一般应根据新设立公司的有关合资、合作协议，以及相应的可行性研究报告，来分析房地产用途是否发生转变。a.如发生用途途转变，则在在符合城市规规划要求的前前提下，分析析考察项目的的未来发展和和经济效益情情况，同时综综合考虑更新新改造的费用用成本（含可可能有的土地地用途变更而而需调整的土土地出让金等等），采用假假设开发法和和收益法进行估估价；b.如果继续使使用，即不转转变用途，则则在充分考虑虑项目的预期期发展的可行行性前提下，采采用市场法和成本法进行估估价。破产清算的房地地产估价与抵抵押物处置类类似，属于强强制处分。由由于是出于迅迅速变现的需需要，购买者者的选择范围围受到限制，其其交易情况属属非正常的公公开市场交易易，因此可能能实现的市场场价值较公开开市场价值低低很多，其估估价结果可低低于市场价值值。（二）房地产权权属不发生转转移的估价这一类房地产估估价主要用于于企业在联营营活动中，确确定以房地产产作为出资的的出资方的分分配比例。因因此，估价时时要充分考虑虑联营各方协协议的具体条条件，结合房房地产的未来来使用方式进进行估价。估估价方法视具具体情况一般般可用市场法法、成本法和和收益法。【教材案例3－－7】××房地产估价价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函函（略）注册房地产估价价师声明（略略）估价假设和限制制条件（略）a市××路×××苑a021、a022、a023、a024、a025五套涉案公寓估价结结果报告（节节选）一、估价委托人人（略）二、估价机构（略略）三、估价对象1．物质实体状状况表3－52名称物质实体状况坐落海南省a市×××区×路××苑a021、a022、a023、a024、a025五套公寓建筑面积621．22㎡㎡层数估价对象所处建建筑物共28层，估价对对象位于第2层建筑结构框架剪力墙结构构装饰装修外墙贴白色条形面砖砖内墙及顶棚客厅、卧室内墙墙面刷白色涂涂料，厨房、卫卫生间及阳台台墙面贴瓷砖砖，顶棚木线条饰顶顶地面客厅及卧室地面面为实木地板板，厨房、卫卫生间及阳台台地面铺地砖砖门窗木门、铝合金窗窗，阳台铝合合金推拉门，铝铝合金封阳台台，门窗包套套，外门设有防盗门门设施、设备设施、设备管道燃气设施，室室内预留电视视、电话插孔孔、空调插座座，室内已安安装卫生洁具，小区区设有专门的的消防系统平面布置套型设计较合理理工程质量优建成年月1993年土地使用剩余年年期估价对象分摊的的土地使用权权剩余使用年年期为43．2年分摊土地使用权权面积31．80㎡维护、保养有专业物业管理理公司维护、保保养和管理使用和利用情况况估价对象一直作作为公寓出租租使用基础配套完备度度“六通一平”公共配套设施完完备程度较完备2．权益状况根据××省×××检察院提供供的资料显示示，估价对象象房屋所有权权及分摊的国国有土地使用用权归乙公司司所有。现已已被司法机关关扣押。【纠错】缺区位位状况描述。四、估价目的为司法机关确定定估价对象在在估价时点的的市场价格提提供参考依据据。五、估价时点根据委托鉴定书书确定估价时时点为1999年1月1日。六、价值定义估价对象的价格格是依据中华华人民共和国国国家标准《房房地产估价规规范》（gb/t550291—1999）以及国家家、地方制定定和发布的关关于房地产估估价的相关法法律、法规、政政策计算的估估价对象在估估价时点最可可能形成或成成立的公开市市场价格。公开市场是指在在该市场上交交易双方进行行交易的目的的在于最大限限度地追求经经济利益，并并掌握必要的的市场信息，有有较充裕的时时间进行交易易，对交易对对象具有必要要的专业知识识，交易条件件公开并不具具有排他性。七、估价依据（略略）八、估价原则本次估价在遵循循独立、客观观、公正、合合法、谨慎的基本原原则下，结合合估价目的对对估价对象进进行估价。具具体依据合法法原则、最高高最佳利用原原则、替代原原则、公平原原则。【纠错1】不是是抵押报告不不用谨慎原则则。【纠错2】缺估估价时点原则则。九、估价方法针对估价对象的的特殊性和估估价目的，本本公司及时组组织估价项目目小组，深入入细致地分析析和研究了委委托人提供的的相关资料和和情况，同时时组织人员进进行实地查勘勘及市场调查查，走访当地地房地产中介介、开发企业业、管理部门门等，基本了了解了从20世纪90年代初到2006年海南省a市房地产市市场整个演变变和发展过程程。海南省19933年的房地产产热过后至2000年期间的开开发项目极少少，因此估价价时点的有关关房地产开发发的成本、税税费、开发利利润等资料无无法收集，成成本法无适用用的条件；但但是当初的存存量房较多，房房地产租售市市场较活跃，我我们通过查阅阅a市房屋档案案馆档案资料料，采集到了了距离估价时时点1年期间与估估价对象处在在同一供求圈圈内，并在用用途、规模、档档次、建筑结结构等方面与与估价对象相相同或相近的的房地产的有有关租售的资资料，因此具具备采用市场场法和收益法法的条件，故本报告采采用①市场法和②收益法对估价价对象进行评评估。市场法是将估价价对象与在估估价时点近期期有过交易的的类似房地产产进行比较，对对这些类似房房地产的已知知价格做适当当的修正，以以此估算估价价对象的客观观合理价格或或价值的方法法。收益法又称收益益资本化法、收收益法，是预预测估价对象象的未来收益益，然后利用用报酬率或收收益乘数将其其转换为价值值来求取估价价对象的方法法。收益法的的本质是以房房地产的预期期未来收益为为导向求取估估价对象的价价值。十、估价结果估价对象在估价价时点（1999年1月1日）最可能形成或或成立的公开开市场价格为为：总价：12255667元大写：人民币壹壹佰贰拾贰万万伍仟陆佰陆陆拾柒圆整单价：l9733元/㎡【纠错】估价报报告不应出现现“可能”字样。十一、估价人员员（略）十二、估价作业业日期2006年100月25日至2006年11月5日。十三、估价报告告使用期限本报告使用期限限为一年，自自2006年11月5日起至2007年11月4日止。五套涉案公寓估估价技术报告告（节选）一、估价对象实实物状况描述述与分析（略略）二、估价对象权权益状况描述述与分析（略略）三、估价对象区区位状况描述述与分析（略略）四、市场背景描描述与分析（略略）五、最高最佳利利用分析（略略）六、估价方法选选用（略，见见结果报告）七、估价测算过过程（一）市场法评评估估价对象象1．搜集交易实实例运用比较法估价价，首先要拥拥有大量真实实、可靠的交交易实例，只只有拥有了大大量真实、可可靠的交易实实例，才能把把握正常的市市场价格行情情，才能评估估出客观合理理的价格。所所以，首先应应尽可能的搜搜集较多的交交易实例。我们对估价对象象实地查勘的的同时也调查查了解了估价价对象区域内内同类型的物物业，通过调调阅a市房屋档案案馆的档案，针对性的搜集了若干交易实例进行分析和筛选。表3－53abc坐落a市××公寓bb305室a市××公寓bb601室a市××大厦22层c座208室建筑面积137．9㎡120．6㎡120．34㎡㎡建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙用途公寓公寓公寓装修一般装修一般装修一般装修楼层3/286/282/28土地剩余使用年年期43年43．5年42．5年交易情况正常正常正常建成年代1995年1995年1995年交易时间1999年4月月1999年6月月1999年8月月3．建立价格可可比基础选取了可比实例例之后，应先先对这些可比比实例的成交交价格进行换换算处理，使使其之间的口口径一致、相相互可比，并并统一到需要要求取的估价价对象的价格格单位上，为为进行后续的的比较修正建建立共同的基基础。建立价格可比基基础一包括5个方面：①同一付款方方式；②同一采用单单价；③同一币种和和货币单位；；④同一面积内内涵；⑤同一面积单单位。可比实例价格表3－54abc付款方式一次性付清一次性付清一次性付清单价205021001912币种/单位人民币/元人民币/元人民币/元面积内涵建筑面积建筑面积建筑面积面积单位㎡㎡㎡表3－55估价对象abc交易情况正常正常正常正常交易时间1999年1月月1日1999年4月月1999年6月月1999年8月月区域因素自然环境和景观观自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生自然环境良好，附近有一定的绿地和绿化，基本整洁、卫生人文、社会环境境人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高人文环境好、整体人群文化素质较高治安状况优优优优交通便捷度交通便捷度临主干道，距离离公交站点2000m以内，有3条以以上的重要公交线线路临主干道，距离离公交站点2000m以内，有3条以以上的重要公交线线路临主干道，距离离公交站点2000m以内，有3条以以上的重要公交线线路繁华程度较繁华较繁华较繁华城市规划限制建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求建筑或小区布局合理、外观整齐、有一定的绿化和活动空间，符合城市规划要求公共配套设施完完备度

公共配套设施完完备度商业配套设施在800m范围围内有大型的市级商商业配套设施在400m范围围内有大型的市级商商业配套设施在400m范围围内有大型的市级商商业配套设施在1200m范范围内有大型的市级商业配套设施教育配套设施属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区属于市级及以上重点中学（初中）和重点小学学区医疗配套设施距市级医院2000m距市级医院1000m距市级医院1000m距市级医院3000m其他生活配套基本较完备基本较完备基本较完备基本较完备基础配套设施完完备度区域因素基础配套设施完完备度“六通一平”“六通一平”“六通一平”“六通一平物业管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理封闭式管理楼层/总楼层2/283/286/282/28装修一般装修一般装修一般装修一般装修朝向两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南两卧室朝南建筑规模28层28层28层28层个别因素个别因素设施设备管道燃气设施，室室内预留电视视、电话插孔孔、空调插座座，室内已安安装卫生洁具具，小区设有有专门的消防防系统管道燃气设施，室室内预留电视视、电话插孔孔、空调插座座，室内已安安装卫生洁具具，小区设有有专门的消防防系统管道燃气设施，室室内预留电视视、电话插孔孔、空调插座座，室内已安安装卫生洁具具，小区设有有专门的消防防系统管道燃气设施，室室内预留电视视、电话插孔孔、空调插座座，室内已安安装卫生洁具具，小区设有有专门的消防防系统新旧程度1993年建成成，保养、维维护程度较好好1995年建成成，保养、维维护程度好1995年建成成，保养、维维护程度好1995年建成成，保养、维维护程度好

工程质量优优优优平面布置套型设计较合理理套型设计合理，功功能明确套型设计合理，功功能明确套型设计较合理理建筑结构框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙框架剪力墙5．进行交易情情况修正5．进行交易情情况修正经过调查、询证证及分析，可可比实例a、b、c均为正常交交易，因此确确定可比实例例a、b、c的交易情况况修正系数均均为100/1100。6．进行交易日日期修正估价人员查阅了了a市1999年统计年鉴，同同时进行市场场调查，并咨咨询当地房地地产中介、开开发企业、管管理部门等，验验证了统计年年鉴所反映的的房地产价格格指数基本符符合当初的市市场行情。a市1999年年房地产价格格指数表表3－56月份123456789101l12指数100101.5100.3100.85100.499.899.95101.3101.2100.8101.55102.4说明：上表价格格指数为定基基价格指数，以1999年1月为基期。根据上表统计数数据分析，确确定可比实例例a、b、c的交易日期期修正系数分分别为：可比实例a：1100/1000.85＝0.99＝99/1000可比实例b：1100/999.8＝1＝100.22/100可比实例c：1100/1001.3＝98.7//100表3－57权重估价对象abc自然环境和景观观0．15100100100100人文、社会环境境0．10100100100100治安状况0．05100100100100交通便捷度0．1010010010070繁华程度0．10100100100100城市规划限制0．10100100100100续表权重估价对象abc

公共配套设施完完备度商业配套设施0．1010012012080教育配套设施0．05100100100100医疗配套设施0．0510012012080其他生活配套0．05100100100100基础配套设施完完备度0．10100100100100

物业管理0．05100100100100

表3－59权重估价对象abc楼层0．10100120

160

100

装修0．10100100100100朝向0．05100100100100建筑规模0．151001001001009．求出比准价价格9．求出比准价价格进行了交易情况况、交易日期期、区域因素素、个别因素素修正以后，就就把可比实例例房地产的实实际成交价格格修正成了估估价对象房地地产在估价时时点时的客观观合理的价格格。公式为：：估价对象价格＝＝可比实例价价格×交易情况修修正系数×交易日期修修正系数×区域因素修修正系数×个别因素修修正系数【注意】如果没没有给出公式式算错误。（二）收益法评评估估价对象象1．搜集有关房房地产收入和和费用的资料料运用收益法估价价，首先要对对潜在毛收入入、有效毛收收入、运营费费用等（均为为客观值）进进行搜集和调调查，只有拥拥有了大量真真实、可靠的的收入和费用用的资料，才才能把握正常常的市场价格格行情，才能能评估出客观观合理的价格格。所以，首首先应尽可能能的搜集较多多的收入和费费用的资料。我们对估价对象象实地查勘的的同时也调查查了解了估价价对象区域内内同类型的物物业，调阅a市房屋档案案馆的档案和和房地产中介介企业，针对对性的搜集了了若干房地产产交易及租赁赁的资料进行行分析和筛选选。同时，委托人已已提供估价对对象当初的租租赁契约，根根据契约所载载，估价对象象租赁期限3年（从1998年1月1日至2000年12月31日止），租租金标准第1年为0．75元/天·㎡（建筑面面积），此后后每年租金上上浮5%，租金为每每年年初收取取，租赁保证证金为30000元/年固定不变变。2．估算潜在毛毛收入潜在毛收入是假假定房地产在在充分利用、无无空置状况下下可获得的收收入（包括租租金收入和租租赁保证金或或押金的利息息收入）。（1）估算租约约期内实际毛毛收入1998年至22000年存款利率率按当初利率率水平2．25%计取。则，估估价对象从估估价时点计算算，在租赁期期内的实际毛毛收入为：1999年全年年：0．75×（11＋5%）×365××621．22＋300000×2．25%÷（1＋2．25%）＝1792222．07（元）2000年全年年：0．75×（11＋5%）2×365××621．22＋300000×2．25%÷（1＋2．25%）＝1881550．17（元）【纠错】租赁保保证金利息计计不应折现，因因为是在年初初收取。所以以正确的公式式应如下：1999年全年年：0．75×（1＋5%）×365××621．22＋300000×2．25%＝1792222．07（元）2000年全年年：0．75×（1＋5%）2×365××621．22＋300000×2．25%＝1881550．17（元）（2）租约期外外潜在毛收入入估价人员根据估估价需要，运运用数理统计计分析的原理理对搜集来的的资料进行分分析和筛选，主主要分析从2001年初至2005年底与估价价对象相类似似的符合同一一供需圈范围围内相同结构构与类型等要要求的房屋出出租资料，根根据收集的资资料，选择3个可比实例例见下表：表3－62可比实例租赁期限租金（元/天··㎡）××大厦f02210室2001年3月月至2003年2月0．85××大厦b02222室2002年5月月至2004年4月0．85××大厦e02206室2003年1月月至2006年1月0．85上表租金均为每每年年初收取，统统一委托中介介公司代理，根根据了解，保保证金利息收收入约占租金金的4‰。3个可比实例均均处同一建筑筑物的同一个个楼层，经过过调查和询证证均为正常出出租，根据当当初房地产市市场状况分析析，2001年初至2005年底a市房地产租租赁市场价格格没有较大幅幅度的变化，因因此我们采用用简单算术平平均数确定估估价对象在2001年初至2005年底的客观观租金水平。客观租金＝（00.85＋0.85＋0.85）/3＝0.85（元/天·㎡）则估价对象从22001年至2005年的年潜在在毛收入为：：0.85×（1＋4%）×621..22×3665＝1935004.44（元）3．估算有效毛毛收入有效毛收入是由由潜在毛收入入扣除空置、拖拖欠租金（迟迟延支付租金金和不付租金金）以及其他他原因造成的的收入损失后后所得到的收收入。估价人员从市场场调查的资料料中分析，结结合向a市房管局物物业管理科调调查询证，与与估价对象同同一供需圈范范围内类似的的房地产在估估价时点至今今的客观有效效毛收入占潜潜在毛收入的的比率约为80%。则：：因估价对象在11998年至2000年存有租约约，且没有拖拖欠租金的情情况，所以租约期期内有效毛收收入等于潜在在毛收入。1999年全年年有效毛收入入为：1792222．07元×100%＝1792222．07（元）2000年全年年有效毛收入入为：1881550．17元×100%＝1881550．17（元）2001年至22005年各年有效效毛收入为：：1935004．44元×80%＝1548003．55（元）4．估算运营费费用运营费用指维持持房地产正常常生产、经营营或使用必须须支出的费用用及归属于其其他资本或经经营的收益。房地产出租运营营费用一般包包括：管理费费、维修费、保保险费、税金金及附加、租租赁代理费等等。（1）管理费管理费是指对出出租房屋进行行的必要管理理所需的费用用。分为两个个部分，一是是出租经营过过程中消耗品品价值的货币币支出；二是是管理人员的的工资支出。管理费通常按照照租金收入的的2%～5%计算，根据据实际情况结结合地方惯例例，本次评估估按市场客观观租金的4%计算。则：：1999年全年年管理费为：：0．75×（1＋5%）×365××621．22×4%＝7142．48（元）2000年全年年管理费为：：0．75×（1＋5%）2×365××621．22×4%＝7499．60（元）2001年至22005年各年管理理费为：0．85×6221．22×3665×4%＝7709．34（元）（2）维修费维修费是指为保保证房屋正常常使用每年需需支付的修缮缮费。维修费通常是按按房屋重置价价的1．5%～2%计算。根据据实际情况结结合地方惯例例，本次评估估按房屋重置置价的2%计算。估价人员查阅了了a市的建筑造造价信息，估估价对象在估估价时点的房房屋重置单价价在1400元/㎡左右，本本次评估按1400元/㎡考虑。则：年维修费＝＝l400××621．22×2%＝17394．16（元）（3）保险费保险费是指房产产所有人为使使自己房产避避免意外损失失而向保险公公司支付的费费用。保险费一般按照照房屋重置价价乘以保险费费率计算。我我国房屋的保保险费率是1．5%～2%。本次评估估按2%考虑。则：年保险费＝＝1400××621．22×2%＝1739．42（元）（4）税金及附附加税金是指房产所所有人按有关关规定向税务务机关缴纳的的房产税和营营业税等。税金按国家税法法规定执行。房房屋出租税金金包括：房产产税（税率12%）、营业税税（税率5%）及在营业业税基础上征征收的城市维维护建设费（费费率7%）、教育费费附加（费率率3%），合计税税率17．5%，税金按租租金收入计征征。另外还有土地使使用税，目前前我国土地使使用税是采用用分类分级的的幅度定额税税率。每平方方米的年幅度度税额按城市市大小分4个档次：①大城市0．5至10元；②中等城市0．4至8元；③小城市0．3至6元；④县城、建制制镇、工矿区区0．2至4元。根据地地方征收标准准，本报告采采用2元/㎡（土地面面积）计取。则则：1999年全年年税金及附加加为：0．75×（1＋5%）×365××621．22×17．5%＋31．80×2＝31311．94（元）2000年全年年税金及附加加为：0．75×（1＋5%）2×365××621．22×17．5%＋31．80×2＝32874．35（元）2001年至22005年各年税金金及附加为：：0．85×3665×6211．22×17．5%＋31．80×2＝33791．．96（元）【解释】【纠错1】税金金及附加的计计算基数中应应包含租赁保保证金利息，即即应按有效毛毛收入计算，而而不应该按潜潜在毛收入测测算。【纠错2】22001年至2005年各年税金金及附加计算算应考虑空置置率和收租损损失率，应为为0．85×（1＋4%）×365××621．22×80%%×17．5%＋31．80×2。房屋租赁代理费费，无论成交交的租赁期限限长短，均按按半月至一月月成交租金额额标准收取。本次评估按半月租金考虑。则：因估价对象象从1998年1月1日至2000年12月31日已存有租租约，租期3年，租赁代理理费在1998年初房屋刚刚出租就缴纳纳。故本次评评估无须再计计算估价时点点至2000年12月31日之间的租租赁代理费。2001年至22005年各年租赁赁代理费（设设定按年出租租）为：0．85×6221．22×300÷2＝7920．56（元）（6）运营总费费用运营总费用＝管管理费＋维修修费＋保险费费＋税金及附附加＋租赁代代理费1999年全年年运营总费用用（租赁代理理费未计）为为：7142..48＋173944.16＋1739..42＋313111.94＝575888.00（元）2000年全年年运营总费用用（租赁代理理费未计）为为：7499..60＋173944.16＋l739..42＋328744.35＝595077.53（元）2001年至22005年各年运营营总费用为：：7709..34＋173944.16＋l739..42＋337911.96＋7920..56＝685555.44（元）5．估算年净收收益净收益是有效毛毛收入减去运营费用用后的收益。则则：1999年全年年净收益为：：1792222.07－575888.00＝1216334.07（元）2000年全年年净收益为：：1881550.17－595077.53＝1286442.64（元）2001年至22005年各年净收收益收入为：：1548003.55－685555.44＝862488.11（元）6．选用适当的的报酬率报酬率的求取通通常有市场提提取法、安全全利率加风险险调整值法、投投资组合技术术等方法。其其中市场提取取法求取的报报酬率是根据据市场状况来来测算，相对对来说说服力力较强，所以以本报告报酬酬率采用市场场提取法确定定。根据估价人员收收集的资料，选选择3个与估价对对象同一供需需圈范围内类类似的房地产产情况见下表表：表3－63可比实例净收益（万元//年）价格（万元）尚可收益年限（年年）报酬率（%）××花园2－3306室1．9324．9544．007．40××公寓a2005室2．0225．7243．607．52××公寓a2008室2．2528．9443．157．42由于所选取的可可比实例均与与估价对象相相似，且测算算的报酬率相相差不大，故故采用简单算算术平均数确确定估价对象象的报酬率。则则：估价对象报酬率率＝（7．40%＋7．52%＋7．42%）/3＝7．45%7．选用适宜的的计算公式求求出收益价格格由于估价对象在在可收益年期期内的前几年年净收益已经经求取，而在在2005年末与估价价对象类似的的房地产销售售价格可以通通过调查获取取资料，然后后采用市场法法求取估价对对象在2005年末的市场场价格，再把把净收益及市市场价格折现现到估价时点点，来求取估估价对象在估估价时点的市