房企规划方案评审指导手册（一、二、三线城市）

碧桂园集团规划方案评审指导手册

（适用于一、二线及强三线城市）策划研究部2019年03月碧桂园集团规划方案评审流程综合院内部会审确签：综合院规划负责人、综合院院长中心联合会审会审部门：总工室、

策划研究部上报集团总规划设计师曾剑总上报集团副总裁杨翠珑总主席裁定报备集团副总裁杨翠珑总先执行同意上报备注：一、先执行项目类型：1、国内项目（集团与区域意见一致且使用标准产品）。二、同意上报项目类型：1、国内项目（除先执行类型以外的项目）、2、海外项目。主席补签十问十答问题一不配置大户型需具备哪些条件？回答人口较少、经济发展欠佳、竞品大户型去化较慢的镇区（包括县城）好房子项目，若同时满足以上三条可以不用配置180平米以上的大户型。问题二什么情况下可以申请做临建？回答通过设置临建能提前有效开盘、有效去化并提高效益的项目（须提供专门的测算报告），展示区可考虑设置临建。问题三以销定产策略执行中规划方案设计应关注哪些方面的问题？回答应关注分区报建、分期推售、交通组织、停车设施、公共服务设施以及市政配套设施等需满足分期验收、交楼的问题。问题四与政府进行沟通时应注意哪些问题？回答1、为推进规划方案顺利通过政府审批，提倡前置与政府预沟通，了解政府对规划设计的重点要求，但未经集团审批同意的方案不得呈送政府正式审批会。

2、对于规划调整的项目，规划局对规划方案的反馈意见中若涉及对项目效益产生较大影响的问题，如损容、展示区调整、大量增加地下车库面积等，综合院应第一时间反馈策划研究部，而不能等到准备上政府正式会议时才报备，导致没有时间优化方案。

3、若政府态度不明确，应该先按集团利益最大化争取；而当政府态度很明确时，则按政府的意见修改，快速推进。问题五《规划报批指标与成本表【V1.0】》和《规划报批指标与成本变动表【V1.0】》需哪些部门签字确认？回答需区域设管负责人、成本负责人共同签字确认。问题六正式汇报的规划方案需哪些部门及专业会签？回答涉及到建筑方案、园林、边坡挡墙、教育集团等部门和专业的规划方案需相关人员会签，具体如下：

1、规划方案若涉及到非标的公建，包括完全新研发及在原来基础上有大调整的公建，该规划方案上需有综合院内建筑方案负责人的签名。

2、①所有新项目的规划方案综合院应与景观专业进行预沟通；②正式汇报的规划方案图中新增“园林项目负责”会签栏，由相应景观对接人会签；③后续报建和施工图阶段的调整，若对景观有影响，应主动与景观专业再次进行沟通。

3、正式汇报的规划方案图中新增“边坡、挡墙项目负责”会签栏，由勘察所、总工室会签。

4、针对教育集团的项目，正式汇报的规划方案图中新增“教育集团确认签字”会签栏。问题七重要设计条件未落实该如何推进设计？回答1、设计院应主动直接与政府相关部门沟通落实。

2、对于未最终落实的设计条件不能抱太多不切实际的预期，应该做一版预期好的方案和一版最坏情况的方案，并测算这两版方案的经济效益。问题八对于已开工或已报批的收购项目，规划设计中应注意什么问题？回答必须找项目拿到原报批的方案，提前分析预判，如果新方案与原报批方案差异很大，需要让项目落实能不能按新方案报批，避免走弯路，节省时间。问题九多宗地分期出让或分期合作，规划方案应如何考虑？回答必须从整个项目的角度考虑，做整体规划方案，思考如何分期考虑规划指标、如何统筹分期开发和分期推售、如何进行户型选择和搭配、如何布置展示区和后期户型的板房等问题。问题十未投资定案的项目如何开展前置设计？回答原则上需先定案再报规划方案，未投资定案的项目因为容积率、地价、售价等重要数据未确定，规划方案设计和评审没有依据，方案落地性不强,原则上不能上报规划方案，但以下四类特殊项目例外：

1、带方案挂牌的地——需要主席签批规划方案后再出让土地；

2、旧改项目——需要准确的方案进行详细的经济测算；

3、突发情况——在很紧急很突然的情况下，电话请示集团领导同意后获取了土地，后续再补投资定案流程的项目，为配合集团高周转，定案和汇报规划方案可以同时进行；

4、区域希望更早的前置设计——需要具体项目具体判断。

以上四类特殊项目，可以未定案先报规划方案，但前提是落实容积率、地价、限高、停车要求、各种类型产品售价五大关键指标，并由片区总（含）以上领导签字确认。相关文件及工作联系函附录规划设计管理相关的中心文件和工作联系函

中心文件（路径：BIP-中心公文）

1、《关于加快规划及方案审批速度的紧急通知》，2018年4月12日。

2、《关于规划及建筑方案报审的补充通知》，2018年5月24日。

工作联系函（部分详见下文）

1、《关于加快规划及方案审批速度的紧急通知》补充说明的相关事宜2018年11月26日。

2、《关于规划报批阶段上报“规划与成本指标表”的通知》，2019年2月1日。

3、《关于规划方案联合会审制度的函》，2019年3月6日。

4、关于规划设计质量评审激励方案内容补充和发布一票否决条款的相关事宜。2018年6月19日。技术导则名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（一）设计总原则一、原则和规范（1）、不得违反国家、地方规范强制性条文。（2）、在集团五大基本设计原则（安全、实用、美观、经济、耐久）中找到合理的平衡点。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（二）核心指标控制一、容积率（1）、必须做足容积率。（2）、项目是否应满容要做到：

四看一测算1、看地价。2、看市场（市场容量大的项目应满容）。3、看区位（区位好、配套好、交通条件好，优质土地资源的项目应满容）。4、看容积率做满实现难易度（按设计条件较容易做到满容的项目应满容）。5、不满容的方案要做好经济测算和货值、成本、利润对比，且和满容方案一起同步设计、同步上报集团审批。二、售价（1）、表一中应详细单列各类产品售价，如：首层带地下室、顶层复式的需单列，增值部分、地下室储藏间等的售价需单列或与相关楼层联动列单价，车位售价等。（2）、表一涉及的所有产品售价需营销总签字确认。三、汇报表格（1）、八大汇报表格应严格按照标准汇报格式填写，不应出现缺项、漏项、错项。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（三）规划理念、

规划结构、

规划布局一、规划理念（1）、规划方案必须因地制宜打造鲜明的规划主题，强调故事性，有新颖的设计理念和设计创意，注重当地文脉挖掘和延续。（2）、规划方案的主题应和建筑、装修、园林、营销宣传主题形成联动，保证延续性和整体性。二、规划结构（1）、规划方案应形成完整、均衡的规划结构，注重空间景观轴线和仪式感的打造。（2）、规划功能分区明确，不同业态之间合理分区，交通组织合理分区分片，注重客户私密性和尊贵感。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（三）规划理念、

规划结构、

规划布局三、规划布局（1）、分期开发1、规划布局应有利于分期开发，符合“以销定产、存地不存货”的要求。（2）、规划格局1、依据地域特点采用不同的规划格局，如：西南地区（重庆、四川、云南、贵州）、广东、广西等部分地区，规划布局自由多变，住宅空间组合灵活度高，宜采用大围合规划布局，地块中央规划大景观空间。2、依据地域特点采用不同的规划格局，如：河南、山东、陕西等地区多层和11层有溢价空间宜采用高低配规划布局。（3）、产品布局

和选址1、景观资源好的地带优先布置大户型、总价高的产品。2、存在不利条件的地方，应选用小面积段、总价低的产品，同时进行视线避让、采取措施弱化不利因素影响,利于产品去化。3、规划产品布局应考虑现状地形、地质对基础成本的影响。如：低洼区、平地和地质条件好的区域，尽量布置高层住宅，高地、山地和地质条件不好的区域尽量布置低层、多层住宅。（4）、建筑朝向1、规划产品朝向应满足地域特点要求，在此前提下景观资源好的地块可适当扭转建筑角度以利于对景。2、在不关注朝向的地区，住宅朝向应以景观资源为主，同时应减少住宅相互对视。3、某些地区建筑朝向还需考虑和尊重当地风俗及风水等因素（如广东潮汕地区要求大门必须正南向）。（5）、建筑间距1、做满容积率的前提下，充分利用外围空间，不浪费土地，合理选择搭配产品使得利润最大化。（6）、建筑空间

关系1、规划建筑围合空间应主次分明、变化有序，主要中心空间应和结构轴线形成互动和串联关系。2、规划建筑拼接方式、扭转角度、建筑高度应成组布局并体现韵律感、节奏感、序列感，天际线丰富优美。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（四）产品选择（1）、产品入库1、可选用区域户型库或者其他区域户型库内已有产品。2、亦可依据市场需求研发新户型，先入库再使用，提前每一天，不应影响项目运营进度计划。（2）、产品地域性1、不太关注日照的地区，住宅产品选型丰富多样（可选择高梯户比产品，户型形态有Y字型、蝶型、王字型、工字型、板式等选择范围广泛）。2、关注日照的地区，住宅产品选型有局限性（住宅产品梯户比不高，户型形态有板式一梯三户，板式一梯两户、T字型一梯四户等选择范围有限）。（3）、竞争力1、综合评估产品竞争力：在满足市场需求及规划条件的前提下，应优先选择得房率高、电梯入户、南北通透，户型方正舒适、成本较低、具有市场差异化、竞争力较强的产品。如：湖北地区YJ115（18层）户型因当地消防原因出现得房率较低情况时，可以在区域户型库内对比相同面积段，选择得房率较高户型。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（四）产品选择（4）、溢价能力1、产品溢价能力（关注地域特征）：经过合理的市场分析，因地制宜，选择高溢价产品类型。如；河南、山东局部城市、沈阳、陕西局部城市等地区多层、11层产品有溢价能力。2、对市场要有严密的逻辑判断和经济测算，不能仅靠经验判断溢价，不能单看产品溢价能力，还要多方案对比整体货值和利润。（5）、精简户型1、依据市场需求，产品选择种类应适当控制，产品面积段拉差可适当缩小、房型种类可适当加多。（6）、一城多碧1、一城多碧应考虑产品选择搭配差异化，避免产品同质化。（7）、产品层数1、产品选择与容积率匹配关系（灵活运用）：对于容积率不太高的项目选用18层及以下层数产品即可；对于容积率较高的项目，可以选用18层及以上层数产品，且相同面积段高容版户型搭配组合使用，既能满足面积段需求，又能兼顾到户型品质。2、原则上产品建筑层数不应设置不经济的层数，如12层、13层、14层，19层，20层，21层等。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（五）展示区规划（1）、客户体验1、展示区重视客户体验，销售中心及各类板房考虑周全、布置紧凑，参观动线简捷明确，形成环路。2、展示区整体风格依据项目不同定位、不同市场需求因地制宜打造，综合楼建筑、园林、装修风格应整体协调统一。3、泳池是否设置由区域、项目根据项目实际情况确定。（2）、展示区选址1、展示区选址应重视人流来向。2、展示区选址应关注周边市政道路建设情况、交通情况、有无分隔带、可以开口范围，市政道路与展示区竖向关系。3、周边景观资源的合理利用，周边不利因素的有效避让。4、周边已有配套资源（小学、商业等设施）的合理利用。（3）、展示区规模1、展示区和销售中心规模应综合评估项目总货值、对标竞品、成本控制、施工进度等因素后确定，以匹配项目实际需求。（4）、展示区前场1、展示区的前广场应尺度适宜、仪式感强。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（五）展示区规划（5）、销售中心1、销售中心可采用标准综合楼，亦可考虑地下空间设置综合楼等模式，前期为销售中心，后期作为配套设施等功能。2、销售中心形式可采用转角型或一字型等。3、销售中心应考虑后期功能转换，首选后期可作为商铺销售，避免大宗资产沉淀；无商业指标的地块可考虑后期作为配套用房。（6）、板房设置1、鉴于当地销售中心屋顶板房实现难度较大，依据预售条件和开盘时间需求，洋房板房可选择做实体板房，亦可选择做临建板房。实景板房层数不应太高(建议控制在27米以内)。原则上别墅板房均采用实体板房。2、若需设置临建板房应重点关注以下4点：（1）、预售条件低做临建板房可实现提前有效开盘。（2）、做临建板房可以有效促进去化。（3）、做临建板房可以提高项目效益。（4）、做临建板房应做好成本测算随规划方案同步上报集团。3、各类板房设置应重点考虑货板一致。（7）、展示区地下室1、原则上展示区范围内不宜设置地下室。2、必须要设置地下室时，尽量在展示区范围做一层车库，二层车库区域应避开展示区范围，不应影响开放工期。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（六）公建配套（1）、指标要求1、为控制成本，一般情况下公建配套应按设计条件最低要求配置，不得超配。（2）、选址和设置1、公建以及市政配套设施（如：学校、物管用房、电房、垃圾收集点、泵房等）应在方便使用的前提下，尽量减少对住户的干扰，应将对可售物业的不利影响降到最低。2、公共配套设施不应占用商业价值高的地段。3、公建的选址和交通组织应合理，应充分考虑分期交付使用的可能性。4、独立用地的公建配套应尽量选用已有的建筑单体。5、在南方地区，小区内合适地带可考虑利用底层架空层设置业主公共活动空间，如：健身设施、儿童游乐场地、棋牌室、老人休憩场地等，让下雨天儿童和老人也有户外活动空间，关怀细致入微，树立良好品牌口碑。（3）、商业规划1、商业的体量、规模、选址、业态、及型态控制应科学合理，应尊重市场需求，报审前需商管中心确认，并且商业内容需符合《集团商业产品线初稿》2019年01月23日版文件设置要求。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（七）竖向设计（1）、土方设计1、避免大挖、大填，减少土方工程量并内部分期填挖平衡。2、对于山地项目、竖向高差大、土方量大的项目，

设计方法为做到四点：（1）、全局观，结合当地气候特点，解读当地规范，找出周边城市道路标高最适宜接入点，按产品对纵坡适应能力大小将产品分类，分地形选用。（2）、在全局观的前提下，思考边坡、挡墙等细部处理方式和方法。（3）、竖向设计要多专业协同（市政、建筑、结构、园林等）。（4）、竖向设计应多方案对比和经济测算，选择最优方案。（2）、场地排水1、地势较低的地块，应综合考虑安全、进度、土石方工程量等因素，按效益最大化原则选择排水方式。（3）、车库竖向1、车库竖向设计在不计容的前提下尽量往上抬（能多抬高一公分就多抬高一公分），减少开挖，减少侧墙。2、车库竖向设计依地形、地势可分级、分台设计，亦可设计为斜板形式，合理控制项目成本。（4）、边坡1、规划方案阶段就应合理考虑高边坡处理方式和成本的控制，较为复杂的项目应前置联动多个部门协同解决，避免不必要的设计修改、货值损失和成本浪费。（5）、挡墙1、原则上有高差处尽量采用放坡处理（视地价高低），慎用高度超过4米的挡墙，报审前需总工室勘察专业人员会签确认。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（八）道路交通和停车设置（1）、指标要求1、按规划设计条件中车位配比要求配置车位即可，原则上不得超配。对于车位畅销、车位总价高且车位盈利空间大的项目可以按区域要求超额配置车位。2、原则上地面停车率（地面停车比）指标应用足。对于定位高端、品质要求较高、车位盈利且畅销的项目可不用足该指标。（2）、机动车交通1、道路交通组织合理有序，路网形态优美。2、车行系统、消防道路系统应与绿地系统形成良好互动关系，不应将绿地划分零碎，不应破坏小区核心景观、组团景观的完整性，以便绿地集中成片、成规模的打造。3、提倡小区内部人车分流，提高品质和舒适度，地面车位布置在门禁外部区域（如：外围底商、配套的前场范围内），小区门禁范围以内提倡人车分流，不建议设置地面车位。对于有限价的项目，小区门禁范围以内依设计条件要求可考虑少量地面车位。

5、集约使用道路用地，将道路用地比例降到最低，避免无效、利用率低的道路。（如：单边服务的道路）6、消防路的断面形式、路面材质的选择依据项目的定位、品质需求、售价、利润等因素来综合选定，找到品质与成本的平衡点。（3）、停车方式1、停车方式的选择应按地面停车、架空停车（停车楼）、半地下车库、地下一层车库、地下一层机械停车、地下负二层车库的先后顺序综合各方面因素进行经济测算来选择最优停车方式。2、必须精细化落实车库计容条件，各类车库层高要求和成本测算，选择合适的停车方式，为项目节省成本。如：机械车位需详细了解当地机械车库验收要求、层高要求、设备成本等相关成本数据。（4）、归家动线1、归家动线组织应有良好的仪式感、安全感与私密感，做好五处重要节点设计（小区入口、组团入口、单元入口、地库入口、家入口），用沉浸式、人性化的产品细节提升业主口碑。名称所属类别主要评审指导标准、原则和提倡的做法（八）道路交通和停车设置（5）、人行系统1、合理组织人行系统，关注人车分流和步行系统的安全性。（6）、车库1、地库范围划定应考虑停车效率，车库范围线和塔楼之间不应出现无效空间，地库范围尽量规整，优先满足大户型停车需求。2、车库覆土厚度依据当地最低限度设计，原则上不得随意加厚；对于绿地率指标很富裕的项目可以局部降低覆土，同时满足绿地率指标要求即可。3、对于车库覆土较厚的项目，考虑有效利用车库夹层和车库内无法停车空间做储物间、增值空间。（如：沈阳、山东、河南、陕西、浙江（杭州）等地区可合理利用车库夹层来做储物、增值空间，增加溢价和促进首层住宅去化）。（7）、人防1、