房地产开发企业利润核算中试用完工百分比法的探讨

房地产开发企业利润核算中试用完工百分比法的探讨房地产开发企业利润核算中试用完工百分比法的探讨

根据目前我国的会计核算方式来看，房地产行业只有商品房完工交房之后才能确认收入，以至于房地产工程的收入一直是推迟确认的。一般而言，一个房地产工程，要想确认收入所需要经历的时间是非常漫长的，甚至要到工程完工交房的会计期之后才能确认收入，因此对确认收入前发生的期间费用无法进行弥补，所以很多房地产工程在最初的几年中，都是处于亏损状态，只有最后一年才能盈利，而且是巨幅盈利。

一、房地产行业的盈利模式分析

外界一直对房地产行业的开展争议不断，房地产行业是否像外界传言的那样存在暴利，房价的涨跌到底有何规律等等，人们总是对此类问题追问不停。其实房地产行业的开展也是一步一步走过来的，并不是通过暴利来获取利润。目前，房地产开发商面临的窘境非常多，除了有经营的窘境之外，还有规模及其制度的困境。我国的房地产行业开展还是处于回升期间的，在确认收入本钱等各方面还有很多缺乏之处。当前，我国的民用建筑所使用的收入确认办法还比拟落后，再加上很多房地产行业都收到各个方面的影响，导致开展速度比拟慢。所以，大多数的房地产开发商主动成立了自身设计、监理及其建筑机构。但是由于我国的行政管理单位在很大程度上都限制了房地产开发商进行这种自我交易，所以导致这种办法实施的时间比拟短，取得的功效并不明显。很多房地产开发商对自身充斥自信，并且坚持认为，储藏性的土地能够增加企业的核心竞争力。所以，我国一些比拟大型的房地产开发商会积极储藏战略性的土地，甚至不会顾及到企业的财务状况。我国现有的房地产企业的组织架构还只限于工程式的，该种组织架构并不会随着企业的扩大而扩大。

通常，某个房地产公司在竞标中竞得一块地之后，就会在最短的时间内成立相关的工程，因此，这一工程公司的财务报表就可以比拟直接反映了该工程盈利与否。不同的房地产工程规模不一样，其开发过程总的来说不会低于两年，正常情况下都是三年之久。并且，一个正常的工程，真正进行预售也是已经在工程开始施工之后大略一年的时间进行，一旦超过这个时间，这个公司的资金周转就会存在很大问题。同时，当工程进行到交房环节之后，就说明这个工程的主要的工作根本已经完成了，也就意味着这个公司可以有效地发展其他的工程。在房地产形势较好的情况下，工程预售之后的半年时间内就可以完成大局部的销售，此时的回款速度也会比拟好，但此时离交房来说一般都有很长一段时期，而现有的收入确认办法的时间段主要是在交房的这个阶段来进行收入确认，交房之前所收到的房款，一般只能记载为预收账款之列，本钱在存货中反馈，长此以往，房地产工程一般会陷入一个循环中，也就是第一年工程立项并投入大量资金进行项目建设，第二年到达预售条件进行预售并回款，第三年完工交房并确认收入；在财务报表中反映的也就是第一年处于亏损状态，第二年虽然有大量的现金流注入，但是不能确认收入，也还是处于亏损状态，第三年虽然可以确认收入了，但是现金流没有了。有的工程比拟多的房地产公司，财务报表上的收入只是以前年度工程的收入，现金流却是目前的工程的现金流，两者并不对应。所以单单看房地产行业的财务报表分析并不能很直观的看出该公司的现时盈利情况。

二、房地产开发的预售制度及其完工确认收入法

1、我国的房地产行业供求现状分析

国家对房地产行业采用预售制度，主要目的是希望能够解决房地产行业资金短缺缺乏，降低房地产行业门槛、增加商品房供给以活泼房地产，在很大程度上促进了房地产市场的繁荣。

目前，我国房地产行业处于供大于求的阶段，但是也会根据开发商的具体情况有一定的差异。信用好、有实力的开发商开发的楼盘，销售状况会好于信用不好、实力差，或是定位不准的开发商开发的楼盘。在我国的房地产市场中，供求关系一直是一个矛盾的汇合点，对于供应方来说，我国政府部门的土地控制影响着供应量；但是对于需求方来说，影响其购房需求的主要因素很多，示例人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的价格等等，对房地产的需求都会造成影响。分析我国人均的实际需求之后发现，我国人均住房需求普遍是比拟低的，这是因为大多数的住房消费者的收入水平不高，购房的能力有限，因此对于本钱较低、价格较低的普通商品房和经济适用房的需求比拟大。但是从房地产企业来分析，目前建造的多以高档商品住宅为主，本钱和价格都比拟高，人均负担较高，购房承受的压力太大，所以更多的消费者偏向于选择本钱价格较低的住宅，这也就导致我国目前房地产行业供大于求现象的发生。

2、我国房地产行业的预售收入确认法分析

〔1〕完工确认收入法

房地产公司假设是选择将房屋完全建造好之后再开始售卖，则承当的资金压力就比拟大，因此更多的房地产企业更愿意采取预售制度，帮忙企业解决自身的资金周转，减轻自身的资金压力。一般是工程到达了预售条件，就开始进行预售，目前，我们所使用的预售机制只是根据商品销售的收入确认条件，并不能真正的来确认收入，仅仅只是用来确认为是预收帐款，只有完工交房之后才能进一步确认收入，这也就是我们一直所说的完工确认收入法。

〔2〕完工确认收入法适用的原因

分析我国现有的情况来看，房地产开发商来进行确认收入是要遵照销售商品的收入确认条件来进行的，也就是说，要严格满足我国相关的规定来确认收入。单单就从我国目前的现实状况来看，所实行的商品预售难以满足真正的需求，很难在第一时间就及时确实认收入，大多数情况下都只是在流动负债表中列支而已。现在，我国选用的房地产预售收入确认法，主要是依照销售商品的原那么来进行确认的。根据这一原那么，在没有转移商品的风险及其收益的情况下，假设是开发商对商品进行比拟有力的控制，则将会很难满足收入确认的条件，因此，在完工之前要确认收入根本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能确认收入。我们所采用的完工确认收入法因此极易造成业绩波动及其财务指标不真实，不能及时的反映出目前现有的房地产市场的真实有效的情况，以至于房地产开发企业的真实经营状况也很难立即反映出来，财务报表不能直接反映出它本身的作用，严重的影响到投资者的决策。

〔3〕完工百分比法运用的前提条件

房地产开发企业所使用的完工百分比法主要是要根据合同完工的进度来进行收入和费用确认。其中，使用该种确认办法的前提条件之一就是要确保资产负债表能有效地进行费用估计。其中，具体的表现办法体现在下列方面：能够可靠的估计出固定的造价合同，并且合同总的收入能够可靠有效地进行计量；能够可靠地估计出本钱加成合同的结果，也就是说与合同相关的经济利益很可能流入企业；实际发生的合同本钱能够分明地辨别和可靠地计量。

三、房地产开发企业运用百分比法进行会计核算的优势所在

第一，选用完工百分比法进行核算时能有效的整合房地产企业收入和本钱匹配原那么。与其他行业的公司相比，房地产企业主要的会计收入特点体现在本钱计算上。工程结构复杂，本钱高，建设周期长，从立项、到建设、交付等才算一个工程真正完成。我们怎样才能更准确、真实、客观地反映会计信息，这是大家一直讨论的重点所在。

现在，我国很多大型企业都是依照?企业会计准那么15号―建造合同的》明确规定来进行收入和本钱确认的，选择该种方式是可以在能准确有效的估计出施工合同结果的情况下，选择使用完工百分比如法来进行收入确认本钱，很多企业就可以直接利用资产负债表来进行收入确认。比照之前所提到的完工确认收入法，假设房地产公司采用完工百分比法，其优点之一就是能够反映企业的财务状况，为投资者做决策提供帮忙。完工百分比确认收入主要是根据不同的阶段的不同比例来结转收入的，能够清晰地体现出生产的成果。我国有明确的规定，房屋的预售是有条件的，一般会受到开发方的实力、土地的权属、建设方的资质以及建设进度等的影响，但是一旦合乎预售的条件且预售已经发生的时候，表明该工程的本钱已经大局部发生了，且对于购房者而言由于预售时房地产公司已在房交所对购房者进行了网络签售，除非购房者退房，房地产公司没有方法对已网签房源进行二次签售，这表明购房者不管房地产公司是否交房，对网签的房屋已有了完全的权利。因此在这个时候来确定收入是完全可行的，也是合乎权责发生制的。

各个企业单位在使用完工百分比法确认收入时，不同的会计期间的各种会计表格不会有特别大的幅度波动，并且财务指标也不会受到很大影响。一旦总的本钱及其其他的各种投资的净利润处于一个合理的阶段范围时，所确认的收入的差异也不会特别明显，所以利润率也不会有很大变化。

四、结语

房地产开发企业运用完工百分比法来