2022中国房地产上市公司top10研究报告

中国房地产TOP10研究组目录一、研究背景与方法体系 1（一）研究背景与目的. 1（二）研究方法体系. 1二、2022中国房地产上市公司TOP10研究结果 4三、中国房地产上市公司整体发展状况分析 11（一）经营规模：稳健优先，不同所有制企业表现分化. 11（二）盈利能力：高地价和限房价双重挤压，盈利规模和能力显著下行. 13（三）财务稳健性：行业均值全部达标，现金流呈净流出.. 16（四）股东回报：每股收益水平回落，优秀企业保持稳健分红. 18（五）市值管理：市场进入下行周期，行业整体市值持续下降. 20（六）投资价值：优秀企业估值仍有提升空间，关注具有融资优势、经营能力强的企业. 23专题2022中国房地产企业经营风险分析及应对策略 27研究主持：中指研究院中国房地产TOP10研究组联席组长：侯云春：中国企业评价协会会长刘洪玉：清华大学房地产研究所所长莫天全：中指研究院院长主要成员：黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产TOP10研究组办公室主任中国企业评价协会：李春伟、刘李佳清华大学房地产研究所：吴璟、张红宇、赖智勇、肖金一、李恩源中指研究院：刘水、陶淑茹、古超、陈星、王琳、彭澧丽、房金、陈兴邦、杨骁、蒋金丽、蔡佳良、居鑫源、赵磊磊、汪勇、张化学、丁晓、赵玉国、樊朋飞、薛建行、胡佳娜、李汶沄、李宁、黄雪、程宇、袁彬彬、石蕊、梁波涛、杨红霞、高院生、唐爽、唐轶、薛晴、朱丽芳、高小妹、朱柏润、杜垒、殷海军2022 中国房地产上市公司TOP10研究一、研究背景与方法体系（一）研究背景与目的中国房地产TOP10研究组自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了二十年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2021年，作为“十四五”开局之年，是资本市场深化改革的关键一年。资本市场以“监管升级、脱虚入实”为主基调，夯实基础性制度，建立和完善多层次资本市场体系，全面深化资本市场改革向纵深推进，为房地产上市公司实现可持续发展提供良好的外部条件。同时房地产市场在严监管和疫情冲击下步入深度调整周期，行业进入缩表出清阶段。在此背景下，优秀公司精准把握资本市场改革机遇，踏准市场节奏，焦市场主流需求，强调财务安全与经营稳健，注重精细化管理和运营，追求效益的提升和高质量发展，彰显出高投资潜力。当前和今后一个时期，房地产行业机遇与挑战将有新的发展变化，房地产上市公司应坚持稳中求进工作总基调，顺应政策及行业趋势，积极探索新的发展模式，推动公司实现高质量发展。在2022中国房地产上市公司研究中，中国房地产TOP10研究组在总结历年研究经验的基础上，进一步完善了研究方法和指标体系，本着“客观、公正、准确、全面”的原则，发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司，探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式，为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产上市公司TOP10研究的目的是：1.客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态，促进房地产上市公司做大做强做优；2.发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健等表现优异的房地产上市公司；扩大企业在机构投资者当中的影响力，拓展企业融资渠道，帮助企业更快更好地发展；3.通过系统研究和客观评价，打造“中国房地产上市公司TOP10”品牌，引领房地产行业投资良性循环和健康发展。（二）研究方法体系1.研究对象（1）依法设立且公司股份于2022年3月31日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业（业务收入主要来自中国大陆，且收入构成需满足下款条件）。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异，研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。（2）主营业务收入构成满足以下条件之一：（1）房地产相关业务收入（包括房地产开发与销售、园区开发与管理，下同）所占比重不低于50%或所占比重虽低于50%但比其他业务收入比重均高出30%（源自《上市公司分类与代码》，中国证监会2005年3月颁布）；（2）如果公司收入来自两个行业，房地产相关业务收入占其总收入60%以上或其收入和利润均占整体比重超过50%，或按历史和未来趋势来看，房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业，房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%（源自全球行业分类标准，GlobalIndustryClassificationStandard，摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布，简称GICS)。2.评价指标体系2022中国房地产上市公司TOP10研究中，中国房地产TOP10研究组从经营规模、财富创造能力（EVA）、投1中国房地产TOP10研究组资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价，对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值（权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”）进行加总，最终得到企业的综合实力得分，评价得出“2022中国房地产上市公司综合实力TOP10”。2022中国房地产上市公司综合实力评价体系经营规模评价体系财富创造能力（EVA）评价体系投资价值评价体系财务稳健性评价体系（1）经营规模评价体系TOP10研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标，指标体系如下：2022中国房地产上市公司经营规模评价体系总资产营业收入利润总额总市值（2）财富创造能力（EVA）评价体系TOP10研究组沿用了2003-2021年连续使用的财富创造能力EVA（EconomicValueAdded）评价理论和方法，再次对房地产上市公司的经营绩效进行EVA评价：2022中国房地产上市公司财富创造能力（EVA）评价体系税后净营业利润资本成本营管财所营营股有非股债业理务得业业本息营东务利费费税外外负业权资润用用收支债投益本入出资资成本本成率本率（3）投资价值评价体系本次研究中，研究组从盈利能力、成长能力、运营效率等公司基本面的深入分析出发，系统分析企业在资本市场的表现，结合企业的业绩预测，全面评价企业的投资价值。指标体系如下：2022中国房地产上市公司投资价值评价体系盈利能力净核每净净利心股资利润利收产润润益收率（益EPS率）（ROE）

成长能力运营效率资本市场表现业绩预测投成营销土总流存市市股营净每市入本业售地资动货盈销息业利股盈资费收面储产资周率率率收润收率本用入积备周产转（（入及益（PEPSPE回利增增规转周率及其））EPS）报润长长划率转其增）率率率率建率增长筑长率ROIC面率）积（4）财务稳健性评价体系流动性风险（liquidityrisk）是中国房地产上市公司面临的主要风险。所以，研究组将从企业的现金流风险出发，22022 中国房地产上市公司TOP10研究兼顾企业的中长期偿债能力指标资产负债率和净负债率，综合分析企业的财务稳健性。指标体系如下：2022中国房地产上市公司财务稳健性评价体系资剔净现应少利现每短产除负金付数息金股债负预债短账股保到经长债收率债款东障期营债率账比及权倍债现比款票益数务金后据占比流的占比资总与产负损负债益债比占率重比差值（5）公司治理评价体系研究组在充分借鉴国内外专家学者以及相关公司治理绩效评价研究的基础上，结合我国现实性的公司治理研究环境，实施量化指标分析评估，全面客观的评价上市公司的治理水平。指标体系如下：2022中国房地产上市公司治理评价指标体系股东行为治理董事会治理经理层治理财务价值内控与监督第 关 股一 联 东大 交 会股 易 议东 占 召占 资 开股 产 次比 比 数例 例

董董董独董高经高净总资营市销三重监事事事立事管理管资资产业净售项大事会在会董学薪层辞产产负利率成费纠会人经召事历酬持职收周债润本用纷人数理开出结占股率益转率增率率事数层次席构利比率率长项任数率润例率次职总数人额数比例3.数据来源（1）中国房地产指数系统（CREIS）数据库；（2）房地产上市公司对外公布信息（包括公司年报、公告、公司网站公布信息和对外派发资料）；（3）政府部门（包括建委、房管局和统计局等）公开数据；（4）2018、2019、2020中国房地产上市公司研究收集企业数据资料；（5）2018、2019、2020、2021中国房地产百强企业研究收集企业数据资料；4.计量评价方法研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子分析（FactorAnalysis）方法进行。因子分析是一种从变量方差——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。X1,X2,…,Xp是初始变量，F1,F2,…，Fm表示因子变量，使用统计软件SPSS可以计算出每个研究对象的各个因子的得分，然后计算出因子综合得分：(1F1...mFm)/i，i1,...,m其中表示各个因子变量的方差贡献率。3中国房地产TOP10研究组二、2022中国房地产上市公司TOP10研究结果（一）综合实力TOP102021年，在新冠疫情和市场降温的大背景下，综合实力TOP10企业顺应市场变化，把握市场需求节奏，充分发挥在市场布局、土地和资金资源、管控模式等方面的优势，业绩稳步增长，综合实力得到全面提升，行业地位稳固。2022沪深上市房地产公司综合实力TOP102022中国大陆在港上市房地产公司综合实力TOP102022排名股票代码股票简称2022排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2600048.SH保利发展22007.HK碧桂园3001979.SZ招商蛇口31109.HK华润置地4600383.SH金地集团40960.HK龙湖集团5600325.SH华发股份50817.HK中国金茂6600376.SH首开股份61030.HK新城发展7000031.SZ大悦城70123.HK越秀地产8601992.SH金隅集团81908.HK建发国际集团9000069.SZ华侨城A93377.HK远洋集团10000402.SZ金融街100884.HK旭辉控股集团2021年，沪深和在港上市房地产公司综合实力TOP10的资产规模和盈利水平领先于行业，其中：年末总资产均值达到6468.7亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的3.1倍；净利润均值达到124.9亿元，是同期沪深上市房地产公司均值的7.2倍；每股收益（EPS）均值为1.0元，是同期沪深上市房地产公司均值的3.3倍。大陆在港上市房地产公司综合实力TOP10的总资产均值和净利润均值分别为6967.2亿元和201.0亿元，分别是同期大陆在港上市房地产公司均值的2.8倍、4.6倍；每股收益（EPS）均值为2.0元，达到大陆在港上市房地产公司均值的3.0倍。2021年，综合实力TOP10企业顺应行业发展趋势围绕主营业务延伸产业链，推动综合实力持续提升：万科在物业、仓储物流、长租公寓、商业地产等多项业务的增长速度、收益表现、运营效率等方面表现突出，不动产综合发展能力趋于完备，年末总资产达到19386.9亿元；保利在房地产开发与销售的基础上构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等在内的不动产生态平台，年末总资产达到13999.3亿元；碧桂园围绕地产业务核心，通过资本市场手段强化或整合地产产业链上的各项社区相关业务，完善社区资源整合平台，打造全生命周期产业链，充分释放集团内资产价值，继续巩固行业地位。综合实力TOP10企业持续优化市场布局，紧抓热点城市市场机遇实现销售业绩快速提升，同时通过并购优质资产等方式，有效推动企业资产规模快速扩张。一方面，综合实力TOP10企业紧抓热点城市市场机遇，如招商蛇口实施区域聚焦、城市深耕策略，优先布局高能级核心城市，全年累计获取土地113宗，总计容建面1559万平方米；另一方面，综合实力TOP10企业通过把握市场收并购机会，如万科27.9亿元收购深圳国际间接持有的附属公司联合置地35.7%股权，推动规模进一步提升。42022 中国房地产上市公司TOP10研究（二）财富创造能力TOP10在疫情持续、市场步入调整周期的背景下，财富创造能力TOP10企业顺应市场形势变化，积极转变发展方式，以创造经济增加值为导向：一方面，积极把握市场机遇，不断提升产品与服务质量，同时拓展多元收入渠道，提高盈利水平和价值创造能力；另一方面，加强投资精准性和成本管控，积极降低财务成本，有效提升财富创造力。2022沪深上市房地产公司财富创造能力TOP102022中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP102022排名股票代码股票简称2022排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2600048.SH保利发展20960.HK龙湖集团3001979.SZ招商蛇口31109.HK华润置地4600383.SH金地集团40817.HK中国金茂5002244.SZ滨江集团51030.HK新城发展6000031.SZ大悦城62007.HK碧桂园7000402.SZ金融街73990.HK美的置业8600325.SH华发股份81908.HK建发国际集团9600376.SH首开股份93377.HK远洋集团10600736.SH苏州高新100123.HK越秀地产沪深上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA（经济增加值）均值达到38.3亿元，是同期沪深上市房地产公EVA均值的7.8倍；中国大陆在港上市房地产公司财富创造能力TOP10的EVA均值为50.0亿元，是同期大陆在港上市房地产公司EVA均值的9.8倍，领先优势显著。一方面，房地产上市公司财富创造能力TOP10企业积极把握市场机遇，不断提升产品品质与服务质量，同时拓展多元收入渠道，提高盈利水平和价值创造能力。万科坚持城市深耕策略，在多个城市销售额位居前列，建立了“首席客户官”机制，持续提升产品和服务竞争力，同时，在物业、长租公寓、物流、商业等经营、服务业务板块收益表现突出，2021年实现营业收入4528亿元；中国海外发展持续巩固在主流城市的竞争优势和市场份额，在北京、上海等十个城市销售额超过百亿，同时商业、不动产开发运营上下游产业链相关多元业务稳步突进，加速释放多元增长能量，2021年营业收入增长30.4%至2422.4亿元；龙湖集团各航道业务稳健前行，由商业运营、租赁住房及物业管理等组成的经营性收入实现188亿元，同比增长39%，核心权益后净利润同比增长20%。另一方面，房地产上市公司财富创造能力TOP10企业加强投资精准性和成本管控，积极降低财务成本，有效提升财富创造力。如中国海外发展理性把控投资节奏，坚守投资刻度，加大力度推进蓝海战略，创新投资模式，有效控制获地成本；碧桂园搭建了以建筑机器人为核心、以BMI数字化为支撑、融合多种先进技术在内的智只能建造体系，有效改善建筑施工效率和安全性；龙湖集团强调盘面安全，将严控负债规模及不断降低融资成本作为发展的重要前提，2021年平均融资成本仅4.14%；滨江凭借优秀的资产价值、强大的经营能力和优质的公司信誉，推动综合融资成本不断下降，2021年为4.9%，较上年末下降0.3个百分点。5中国房地产TOP10研究组（三）财务稳健性TOP10财务稳健性TOP10企业财务结构合理，现金充足，流动性风险可控，杠杆率始终保持低位。一方面，重视经营回款，优化现金流结构，有效提升库存现金规模及结构的安全度；另一方面调整负债结构，在有效控制债务规模的基础上优化融资渠道与融资模式，在保持融资能力与维护财务稳健方面实现双赢。2022沪深上市房地产公司财务稳健性TOP102022中国大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP102022排名股票代码股票简称2022排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A10688.HK中国海外发展2001979.SZ招商蛇口21109.HK华润置地3600048.SH保利发展30960.HK龙湖集团4601992.SH金隅集团40884.HK旭辉控股集团5000031.SZ大悦城52007.HK碧桂园6000402.SZ金融街60817.HK中国金茂7000926.SZ福星股份70672.HK众安集团8600383.SH金地集团83377.HK远洋集团9000069.SZ华侨城A90123.HK越秀地产10600094.SH大名城101908.HK建发国际集团沪深及大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10企业的现金规模明显优于行业平均水平，其中现金及现金等价物均值分别为589.0亿元、653.3亿元，在总资产中的占比均值分别为10.6%、10.2%，相对规模分别高于同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值1.6个百分点、0.7个百分点；杠杆率得到有效控制，净负债率均值分别为63.8%、54.1%，低于同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值10个百分点以上；现金对短期债务有很强的覆盖能力，现金短债比分别为1.8、2.4，分别高于同期沪深及大陆在港上市房地产公司均值0.6、1.3。在行业波动阶段，财务稳健性TOP10企业更加注重保持流动性，提升债务保障程度。2021年沪深及大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10企业得益于以下因素：一方面，沪深及大陆在港上市房地产公司财务稳健性TOP10企业控制拿地支出、强化经营及销售回款力度，经营活动产生的现金成为现金流的重要构成。如中海避开首轮拿地风潮，在下半年土拍遇冷时逆势发力，新增土储多分布在北京、广州、深圳、杭州等热点城市，以低成本极大地补充了土储规模、提升了货值质量，节约了经营性支出。越秀在行业格局的变化下持续地保持各项业务和经营业绩的稳定增长，全年实现销售额1151亿元，同比增长20%，目标完成率103%，超额完成任务，销售回款有力提升了现金规模。另一方面，沪深及大陆在港上市房地产公司通过发行中长期债券、提升权益规模等途径优化债务结构，杠杆水平稳中有降。如招商蛇口发行3笔5年期信用债，融资28亿元，延长了资金使用期限、提升了使用效率。凭借稳健经营的发展策略及可持续发展理念，2021年远洋成功发行2笔海外绿色债券，期限为3.5-5年，融资总额达7.2亿美元，在成功尝试新债种类的同时也补充了长期运营资金。龙湖、华润通过提升留存收益规模补充了股东权益，净资产同比分别增长14%、17%，净负债率低至46.7%、27.5%，杠杆规模可控。62022 中国房地产上市公司TOP10研究（四）投资价值TOP102022中国房地产上市公司投资价值TOP10企业在市场分化加剧的背景下，凭借其规模实力、优异的产品力、充足的土地储存以及资金资源优势不断取得优异的销售业绩，市场份额进一步提升，在成长性和盈利性方面表现突出，投资价值凸显。其中，保利发展、招商蛇口、大悦城、中国海外发展、美的置业和龙湖集团等房地产上市公司名列沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10前列。2022沪深上市房地产公司投资价值TOP102022中国大陆在港上市房地产公司投资价值TOP102022排名股票代码股票简称2022排名股票代码股票简称1600048.SH保利发展10688.HK中国海外发展2001979.SZ招商蛇口23990.HK美的置业3000031.SZ大悦城30960.HK龙湖集团4601992.SH金隅集团41109.HK华润置地5600383.SH金地集团50884.HK旭辉控股集团6600325.SH华发股份61908.HK建发国际集团7601588.SH北辰实业72007.HK碧桂园8000069.SZ华侨城A83900.HK绿城中国9600376.SH首开股份93377.HK远洋集团10600007.SH中国国贸100672.HK众安集团沪深、大陆在港上市房地产公司投资价值TOP10企业的每股收益均值分别为0.89元、2.19元，是同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值的2.9倍和3.2倍；净资产收益率均值分别达6.7%、10.4%，高于同期沪深、大陆在港上市房地产公司均值2.3个百分点、1.3个百分点。2021年，中央围绕稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制。在此背景下，房地产上市公司投资价值TOP10企业紧抓市场机遇，依靠强大的品牌效应、规模效应以及优秀的经营模式，不断提升市场占有率，获得投资者的青睐。如华发股份秉承“立足珠海、面向全国”的发展战略，坚持一手抓产品，一手抓营销，两手发力共促销售，稳居千亿阵营，业务规模稳中有增，实现销售额1218.9亿元，基本每股收益1.34元，同比增长15.5%。聚焦热点城市发展群以及一、二线城市且土地储存优质的房地产上市公司具有更高的投资价值。如招商蛇口2021年来自其大本营深圳市场的营收356.8亿元，同比增长27.9%，占比提升至22.2%，深圳与华南市场合计营收占比达32.6%，较2020年提升2.6个百分点；投资力度也在针对性向高能级城市倾斜，2021年招商蛇口在划定的“强心30城”中权益地价投入占总投资额的比重达90%。此外，房地产上市公司投资价值TOP10企业在聚焦主营业务的基础上，积极谋求多元化发展，寻求新的利润增长点。如绿城中国积极拓展特色业务，布局多元化，代建业务方面，子公司绿城管理控股2021年实现营业收入22.43亿元，同比增长23.7%；小镇业务方面，绿城中国小镇业务进入22城，在营在建项目28个，确权规划总建筑面积约1263万平方米；此外，建筑科技、生活服务、商业管理及产业金融等“绿城+”板块业务取得初步成效，通过科技转型赋能房地产主业。7中国房地产TOP10研究组2022中国上市公司商业地产运营TOP102022排名股票代码股票简称11109.HK华润置地20960.HK龙湖集团31238.HK宝龙地产40207.HK大悦城地产5601155.SH新城控股6000402.SZ金融街7000002.SZ万科A80817.HK中国金茂91966.HK中骏集团控股103377.HK远洋集团随着我国城市群和都市圈的发展，新型城镇化带动居民消费需求，商业地产迎来广阔的发展空间。面对人民消费模式和消费观念的升级，上市公司商业地产运营TOP10企业完善优化产品线、业态组合，为客户提供全方位、多角度的服务。大悦城推进线下商业场景革命、国货品牌焕发势能、线上线下加速融合等新措施。中国金茂旗下金茂酒店发布五大自有品牌，旗下览秀城主产品线焕新升级，通过客流识别系统、数字互动等多种方式打造城市潮流、文艺、多元的社交生活聚集地。上市公司商业地产运营TOP10企业凭借强大的运营能力，通过资本运作与品牌输出探索新发展模式。新城控股坚持“轻重并举”战略，将轻资产作为商业项目拓展的重要组成部分。2022中国房地产上市公司代建运营优秀企业2022排名股票代码股票简称19979.HK绿城管理控股29982.HK中原建业3600383.SH金地集团41908.HK建发国际集团51109.HK华润置地6000002.SZ万科A7001979.SZ招商蛇口80884.HK旭辉控股集团9600048.SH保利发展100123.HK越秀地产2021年，土地成本升高和融资环境收紧使得房企过往高杠杆、高周转、高利润的“三高模式”难以为继。区别于传统的物业开发，代建凭借着高收益率、低风险以及低杠杆等优势，成为众多房企拥簇和推进的一种轻资产模式。其中，绿城管理控股积极响应市场变化，提前战略布局，进一步完善“3+3”业务模式，即三项代建主业叠加三项配套服务。中原建业则以河南为战略重点，逐步扩张至“大中原”区域，盈利稳步增长。82022 中国房地产上市公司TOP10研究（五）公司治理TOP10在资本市场监管力度不断加强的背景下，房地产行业进入深度调整期，行业优胜劣汰趋势加剧，良好的公司治理有助于提升公司决策和管理的科学性，提升公司永续经营能力，有效维护公司股东利益、利益相关者长远权益，提升投资者信心，房地产上市公司加强公司治理的意愿和能力不断增强。2021年，首开、金隅等房地产上市公司治理TOP10企业健全公司治理结构，完善公司规章制度，加强与投资者交流，建立激励制度，公司治理能力行业领先。2022中国房地产上市公司治理TOP102022排名股票代码股票简称1000002.SZ万科A20688.HK中国海外发展31109.HK华润置地4600376.SH首开股份5601992.SH金隅集团62007.HK碧桂园7000402.SZ金融街80119.HK保利置业集团9001979.SZ招商蛇口10600383.SH金地集团房地产上市公司治理TOP10企业调整董事会人员，健全公司治理结构，根据实际需要修订公司规章制度，完善公司治理制度和流程，加强与投资者交流，构筑双向互动的投资者关系，合理合法保障公司及股东利益。2021年，首开股份董事会做出董事人员结构调整，健全公司治理结构、推动公司持续健康发展；多次进行了多起机构投资者交流，参加了“2021年北京辖区上市公司投资者集体接待日”等活动，就项目开发、公司战略、国企改革、房地产金融投资、财务资金情况、融资渠道、保障性住房、销售情况、棚改项目以及项目储备、长租公寓等与机构代表们进行了深入的沟通与交流。金隅集团不断健全完善内部控制规章制度体系，形成了以公司章程为统领、基本管理制度为纲要，横向覆盖、纵向贯通的四级制度体系。2021年结合自身经营特点，根据外部法律法规监管政策变化和合规新建制度18项，修订制度20项，废止9项，进一步优化完善了公司治理、投资、财税、资产、人力资源、境外监管、法律合规、合同管理及考核等方面管理制度和流程。充分有效的员工激励与约束机制为公司带来长期稳定有效的治理结构，房地产上市公司治理TOP10企业积极推行合伙人制度。万科2014年推出项目跟投，将项目经营成果与员工利害关系直接挂钩，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大价值，截至2021年底，万科累计有1157个项目引入跟投机制。2021年新获取的项目中，跟投认购金额为31.27亿元，占跟投项目资金峰值的1.28%，占万科权益资金峰值的1.64%。招商蛇口实施项目跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。截至2021年末，累计298个项目实施实际跟投，跟投总金额达16.15亿元，占跟投项目资金峰值的0.27%，其中2021年新增跟投项目87个，新增跟投本金7.17亿元。9中国房地产TOP10研究组在房地产上市公司的发展历程中，优秀的CEO、CFO以及董秘积极规划和引领房地产上市公司发展，为持续提升房地产上市公司价值及股东回报方面做出了突出贡献；而优秀的房地产行业分析师通过对行业和企业客观准确的分析，也为资本市场进一步挖掘优秀企业的投资价值。中国房地产TOP10研究组在中国房地产上市公司TOP10研究的基础上，评价产生了“2022中国房地产上市公司十大金牌CEO”、“2022中国房地产上市公司十大金牌CFO”、“2022中国房地产上市公司十大金牌董秘”和“2022中国房地产上市公司十大金牌行业分析师”，为行业提供参考。2022中国房地产上市公司十大金牌CEO2022中国房地产上市公司十大金牌CFO股票代码股票简称CEO股票代码股票简称CFO000002.SZ万科A祝九胜000002.SZ万科A韩慧华600048.SH保利发展周东利0688.HK中国海外发展吕世杰001979.SZ招商蛇口蒋铁峰2007.HK碧桂园伍碧君601512.SH中新集团赵志松0817.HK中国金茂江南0817.HK中国金茂李从瑞1109.HK华润置地郭世清3377.HK远洋集团李明0960.HK龙湖集团赵轶1109.HK华润置地李欣001979.SZ招商蛇口黄均隆601155.SH新城控股梁志诚600383.SH金地集团韦传军000926.SZ福星股份冯东兴000926.SZ福星股份冯俊秀600736.SH苏州高新沈明601512.SH中新集团龚菊平2022中国房地产上市公司十大金牌董秘2022中国房地产行业十大金牌分析师股票代码股票简称董秘机构名称分析师000002.SZ万科A朱旭中金公司张宇600048.SH保利发展黄海国泰君安谢皓宇001979.SZ招商蛇口刘宁中信证券陈聪1109.HK华润置地罗志力海通证券涂力磊0817.HK中国金茂廖继勤华西证券由子沛600383.SH金地集团徐家俊兴业证券阎常铭0960.HK龙湖集团张蕾招商证券赵可0884.HK旭辉控股集团罗泰安华泰证券陈慎3377.HK远洋集团陈竞德申万宏源袁豪000926.SZ福星股份肖永超上海证券金文曦102022 中国房地产上市公司TOP10研究三、中国房地产上市公司整体发展状况分析“2022中国房地产上市公司TOP10研究”的研究对象主要包括95家沪深上市房地产公司和80家大陆在港上市房地产公司。研究结果显示：2021年，在新冠疫情和房地产调控前紧后松的背景下，商品房销售额18.2万亿元，增4.8%。房地产上市公司踩准市场周期，收入规模再创新高，但“增收不增利”现象严重，且企业间经营规模、财富创造力和财务稳健等方面的表现持续分化。2022年以来，随着新冠疫情多点散发和宏观经济下行压力，房地产市场调控边际宽松趋势显著，房地产上市公司竞争将进入全面竞争时代，未来拥有良好基本面、第二业绩增长曲线的房地产上市公司将释放更高的企业价值。（一）经营规模：稳健优先，不同所有制企业表现分化2021年，尽管行业出现了较大波动，但优秀房地产上市公司仍体现出了经营韧性，快速适应行业变化，及时调整发展策略，暂停对扩大规模的追求，以“稳”字优先，为长期发展积蓄力量。上市房企上半年积极布局优质地块，保证了全年存货稳步增长；同时通过加大合作力度扩大权益性投资规模，推动总资产规模稳中有升。2021年房地产上市公司总资产均值及增长率2021年房地产上市公司分所有制总资产同比增长率3000单位：亿元2470.250%8000单位：亿元40%2302.040%700035%38.5%600030%1987.42000500025%1641.025.9%30%22.3%21.1%19.300015%8%20%1425.31693.213.5%10.5%10%10005%6.8%00%00%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年中央国有企业总资产均值地方国有企业总资产均值沪深上市总资产均值大陆在港上市总资产均值民营企业总资产均值中央国有企业总资产同比增速均值地方国有企业总资产同比增速均值民营企业总资产同比增速均值沪深上市总资产同比增速均值大陆在港上市总资产同比增速均值2021年，房地产上市公司总资产规模增速进一步放缓。其中，沪深上市公司总资产均值为2067.6亿元，增速均值为6.8%，较上年回落6.7个百分点。大陆在港上市房地产公司总资产均值为2470.2亿元，同比增长均值为10.5%，较上年回落11.8个百分点。沪深及大陆在港上市房地产公司总资产增速大幅放缓，创近年新低。随着行业分化的进一步加剧，不同性质的上市房企的发展态势也出现了差异。央企普遍具有资产规模大、布局范围广泛等特点，2021年总资产均值达4031.7亿元，是民营企业均值的1.6倍。央企自律性强，财务管理严格，注重发展的长期性、稳健性，2018-2020年总资产的同比增速均在22%左右，2021年受行业周期影响，增速降至12.1%，但仍高于其他类型企业。2021年地方国有企业对行业的支撑作用逐渐显现。地方国企主要服务本地，对外扩张意愿不强，规模普遍较小，但具有区域深耕经营丰富、信用良好、融资便利等特点，因此在行业下行阶段开始崭露头角，积极参与地方投资。据统计，2021年集中供地中地方性国企拿地金额占比达39%，成为行业土拍新主力。2021年，地方国企总资产规模均值为894.0亿元，同比增长10.2%，表现出了较强的逆周期发展能力。同期，民营企业总资产规模均值2553.6亿元，同比增速连续四年下滑，2021年降至6.8%。民企普遍在2019年之前通过加杠杆方式快速扩充11中国房地产TOP10研究组了资产规模，随着“三道红线”新规的出台及2021年下半年冷却的融资环境，民企压缩负债规模，导致资产扩张速度大幅放缓。总体来看，前期保持高速发展的民企在放慢脚步，央企、地方国企则体现出了较强的持续经营能力，在逆周期阶段依然稳步前行，行业发展的新格局正在逐渐形成。2021年沪深上市房地产公司存货和货币资金 2021年大陆在港上市房地产公司存货和现金及现金等价物1200单位：亿元1133.430%1500单位：亿元60%1074.81126.41212.8100028.2%940.225%120051.6%40%934.7800780.820%90037.7%42.7%21.4%743.631.9%60017.4%18.6%15%60028.7%24.9%20%13.4%13.6%10%-11.9%40014.6%237.7256.50%7.7%167.8181.9214.5194.45%300203.8232.02000%0-0.7%-5%0-20%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年存货现金及现金等价物存货货币资金均值均值增长率均值均值增长率从总资产构成来看，房地产上市公司总资产规模的变化主要由以下几个因素构成：全年投资力度减弱，存货规模增速快速下滑。2021年，房地产上市公司拿地上半年火热、下半年遇冷，全年投资力度不及往年，因此存货增速有所下滑。其中，沪深上市房地产公司存货均值为1133.4亿元，同比增长7.7%，增速较上年下降5.7个百分点；大陆在港上市房地产公司存货均值为1212.8亿元，同比增长率为14.6%，同比下降10.3个百分点。销售、融资均受限，货币资金出现负增长。2021年上市房企销售业绩放缓，销售回款力度减弱；融资环境持续收紧，企业一方面筹资能力受限，另一方面需动用自有资金偿还到期债务。多重因素叠加，上市房企货币资金出现负增长，流动性紧张成为多家房企面临的主要风险。2021年沪深上市房地产公司货币资金均值为194.4亿元，同比下降0.7%；大陆在港上市房地产公司现金及现金等价物均值为232.0亿元，同比大幅下降11.9%。2021年沪深上市房地产公司长期股权投资和投资性房地产2021年大陆在港上市房地产公司权益性投资和投资物业140单位：亿元50%单位：亿元39.4%119.030051.7%259.860%12040%44.0%234.710035.1%206.48023.0%71.533.4%148.86023.4%20%150112.620.0%30%4015.9%11.7%8.0%10%5010%2072.686.9109.8127.25.4%00%00%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年长期股权投资投资性房地产权益性投资投资物业均值均值增长率均值均值增长率合作开发力度增强，房地产上市公司长期股权投资出现快速增长。受资金压力、债务融资受限等因素影响，2021122022 中国房地产上市公司TOP10研究年上市房企加强了对联、合营公司的投入力度，通过加大股权投资的形式保持资产增速。沪深上市房地产公司长期股权投资均值同比增长23.0%至127.2亿元，大陆在港权益性投资均值同比增长32.3%至148.8亿元，增速均显著高于其他类型资产。2021年，沪深上市房地产公司投资性房地产平均同比上升5.4%至119亿元，大陆在港上市房地产公司的投资物业平均增速为8.0%至259.8亿元，投资性房地产速度连续三年放缓。在行业竞争日益激烈的背景下，部分上市房企着手拓展持有型物业赛道，扩大商场、公寓等商业地产规模，拓展企业盈利增长点。如新城控股在全国范围内已开业及委托管理的吾悦广场达130座，平均出租率97.63%，总营收达86亿元。龙湖冠寓长租公寓全年贡献收入22.3亿元，出租率92.9%，首年实现盈利。（二）盈利能力：高地价和限房价双重挤压，盈利规模和能力显著下行2021年，随着商品房销售增速下行和新冠疫情持续，房地产上市公司前期高地价在2021年酝酿出毛利率下滑和物业减值两个结果。房地产上市公司增收不增利态势显著，净利润全面负增长，净利率降至个位数。随着市场持续低温运行，盈利能力成为衡量房地产上市公司开发运营能力的试金石。1.净利润全面负增长，净利率降至个位数2021年沪深上市房地产公司营业收入及净利润350单位：亿元60%30026.0%316.640%16.5%250281.420%20015.5%15.5%-3.4%15.5%0%150-8.0%-20%100-41.6%207.6250.05026.430.729.617.3-40%0-60%2018年2019年2020年2021年营业收入净利润营业收入均值增长率净利润均值增长率

2021年大陆在港上市房地产公司营业收入及净利润500单位：亿元462.760%40031.3%27.9%40%300393.117.7%20%15.7%22.1%24.0%2000%265.6339.752.31.2%100-20%42.253.043.4-18.0%0-40%2018年2019年2020年2021年营业收入净利润营业收入均值增长率净利润均值增长率2021年，沪深上市房地产公司营收增速与上年持平，而大陆在港上市房地产公司营收增速略有提升，但净利润增速创新低，增收少增利现象加剧。其中，沪深、大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为316.6亿元、462.7亿元，同比分别增长15.5%、17.7%，增速较上年增加0、2.0个百分点，净利润均值分别为17.3亿元、43.4亿元，同比分别下降41.6%、18.0%，同比增速较上年减少38.2、19.2个百分点。随着行业优胜劣汰，扣除了政府补助、变卖资产等非经营利得损失的扣除非经常性损益后的净利润更能反映企业经营活动的真实盈利水平。不同销售额阵营房地产上市公司的盈利规模均出现不同程度下滑，仅有绿城、华润置地等少数企业扣除非经常性损益后的净利润继续提升，这些企业多数销售规模稳步增长、聚焦一、二线城市，产品溢价能力较强、资金优势突出、拥有第二增长曲线，仍具有一定的抗周期性。13中国房地产TOP10研究组2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司净利润率与净资产收益率均值20%18.9%18.5%16%15.4%14.4%13.5%12.3%12%8.4%15.3%15.0%9.1%12.1%12.0%8%11.0%8.4%7.5%4%4.4%0%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年沪深上市大陆在港上市净利润率均值净资产收益率均值2021年，上市房企净利润率继续下行、净资产收益率降至个位数。受到新冠疫情、房地产调控政策从严、各类成本居高不下等因素影响，沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为8.4%、7.5%，较上年下降3.9个百分点4.6个百分点；净资产收益率均值分别减少4.0和4.4个百分点，降至4.4%和9.1%。2.高地价和限房价压低毛利率，物业减值加剧利润下行分析盈利能力下滑的原因，前期高地价和重点城市限价导致毛利率持续承压是关键。自2016年以来，房地产开发企业个数从9.5万家到突破10万家，在激烈竞争下，住宅用地楼面价持续上升，叠加部分城市限售价，地价房价比呈波动性上涨趋势，而2019年以来布局回归一二线加剧了地价房价比上行趋势。2018年-2021年，不同销售规模阵营房企销售毛利率均呈现相似的下降趋势，代表企业销售毛利率从2018年的30.1%下降至19.7%，年均降幅达3.5个百分点。2018-2021年不同销售规模阵营代表房企毛利率变化35%30%25%20%15%10%5%0%2018年2019年2020年2021年3000亿以上1000-3000亿500-1000亿500亿以下均值同时，受新冠疫情、严调控持续和市场下行影响，销售价格表现不及预期，2021年房地产企业普遍加大了存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度，从而影响当期净利润水平。2021年下半年以来，市场明显下行，四季度下行有所加剧，万科按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提35.3亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。招商蛇口按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿142022 中国房地产上市公司TOP10研究元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。部分企业投资收益同步减少，导致上市房地产企业净利润进一步出现下滑。2021年，受市场下行影响，联合营项目收益也出现同步减少，不同销售额阵营代表房企投资净收益均值出现10%-25%降幅。如万科2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。同时，部分企业转让子公司收益较上年有所减少，影响了年内利润水平。招商蛇口公司实现投资收益37.28亿元，同比下降39.0%，占利润总额比例16.3%，占比较上年下降9.0%个百分点，其中，转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元。3.三项费用小幅下降，周转速度略有提升2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司三项费用率均值16%13.2%12.7%12.8%12.3%13.0%12.9%13.1%12.4%12%8%5.6%5.3%5.5%4%3.2%3.8%3.5%3.2%3.6%0%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年沪深上市大陆在港上市销售费用率均值管理费用率均值财务费用率均值三项费用率均值2021年，在新冠疫情和房地产行业进入深度调整周期的大背景下，房地产上市公司普遍严格管控三项费用率指标。沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.3%和12.4%，分别同比下降0.5个、0.7个百分点。具体来看，上市房企2021年普遍上半年加大推盘力度，线上线下多渠道展开营销，下半年市场显著降温，全年销售费用率基本持平；上市房企2021年适应市场周期变化，进行区域组织架构调整和人员配比优化，有效降低管理成本，沪深及在港上市公司管理费用率均值分别较上年下降0.3和0.2个百分点；受整体金融环境资金成本走低带动，2021年行业非银融资平均融资利率同比下降0.76个百分点，整体财务费用率略有下降，沪深及在港上市公司财务费用率均值分别较上年下降0.2和0.6个百分点。2021年受疫情、调控趋严影响，2021年房地产上市公司拿地力度明显减弱，并加快竣工结转，带动周转效率提升。具体来看，沪深上市存货周转率为0.31，总资产周转率为0.20，分别较上年提升0.04、0.01；大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率分别为0.34、0.21，分别较上年上升0.03、0.01。2021年万科实现房地产开发业务结算面积3116.5万平方米，同比增长7.9%，新增土储权益面积同比下降7.6%，存货周转率提升0.03至0.34；新城2021年结转面积同比增长4.8%，而新增土地储备总建筑面积下降47.8%，存货周转率提升0.07至0.5。15中国房地产TOP10研究组2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司存货周转率与总资产周转率均值0.400.310.340.270.310.310.300.300.260.270.200.220.210.190.200.200.200.200.210.100.002018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年沪深上市大陆在港上市存货周转率总资产周转率房地产上市公司毛利率水平到达20%低点，净利率水平逐渐向制造业靠拢，盈利规模受市场下行影响跌至近年低点，高投入高回报时代已经结束，行业已经进入低利润时代。行业出清完成后，房地产上市公司毛利率水平仍有可能回升，即供给侧改革有望改善恶性竞争现象，改善行业利润水平。（三）财务稳健性：行业均值全部达标，现金流呈净流出2021年，为降低房地产领域风险引发系统性风险的可能性，房地产金融宏观审慎管理制度执行力度加大，行业流动性风险加剧。房地产上市公司一方面将“三道红线”作为常态化财务纪律，继续压缩债务规模、调整债务结构，降低整体负债规模；另一方面更加重视现金安全度，通过加强经营性回款力度、拓展符合政策导向的融资渠道等方式回笼资金，保证偿债能力和流动性。2022年，金融监管部门强调要继续完善房地产长效机制，保持房地产融资平稳有序，同时多个城市放松购房限制，收并购融资也出现了政策边际放松。因此上市房企应对抓住当前窗口期，促销售抓回款，也可以通过参与收并购活动扩充资产。1.三道红线管控下，均值全部达标2018-2021年沪深上市房地产公司负债率情况2018-2021年大陆在港上市房地产公司负债率情况100%94.2%140%90%84.2%81.1%120%119.5%76.5%80%71.6%71.2%71.2%71.0%100%70%80%78.4%78.0%76.9%76.7%76.0%60%65.3%64.5%64.6%64.4%65.0%64.7%73.1%73.3%60%50%71.5%69.5%40%40%2018年2019年2020年2021年2018年2019年2020年2021年资产负债率资产负债率剔除预收账款后的资产负债率剔除预收账款后的资产负债率净负债率净负债率2021年，受融资监管趋严和“三道红线”影响，房地产上市公司的负债规模再度缩减，负债率下降。沪深及大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为71.0%、76.7%，较上年均下降0.2个百分点。2021年下半年销售市场162022 中国房地产上市公司TOP10研究虽然遇冷，但上半年的火热依旧保证了全年销售额2.8%的正增长，进而带动了预收账款规模的小幅上升，沪深及在港上市房企的预收账款均值同比分别增长了15.5%、24.7%，在总负债中的占比分别上升了1.7、3.2个百分点，占比达30.0%、32.7%。预收账款的绝对及相对规模的提升，降低了房企总负债中的真实负债比例，进而促进了剔除预收账款的资产负债率的下调。沪深及在港上市房地产公司的指标均值分别为64.4%、69.5%，较上年分别下降0.2、2.0个百分点，均值全部合规。2021年上市房企一方面缩减债务规模，另一方面加大股东投入，补充公司净资产，有效降低了杠杆水平。沪深及在港上市房地产公司净负债率均值分别为76.5%、64.7%，同比分别下降4.6、0.3个百分点。2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司现金短债比与速动比率1.80.81.60.71.40.540.530.540.490.61.20.51.00.550.480.480.40.80.420.30.60.40.20.21.131.641.121.541.371.581.241.320.10.00.02018年2019年2020年2021年沪深上市现金短债比大陆在港上市现金短债比沪深上市速动比率大陆在港上市速动比率2021年部分房企出现短期流动性风险，现金的重要性再次得以体现，上市房企主动回笼资金，提升货币资金规模。沪深及在港上市房地产公司的现金短债比均值分别为1.24、1.32，速动比率均值分别为0.42、0.49，为短期债务提供了有力保障。如绿城中国的现金及现金等价物增长了15%，进而推动现金短债比由1.3提升至2.1；而龙湖、建发等企业长期秉承稳健的财务原则，现金短债比均超过了5.0。2.市场下行叠加融资偏紧，现金流呈净流出作为资金密集型行业，现金安全度是房企长期稳健经营的根本保障。2021年，沪深及大陆在港上市房地产公司的现金及现金等价物均值分别为179.9亿元、232.0亿元，分别占到总资产的9.0%、9.5%。受下半年销售疲软、融资环境持续收紧等因素影响，沪深及大陆在港上市房地产公司现金流呈净流出状态，均值分别为-21.5亿元、-14亿元。从现金流结构来看，经营活动产生的现金流成为沪深及在港上市房地产企业主要的现金净流入来源，均值分别为40.1亿元、21.2亿元，较上年分别增加了2.3亿元、8.8亿元。上市房企一方面加强经营资金归集，另一方量入为出，暂缓拿地力度，经营性现金净流入有所增加。沪深及大陆在港上市房企的投资活动产生的现金流均值为净流出状态，分别为-24.1亿元、-49.8亿元，权益性投资代表的合作开发仍为房企重要的运营模式。两地上市公司在筹资活动产生的现金流入方面出现了较大差异。沪深上市房企平均规模相对偏小，融资渠道少、筹资能力较弱，在行业融资规模骤降的情况下，筹资性净现金流为净流出，均值为37.4亿元；而2021年年中时筹资性净现金流均值为净流入2.3亿元。在港上市房企多数拥有海外评级，因此融资渠道相对较多，上半年通过发行海外债获得了大量融资，年中时筹资性净现金流为净流入40.5亿元；同时头部优质企业较多，下半年在市场下行阶段体现17中国房地产TOP10研究组出了较强的抗周期能力，资金为规避风险也更多的向这类企业归集。因此在港上市房企的筹资活动产生的现金流均值保持为净流入状态，为14.5亿元。较之年中，无论沪深还是在港上市房企，年末的筹资资金流入均呈现明显下滑，年中为房企融资明显的转折点。2019-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司现金流净额均值单位：亿元806040.14021.214.520-49.80-24.1沪大沪大沪大沪大-20深陆-14.0深陆深陆深陆-21.5-40上在上在上在上在市港市港市-37.4港市港-60上上上上市市市市现金及现金等价物净增加额经营活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额2019202020212021年，房地产上市公司顺应市场变化，及时调整经营战略，一方面合理调节现金流向，提升资金运转效率，另一方面打造多渠道现金流，强化现金安全度。部分房地产上市公司狠抓回款率，缩短回款周期，为后续经营开发奠定资金基础。如旭辉控股年度销售回款2403亿元，同比增长20%，签约回款率超95%。部分房企则在提升经营能力方面下功夫，如滨江集团全年销售额同比增速达24%，实现营业收入379.76亿元，同比增长32.80%，销售回款率超90%。中国海外发展则调整土地投资节奏，下半年逆市发力，以极高的资金使用效率补充了优质土储，节约了经营性支出。部分企业则开辟多元赛道，打造稳定的现金流入来源。如华润置地的投资物业租金收入同比上涨36.3%，达174亿元。龙湖投资物业的不含税租金收入超百亿，其中购物中心租金收入同比增长40%至81.5亿元。物业开发、商业业务双轮驱动，共同构筑运营护城河。在房地产金融审慎管理制度的引导下，当前房地产行业无论是经营模式，还是参与主体均发生了明显变化。“三道红线”持续约束下，行业债务规模一再缩减，现金流管理成为上市房企的首要任务。过度融资、流动性脆弱的企业开始逐渐出清，而坚持财务稳健、长期主义的房地产企业则体现出持续经营的韧性与穿越周期的能力。上市房企应更加注重销售能力，通过经营性回款提升现金安全程度；同时关注融资动向，抓住政策窗口补充融资资金，保持融资渠道通畅。（四）股东回报：每股收益水平回落，优秀企业保持稳健分红2021年，房地产上市公司价值创造能力有所下降，每股收益水平、经济增加值均下行，部分大陆在港上市房企经营稳健且拥有多个增长曲线得以实现每股收益逆势提升。房地产上市公司保持稳健分红，股东回报意识较强。182022 中国房地产上市公司TOP10研究1.受市场下行影响，每股收益水平持续回落2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司每股收益均值1.0单位：元0.920.930.800.80.610.630.680.560.60.40.310.20.02018年2019年2020年2021年沪深上市每股收益大陆在港上市每股收益2021年，受新冠疫情和房地产市场下行影响，房地产上市公司盈利能力显著下降，股东收益水平持续回落，部分房企逆势增长。具体来看，沪深上市房地产公司每股收益均值为0.31元，较上年下降45.2%；大陆在港上市房地产公司均值则为0.68元，同比下降26.9%。沪深及大陆在港上市房地产公司分别有27.4%、26.9%的企业每股收益出现增长，其他企业均出现不同程度下滑。大陆在港上市房地产公司中资产规模较大、经营稳健且拥有多个增长曲线的公司每股收益表现更佳，展现出逆势增长的能力，如中海、绿城等企业每股收益同比增长率超15%。而沪深上市房地产公司每股收益逆势增长企业则为聚焦高增长区域、拥有第二增长曲线、经营较为稳健的中小规模企业。部分龙头房企仍保持较高的股东收益水平，如新城控股、华润、龙湖和中海每股收益均在3元以上，其中新城每股收益超5元。2.受业绩下滑影响，经济增加值（EVA）继续下行2021年，优秀房地产上市公司从精益管理入手，加强投资布局精准性，精简组织机构和战略布局，多手段降本增效，但受利润下滑不利影响，沪深和大陆在港房地产上市公司的经济增加值（EVA）继续回落。2020-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司EVA、NOPAT与资本成本均值50单位：亿元45.044.320%7.4%39.210%4035.5-1.5%36.50%3027.526.8-10%-22.6%23.1-20%20-13.7%-30%8.78.510-44.1%4.95.1-40%-40.2%0-50%沪深上市大陆在港沪深上市大陆在港沪深上市大陆在港EVA均值NOPAT均值资本成本均值2020年2021年同比增长率2021年，沪深上市房地产EVA均值同比下降44.1%至4.9亿元，大陆在港EVA均值同比下降40.2%至5.1亿元。沪深和大陆在港房地产上市公司两个阵营的企业财富创造能力出现分化，沪深及大陆在港上市房地产公司NOPAT均19中国房地产TOP10研究组值分别为27.5亿元、44.3亿元，分别同比下降22.6%、1.5%；沪深及大陆在港上市房地产公司的资本成本均值分别为23.1亿元、39.2亿元，同比下降13.7%、增长7.4%。沪深房地产上市公司超半数的企业NOPAT和EVA出现下滑，与当前市场下行周期中小规模企业业绩表现不佳密切相关，叠加个别头部企业盈利水平下行。大陆在港房地产上市公由于利润下行导致NOPAT回落，但资本成本仍继续上行，加剧了对利润的侵蚀，经济增加值略有显著下滑。同时，部分龙头房地产上市公司经济增加值逆势提升，如中海、华润、龙湖EVA较上年增加65.6亿元、75.3亿和22.6亿元。2021年，房地产市场步入深度调整周期，金融红利和土地红利逐步消退，单纯依赖高投入获取高回报的方式已无法持续，房地产上市公司需转变经营方式，借助EVA评价做出适应时代的经营决策，推动企业向新发展模式转型，以更强的财富创造能力吸引投资者。3.保持稳健分红，股东回报意识较强2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司股息率均值8%6.7%7%6.2%6.1%6%5.4%5%4%3.0%2.8%3.0%2.4%3%2%1%0%2018年2019年2020年2021年沪深上市股息率大陆在港上市股息率2021年，房地产上市公司保持稳健分红，股东回报意识较强。沪深与大陆在港上市房地产公司股息率同比减少0.6个百分点、增加0.6个百分点至2.4%和6.7%。部分优秀房地产上市公司在现金分红方面表现出了积极的态度，如万科拟以每10股派送人民币9.7元（含税）现金股息，连续四年平均分红率超过33%，2021年分红比例跃升至50%；华发股份拟向全体股东每10股派发现金红利4.6元（含税）；建发国际集团拟派发末期股息每股1.2港元；美的置业2021年每股分红1.6港元，近三年累计派息高达54亿港元。优秀房地产上市公司连续多年的稳定分红表现，为投资者提供中长期稳定回报预期，展现了房地产上市公司较高的股东回报意识，彰显了较高投资价值。（五）市值管理：市场进入下行周期，行业整体市值持续下降2021年，房地产市场进入下行周期，资本市场对房地产行业投资更加审慎，沪深及港上市房企市值均值均有所下降。且资本市场各类信息繁杂，对市场扰动明显增强，这更加凸显了市值管理的重要性。房地产上市公司运用市值管理使企业外在价值向内在价值靠拢，充分展现企业长期发展能力。202022 中国房地产上市公司TOP10研究1.政策调控叠加市场下行，上市房企市值持续走低2018-2021年沪深及大陆在港上市房地产公司市值均值及其增长率400单位：亿元374.030%350311.926.6%20%288.630010%2.7%250222.3190.6193.60%200175.6-10%150-22.8%100-14.3%-10.8%-20%-32.9%50-21.9%-30%169.90-40%2018年2019年2020年2021年沪深上市总市值均值大陆在港上市总市值均值沪深上市总市值均值增长率大陆在港上市总市值均值增长率2021年，我国经济发展和疫情防控保持全球领先地位，国家战略科技力量加快壮大，产业链韧性得到提升，我国经济发展面临需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力。下半年伴随着国家宏观经济下行压力加大，房地产市场在密集调控新冠疫情影响下逐渐降温，叠加个别企业流动性风险爆发，投资者对房地产板块风险预期增加，房地产上市公司市值呈现下跌态势。沪深上市房地产公司市值均值为169.9亿，同比下降10.8%，其中68家公司市值下跌，占A股房地产上市公司总量的66.3%；大陆在港上市房地产公司市值均值为193.6亿，同比下降32.9%，其中70家公司市值下跌，占港股房地产上市公司总量的88.6%。2020-2022年第一季度房地产板块与调控政策关系10%重申房住不炒，各地密集多部委释放房-5%出台调控政策地产维稳信号-10%-15%-20%-25%-30%2020-01-232020-02-282020-03-312020-04-302020-05-292020-06-302020-07-312020-08-312020-09-302021-02-262021-03-312021-08-312021-09-302021-10-292021-11-302021-12-312022-01-282022-02-282022-03-31恒生地产申万地产2021年，房地产板块受国家政策调控影响明显呈下行态势，导致年末房地产上市公司市值普遍下降。2021年3月，两会政府工作报告强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期；5月，2021年第一季度中国货币政策执行报告再次强调房住不炒，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度；同时热点城市持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及精细度均出现了升级，房地产板块连续探此处为每日涨跌幅=[（交易日收盘价-交易日前收盘价）/交易日前收盘价]*100%21中国房地产TOP10研究组底，申万地产指数、恒生地产指数都在2021年10月跌至阶段性低点。但进入四季度，中央及各部委频繁释放房地产维稳信号，房地产调控政策底逐渐显现，房地产板块略有回升。上市公司的经营状况和主营业务的表现是资本市场估值的基础。2021年末市值超千亿企业均为行业内财务结构优秀、拥有第二增长曲线的龙头房企。2021年沪深和大陆在港上市房企营收和净利润表现均来到近年来最低点，部分房企在市场下行压力下风险问题暴露，市场信心进一步受挫。个别企业具有创造价值能力强、财务风险低等特点，更受资本市场投资者的青睐，市值逆势上扬，如2021年绿城、远洋集团净利润同比增长33.4%、8.7%，优异业绩带动市值同比增长11.0%、17.4%。2.多管齐下释放长期投资潜力，加强信息披露凸显企业经营成效2021年，投资者对房地产行业和企业信心受到冲击，上市房地产公司市值普降，更加凸显了市值管理的重要性。上市房地产公司完善公司的市值管理方式，加强公众媒体、投资者关系管理，通过分拆上市、并购重组、股票回购、股权激励等方式增强价值创造能力，释放长期投资潜力，同时，股东和高管支持展示了对企业长期健康发展的信心，多管齐下促进企业市值向内在价值靠拢。2021年以来上市房地产公司部分市值管理案例途径企业名称案例详情建业地产2021年5月31日，旗下中原建业在港交所上市。分拆上市越秀地产2021年6月28日，旗下越秀服务在港交所上市。龙湖集团2022年1月7日，旗下龙湖智创生活在港交所递表。远洋集团2021年6月到7月，远洋集团收购红星地产70%股权以及红星美凯龙旗下多家物流并购重组子公司。万科2021年12月，万科收购深国际联合置地35.7%股权。万科2022年3月，万科拟在未来三个月内择机开展20亿至25亿元回购。股票回购新城控股2022年3月，新城拟以不低于1亿元不超过2亿元人民币的自有资金，回购公司股份。金科股份2021年7月16日，金科拟使用自有资金回购部分金科股份用于员工持股计划或股权激励计划，本次回购股份的资金总额为不低于5亿元且不超过10亿元。股权激励大名城2022年3月28日，大名城已完成股份回购，占公司总股本的2.20%，本次回购的股份将全部用于员工持股计划或股权激励计划。股东支持远洋集团2021年2月，中国人寿与远洋集团签署《战略合作协议》，双方将在资本、金融产品、保险业务、不动产投资、物业服务、养老等六大领域深化全面合作。通过分拆旗下成熟业务板块上市，促进企业整体战略和商业模式持续创新，从而增强企业永续经营能力。2021年多家房地产企业分拆旗下物业服务板块上市，如万科、龙湖旗下物业服务均在2022年向港交所递表，当