房地产-房地产行业22年6月行业月报：需求进入弱复苏阶段投资端仍持续下行-广发证券郭镇,乐加栋,邢莘,谢淼-

需求进入弱复苏阶段，投资端仍持续下行核心观点：A的省份分别为浙江、上海及江苏，供需比(MA6)分别为1.1、1.0、交易走弱、资金链紧张、销售景气度下滑，行业整体投资能力受限。滑趋势，而市场销售回暖带动需求端信贷企稳。业评级告日期相对市场表现2-07-2809/2111/2101/2203/2205/2209/2111/2101/2203/2205/227%-21% 房地产沪深300SFCCENoBNN6003639zgfcomcn03642ggfcomcn03638xingshen@请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。22-07-24房地产及物管行业2222-07-2429周周报:新房成交环比回升，按揭利率接近下限房地产司估值和财务分析表称码报告日期级合理价值(元/股)2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E.SZ人民币/04/291.242.507.075.50保利发展8.SH人民币/07/153.382.586.587.60.SZ人民币/07/17496.50城控股人民币8/04/02.5705.643.83.103.00金地集团3.SH人民币/04/30.292.424.956份.SZ人民币/07/05.142.594.52.003.605.SH人民币/04/2867.864.60湖中宝8.SH人民币/05/0500.338.056032.207.SH人民币/10/312296.40金融街.SZ人民币/04/1460.572526.55.3%.2%.SZ人民币/06/17160.86719.41K/04/02182.31团K/03/3110.854.8002.30保利物业K.70/03/2847316.226.60务K/09/21386.705315.95%%务K/08/26660.796.61%K/08/3160.93.613.258%金科服务K/08/20.523.573.894.06%K/04/299.242.505.325.50备注：(1)以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的；(2)A股标的合理价值货币单位为人民币，港股标的(碧桂园、融创中国、中国海外发展、旭辉控股集团、保利物业、碧桂园服务、永升生活服(3)A股及港股标的EPS货币单位均为人民币；(4)表中估值指标按照最新收盘价计算。房地产 力 9 房地产图1：地方政策出台频率一览(2010.01-2022.07.17) 6 图4：全国四限累计政策力度评分(2010.01-2022.07.17) 7 图9：全国住宅及非住宅销售金额(亿元)及增速(%) 16 图12：12城二手方成交面积(万方)及增速 17 图14：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%) 18 图20：26城商品房推盘面积(万方)及增速 22 图22：26城商品房库存面积(万方)及去化周期 22图23：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期 22 图36：全国商品房新开工面积(万方)及增速 31 图38：全国商品房施工面积(亿平米)及增速 31 房地产 房地产一、政策环境综述：需求端潜力持续释放，供给端稳步纾解压力图1：地方政策出台频率(次)一览(2010.01-2022.07.17)10010080100%60408402060%0-2040%-20-4020%-60-800%-80-20%17/0718/0519/0320/0120/1117/0718/0519/0320/0120/11公积金放松21/0910/1111/0912/0713/0510/0114/0315/0115/1116/09公公积金收紧人才购房政策商品房销售面积累计同比(右)图2：22年四限政策放松频次图(单位：次)35302520151050494494652411432552677306736522-W722-W1022-W1322-W16四限放松频次22-W1922-W2222-W2522-W28放松频次)35302520502214 415414-W2814-W3014-W3214-W3414-W3614-W3814-W40数据来源：各地政府网站，广发证券发展研究中心房地产累计下降303分，累计下降13%，距离16年2月(926分)的底部还有53%的下降空2010.01-2022.07.17)350030002500200015001000500010/0110/0811/0311/1012/0512/1213/0714/0214/0915/0415/1116/0617/0117/0818/0318/1019/0519/1220/0721/0221/0922/04一线二线三四线全国加权见广发地产团队22年6月28日发布的《房地产行业2022年中期策略：长冬日渐暖，独梅迎春来》付比降至40%(原60%)，仍然实行认贷不认房(原认房认贷)。买首套住房首付比降至20%(原30%)，拥有一套住房且未结清购房贷款再次申请商贷购房的家庭首付比降至30%，低于郑州市人民政府规定的二套房首付比40%底武汉于5月22日针对父母投靠子女或子女投靠父母的家庭和二孩三孩家庭放松、沌口、军山新城调整住房查验套数。南京溧水区、六合区于4月12日首次放松限购，规定非本市户籍无须社保/个税即可在溧水区、六合区购买一套商品房(原须1年社保/个税)。4月27日，南京全市域调整限购政策后，原先客户在限购区域内有房产，目前若房产所在区域已被划为房地产市户籍限购，规定非本市户籍限购1套，需6个月社保，征缴方式不作区分(原1年内连取消限购，并不特指新楼盘。同时其它区域外地人在合肥2年内累计正常缴纳6个月靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；非本市户籍居民家庭社保个域暂停实行住房限购政策。了观望期，未来政策调整空间依旧存在，政策具体出台时点及政策效应取决于供需表1：22年6月以来四限改善政策梳理策分类市及政策春、忻州、秦皇岛、江山、荆门等备案“零增长”制度)。认房认贷标准放松蚌埠、襄阳、濮阳、鄂州、宝鸡、咸宁、临沂莒南县、永州、瑞金、广水、信阳、焦作、黄冈、三门峡、佛山：再次放松限购，(a)限购区域缩小为禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道；(b)满5年商品住房不计青岛：(a)黄岛区、城阳区(含高新区)、崂山区王哥庄街道不再限购；(b)非本市户籍家庭限购1套，需提供1年社保/税(原2年内连续1年)；(c)出售已有住房1套或多套的家庭，可在2年内再购1套。珠海：限购区域缩小至香洲区(除南屏镇、湾仔街道)和横琴粤澳深度合作区(原全市限购)。武汉：再次放松限购，本市户籍在限购区域已有2套的可新购一套(原限购2套)，非本市户籍家庭购房社保/个税年限要求累计6个月(原1年)。合肥：再次放松限购，(a)规定户籍登记在市区的集体户、投靠亲友家庭户籍，与市区户籍家庭具有相同购房资格；(b)非本市户籍居民家庭社保个税认可追溯、补交；(c)法人、非法人组织可购市区范围内的新房和二手房；(d)非限购区域住房为家庭住房套数。房地产域缩小为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区(原全市限购)。(二)政策专题分述：预售监管从严趋细，保交付同时纾解房企压力各地纷纷出台预售资金监管政策，一方面从严监管，争取预售资金监管全环节覆盖以保障资金安全，另一方面则细化预售资金监管规定，以适时缓解企业资金压力，防止因房企资金链断裂而产生项目逾期交付风险。化监管，杭州、西安等地规定预售相关资金应全部划入监管账户，中山规定人民法院不得自行强制划扣预售资金监管账户内款项，温州规定要开户的金融机构要开展。定满足条件的可用保函替代相应的预售资金监管，武汉、南通等地可支取预售资金表2：22年5月以来部分重点城市预售资金监管政策一览市策要点/5/6保函替代预售资金监管提前释放预售监管资金(a)允许符合条件的商业银行为房地产开发企业出具保函，以保函替代预售监管资金；(b)对于2022年度涉及施工建设的房地产开发项目，可以提前提取商品房预售监管资金，后续足额补齐提取金额。/5/13在重点监管资金增加“项目主体结构达到三分之二进度”拨付节点，累计拨付额度不超过重/5/14合理确定监管额度管工作(a)合理确定商品房预售资金监管额度，确保项目竣工交付所需资金；(b)监管额度内的c金监管制度，强化预售资金信息化监管。/5/16合理确定监管额度/5/17得对预售资金监管账户内的款项采取强制扣划措施。/5/20监管额度降低、保函应预售资金监管对优质房地产企业预售监管资金实行差别化监管政策，可享受增加拨付节点、降低重点监银行保函替换等额商品房预售监管资金等红利。/5/23度增加/5/25保函替代预售资金监管允许房地产开发企业采用商业银行保函替代一半的应留存预售监管资金。房地产/5/30管工作(a)进一步压实商品房预售资金监管责任，确保监管账户内的资金用于工程建设；(b)开户的金融机构要开展风险合规自查，落实预售资金账户监管主体责任。/5/31保函替代预售资金监管预售资金使用范围扩大(a)可以使用银行保函替换商品房预售项目的预售资金相应监管额度；(b)可使用超出重/6/2应的预售资金监管对信用良好的房地产开发企业，在商品房项目预售资金监管期间，提供见索即付性银行保/6/15监管资金(a)对已办理项目资本金存入手续的房地产开发项目，开发企业可按项目施工进度，分楼的缓存期，在缓存期内，开发项目形象进度达到全额使用节点要求的，可不再补存剩余项/6/17监管范围缩小保函替代预售资金监管航空港经济综合实验区：(a)将商品房预售资金分为重点监管和非重点监管资金，非重点监管资金可不进入监管账户；(b)对于信用评级高的开发企业，取消不可预见费；(c)允许符合条件的金融和担保机构为开发企业出具保函，以保函替代同等额度的监管资金。/6/24监管资金留存标准降低保函替代预售资金监管(a)实施预售监管资金按套留存，每套商品房在预售资金监管账户中的预售资金，超出应b我市设立的商业银行出具的不可撤销的见索即付现金保函，替换出部分监管资金。/7/1a7月17日前/后取得国有建设用地使用权的商品房项目，监管部门按照不低/7/4哈尔滨规范监管细则(a)房地产开发企业预售商品房取得的全部收入均应纳入商品房预售资金监管范围；(b)房人提供非监管账户作为房价款收款账户；(c)重点监管资金应经区审批局批准后专项用于d扣除项目总监管资金的5%后再进行拨付，可以根据形象进度经区审批局审核后多次拨付。/7/8州预售相关资金划入监管账户房地产项目预售过程中，购房人支付的定金、首付款、按揭贷款和其他形式的购房款等预售资金，应当全部直接存入监管账户，不得存入其它账户。/7/11管工作监管要严格按比例留存。/7/14预售相关资金全部划入监严格拨付标准加强账务核对(a)商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管；(b)商品房项目完成主体结构验收前/完成竣工前/完成竣工收备案前，累计使用重点监管资金不得超过总额的达到1/3、2/3前，累计使用重点监管资金分别不超过总额20%/35%；(c)各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即房地产22年以来，供给端压力叠加需求端下行使得库存有所累积，各地重推房票安置等货币化安置政策，缓解库存压力。此轮货币化安置政策以三四线城市为主，也包择房票安置的奖励安置补偿权益金额的8%，列入票面金额，同时以现金奖励3个月入家庭限购套数。支付等领域的应用。征出台了“房票”安置相关政策。表3：22年以来货币化安置政策一览市域/1/16(a)购政府商定商品房的可享价格优惠，购定向商品房的套型面积按相关政策控制；(b)房票不取除房票安置奖励外的货币化安置补偿权益。/4/18信阳(a)房票安置制度实施后，新拆迁项目原则上不再新建安置房；(b)房票安置的给予5%奖励，并可跨区购“房源超市”房屋，享政府商定价格优惠。(c)房票不得买卖、抵押、质押、非法套现，/4/22(a)定向安置房票不得买卖、抵押、非法套现；(b)定向安置房源可以是政府安置房源或市场商/5/5首(a)房票购房的购房款不得低于房票金额的85%，余额部分由房地产开发企业退还被征收人。(b)选择现房/期房的，给予一次性12/24个月的临时安置补助费奖励；(c)持房票自购商品住房/5/16(a)房票面值包括：政府货币补偿房票+购房优惠房票；(b)政府货币补偿房票=被征收房屋货币补偿金额+被征收房屋评估总价×5%；(c)购房优惠房票=购房面积x土储中心与房企谈判确定的优惠底价x5%。/5/29昌(a)房票安置制度实施后，新征收项目不再新建安置房，原则上使用房票安置；(b)房票不得买房地产/5/30区(a)可选择购商品房，不包括存量房；(b)一份协议出具的房票不超过2张，票面金额不小于50万元/张；(c)每张房票一次性兑付，允许实名转让一次，不得分割转让；(d)3个月内兑付的一/5/31(a)房票购政府商定商品房的不限套数、面积和用途类型，购市场化安置房屋的采取一房一价公开摇号或抽签选房，房屋总价不超过房票票面金额的150%；(b)房票不得转让、买卖、赠与。/6/8(a)取得预售证的楼盘均可申请纳入“房票”实施范围，原则上仅限购一手商品住宅；(b)额外给/6/8/6/10(a)房票补偿不得低于在相同区位、地段在售新建普通毛坯商品房或类似普通二手房的销售均价；(b)根据补偿评估方式，按房票安置基本金额的10%/一定比例系数给予房票安置购房奖励。/6/13金华金东区(a)房票有100万元/50万元/20万元/10万元四种，可多张组合使用；(b)1年内购一手新建商/6/15使用房票购新建商品住房的，给予购房奖励。/6/17新建，推进房票政策全覆盖，落实政府商定房票购买商品房优惠项目目录，让金支付等领域的应用。/6/18/6/20凤凰镇(a)房票数量与安置房套数相对应，房票面额依据动迁协议约定的安置房户型面积乘以7000元/平结算；(b)房票不得买卖、抵押或非法套现，不选择定向房票安置的仍可按原方式安置。/6/20用“货币补偿+购房补助”安商一体化的拆迁安置新模式，建立拟提供安置房源的楼盘库，锚定/6/22(a)对选择购买政府商定商品房/安置房的给予补偿款总额10%/15%以内的房票安置政策性奖励；(b)同一个被征收人的多张房票可以在一个商品房开发项目合并购房。/6/23a可c买已办理“房票”结算备案/6/28地和房屋征收拆迁，不再统一新建安置房，不再批准自建安置房，采用以货币化为主的。/6/29(a)房票可在海曙区范围内购买新房、二手房、安置房，一张房票仅可购买一套房屋；(b)被征收/6/29币化安置方式。/7/7阳/7/7府结算。/7/11(a)对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置；(b)对已建安置房中群众自住以外房住房。/7/11石家庄(a)支持将存量商品住房作为筹集棚户区、城中村改造安置房的重要渠道；(b)允许被安置人在回安置、异地实物安置、货币化安置中自主选择。/7/12(a)房票可购买新建商品房或政府建设的安置房；(b)房票可分割使用，购买多套新建商品房的，享受的赠送公摊面积总数不得超过原房屋面积的20%，享受装修补助(300元/m)总面积不得超过原房屋面积的120%；(c)过期房票按货币补偿标准结算。/7/14(a)除配偶外，房票不得转让；(b)房票享受征收补偿、危房改造政策的补助和优惠；(c)鼓励房惠。/7/15对中心城区范围内房屋征收项目的安置对象，原则上实行货币化安置，不在国有建设用地上集中新。合作内容/4/5兆业集，与长城资产、佳兆业集团签署战略合作协议，在城市更新、房地产开发、商业综合体产转/4/11民投另类花样年控股、彩生活联合公告，与粤民投另类私募基金管理(珠海横琴)有限公司签订一份协议，粤民投个方面为本公司提供协助，包括但不限于：(a)制定计划优化彩生活集团的资产及业务以促进投资者；(c)制定优化计划、促进彩生活集团与其利益相关方的沟通及协调。/4/15围绕危困房企并购开展合作。/5/9司与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司、控股集团有限公司、江苏海晟控股集团有限公司共同签署了支作主体的管理人，负责具体项目实施工作。/5/9康康达成战略合作，共同出资组建“川渝地区问题机构纾困基金”，双方将设立不良资产收/6/1备忘录，在盘活存量资产、优化资源配置、流动性改善、企业纾困等方面向佳源国/6/7协会/7/14方拟就广州奥园云和公馆项目代建等多层面展开深度值，全力保障项目建设和生产经营。：公司经营公告，广发证券发展研究中心房地产一览一览：各地政府网站，广发证券研究中心房地产200%150%100%50%208%-.：国家统计局，广发证券发展研究中心二、成交市场综述：销售降幅持续收窄，推盘规模边际上行200%150%100%50%208%-.：国家统计局，广发证券发展研究中心(一)总体成交市场分述：销售降幅持续收窄，各区热度边际回升销售同比降幅持续收窄。图7：全国商品房销售金额(亿元)及增速300002500020000150000%100000%-50%-50%018/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01商品房销售金额(亿元)单月增速(%)累计增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心金额增速150%100%50%0%-50%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01非住宅金额单月(%)非住宅金额单月(%)及非住宅销售金额(亿元)及增速(%)200000180000160000140000120000100000800006000040000200002003200520072009201120132015201720192021全国住宅销售金额(亿元)全国非住宅销售金额(亿元)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整体增速(%，右)90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%：国家统计局，广发证券发展研究中心房地产国住宅累计销售金额同比21年下降31.8%，非住同比21年上升1.1%。t其他口径数据来看，根据房管局数据，6月43城新房成交面积同比21年下降.4pct。图10：全国商品房销售面积(万方)及增速140%1140%120%100%80%60%40%20%0%25000200001500010000-20%--20%-40%-60% -18.3%018/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01商品房销售面积(万方)单月增速(%)累计增速(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心城新房成交面积增速150%100%50%0%-50%18/0118/0719/0119/0720/01)43城单月增速(%)20/0721/0121/0722/0143城累计增速(%)图12：12城二手方成交面积(万方)及增速60%40%70060%40%70020%600-17.0%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01900800500400300200100012城二手房成交面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：房管局，Wind，广发证券发展研究中心图13：全国住宅及非住宅销售面积增速120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01非住宅面积累计(%)非住宅面积单月(%)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心住宅累计销售面积同比21年下降26.6%，降幅较22年1-5月收窄1.5pct，非住累计销售面积则同比21年增长13.7%。房地产图14：全国住宅及非住宅销售面积(万方)及增速(%)2000001800001600001400001200001000008000060000400002000060%40%20%0%-20%-40%2003200520072009201120132015201720192021全国住宅销售面积(万方)全国非住宅销售面积(万方)住宅增速(%，右)非住宅增速(%，右)整体增速(%，右)：国家统计局，广发证券发展研究中心图15：全国商品房分线销售面积增速(%)140%120%100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0719/0119/0718/0118/0719/0119/07 二线城市同比(%)：国家统计局，广发证券发展研究中心图16：全国商品房分区域销售面积增速(%)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%18/0118/0919/0520/0120/0921/0522/01数据来源：房管局，广发证券发展研究中心分区域来看，我们以长三角、珠三角、环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样心圈城市同比21年分别下降12.0%、32.6%，1-6月则分别累计同比下降33.3%、，降幅环比分别收窄4.5pct、1.4pct。房地产分东中西部来看，22年6月东中西部及东北地区销售面积同比21年分别下降累计数据来看，22年1-6月东中西部及东北地区销售面积同比21年分别下降ctpctpct但仍处于低迷状态。表5：全国及各区域房地产销售情况数据月数据增速/052/06/05/06/05/062/05/06商品房销售面积(万方)%%%%住宅%%903%：东部地区25%%4%%%7%%27%%%%%%%商品房销售额(亿元)%%337%%住宅%%317%%：东部地区%%5%%57%%%%%%%%%%%%商品房销售均价(元/平)%住宅：东部地区%：国家统计局，广发证券发展研究中心仍处于16年以来的高位，但下跌趋势有所趋缓。房地产持平数量占比120%100%80%60%40%20%0%11/0111/1112/0913/0714/0515/0316/01量占比16/1117/0918/0719/0520/0321/01市数量占比21/1122年6月一线二手房房价指数同比增长1.1%，增速较5月收窄0.6pct，二线、三线城图18：70大中城市新房房价分线同比(%)40.00%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%0%11/0112/0313/0514/0715/0916/1118/0119/0320/0521/07二线新房同比三线新房同比数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图19：300城二手房房价分线同比(%)25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%-5.00%20/0320/0620/0920/1221/0321/0621/0921/1222/0322/06一线二线三线数据来源：中国房协，广发证券发展研究中心二线、三四线划分为10类区域。从同比下跌城市数量占比来看，东部核心一二线下跌城市其中西部二线城市二手房价下跌城市数量占比最大，达到82%。房地产表6：308城二手房价同比下跌城市数量占比(按10类区域划分)63%783%0%2%90%3%012123%37%453%0%0%3%63%0%73%0%83%8%97%8%09%0%5%10%5%6%25%10%0%233%2%44%560%(二)推盘情况：推盘规模环比增长超一倍，去化周期受销售带动缩短为2335万盘意愿明显增强。房地产图20：26城商品房推盘面积(万方)及增速3500300025002000150010005000-15.2%-15.2%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0280%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%26城商品房推盘面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心图21：26城商品房及29城住宅批售比1.601.401.201.000.800.600.400.200.0016/0116/0817/0317/1018/0518/1219/0720/0220/0921/0421/1122/0626城商品房批售比(MA3)29城商品住宅批售比(MA3)数据来源：中指院，Wind，广发证券发展研究中心景气水平方面，6月26城商品房批售比(推盘/销售，移动平均3个月)为1.12，。图22：26城商品房库存面积(万方)及去化周期45000400003500030000250002000027.727.73025205016/0116/0917/0518/0118/0919/0520/0120/0921/0522/0126商品房库存面积(万方)去化周期(月，右)：中指院，广发证券发展研究中心图23：全国住宅中期库存(亿平)及去化周期353025205024.6624.664540353025205020002003200620092012201520182021住宅中期库存(亿方)去化周期(月，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图24：分线城市去化周期(月)变动趋势40353025205013/0114/0215/0316/0417/0518/0619/0720/0821/09数据来源：中指院，广发证券发展研究中心图25：全国住宅及非住宅开工面积/销售面积450%400%350%300%250%200%150%100%50%0%18/0118/0719/0119/0720/0120/0721/0121/0722/01住宅(累计)住宅(累计)非住宅(累计)非住宅(单月)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中房地产(移动平均6个月)为27.7个月，环比5月下降0.06个月，为21年8月以来去化周期累计开工-累计销售)为27.85亿平，对应去化周期(移动平均12个月)升至24.66个库存边际下行。表7：跟踪城市房地产成交面积信息表市成交比比月均成交存面积时间%%%月%%8%%--安.4%--%%--9.4%%%4州%%%合肥%19%%.4%%--.5%%%--%%--州.4%%%--%%--%%--州%--镇江.8%.2%--%--.2%%%--.3%%%--金华%--珠三角.2%%%4.2.1%%%%--关%--佛山%%--珠海%%.5%--庆%%--.4%--房地产%%--%--%%5%%--底%--赣州--%%%--福州%--%%%%%%.3%%--%%%--%%--合计1%：房管局，中指院，广发证券发展研究中心交热度仍较低(一)总体市场综述：二批次供地推动边际改善，单月出让金降幅收窄所回升。用地出让金、财政部土地出让收入及同比1400012000100008000600040002000019/0119/0319/0519/0719/0919/1120/0120/0320/0520/0720/0920/1121/0121/0321/0521/0721/0921/1122/0122/0322/05600城商住用地出让金(亿元)600城商住用地出让金同比(右)财政部土地出让收入单月同比(右)80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%房地产降t，降幅较2021全年扩大34.6pct。商住用地出让金单月同比100%80%60%40%20% 0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/06让金同比非22城商住用地出让金同比pct降幅22城商住用地供给面积同比下降36.6%，降幅较21年扩大22.6pct。城商住用地成交面积及同比600005000040000300002000010000019/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0660%40%20%0%-20%-40%-60%-80%600城商住用地成交面积(万方)600城商住用地成交面积同比(右)非22城商住用地成交面积同比(右)pct来看，22年1-6月全国600城商住用房地产年扩大23.0pct，非22城商住用地成交面积同增速由负转正，受两集中二批次集中在6月土拍的带动，成交均价为21年5月以来的最高点；非22城商住用地成交均价为2290元/平，同比下降6.6%，降幅较5月收窄比下降10.8%，非22城商住用地成交价为1769元/平，同比下降19.6%。.9pct；非22城溢价下降1.7pct，溢价率仍然维持低位。2.0987654.321019/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/06600城供需比(MA6)非22城供需比(MA6)600城供需比(单月)非22城供需比(单月)溢价率600050004000300020001000019/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/06600城商住用地楼面价(元/平)溢价率(右)30%25%20%15%10%5%0%房地产(二)各类市场分述：多省出让金规模回升，东部核心表现较好同比下降57.4%，降幅较5月收窄10.0pct；低价三四线商住用地出让金为888亿元，。同比贡献60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%19/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/0622城非22城二线高价三四线低价三四线600城商住用地出让金同比(右)60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%tpct积1.13亿平，同比下降26.6%，较5月扩大1.3pct。从整体供需比来看，6月22城商住用地供需比(移动平均6个月)为1.24，环比上升0.08；非22城二线商住用地供需比(当月)为1.05，环比下降1.55；高价三四线供需比(当月)上升0.06。非22城二线6月市场景气度较好，土地去化领先其他区域。房地产8181.61.41.21.00.80.60.40.20.01.51.51.41.41.5600城22城600城22城非22城二线高价三四线图33：分类型商住用地楼面价(元/平)1400012000100008000600040002000019/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/06线；.7%，降幅较5月收窄8.1pct；t房地产-69%-48%-84%-55%2022M6供需比(MA6)42.1-2.41-33%-64%-69%-48%-84%-55%2022M6供需比(MA6)42.1-2.41-33%-64%45%40%35%30%25%20%15%10% 5%0%19/0219/0419/0619/0819/1019/1220/0220/0420/0620/0820/1020/1221/0221/0421/0621/0821/1021/1222/0222/0422/06线图35：600城商住用地2022年6月土地出让金累计增速及供需比(MA6)分省分布表现突出的区域：海南、江西、北京表现较弱的区域：表现突出的区域：海南、江西、北京表现较弱的区域：吉林、天津、黑龙江-37%-57%2022M6土地出让金累计增速0%0%30%表现较弱的区域：天津、宁夏、新疆-90%73.6-92%73.6-42%-42%-66%-27%-42%-66%-27%-42%-43%-64%-59%-65%1.7-59%-65%-63%~1.51.2：中指院，广发证券发展研究中心南、宁夏等地6月出让金仍同比上涨，土地市场成交有所改善。；平1.5，景气度相对较好。房地产不考虑两集中时间安排的影响，黑龙江、吉林、青海等省份的出让金规模依然地供需比为1.8，景气度相对较差。表8：主要省市区土地市场情况商住用地出让金(亿元)供需比楼面价(元/平)累计累计-15%1330%8-15%2%福建-14%-11%1-12%3--733509%%5-18%%疆--40%-11%肃953-11%063353582：中指院，广发证券发展研究中心房地产四、开发投资市场综述：开竣工单月降幅持续扩大，房企投资意愿仍较差根据统计局数据，6月全国商品房新开工面积1.48亿平，同比21年同期下降降34.4%，降幅环比扩大3.9pct。幅环比1-5月扩大3.4pct，而非住宅则同比21年下降31.6%，降幅环比1-5月扩大pctt限制叠加低景气度使得房企开竣工意愿及能力均较低。图36：全国商品房新开工面积(万方)及增速300002500020000150001000050000-45.1%-45.1%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0280%70%60%50%40%30%20%10%0%-20%-30%-40%-50%-60%新开工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，广发证券发展研究中心图37：全国商品房竣工面积(万方)及增速35000300002500020000150001000050000-40.7%18/0118/0819/0319/1020/0520/1221/0722/0280%60%40%20%0%-20%-40%-60%竣工面积(万方)累计同比(%，右)单月同比(%，右)数据来源：国家统计局，Wind，广发证券发展研究中心图38：全国商品房施工面积(亿平米)及增速110100908070605040302001999200220052008201120142017