高力国际-北京办公楼市场的产业机遇和未来展望-2022年11月30日

雷达雷达|北京|2022年11月30日北京办公楼市场的产业机遇和未来展望Acceleratingsuccess.2京智造集成电路智能网联汽车京智造集成电路智能网联汽车智能制造与设备绿色能源与节能环保高质量发展引领产业变革高质量发展引领产业变革七点二个百分点，稳居世界第二位。一些关键核心技术实现突破，战略性新兴产业发展壮大，载人航天、探月探航、量子信息、核电技术、大飞机制造、生物医药等取得重大成果，注增速，而是将把经济增长质量放到更重要的位置。从产业发展角度来看，要把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。国际贸易摩擦不断。报告中将新安全格局放到了更重要的位置，强调了中国的粮食、能源资源、重要产业链局，维护国家安全和社会稳定。中国的先进制造业核心竞争力不强，响到经济发展和国家安全。的要求仍然存在着差距，先进制造业的核心竞争力不强，面临的产业链、1”高精尖产业体系2两个国际引领支柱产业•新一代信息技术：经开区万亿营收•医药健康：大兴、经开区亿营收4京服务区块链与区块链与先进计算科技服务业科技服务业智慧城市智慧城市信息内信息内容消费1一批未来前沿一批未来前沿产业•生物技术与生命科学•碳减排与碳•前沿新材料•量子信息•光电子•新型存储器•脑科学与脑机接口…办公楼作为产业发展和产业集聚的重要载体和组成部分，产业结构的变革往往会在很大程度上影响办公楼市成长壮大带来了大量新增需求。其市场影响力使得部分市场和各优质办公楼项目收益颇丰。3新周期带来新调整，北京办公新周期带来新调整，北京办公楼市场砥砺前行代表的高品质项目集中入市，四年内市场新增供应总量超了300万平方米(3,230万平方英尺)。市场空置率年的调整幅度达到15.7%。 (包含甲乙级写字楼及产业园)总净吸纳量接近290万平方米(3,120万平方英尺)，创造了有历史记录以来的新高。其中，产业园和甲级写字楼市场均突破百万平方米。企业需求的的核心动力来自于以互联网软件与2020末的19.4%大幅下降到2021年末15%，部分子市场的租金已经出现企稳迹象。数据来源：高力国际英尺)。各市场净吸纳量对比去年均出现了大幅下滑。以2021年需求最强劲的互联网科技为例，在超过5,000平方米(54,000平方英尺)的大宗新租租赁成交中，2022前三季度成交面积大幅缩减到只有不到18万平米(194万平方英尺)，不及去年的15%。如果不是金融致，高力国际也因此总结了目前核心的影响因素：1疫情不断散状复发持续影响写字楼租赁的活跃度2企业普遍持保守预期，办公扩张意愿不足3多数企业在办公租赁上维持降本增效的策略4期•完成大面积租赁后，互联网头部企业进入办公空间面积整合期前，办公楼市场已经出现了新的产业变化。互联网科技类企业需求的大幅调整将对市场去化产生巨大影响，也将大幅增加市场空置率同比上涨了9.7个百分点，达到了18%；中关村的空置率在近15年首次攀升至10%。从私募从私募投资观察产业趋势求侧的不办公楼业主面临最重要的是以下三个问题：回答这三个问题，需要回归到商业地产的本质，即为产业服角度，也就是通过热点产业变化来观察。我们希望能够为市场参与者提供一个观察角度，即从私募投资的一级市场来看未来办公楼行业的产业需求变化。机构用需求来源。5投资事件样本说明北京的投资事件。投资类型涵盖了风险告分析均基于投资事件数量进行。行业划分说明互联网软件与服务中，多为互联网行业的企业，产业+互联网特征的企业均根据其核心产品或服务划归其所服务的行业。如互联网医疗类平台企业我们将其服务类中。无人机和其他高端机械制造类企业。私募投资事件行业占比企业分布地占比能源环保,4.0%互联网软件与服务互联网软件与服务,37.4%4.4%消费品,4.7%广告媒体/娱乐出版,6.4%互联网硬件技术与设备,6.8%制造业,7.制造业,7.1%其他,21.9%北清路,6.9%亦庄,9.1%亦庄,9.1%上地,上地,11.4%11.8%数据来源：高力国际根据公开信息整理注释：“其他”为不在主要写字楼及产业园子市场范围内的项目机构关注的行业。获得源源不断的新增需求。看清重点行业内的热门细分赛道。行业的地理分布能够更好的判断未来哪些子市场的发展能够充满机遇。6互联网软件与服务细分行业占比工业互联网,5%软件应用,软件应用,网络安全,大数据云计算,大数据云计算,25%数据来源：高力国际根据公开信息整理注释：“其他”中包含虚拟现实、智慧运维平台、网络通信、区块链等企业分布占比其他,18%中关村其他,18%燕莎,6%上地,燕莎,6%北清路,CBD,CBD,7%集中以互联网平台为主的软件应用类企业中。除了传统的社交、电商类平台保护甚至国家安全等核心安全问题的重视度不断提高，网络安全相关的投服务类型占比服务类型占比CBtoB其他,其他,北清路,互联网硬件技术与设备细分行业占比芯芯片集成电路,数据来源：高力国际根据公开信息整理在互联网硬件技术与设备行业的细分领域中，企业分布占比上地,亦庄,亦庄,芯片集成电路类的技术研发型企业占比超过了9成，目前该行业主要集中在中关村、亦庄、北清路和上地子市场中。如今大数据、云计算、人工智能、工业互联网等领域高度依赖芯片集成电路产业的发展，例如计算芯片、存储芯片、控制芯片、感应芯片等。5G，工业互联网、人工智能、智能汽车、数据中心等也都高度依赖半导体行业的发展。而在半导体的制导体产业的产业链自主可控就显得更为重要。该类投资从中美贸易战之后开始陆续增多，各类国家级引导基替代大潮逐步开启，更广阔的市场空间。细分行业占比其他,基因治疗,基因治疗,新健康服企业分布占比“其他”中企业所属区域占比Top3企业分布占比所属区域占比大兴区26.7%海淀区16.7%昌平区13.3%望京酒仙桥,亦庄,亦庄,康相关的投资在疫情之后受到了更多投资机构的关注，目前已经成为仅次于互联网科技行业以外最因检测为主。创新类药物的研发企业占比达到20％，此类企业多专注于研发治疗恶性肿瘤、心脑血管病等业。此外，AI企业所受的关注度也较高。从企业的分布地来看，我们发现医疗保健类企业主要分布于位于亦庄、大兴、昌平区域的生物医药基地产类专业园区都保持着较高的出租率。造业细分行业占比其他,数据来源：高力国际整理企业主要分布地Top3在下游应用类服务机器人和工业机器人企业中。近年来，随着智能智造的转型与发展，我国的机器人行业进入快速增长期。此外，疫情常态化的背景下，更加催生了更多领域向自动化、无人化发展的态势。当前，机器人制造类企业集中在中。汽车及零部件1细分行业占比新能新能源汽车,互联网汽车平台,数据来源：高力国际整理企业主要分布地Top3为关注的领域，占L率达到80%。注释：1.由于C轮及以后事件数量较少不具有代表性，增加B轮及以前的事件进行合并分析能源环保1细分行业占比能源材料,能源材料,清洁能源,数据管理平台,数据来源：高力国际整理企业主要分布地Top3村这类企业包含了电池、储能等设备的研发与生产。为能源相关企业进行数字化转型的企业所受投资关注度也相对较高，占注释：1.由于C轮及以后事件数量较少不具有代表性，增加B轮及以前的事件进行合并分析望方向比努力更重要。通关整理分析过去近两年的私募投资事未来可能会有源源不断的新增办公需求。这些问题核心在于确指标是否能够满足这些新兴企业的办公需求。只有跟