一线城市二手房市场现状一二线城市房屋租金趋势一二线城市首套刚需占比及交易杠杆率

5月一线城市二手房市场现状、一二线城市房屋租金趋势、一二线城市首套刚需占比及交易杠杆率

一线城市近期数据北京回暖趋缓，上海延续强势，深圳触底回暖。五月二手房成交套数，北京同比-24%环比0%；上海同比+30%环比-15%；深圳同比+17%环比-3%。二线城市厦门热度延续，苏州限售调控，数据有待进一步观察，成都热度略有减弱，南京无锡佛山回暖加速，杭州青岛相对较弱。

一、北京二手房市场

二手房成交套数1-5月累计同比下降3%，5月当月同比下降24%，环比持平。成交价格，年初至今累计上涨4%，5月环比上涨2%，同比持平，自高点回撤-6%。价格调涨占比，本月为14%，较年初下降4个百分点。北京5月主要指标-2018.062018.12

2019.04

2019.05挂牌价格调涨占比27%12%18%14%挂牌价格整体调价幅度-2%-3%-2%-2%议价空间-3%-5%-4%-4%成交均价（万元）6.255.866.156.26挂牌价（万元）6.466.236.256.29新房成交量（万套）0.290.550.730.47二手房成交量（万套）1.581.151.381.38合计成交量（万套）1.871.72.111.85业主成交周期（天）68879491购房者成交周期（天）72847781新增客源量/挂牌房源量

5.375.65.5新增客源量（万人）11.911.112.612.3新增挂牌房源量（万套）2.21.62.22.2整租租金均值（元/平米·月）88.183.685.586.3租金回报率1.7%1.7%1.7%1.7%数据来源：公开资料整理北京二手房价企稳回升趋势数据来源：公开资料整理北京整体成交量累计同比+16%数据来源：公开资料整理北京涨价小区占比近期回调数据来源：公开资料整理北京整体调价幅度近期回调数据来源：公开资料整理北京批准上市楼盘近年增多数据来源：公开资料整理北京租金同比+1%，约回报率约1.7%数据来源：公开资料整理

二、上海二手房市场回暖

二手房成交套数，1-5月累计同比增长50%，5月当月同比增长30%，环比下降15%。成交价格，年初至今累计上涨7%，5月环比持平，同比下跌5%，自高点回撤-14%。价格调涨占比，本月为24%，较年初提升6个百分点。

上海5月主要指标-2018.062018.12

2019.04

2019.05挂牌价格调涨占比14%14%29%24%挂牌价格整体调价幅度-2%-2%-1%-1%议价空间-4%-5%-3%-3%成交均价（万元）5.164.584.954.95挂牌价（万元）5.335.085.175.16新房成交量（万套）0.971.071.241.23二手房成交量（万套）1.51.542.42.03合计成交量（万套）2.472.613.643.26业主成交周期（天）107127129115购房者成交周期（天）43524237新增客源量/挂牌房源量

2.74.24.54.3新增客源量（万人）77.712.612新增挂牌房源量（万套）2.61.82.82.8整租租金均值（元/平米·月）7371.374.875.5租金回报率1.7%1.9%1.8%1.8%数据来源：公开资料整理上海二手房成交价止跌回升数据来源：公开资料整理上海新房成交同比+23%，二手房同比+50%数据来源：公开资料整理上海整体调价幅度上升数据来源：公开资料整理上海议价空间低位回升数据来源：公开资料整理上海批准上市楼盘增多数据来源：公开资料整理上海租金同比+6%，约回报率约1.8%数据来源：公开资料整理

三、深圳二手房市场

二手房成交套数，1-5月累计同比下降7%，5月当月同比增长17%，环比下降3%。价格，年初至今累计下跌1%，5月环比上涨1%，同比上涨1%，自高点回撤-2%。价格调涨占比，本月为31%，较年初提升3个百分点。

深圳5月主要指标-2018.062018.12

2019.04

2019.05挂牌价格调涨占比39%19%32%31%挂牌价格整体调价幅度0%-2%-1%-1%议价空间-3%-5%-3%-4%成交均价（万元）5.895.555.745.79挂牌价（万元）6.396.556.416.39新房成交量（万套）0.270.340.270.46二手房成交量（万套）0.610.380.760.74合计成交量（万套）0.880.721.031.2业主成交周期（天）93116131126购房者成交周期（天）32432830新增客源量/挂牌房源量

6.27.73.42.7新增客源量（万人）65.35.75新增挂牌房源量（万套）10.71.71.9整租租金均值（元/平米·月）76.877.378.978.6租金回报率1.6%1.7%1.6%1.6%数据来源：公开资料整理深圳成交均价高位横盘整理数据来源：公开资料整理深圳新房成交同比+43%，二手房同比-7%数据来源：公开资料整理深圳涨价小区占比低位回升数据来源：公开资料整理深圳整体调价幅度上升数据来源：公开资料整理深圳新增客源量回升数据来源：公开资料整理深圳租金同比+4%，约回报率约1.6%数据来源：公开资料整理

五、各城市租金

从租金涨幅与7日内出租率来看，一线城市中上海较强(租金较年初增长10%七日出租率与年初持平)、深圳北京较弱（租金平稳七日出租率较年初下降）。二线城市租金普遍下降3%左右，七日出租率小幅下滑。各城市租金分化-每平米租金均值（元/m²·月）房源7

日内出租率-2019年5月2019年5月北京85.739%上海71.528%深圳75.939%天津

33.426%石家庄19.433%廊坊20.125%济南

27.519%青岛33.314%烟台22.818%郑州32.335%沈阳28.622%大连33.427%南京42.829%无锡27.230%苏州34.440%杭州58.626%合肥23.523%惠州21.219%东莞33.419%厦门34.223%武汉3324%长沙28.121%重庆28.422%成都30.624%西安26.334%数据来源：公开资料整理

一二线城市普遍实行差别化信贷政策，二线城市改善需求（有贷款记录的购房者）首付比例一般在50%以上，一线城市70%以上。首付成数提高限制加杠杆空间，2016-2018年，一线、长三角城市交易杠杆率明显下降。

一二线城市最低首付比例-无房且无贷款记录

无房但有贷款记录有1

套房且贷款还清有1套房且贷款未还清北京35%，非普通40%60%，非普通80%60%，非普通80%60%，非普通80%上海35%50%，非普通70%

50%，非普通70%

50%，非普通70%

深圳30%50%70%70%天津30%，非本市40%60%60%60%石家庄30%30%40%50%廊坊30%，非本市50%30%，非本市50%60%50%济南30%，非本市60%60%40%60%青岛30%30%，未还清40%30%40%烟台30%30%60%40%郑州30%60%40%60%沈阳30%40%400%40%大连30%30%400%40%南京30%50%50%80%无锡30%30%40%40%苏州30%50%50%80%杭州

30%60%60%60%合肥30%40%40%50%惠州30%30%30%40%东莞30%30%30%40%厦门30%40%40-60%70%武汉30%30%50%，非普通70%

50%，非普通70%长沙30%30%35%45%重庆30%30%30%40%成都30%30%30%60-70%西安30%30%40%，非普通50%40%，非普通50%

数据来源：公开资料整理一二线城市首套刚需占比-201620172018北京15%29%27%上海19%29%28%深圳30%18%17%天津23%32%43%石家庄47%37%17%廊坊---济南65%76%41%青岛28%13%12%烟台14%30%38%郑州58%31%20%沈阳---大连13%18%12%南京32%14%28%无锡27%13%13%苏州30%22%16%杭州

34%16%31%合肥41%31%24%惠州37%23%23%东莞31%10%10%厦门40%22%21%武汉56%21%32%长沙25%50%57%重庆26%42%31%成都28%14%19%西安33%18%36%数据来源：公开资料整理一二线城市交易杠杆率-201620172018北京34%32%27%上海37%40%33%深圳42%29%24%天津32%36%42%石家庄59%45%28%廊坊---济南63%63%52%青岛34%26%26%烟台18%35%39%郑州57%49%38%沈阳---大连18%21%17%南京46%27