【生产运营】3049-项目开发成本、费用分析

7/7五、项目开发成本、费用分析本项目总投资费用主要分为直接费用和间接费用:直接费用有土地成本、勘查设计和前期费用、建筑工程造价费用,间接费用包括物业管理维修基金、管理销售财务费用及不可预见费用。1。土地成本本项目的土地成本主要是由土地使用权转让金、和契税两部分组成。详见项目各类开发成本构成一览表。2勘察设计和前期费本项目的勘察设计和前期费用主要由交通管理费、图纸审查费、地质勘察费、建筑设计费、市政公用基础设施配套费（一级）、建筑工程招投标费、监理费、安全质量监督费、质检费、白蚁预防费、三通一平费、自来水管网建设工程费、自来水管网建设工程费、民用管道燃设施安装费、楼内配套用电费各项费用构成,合计为1318万元。详见项目各类开发成本构成一览表。3。建筑工程造价费用由商业、住宅建筑工程造价费用构成,总计共5520万元。详见项目各类开发成本构成一览表.4。物业管理维修基金物业管理维修基金为4８3万元，详见项目各类开发成本构成一览表.6.管理销售财务费用本项目的管理销售财务费用主要是开办和管理费、销售代理费、销售推广费、前期物业管理费总计共为7７0万元。详见项目各类开发成本构成一览表。7。不可预见费用不可预见费用为165。6万元，详见项目各类开发成本构成一览表。＊*地块开发成本、费用分析表实际成本计划控制情况(＋表示费用增加,-费用减少）备注编码费用名称计量单位工程量单价或费率造价或费用(万元）楼面造价（元/m2）比例（％）费用标准费用或造价1。一、土地费用未知2.二、勘察设计和前期费1３182。１交通管理费１。1２。２图纸审查费5.５２。3地质勘察费41.4２。4建筑设计费692。5市政公用基础设施配套费（一级）483一类，1０5元/M2，按建筑面积2.6建筑工程招投标费9．９2。7监理费16.52．８安全质量监督费2７．６2。9质检费6.62．１0白蚁预防费10．52。11三通一平费２７6按实际发生工程量，通常60元/M22。12自来水管网建设工程费78住宅２６元／Ｍ２2。13自来水管网建设工程费60．8商业38元/M22。14民用管道燃设施安装费户２1６2．15楼内配套用电费户16。83．三、建筑工程造价5５２01200元／平方米jjf间接费1４1８。６4物业管理维修基金48３按成交价3%计提５管理销售财务费用7７0５.1开办和管理费276.工程总价5%计提5。２销售代理费3225。3销售推广费1６１5。４前期物业管理费11工程总价０.2%计提6不可预见费用1６5.6工程总价3％计提7总计８256.6除去(1)项注：投资分摊的原则：总原则：所有的总投资均应分摊到可销售的面积中去。细则：1、按计算投资的各项成本来分摊；２、各项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊；3、若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊；４、各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊；5、与功能无关的分项按各功能面积比例分摊.本案利润测算利润15%时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积＊均价4.6＊3５０016１00开发利润1５%项目成本总销金额/（１+开发利润)16100/1.1514０00除土地外的成本8256。6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(１４000－825６。6）／1。0４5５２２.5２55万／亩折合土地成交单价３8３5元/平方米折合楼面价1237元／平方米利润20％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积*均价4。６＊3５0016100开发利润2０%项目成本总销金额/（1+开发利润)16100/１.213416除土地外的成本8２5６。６详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（１3４16—8256.6)/1．044960229万/亩折合土地成交单价3444元/平方米折合楼面价1１1１元／平方米利润30％时最终土地成交价格单位：万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积＊均价4。6＊35０016100开发利润30%项目成本总销金额/(1+开发利润）１61０0/1。31２3８４除土地外的成本８2５6.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本（１２384-82５６。6)/１．0４39６8１83万/亩折合土地成交单价2755元/平方米折合楼面价８8８元/平方米利润４0％时最终土地成交价格单位:万元类别计算公试计算过程数据结果备注总销金额总销售面积＊均价４．6＊350016100开发利润3０%项目成本总销金额/（1+开发利润)1610０/1。411500除土地外的成本8256.6详见项目各类开发成本构成一览表土地成本(12384—８256．6）/１.04３118１44万/亩折合土地成交单价21６5元/平方米折合楼面价698元/平方米注：以上利润估算时所有成本为直接成本，以土地增值税、销售税金、企业所得税为主的其它税费没有详细计算在内.根据目前市场情况该地价约为５0万/亩,推算本项目利润如下:类别计算公试计算过程数据结果备注土地成本1０８０土地契税1080*0。0４4３。2获取土地总费用11２3。2除土地外的成本8256。6详见项目各类开发成本构成一览表项目总成本9379。8总销金额总销售面积＊均价4．6＊3５00１6100地价５0万／亩时项目销售税金及附加测算*＊地块销售税金及附加一览表序号类别计算依据交纳金额（万元)1营业税销售收入*5.５６％895２城市维护建设税营业税*7%623教育费附加营业税*3％2６4教育专项基金营业税＊４%３55防洪工程维护费销售收入＊1%1616印花税销售收入＊0．05%8合计1１87地价5０万/亩时项目土地增值税测算：*＊地块土地增值税测算序号类别计算依据交纳金额(万元）1销售收入16１002扣除项目金额9９0７2.1开发成本及相关费用8２５6２.2其它扣除项目取（２．１)项２0％16５1３增值额（1)—（2）6１634增值率（3）/（2）38.4％5增值税率３０%6速算扣除率同上07土地增值税（3)＊（５）－（2)＊（6）18４8地价５0万/亩时项目资金损益表资金损益表序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入1６100２总成本费用82５6３销售税金及附加１１8７4土地增值税１8４８5利润总额（１-2-34809６所得税(５）＊３3％15８６7税后利润（5)-(６)3223本项目税前利润总额为:４8０９万元本项目税后利润总额为:3223万元本项目税前直接投资成本利润率为:60.4％本项目税后直接投资成本利润率为：４０。4%以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目的静态经济效益指标良好，项目可行。五:结论及建议根据预期利润以及销售价格的不同情况，估计最终的地块价格可以有一定的浮空间。而２00４年该地块周边地块最终成交折合5