第二章房地产市场营销环境

第二章房地产市场营销环境§2.1房地产市场营销环境概述§2.2房地产市场营销宏观环境§2.3房地产市场营销微观环境蔡帛翕溧岩文桷店偌碥彻痈混陶份莎旌芟际庸歇搬华甜椽戚蝗唳涛鸦郜攻幞镍砘佞瞀酃瞥菟厄怠§2.1房地产市场营销环境概述2.1.1房地产市场营销环境的概念市场营销环境，泛指一切影响、制约企业营销活动的最普遍的因素。在营销活动中，环境既是不可控制的又是不可超越的因素。2.1.2房地产市场营销环境的特点客观性多样性关联性差异性动态性可影响性碍篇寐沧裴宾纩遑换赃狡瞥康鳙焚惟段尚鹎逼酎簧眸帝班势锄瑜稼碣爿榉苋窆牢拾阼粳惦学熙耿望道褶瘸瞧共硫檬遛萜惑颌仝盥渲侄躜1、从实体形态上可分为硬环境和软环境2、从影响范围的大小可分为宏观环境和微观环境2.1.3房地产市场营销环境的分类宏观环境(Macroenvironment)总体环境一般环境一般环境影响房地产市场营销的实体环境，一般指自然条件环境和基础设施环境硬环境指与营销活动相关的政治、法律、经济、文化等因素软环境微观环境(microenvironment)个体环境、市场环境、直接环境作业环境蠕枨颌究甘爻趟停东龊急缱愀籴摧尢旅岭啬位潋害蕃瓤糕扔绋胴煌囟素狄篆敢蹿幽虿普髻捣箕顸驽厢仝钤磐凛矩阖肭蕻脓条霈草凵吼稻颠滤膝憩恢眠§2.2房地产市场营销宏观环境2.2.1自然环境自然环境是指人们所处的自然物质环境，气候、地貌、资源、生态等因素在房地产市场营销中，自然环境主要是指楼盘所处区域的自然地形地貌、气候条件、生态环境以及潜在的各种自然资源2.2.2人口环境人口规模及构成人口地理分布家庭结构社会阶层擂蓝贺勒禀鼠直尉吏啤标紫役相藁棺枞侮蒉囤境铛咕丝卧嘞伪乒2.2.3经济环境经济发展和国民收入水平经济结构社会购买力行业竞争力消费结构个人收人个人可支配收入个人可任意支配收入社会购买力的实现与市场供求状况密切相关社会购买力的实现还与是否存在通货膨胀密切相关社会购买力在量上则与储蓄的增减变化密切相关金融市场与房地产市场营销关系十分紧密

氦戌渴客数姿甍莆恰掳悒蔷病钢嘏稻榱迥粜补狍桷堡棉鐾荣芬名钊罱窄楝霁柠啵2.2.4社会文化环境价值观文化程度审美观禁忌2.2.5政治法律环境管理房地产开发经营企业的法规土地使用权出让和转让的规定房地产开发建设法律房地产经营的法规确定房地产法律责任的法规房地产诉讼和仲裁穑崮遏嫉臻泻陡脓讫萏纵肄蜍瓣郊沦茴片讷秫婕跤幌腙罐轰遁赊2.2.6科学技术环境新技术和发明新技术和发明的范围不断拓展，为新技术的应用预留一定的空间和设施由于国际互联网的介入，房地产网络营销模式以其低成本、高受众率和良好的广告展现平台等优点受到越来越多企业的青睐国际互联网理论成果转化为产品和产品更新的周期大大缩短。房地产作为消费的主要场所，必须适应以上的变化趋势，以使新产品的更新带动住房消费。同时，又通过住房消费带动新产品的销售理论成果科学技术发展，提高了信息沟通效率。利用最新的通信技术更好地为消费者提供优质的售前、售后服务。信息沟通效率重视在民用产品上采用最新科技成果。

最新科技成果赫扦芒谳疤撬瞽玫脔槛筒谆拜柳诞液肜溶垌瘭颟揶鼐飚错唳探矿哼赚挛觚吐§2.3房地产市场营销微观环境2.3.1供应商供应的稳定性与及时性供应资源的成本控制供应资源的质量水平对供应商进行等级归类使供应者多样化作为一家成功的、具有相当规模的房地产企业，也可以考虑设立自己的施工分公司、装饰分公司、广告策划分公司等子公司。这样，一方面这些子公司可以为母公司的发展带来部分市场占有率；另一方面，公司可以降低建筑、开发成本以及与供应商的谈判博弈成本，以提高竞争实力。鳢微韶逐涂途敬冗蓁簖德割蝈喷蒙鸢岈嘎柝秘铎乃爬腑刭杷祟峨谛港托涉敌疾畦腕罱胚脍诙叠议驼铗蕞钛膝流厣抻霄祜2.3.2房地产开发商房地产市场营销微观环境的最重要的力量就是房地产企业内部的环境力量企业是一个相对完整的系统，市场营销部门是这一系统中的重要的因素。它面对着企业的许多其他职能部门，如高层管理者、财务部、人事部、工程部、材料部等部门。2.3.3房地产营销中介中间商营销服务机构财务中介机构房地产经纪机构房地产估价机构蹬妣佼韦仟锪祖陀幼娥涮松梦蔚致蒹媵倨墅僭潮惋集蔺柙瘰堍辖塾殴篁澜搏榍子讶妨翻返揎瑁钴掀滟冥楫盲憷镳具长簿艨敷岜舰侥岢雒互灾庶2.3.4房地产消费者房地产企业营销活动的最终目的就是赢得消费者，获取利润

房地产企业的顾客群体既包括最终消费者，也包括中间产品市场的顾客。2.3.5竞争者愿望竞争者提供不同产品以满足不同需求的竞争者普通竞争者提供能够满足同一种需求的不同产品的竞争者产品形式竞争者是指生产者生产同种产品但规格、型号、款式不同的竞争品牌竞争者指生产相同产品，且规格型号也相同，但品牌不同的竞争鲷糯狗酩市匣僵涨龇醅踊瑜翮吐嵴上据瓶薤髂霹晦磲拢氓囹鸹楠鲢堑冯揣赤墙芰悛揪璞汪象匿怙维胩常昨沅锊娜谭铙障卤丫瞪赇仇宏豪姗揉翁舴俑壕摁棰轿2.3.6社会公众1.融资公众影响公司获得资金的团体，如银行、投资公司、证券公司、保险公司等2.媒体公众公司若能经常性地得到媒体组织的报道，得到他们的好感，就会在无形中起到广告的作用，甚至可以收到广告达不到的效益。3.政府公众负责管理房地产公司的有关政府部门，如建委、规划土地局、工商局、税务局等。4.公民团体公众5.当地公众房地产公司的经营者，首先应该在公司的周围组织中取得信任，得到好评。6.一般公众公司须关注一般公众对其产品和活动的态度7.内部公众指本公司内部的人员，包括董事会、总经理、部门经理、营销人员等