结合国际经验看公募REITs的估值和机会

综述：我国公募REITs持续扩容，全球范围EITs处于高速增长区间我国公募Ts点稳步进我国REIs市场起步较晚，2014年设立的中信启航专项产管是我国第一只类EIs产品，但此类产品在设计、发行、流动性、投资回报等诸多方面均与海外标准化REIs产品存在一定异。2020年4月证监会、改发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REIs）试点相关工作的通知》，标志着我国正式进入公募REIs时代。我国公募EITs规则制度逐步完善，市场稳步扩容。021年6月批9只基础设施募REIs在沪深交易所上市，底层资产覆盖高速公路、生态环保、产业园区和仓储物流四种类型。首批EIs上市后，发改委出台《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REIs)试点工作的通知》，进一步扩展试点区域和行业。2022年5月证监指导证券交易所制定发布《新购入基础设施项目（试行）》，支持上市REIs通过扩募等方式收购资产，加大REIs市场建设力度。7月深圳红土能源EIT上市，8月三只保障房EIs上市，12月证监会表示正研究推动点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域，公募EITs正在稳步扩容和多样化。截至202年底累计已有25只公募EITs成功发售，24只已上市，包含6类底层资产，另外4只首发、5只扩募REIs申请受理中，基础设施公募REIs常态化发行正在加快推进。图1：我国公募EIs简要历程 证监会官网，观点地产网等，绘制 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。图2：目前已有5只公募REs成功发售，24只已上市，绘制RTs是不动的收益进行EITs是把流动性较低、非证券形态的不动产直接转化为资本市场上可流通交易基金的金融过程兼具不动产属性和金融属性。对投资者而言，藉由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利，不需实质持有不动产标的，并可在证券市场交易。对不动产企业而言，EITs作为一种结构化投融资工具，可为企业提供传统融资途径以外的融资手段，优化企业资产负债结构，实现轻资产运营。按投资标的类型可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REIs，权益型EITs占据主流。以REIs发展最为成熟的美国市场为例，权益型REIs在数量和市值上均占据主流，截至年美国权益型REIs的数量和市值占美国整体REIs市场的比重分别为81.61%和4.7。此外，按组织形式可分为公司型REITs和契约型REIs，按资金募集方式和产品流通特点可分为公募REITs和私募REIT，按底层资产类型可分为产权类REIs和特许经营权类RET。EITs对资产投向和收益分配进行严格要求，呈现税收中性特点。为了最大化发挥REIs的效用其投向不动产的资金比例被严格规定，对不动产以外的投资予以限制。REIs具有强制派息特点其产生的绝大部分收益都被要求分配给投资者，典型国家的分红比例均要求在90%以上国际市场中，REIs通常享受超出上市公司的税收支持政策，不因本身的结构带来新的税收负担，某些国家和地区还给予一定的税收优惠，在不同征税环节避免重复征税，因此EIs呈现税收中性特点。图3：权益型REIs在美国占据主流权益型EITs数量 抵押型R 混合型 权益EITs市（亿元） 抵押型 混合型

.0.0.0.0.0.0.0Nait，表1：不同市场REIs对资投向和收益分配均进行严格要求基本要素美国澳大利亚英国日本新加坡加拿大中国香港中国内地主体类型公司型契约型公司型公司型契约型契约型契约型契约型是否上市非强制上市非强制上市强制上市非强制上市强制上市强制上市强制上市条件上市不动产配置比例75%75%上市70%非上市95%75%90%70%80%不动产收入比例上市75%非上市85%75%90%上市75%非上市90%杠杆率45%45%28.6%最低分红比例90%90%90%90%通常为100%90%90%税收优惠政策T层级可免征部分企业所得税T层级可免征部分企业所得税T层级可免征部分企业所得税；个人投资者免征分红所得税T层级免征部分业所得税T层级可免征部分企业所得税；个人投资者免征分红所得税T层级免征部分企业所得税无优惠资产重组及发行阶段递延企业所得税；收益分配阶段暂无优惠深交所，艾瑞咨询，国际市场RTs值高速长，资产类丰富EIs最早1960年起源于美国，至今已有逾60年的发展历史。截至2021年末，EIs已扩展至全球41个国家和地区，成全球不动产投资的重要组成部分。全球EIs正处于高速发展时期，覆盖国家和地区不断增多，市值迅速扩张。根据Nareit数据统计，过去三十年的全球REIs数量从1990年的120只扩到2021年的865只，总市由1990年的178亿美元增长至021的2.5万亿美元，年复合增率17.3%。覆盖的国家和地的DP总和占全球DP比重从190年的28%上升至85%，目前扩展至全球41个国家和地区。美国EITs市场发展最为成熟，日本、新加坡和中国香港是亚洲主要的EITs市场。根据Nareit数据，目前1.45亿美国人即44%的美国家庭拥有REIs投资，总市值超1.62万亿美，占REIs全球总市值的65%，遥遥领先世界其他市场。相比于美国，亚洲EIs市场发展较晚，近年来发展迅速。亚洲地区REIs发行数量从205年的1只爆发式增长到2021年的26只，数量占全球市场比重从9.2上升至25.2%，总市值从20年的829亿美元增长至201年的292亿美元。根据戴德梁行据，截至201年末日本、加坡、中国香港三地REIs值合计占亚洲市场REIs总市值的比重近九成。图4：190221年球EIs发行数量迅速增长 图5：190-221年球EIs总市值迅速扩张0

本年在外发行数量（只） 增速2 050505

0

总市值（十亿美元） 增速.0.9.4.9.8.2.70505.0.9.4.9.8.2.7

Nait， Nait，图6：190221年各地区发行REIs数量占比 图7：190-221年各地区RIs总市值（十亿美元）

北美 亚洲 欧洲 其他市场

北美 亚洲 欧洲 其他市场.0

.9

.9

.5

.6.2

.4.8.9

.22.02.7..%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%0 5 0 5 0 5

0 .40

Nait， Nait，国外成熟市场REIs可投资的底层资产丰富，基本涵盖所有物业类型。常见的底层资产类型包括公寓类、购物中心类、写字楼类、工业仓储类、医疗健康类、酒店类、市政设施类等。美EIs市场截至2021年末市值占比最高的底层资产类型依次为综合类、基础设施和住宅类资产，分别占比18.2%16.%、146%。日本市值占比最高的REIs底层资产类型依次为综合类、写字楼类和工业类资产，市值分别占比27.%、269%、1.%。不同类型底层资产因经营模式不同而呈现偏股性和偏债性的区别。REIs作为二级市场基金，仅可以上市流通转让，同时还兼具股和债的双重属性。租金收入类资产市场化程度高，收益弹性大，股性偏强，例如购物中心、写字楼、产业园区、物流仓储等；收费类资产市场化程度低，较多为特许经营权类资产，收益弹性较小，债性偏强。图8：美国EIs不同底层产类型市值分布 图9：日本EIs不同底层产类型市值分布数据中.%零售类.%写字楼类.%仓储类.%酒店类

其他.%

住宅.%

综合不动产.%

购物中.%

工业类.%

住宅.%

综合不动产.%.医疗类单租户

基础设施

写字楼类

酒店类医疗类.%

.%

.%

.%

.%

.%注：数据截至22年6月0日Blmbr，

注：数据截至22年6月0日Blmbr，图10：收租型资产收益弹性、股性偏强，收费型资产收入稳定、债性偏强数据来源：绘制RTs长收益现占优资本与分红益比衡从全球范围来看，EITs在不同市场展现出不尽相同的收益风险特征，长期收益表现较中短期更好。对投资者而言，EIs的流动性较好，兼具股债双重属性，其投资收益由分红收入和资本利得两部分组成，二级市场的价格波动也导致了EIs具有收益风险。将全球主要市场REITs的益特征按时间维度划分为中短期（3年）和长期（10年）Is在中短期的收益特征随市场化而不同，而长期收益较中短期收益提升明显，在大部分主要市场的表现略高于股票。图11：EIs中短期收益随场而不同 图12：REIs长期收益在主市场均优于股票

EITs年化收益（） 股票年化收益率（%）EITs标准差（） 股票标准差（%）

EITs年化收益（） 股票年化收益率（%）EITs标准差（） 股票标准差（%） 注：数据时间范围为2628年《中国RETs市场建设—蔡建春等》，

注：数据时间范围为2928年《中国RETs市场建设—蔡建春等》，用全收益指数追踪EITs和股票的相对收益表现，EIs在样本市场的表现更好。以美和日本市场为例，对比EIs和股票加总分红收益和价格增值收益的全收益。美国富时全美权益型EIs指数自2000年到222年的年化收益率约10.0%，期标普500指数的年化收益约6.5%，美国权益型EIs的长期收益表现明显优于股票。日本东京交易所REIs指数自2003年8月创立至2022年8月的年化收益约7.1%，而同期日经25指年化收益率约6.8%，日本EIs的收益表现也略优于股票市场。图13：美国市场EIs与股全收益表现比较 图14：日本市场EIs与股全收益表现比较1,001,00806040200

富时全美权EIT收指数 标普全收益指数

50403020100

TSEEITs全收益指数 日经全收益指数200/1202/1204/1206/1208/1210/1212/1214/1200/1202/1204/1206/1208/1210/1212/1214/1216/1218/1220/1222/1203/8204/8205/8206/8207/8208/8209/8210/8211/8212/8213/8214/8215/8216/8217/8218/8219/8220/8221/8222/8Nait，

注：所用指数均以03年9月1日收盘价为基数0重新调整计算nvsti.cm，REITs的资本增值与分红收益比例较股票更均衡，故长期持有收益更加稳定。无论是美国还是本的EIs市场，以较长期限来看REIs的资本增值收益与分红收益占比基本维持在均衡水平而股票收益中的绝大部分来自于估值上浮的资本利得，收益波动性可能更大。单从EIs价格值收益来看，资本利得体现了EIs资产价值的增长和资产溢价/折价两个方面，受到资产运营市场供需和市场偏好等因素影响。图15：美国权益型EIs总益构成情况 图16：标普00总收益构成况美国权EITs格增累计益 分红累计收益

标普价格增值累计收益 分红累计收益Nait， ，图17：日本EIs总收益构情况 图18：日经25总收益构成况/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9/9

日本EITs价格值累收益 分红累计收益

日经价格增值累计收益 分红累计收益/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8/8国际比较：REITs形式上市能提供一定程度的估值势不动产产以公司形上市率较深使用公允价值计量的不动产资产以上市公司形式上市折价率较深。我们选取了A股、港、新加坡以不动产经营为主要业务的上市公司样本18家，对比代表性上市公司2021年的估情况我们发现公允价值计量方法在国际市场上更加常用，且不动产资产以上市公司形式上市折价率较深。具体来看，201年仅A股市公司市价较净资产平均有11%的溢价，主要业务位于大陆的港股上市商业公司、主要业务位于香港的港股上市商业公司及新加坡上市商业公司市价较净资产的折价率均较深，折价率平均值分别为73%、2%、3%。A样本公司市价较净资产溢价的原因在于A股上市公司多以成本法计量不动产，导致投资性房地产账面价值远低于市场价值，占总资比例较低，进而出现为股票的估值溢价。如果仅考虑公允价值计量不动产的A股样本公司年市价较净资产折价率为54。代码公司名称类型地区分红率（）股息率（）每股股价（元/股）P/B市价较净资产溢价折投资性地产占每股净产元)计量方法6000代码公司名称类型地区分红率（）股息率（）每股股价（元/股）P/B市价较净资产溢价折投资性地产占每股净产元)计量方法60007.SH中国国贸商业大陆59.04.214.401.6868%54%8.57成本60063.SH陆家嘴商业大陆50.14.910.861.9494%32%5.60成本60062.SH光大嘉宝商业大陆30.42.52.920.62-38%25%4.74成本00042.SZ金融街商业大陆5.50.55.660.46-54%24%12.42公允价值00001.SZ大悦城商业大陆0.00.03.730.85-15%15%4.40成本持有型物业A股上市公司29.02.4-1.11%23%- -仅考虑公允价值计量资产的样本5.50.5-0.46-54%24%- -0004.HK九龙仓集团商业大陆20.31.723.950.45-55%30%43.35公允价值0207.HK大悦城地产商业大陆0.00.00.400.17-83%47%1.98公允价值0410.HKSO中国商业大陆0.00.01.720.20-80%90%6.96公允价值业务主要位于大陆的港股商业地产公司6.80.6-0.27-73%46%-0012.HK恒基地产商业香港66.05.433.200.48-52%47%56.58公允价值0016.HK新鸿基地产商业香港53.85.294.600.46-54%50%170.1公允价值0083.HK信和置业商业香港63.58.59.710.48-52%34%17.46公允价值0101.HK恒隆地产商业香港90.74.916.040.51-49%79%25.75公允价值1972.HK太古地产商业香港78.04.919.540.39-61%79%40.83公允价值1997.HK九龙仓置业商业香港90.63.339.600.58-42%89%55.50公允价值业务主要位于香港的港股商业地产公司73.85.4-0.48-52%59%- -1589.HK 中国物流资*物流大陆0.00.04.301.055%92%3.35 公允价值1821.HK R 物流大陆0.00.026.352.64164%40%8.15 公允价值业务主要位于大陆的港股物流地产公司0.00.0-1.8585%55%- -L.SG华业集团商业新加坡55.22.133.440.59-41%54%56.80公允价值9.SG城市发展商业新加坡205.21.131.310.74-26%17%42.04成本新加坡上市商业地产公司130.21.6-0.67-33%34%- -仅考虑公允价值计量资产的样本55.22.1-0.59-41%54%- -表2：A股、港股、新加坡市商业地产及物流地产公司具体估值情况-注：样本上市公司数据选取时间均为201年2月1日，中国物流资产于222年7月退市。Bme，市净率度下RTs形式市更估值优势香港和新加坡EITs的底层资产以公允价值入账，整体市价较净资产仍有折让。我们选样本包含12只香港EIs，42只新加坡EIs，197只美国权益型EIs，截至2021年底香港、新加坡上市EIs市价较净资产平均分别有44.5%4.5%的折率美国权益型上市EIs市价较净资产溢价226%。港Es并不是很活跃，平均折价率较新加坡市场高。由于美国投资性物业适用成本法记账，其账面净资产价值与市价可能存在较大差异，在市净率维度下可比性不足。酒店类资产折价最深，医疗类和以仓储物流为主的工业类EITs更具估值优势。香港工业类EIs的折价率处在相对低位，新加坡医疗类和工业类EITs估值也较其他类型资产更高，原因可能是医疗类和工业类（主要为仓储物流）不动产的经营收入受到疫情影响较小或有积极影响，当前阶段更受投资者青睐。酒店类资产收入受疫情影响最为严重，在三个市场的折价率都最深。表3：香港、新加坡、美国上市EIs不同类别底层资产估值情况行业市价较净资产溢价率折价率香港s新加坡s美国权益型s零售类-24.2%-19.1%177.8%写字楼类-47.1%-18.2%49.5%酒店类-63.4%-19.4%27.1%综合类-53.6%-254.9%商业类不动产资产-45.6%-18.9%191%工业类-32.0%17.5%401.3%医疗类-49.4%97.9%基础设施--860.2%住宅及公寓类--444.2%所有类别资产平均-44.5%-4.5%226.4%注：样本REs数据选取时间均为21年2月31日，香港和新加坡上市REs的投资性房地产以公允价值入账，美国上市REs的投资性房地产以成本法入账.，Bme，不动产资产以企业整体形式上市较以EITs形式上市折价率更深。将前述样本上市公司可比商业不动产类EIs的市净率进行对比，可以发现以上市公司形式上市的估值较以REIs形式市的估值更低，主要原因是REIs底层多为成熟物业，强制派息政策规避了用资产运营收益对他项目进行投资的不确定性；而上市公司没有分红比例的承诺，投资者较难认可尚未发生的资产增值和处置收益，因此要求更高的资本化率导致公司估值偏低。表4：商业不动产上市公司形式和REIs形式市值较净资溢价/折价率比较

图19：商业不动产以上市公形式和REIs形式市值较净产溢价/折价率比较.%类型净资产溢价类型净资产溢价/折价率最低均值最高

-83.5% -72.7% -54.8%

.%.%.%.%港股公司（香港资产）-60.9%-51.6%-41.7%港股公司（香港资产）-60.9%-51.6%-41.7%.%港股s（内地资产）-71.3%-45.3%-16.5%.%港股s（香港资产）-65.1%-45.8%-10.2%新加坡s（内地资产）-73.6%-30.4%-12.6%新加坡s（其他资产）-40.0%-16.3%20.4%

均值 最高 最低注：数据选取时间为21年2月31日，Blome，

注：数据选取时间为21年2月31日，Blome，股息率度下外市场资者地资产RTs的益要求更高股息率可作为EIs直接有效的相对估值方法。以市价较资产折让率来衡量REIs的估值水平在采用公允价值计量资产价值的市场比较有效，但对于资产价值以成本法入账的市场，净资产与底层资产真实价值偏离较大。美国市场常采用/FFO作为EIs的相对估值指标，FFO与可供分配现金流的差异体现在非经常性损益、运营支出和外部借款等方面，通常两者可以相互代替。由于EIs有明确的高分红比例限制，在不同市场间进行比较时，股息率是一个更直接有效的标。2021年12只股EIs平均股息率6.5%，最高为.92（招商局商业房托），最低为3.21%（朗廷酒店投资）；42只新加坡上市EIs的平均股息率为6.36%，最高为2.8%（Elie英国办公楼REI），最低为0.96%（亚腾美国酒店信托）；197只美国权益型EIs的平均股息率为3.55%。分市场来看，美国市场各类型资产EIs股息率明显低于其他市场，新加坡市场上市EIs的平均股息率也略低于香港市场。EIs发展较成熟的市场的投资者对于该类品种的理解更深入，因而会给予更高估值。投资者在不同市场上对资产类型表现出不同的偏好，三地市场对写字楼资产的收益率要求普遍更高，对工业资产的收益率要求普遍更低。221年中国香港市场平均股息率最低的是工业物流类（4.95%），最高的是写字楼类REIs（8.39%)；新加坡市场平均股息率较低的是酒店类REIs(3.88%)和工业类EI（5.40%），股息率最高的写字楼类EIs（8.84%）美国市场平均股息率较低的是住宅类EIs（2.2%）、酒店类EIs（2.7%）和基础设施EIs（2.89%），较高的是医类EIs（4.89%）和写字楼类EIs（4.13%）。综合来看，三地市场写字楼和医疗类EIs的股息率较高，酒店和工业类EIs的股息率较低结合各类EIs市价较净资产溢价/折价的情况，医疗类Es两个指标均处相对较高位置，店类EIs均处于相对较低位置，其股息率可能更多受收入因素而非估值因素的影响。写字楼EIs市净率低而股息率高，说明投资者对其收益要求更高，可能由于疫情导致写字楼租金收不确定性增强，风险回报溢价提高所致。相比较住宅、基础设施和工业类EIs市净率较高而息率较低，说明此类资产租金回报确定性相对较强，收益价值更受投资者认可，因而估值更高。表5：201年中国香港、新坡、美国市场不同资产类型EIs股息率（%）零售写字楼酒店综合类工业医疗住宅基础整体设施香港5.566.785.847.724.95---6.57新加坡6.418.843.85-5.407.72--6.36美国3.574.132.763.752.904.892.252.893.55，Blome，图20：221年中国香港场REIs不同类型资产股息率情况（%）商场写字楼综合类酒店物流平均.6平均.8平均.2平均.4.5，Blome，图21：221年新加坡市场同类型资产REIs股息率情况（%）写字楼零售医疗酒店工业其他平均.4平均.1.2平均.5平均.0.65%0%5%0%新达房地产投资信托基金吉宝房地产投资信新达房地产投资信托基金吉宝房地产投资信华联商业房地产投资信托宏利美国房地产投资信托Pime美国房地产投资信吉宝KBS美国房地产投资信托RET全球凯德商用新加坡信托丰树商业信丰树北亚商业信星狮地产信托新加坡报业控股房地产投资凯德商用中国信升禧环球房地产投资信砂之船房力宝商场印尼零售信大信商用信北京华联商业信百汇生命房地产投资信先锋医疗产业信雅诗阁公寓信托城市酒店信托华联酒店信星狮地产信远东酒店信亚腾美国酒店信辉盛国际信腾飞房地产投资信托丰树物流信丰树工业信星狮物流工业信易商红木房地产投资信腾飞印度信托公司宝泽亚太房地产信托运通网城房胜宝伊斯兰工业房地产投吉宝数据中心房地产信托克亚伦威尔欧洲房地产投EliteComREITBPedleaseReit，Blome，图22：221年美国市场权型REIs不同类型资产平均股息率情况（%）.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%住宅 医疗 酒店 工业仓储 写字楼 零售 综合类 基础设施注：美国权益型RETs样本共97只，剔除极端值和未分红样本，剩余样本数0个。Blombr，境外市场投资者对于中国内地资产REITs要求更高的回报率，国内公募REITs将为内地资产提供更优质的上市渠道。021年香港市场中国内地资产EIs的平均股息率为7.71%而香港本地资产EIs的平均股息率仅为5.7%，新加坡市场中国内地资产REIs的平均股息率为7.40，也高于其他地区资产6.1%平均股息率。中国内地资产在境外以REIs上市估值更为弱势，除包含汇兑损失、跨境交易的额外税收成本等风险外，与境外投资者对境内资产运营情况和市场价值难以准确理解有关。表6：201年香港市场内地和香港本地资产EIs股对比行业中国内地资产（）香港本地资产（）零售越秀房产信托基金6.08领展房产基金、置富产业信托5.30写字楼春泉产业信托8.22冠君产业信托、泓富产业信托6.05综合体汇贤产业信托、招商局商业信托9.64阳光房地产基金5.87酒店无-富豪产业信托、朗廷酒店投资4.25物流顺丰房托4.95--整体7.715.75，Bme，表7：201年新加坡市场内资产和其他地区资产EIs息对比行业中国内地资产（）其他地区资产（）商场凯德、丰树、北京华联、大信、砂之船7.525.30写字楼华联商业房地产投资信托6.148.95工业运通网城房托8.055.07酒店无-3.88医疗无-5.96整体7.406.15，Bme，美国Rs估值整体上趋势动较股市场2000年以来美国权益型EIs呈整体上升趋势，估值中枢在1520倍之间。200-223美国权益型EIs的/FFO倍数由6.6倍增长到15.6倍，增了1.4倍。整体来看美国EIs的估值中枢在15-20倍之间，22年间有56%的时间位于此区，其中有两次比较明显的波动。2008年美国次贷危机爆发后，房地产价格迅速下跌，使得EIs估值随之下降，2009年底开反弹。2020-022的估值波动主要受到新冠疫情的影响，货币政策经历了宽松和紧缩的周期，EIs的估值也随之大起大落，2021年底的最高值为25.8倍。分类型来看，住宅、基础设施、工业、仓储类型EIs的估值高于平均，/FFO大约在2025倍之。与股票相比，REITs估值的波动范围更小，投资价值更加稳健。对比同期标普50P/E数的动，两者的估值水平趋于接近，但美国权益型EIs的估值波动范围明显更小。图23：美国权益型REIs与普50相对估值指标对比标普0P/E 美国权益型EITsP/FFO500 2 4 6 8 0 2 4 6 8 0 NaitWi，公募REITs：底层资产优质，高估值赢得高收益公募Rs底层产具有熟的模式和场化能力公募EITs自上市以来稳步扩容和多样化，目前涵盖6类底层资产，产权类EITs数量占优，特许经营权类EITs发行规模更大。自201年6月首公募REIs上市交易以来，国内公募REIs试点正逐步落地，截至2022年底，A股市场已经上市24只公募REIs产品，总市值超850亿元，包括10只特许经权类REIs和14只产权类Is，底层资产涵盖高速公路、生态环保、能源设施、仓储物流、产业园区和保租房6种类型从数量上看，产业园区EIs已上数量最多，已有8只；从市上看7只高速公路EIs值占所有公募EIs接近一半。表8：已发公募EIs底资基本情况EIs底层资产概况现金流测算分析类别底层产类EIs简称项目情况原始权益人特许营权余年限账价/亿估值/亿发规/亿次年计现分派率特许经营权类高公平安广州广河广州至河源高速公路广州段项目广州交投1554.396.791.16.87%浙商沪杭甬杭徽高速公路(浙江段)昌昱、汪昌、留汪段浙江沪杭甬等8~1050.045.643.69.91%华夏越秀高速汉孝高速主线路及机场北连接线越秀交通1510.422.921.37.22%华夏中国交建武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段及附属设施中国交建2483.998.394.04.41%国金中国铁建合川至璧山至江津、合川至潼南至安岳(重庆境)中国铁建1215.846.148.09.60%华泰江苏交控沪苏浙高速公路江苏沿江高速121.328.530.57.37%中金安徽交控沿江高速公路芜湖（张韩）至庆（大渡口）段公路收费权及应公路资产安徽交控14~1637.915.4108.88.17%生环富国首创水务深圳市福永水质净化厂等首创环保10~2616.917.518.59.08%中航首钢绿能北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目(一期)等首钢环境218.59.413.47.63%能源鹏华深圳能源深圳能源东部电厂(一期)项目深圳能源196.132.635.48.92%有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。产权类仓物中金普洛斯普洛斯北京空港物流园等普洛斯中国-1.853.558.44.31%红土盐田港现代物流中心项目深圳盐田港-9.817.118.44.40%嘉实京东仓储重庆、武汉、廊坊三个项目京东世纪贸易-10.015.717.64.00%产园东吴苏园产业2.5产业园一期、二期，国际技园五期B区项目苏州工业园区科发展有限公司等-18.533.534.94.36%博时蛇口产园万海大厦、万融大厦招商蛇口-4.425.320.84.46%华安张江光大张江光大园项目光控安石等-3.914.715.04.04%建信中关村协同中心4号楼项目等北京中关村软件园-1.930.728.84.34%国泰君安东久东久金山、昆山、无锡、常州造园东久工业地产-6.513.815.24.94%国泰君安临港临港奉贤智造园一期、三期临港集团-3.27.38.24.65%华夏合肥高新合肥高新创业园一期合肥高新-9.513.515.34.06%华夏和达高科和达药谷一期、孵化器项目杭州和达高科等-1.514.214.14.22%保障租赁房红土深圳安居安居百泉阁项目等深圳人才安居等-9.31.612.43.97%华夏北京保障房文龙家园、熙悦尚郡北京保障房中心-7.61.512.63.95%中金厦门安居珩琦公寓、园博公寓厦门安居-10.912.113.04.79%华夏华润有巢有巢泗泾、有巢东部经开区项目华润有巢-8.71.112.14.01%注：现金流分派率=预测可供分配金额/Es实际发售规模。由于各REs发行首年现金流分派率预测周期不尽相同，为方便比较，均采用次年预计现金流分派率作为参考。REs招募说明书，图24：已上市公募EIs不资产类型数量分布 图25：已上市公募EIs不资产类型市值分布保租房

高速公路

产业园

保租房高速公路产业园区

生态环保能仓储物流

仓储物

能源生态环保% % 注：数据统计截至时间为02年12月1日，

注：数据统计截至时间为02年12月1日，EITs底层资产运营均处于成熟期，采用收益法重新计量的公允价值较历史成本产生较大增值。我国基础设施公募EIs估值定价以净资产估值（）为基础，而计算NAV的关键在于对底层资产公允价值的重新计量，主要采用收益法。收益法涉及未来现金流和折现率的确定，产权类EIs以土地使用权和建筑使用期限中较短者作为估值的收益期限，特许经营权类EIs则考经营权的剩余期限。公募EIs的底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力，经收益法新计量的公允价值较账面价值（历史成本）产生较大增值，25只已发行EIs底层资产的平均值率达80.%。有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。图26：EIs底层资产以收法计量公允价值时较历史成本产生增值资产估值（亿元） 账面价值（亿元） 增值率（右轴）高速公路生态环保能源物流仓储产业园区保租房平均平均平均平均平均0

% %%%%%% %平安广州广河浙商沪杭平安广州广河浙商沪杭华夏越秀高华夏中国交国金中国铁华泰江苏交中金安徽交富国首创水中航首钢绿鹏华深圳能中金普洛斯嘉实京东仓东吴苏园产博时蛇口产华安张江光建信中关村国泰君安东国泰君安临华夏合肥高华夏和达高红土深圳安华夏北京…中金厦门安华夏华润有RETs招募说明书，产权类EITs使用收益法时选取的折现率更低，公允价值较账面价值增值也更多。在未现金流的确定上，经营权类EIs与产权类EIs的计算差别较小；在折现率的选择上，特许经营权类资产较多选用经营权持有公司的税前加权平均资本成本WACB），而产权类资产较多选用同类优质资产的期望投资折现率或使用累加法计算得出。从招募说明书披露的折现率选用情况来看，产权类资产折现率更低，多为6%-7%之间，而经营权类资折现率多在8%以上。从估结果上看，产权类资产较账面价值增值更多，平均增值率为108.0，特许经营权类资产较账面价值平均增值率为68.%。表9：产权类EIs使用收法估价时选取的折现率相对更低类别EIs简称折现率特许营权REIs高速公路平安广州广河8.00%浙商沪杭甬8.31%华夏越秀高速9.72%14.6%（逐年递增）华夏中国交建8.24%国金中国铁建9.15%10.7%华泰江苏交控8.31%中金安徽交控8.50%生态环保富国首创水务未披露中航首钢绿能未披露能源设施鹏华深圳能源6.95%2022-201年)8.95%2032-207年)产权类REIs物流仓储中金普洛斯7.50%8.5%红土盐田港7.00%嘉实京东仓储8.00%产业园区东吴苏园产业6.50%博时蛇口产园6.00%华安张江光大6.00%建信中关村6.00%国泰君安东久8.00%8.5%有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。国泰君安临港8.00%华夏合肥高新6.50%华夏和达高科6.50%保租房红土深圳安居6.00%华夏北京保障房6.00%中金厦门安居6.50%华夏华润有巢6.25%REs招募说明书,产权类ETs预计现金流分派率较为接近，经营权类ETs分派率由于剩余期限不同差异较大。EIs的可供分配金额是在净利润基础上进行合理调整（至少包括基础设施项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销）后的金额。根据招募说明书中预测可供分配金额与实际发行规模，对预测期间调整后得出2022年25只已发行EIs预测现金分派率位于3.9%-1.0%之间（包中金安徽交控EI）。其中产权类EIs分派率均在3.9%-4.9%之间，产品间产别较小经营权类EIs分派率分布在4.%-11.%，主要原因在于经权类EIs经营期限明确，到期后基金净值可能归零，故其分派率与特许经营权剩余期限相关。对于特许经营权类EIs，内部收益率包含了经营期限的影响，是衡量基金持有到期收益水平更合理的指标。图27：经营权类EIs现金分派率与剩余期限有关预测现金分派率 特许经营权剩余期限（轴）.%..%.%.%.% .%.%.%.%.%.%.% .% .% .% .% 5.% 0注：22现金分派率=预测22可供分配金额实际发行规模，若RET底层资产存在多种特许经营权剩余期限，采用其算术平均值作图。对于部分02新发行RETs，预测02可供分配金额=招募说明书原预测金额/预测期包含月份数*。中金安徽交控RET仅22年1-2月的预测现金流分派率为.2%，按照上述算法修正后的全年分派率显著高于其他RET，选取其23年分派率作为对比。RETs招募说明书，从实际运营情况来看，去年第一批上市公募EITs对预测可供分配金额的实现度较高，反映公募REITs底层资产具有成熟的经营模式和市场化运营能力。一批公募EIs于2021年6月21日上市，9只EIs在2021年报中披露的实际可供分配金额均高于招募说明书中相同时间段内的预测值，平均完成度为116，体现出公募EIs依托于优质的底层资产，通过成熟的运营能力能够为投资者带来稳定的收益预期。2022年以来受宏观经济环境疫情反复形势的影响，部分类型资产REIs收入能力有所下降，长途车流量减少造成高速公路通行费收入不及预期，租户履约意愿或能力下降及疫情期间小微企业租金减免政策导致短期内产业园区的租金收入出现波动等，第一批上市公募EIs截至20223的累计可供分配金额完成度平均为68.%，全年成达成100%的压力较大。表10：221年第一批上市募REIs实际可供分配金额均高于招募说明书中的预测值20216.7-02112.1（亿元）2022年（亿元）s简称实际可供分配金额 预测可供分配金额 完成度 3累计可供分配金额 预测可供分配金额 完成度平安广州广河5.415.38100.%4.096.2665.3%浙商沪杭甬5.445.1106.%2.954.3268.2%富国首创水务1.370.91*150.%1.231.6873.3%中航首钢绿能1.731.1*155.%0.501.0248.8%中金普洛斯1.511.43*105.%2.042.5280.9%红土盐田港0.470.43*109.%0.650.8180.7%东吴苏园产业0.930.85*108.%0.941.5261.6%博时蛇口产园0.530.52*101.%0.510.9355.0%华安张江光大0.420.40*106.%0.500.6083.5%平均16.1%68.6%注：标红*的数据是用（招募说明书01年全年预测值*实际运营天数3）处理为相同周期（21..-0..1）后的预测值。Wi，RETs招募说明书， 产权类值优际市场经营需关注余期限公募REITs市值较净资产平均溢价率达25.2，优于香港和新加坡可比产品。以202报披露的净资产和截至2022年底市值数据，计算得出2021上市的11只公募REIs市较净资产平均溢价率为25.2%，仅平广州广河REIT有所折价。分类型来看，高速公路/生态环保/仓储物流/产业园区类EIs市值较净资产平均溢价率分别为7.4%/34.%/8.0%27.%，高速公路类EIs的市净率明显低于其他资产，原因可能在于高速公路收入受到经济环境及疫情影响较大。考虑到公募EITs以成本法计量不动产资产的后续价值，净资产账面价值与底层资产公允价值间的相关性将逐渐下降。图28：221年上的1只募REIs市值较净资产溢价/折价情况0

市值/亿元 净资产/亿元 市值较净资产溢价/折率 平均

.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%%..%.%.%.%.%.%注：市值数据统计时间为02年12月1日，净资产数据来源为各RETs22中报（最近报告期）。Win，产权类EITs股息率较国际市场可比类型EIs更低。截至2022年底，021年上市的11只公募EIs股息率分布在1.1-12.0之间，其中高速公路/生态环保/仓储物流/产业园区EIs的平均股息率分别为6.6/7.%/2%/2.%。由于上市以来价格上涨较多，产权类REIs股息率不及招募说明书预测值，较国际市场可比类型EIs（物流、工业等非商业不动产）明显更低，经营类EIs的股息率由于剩余期限的不同呈现较大差异。图29：221年上的1只募REIs股息率（T）股息率（%）.0.0.3.5.5.3.6.9.3.9.6.1.0.0.0.0.0.0.0，表1：产权类EIs与香港新加坡上市内地资产EIs产权类公募s香港可比类型EIs新加坡可比型EIs美国可比类型EIs市价较净资产溢价率31.2%-32.0%17.5%-股息率2.4%5.0%5.4%2.9%注：可比REs选取各市场物流、工业等泛基础设施资产。W，Bme，产权类EIs上市以来股价/可供分配金额倍数迅速提升，目前维持在较高水平。用可供分配金额替代FFO计算REIs的估值倍数，产权类EIs的P/FFO上市以来迅速提升，在202年基本保持在30-35倍之间，分在2月中旬和9月下旬达到高点，当前回调至30倍左右。与美国可比REIs20-25倍相比，我产权类EIs的估值仍较高，原因除了经济环境的差别外，可能还包括EIs投资标的稀缺、首批EIs底层资产质量较高、部分投机者进入市场等。长期来看，EIs常态化发行机制已经建立，随着市场不断成熟，公募EIs估值会回归至合理中枢。图30：产权类EIs平均股/可供分配金额 图31：各只产权类EIs股/可供分配金额产权类平均 倍 倍

中金普洛斯 红土盐田港 东吴苏园产博时蛇口产园 华安张江光大 建信中关村//1 //1 //1 //1 //4 //4 //4 //4 //4注：由于上市时间较短，可供分配金额均选取招募说明书02年预测值。Wi， Wi，有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。上市以收益亮眼，本利主要来源公募EIs上市以来在二级市场收益表现强劲，价格上涨带来的资本利得占据收益主要部分。二级市场价格来看，已上市的24只公募REIs上市至202年底涨幅的算术平均值为51%，其中仅发行首日的涨幅平均值就已达到13.%。将上市Es按照流通市值占比加权计算板块整体涨跌幅，公募EIs自上市截至2022年底较沪深00数的相对收益为61.9%。由公募EIs整体上市时间不长，目前来看价格上涨仍是主要收益来源，占全收益比例为90.0，如果计算分红所得后的总收益，公募EIs相对沪深30的超收益将进一步扩大至65.%。公募REITs自上市以来的整体表现可总结为四个阶段：第一阶段，首批EIs上市至2021年9月上旬，EIs新上市经历了一波上涨行情，但随后到市场情绪减弱，投机投资者离场等因素影响，EIs价格总体略有下降；第二阶段，2021年9月中至2022年2月中旬，受宏环境影响，股债市场表现萎靡，公募REIs股债属性兼备、回报稳定等特点凸显，投资者对基础设施公募REIs的关注度、参与度升，公募REIs市场较热并与沪深30趋势分化；第三阶段，2022年2月中旬至2022年6月下旬，EIs价格上涨过快导致现金流分派率迅速下调，基金管理方多次提示交易风险及公募EIs临时停牌影响，加之国内外经济形势变化，EIs价格逐渐下滑，向价值中枢回归；第四阶段，2022年6月下旬今，第一批上市EIs战略投资者的份额解除限售，流动性上升推动REIs价格有所上涨。同时新EIs上市节奏加快，产品标的数量增多，投资者渐趋理性，EIs整体价格在合理范围内上下波动。图32：公募EIs上市以来级市场价格涨幅截至年底涨幅 首日涨幅 总涨幅平均 首日涨幅平均.%.%.%.%.%.%.%.%Wi，有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。图33：公募EIs价格涨幅沪深30对比公募EITs价格 沪深//1

//1

//1 //1 //1注：以01..=0，公募RETs价格指数以流通市值加权，全收益指数包含价格涨跌及分红收益。Wi，图34：目前资本利得构成公募EIs收益主要部分公募EITs累计本利得 公募EITs累计红收益//8//8//8 //8 //8 //8Wi，产权类EITs价格涨幅高于特许经营权类EIT，物流仓储、产业园区、生态环保类涨势居前。以相同的方法分别统计不同类型EIs的二级市场价格表现，截至202年底，特许经权/产权类EIs累计涨幅分别为20.2%514%，高速公路/生环/物流仓储/产业园区/能源设施/保租房类EIs的累计涨幅分别为7.9/315%/4.3/540%38.5%166%。产权类EIs整体价格弹性更大，其中物流仓储和产业园区EIs的收益表现更好。图35：产权类EIs价格涨高于经营权类EIs 图36：不同底层资产EIs格涨幅

特许经营权类 产权类

高速公路 生态环保 物流仓产业园区 能源 保租房//1 //1 //1 //1 //1 //1注：21..=0，以流通市值加权。 注：能源、保租房类RETs以上市日为基数0。Wi， 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。认购热持续，机构资者占比较高发行日期询价区间 区间中位 发行价格（元） 数（元） （元）认购倍数（倍）网下投资者 公众投资者平均平安广州广河2021-5-3112.47132612.8613.024.999.266.27浙商沪杭甬2021-5-318.27~.518.898.724.8627.168.21富国首创水务2021-5-313.49~.023.753.7010.7541.4519.96中航首钢绿能2021-5-3112.50140013.2513.389.3256.8423.58中金普洛斯2021-5-313.70~.263.983.896.699.967.67红土盐田港2021-5-312.16~.382.272.308.471.379.34东吴苏园产业2021-5-313.56~.093.833.883.858.134.92博时蛇口产园2021-5-312.10~发行日期询价区间 区间中位 发行价格（元） 数（元） （元）认购倍数（倍）网下投资者 公众投资者平均平安广州广河2021-5-3112.47132612.8613.024.999.266.27浙商沪杭甬2021-5-318.27~.518.898.724.8627.168.21富国首创水务2021-5-313.49~.023.753.7010.7541.4519.96中航首钢绿能2021-5-3112.50140013.2513.389.3256.8423.58中金普洛斯2021-5-313.70~.263.983.896.699.967.67红土盐田港2021-5-312.16~.382.272.308.471.379.34东吴苏园产业2021-5-313.56~.093.833.883.858.134.92博时蛇口产园2021-5-312.10~.422.262.3116.8241.7624.30华安张江光大2021-5-312.78~.202.992.998.8523.4913.24华夏越秀高速2021-1296.51~.507.017.1038.4146.7640.91建信中关村2021-1292.85~.353.103.2054.6150.7953.47华夏中国交建2022-4-078.47~0.79.279.4037.1719.5061.86国金中国铁建2022-6-219.13~0.29.829.5931.0340.8833.99鹏华深圳能源2022-7-055.33~.145.745.90107.686.20101.2红土深圳安居2022-8-162.27~.612.442.48130.1254.5167.5华夏北京保障房2022-8-162.28~.642.462.5112.29157.8125.1中金厦门安居2022-8-162.44~.702.572.60106.0144.317.73华夏合肥高新2022-9-141.98~.282.132.19156.3431.5239.1国泰君安临港2022-9-193.61~.343.984.12148.3304.0194.8国泰君安东久2022-9-202.72~.142.933.04100.3296.9159.6华泰江苏交控2022-0-287.06~.137.597.6416.4919.8717.50中金安徽交控2022-10710.19~1.7210.9510.8834.0216.8028.85华夏华润有巢2022-1142.20~.552.382.42213.4325.3246.4华夏和达高科2022-2-122.53~.932.732.81151.6271.3187.9京东嘉实仓储2023-1-053.24~.743.493.5198.76215.3133.9表12：公募EIs询价和认情况（按发行时间顺序）注：平均认购倍数=（网下投资者认购份额+公众投资者认购份额）/（网下投资者配售份额+公众投资者认购份额。W，公募EITs战略配售比例较高，新上市REITs流通份额占比较少。上市EIs发行时原权益人/其他战略投资者/网下投资者/公众投资者的份额占比平均分别为7%/0%/3%/0%，战略配售比例达67%。较高战配比可提前锁定投资者需求，降低发行风险，但从限售角度看，原始权益人限售期3-5年（基金总份额20%的部分限售期5年），其他战略投资者限售期1年，过高的战配比例会压降流通份额，导致基金公开发行后市场深度较浅，价格易受到交易量的影响而波动，不利于投资组合的估值管理。经营权类资产自持比例高于产权类资产。特许经营权类Es和权类EIs的原始权益人自持比例平均分别为46%31，高自持比例有助于原始权益人保持对底层资产的控制权（底层资产仍并表），本次发行对资产负债表影响相对较小。整体来看，产权类资产原始权益人企业市场化运营程度高，更倾向于资产出表以降低资产负债率。机构投资者占主导地位，机构自营、保险资金认购踊跃。据202年中报披露数据，机构投资者持有份额占全部EIs份额比例约88%，以机构投资者主的持有人结构可以减少EITs市场中的投机性交易行为和不合理波动。从网下机构投资者的认购情况来看，机构自营和保险资金的参与度较高。不同类型机构考虑EIs的出发点或有所不同，券商自营等机构以绝对收益的投策略为主，兑现收益的动机较强，而保险资金一般以长期投资为主，属于配置型机构。图37：公募EIs基金份额售情况原始权益人占比 其他战略投资者占比 网下投资者占比 公众投资者占比高速公路生态环保高速公路生态环保能源 仓储物流产业园区保租房特许经营权类产权类平安广州广河浙商沪杭甬华夏越秀高速华夏中国交建国金中国铁建华泰江苏交控中金安徽交控富国首创水务中航首钢绿能鹏华深圳能源中金普洛斯红土盐田港京东嘉实仓储东吴苏园产业博时蛇口产园华安张江光大建信中关村国泰君安东久国泰君安临港华夏合肥高新华夏和达高科华夏北京保障房中金厦门安居平安广州广河浙商沪杭甬华夏越秀高速华夏中国交建国金中国铁建华泰江苏交控中金安徽交控富国首创水务中航首钢绿能鹏华深圳能源中金普洛斯红土盐田港京东嘉实仓储东吴苏园产业博时蛇口产园华安张江光大建信中关村国泰君安东久国泰君安临港华夏合肥高新华夏和达高科华夏北京保障房中金厦门安居华夏华润有巢，图38：公募EIs持有结构机构投资者为主 图39：机构投资者认购情况个人投资者

保险资

集合信托划

机构自营机构投资

私募基金公募基金及专

券商资管注：数据截至22中报。，

注：截至222年底，统计数据仅包括网下机构投资者。，RETs成立公告，展望：首发与扩募并进，底层资产或继续扩围公募Rs市场展空间阔公募EIs作为优质融资通道具备发展必要性。我国公募EIs目前仍主要投向基础设施领域，高速公路、生态环保、能源设施及仓储物流类EIs市值总和613亿（222年末），比超过70%。从我国基础设施存量上看，基础设施累计投资额可粗略视为以成本计量的基础设施存量规模，自2001年以来我国基设施累计投资额总和为184亿，年复合增长率达16.1%随着工业化和城镇化进程不断推进，基础设施投资和建设规模仍会保持增长，公募EIs能为部分优基础设施项目提供有效退出途径，促进基础设施相关领域资产的市场化、专业化运营，必然会在基础设施的投融资过程中扮演更加重要的角色。与美国市场比较，我国公募EITs市场发展程度较低。至2022H1，美国REIs市值已达1.4万亿美元，其中与我国公募EIs类型可比的传统基础设施和仓储类EIs总占比约即0.35万亿美元市值，远高我国公募EIs市场规模。以EIs总市值/DP作为观测指标，美国2021年P为23.3亿美元，传统基础设施和仓储类REIs市值占P比例约1.5%。我国2021年P为114.9亿元，若我国公募EIs规模占DP比例能达到美国发展水平，公募EIs总市值应为17亿元。综合来看，我国公募ETs发展尚处于起步阶段，发展空间广阔。图40：我国基础设施投资完额及同比增速基础建设投资完成额（元） 同比增速（右轴）,0,0,0,0,0,0,0,0,0,00

.%.%.%.%.%.%.%.%.%.%注：28年起基础设施投资完成额不再公布绝对值，后续年度根据同比增速推算，但由于统计口径变化可能存在误差。Win，常态化行主立，Rs发行入快车道推进公募EITs常态化发行成为今年政策主线。202年5月国务院出台《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，肯定了s盘活存量资产的作用。2022年8月证监会会发改委研究提出加快基础设施s常态化发行的十条措施，EIs项目的发审速度得到明显提升。202年12月证监会负责人次强调继续推进基础设施s常态化发行十条措施落实地，充分发挥规模效应、示范效应。在常态化发行的政策推动下，022下半年以来EITs发行速度明显加快，市值规模迅速扩大。2021年共有11只EIs上市，截至2021年末总值436亿元，流通市值127亿。222年共有13只EIs上市流通，其中12只为下半年发行上市，发行速度明显加快。截至2022末公募EIs总市值84亿元，流市值39亿元，较年初分别长95.%和1984%。随着态化发行的主线确立，以及配套制度规则逐步完善，预计203新EIs上市速度和密度仍会保持。表13：公募EIs常态化发主线确立时间 发布单位 主要内容20225.25国务院《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》肯定了s盘活存量资产的作用，进步提高推荐、审核效率，鼓励更多符合条件的基础设施s项目发行上市。20228.31证监会、发改委研究提出加快基础设施s常态化发行的十条措施，包括提高项目发审