现代物流园区规划与运营

现代物流园区规划与运营第一页，共五十九页，2022年，8月28日2报告内容中国物流园区发展现状物流园区多层级赢利模式分析物流园区招商与运营模式创新(公共服务体系构建)第二页，共五十九页，2022年，8月28日3

中国给予现代物流以特别的使命物流业——物流产业（国家战略）

中国物流业作为国民经济的战略产业，在<<十一五规划>>时期就确立了物流产业地位。<<十二五规划>>又提出要继续“大力发展现代物流业”，物流业是被放在金融业、信息业、商贸业之前要大力发展的生产性服务业物流是经济的“睛雨表”物流在国际上被称之为与能源、金融并行的三大基础产业，是实体经济的晴雨表。许多产业（行业）的发展有许多问题实际上是物流问题，产业之争的背后就是物流之争从管理手段上升到经济要素

现代物流业可以改变传统国民经济的运行模式、更能充分发挥各地市（县/区）在区域经济中的比较优势第三页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区进行时<<全国物流园区规划>>出台近二年，效果甚微，中国物流园区继续发“疯”一批“非正规军”正大举进入这一领域，各路资本“横冲直撞”物流园区实际运营现状：园区建设与区域整合两张皮，与物流园区本源不一致第四页，共五十九页，2022年，8月28日全国物流园区存在的问题

存在贪多求大,盲目发展的情况一是物流园区规划面积从10万平米到100平方公里不等,(初步估计全国1000亩以上的物流园区超1000家)是各城市都建物流园，有的城市多达60个三是需求分析不切实际，大而不当。四是同质化、低水平投资五是商贸物流园占比过高，商贸设施占比过高六是以物流园区名义拿地建商业设施，卖商铺回笼资金七是配套项目变成主要项目..............第五页，共五十九页，2022年，8月28日6目前中国物流园区运营中的主要问题——资源投入与效益产出不协调、持续效益与发展不理想

当地政府：土地用完了，税没了(每亩不足1万元)

开发商：钱投了，利润没了——后果：政企关系恶化，企业利益与政府政绩矛盾激化事件分析：广西南宁“玉柴物流基地”建成二年后被强行拆除——物流园区规划运营缺乏科学性重征地，轻规划

（圈地—物流地产）重建设，轻运营

（房地产模式）重设施（有形产品），轻服务（无形产品）

重功能设置（类同性），轻功能组合（积木式的拼凑，不注重服务体系构建）重客户引进，轻互相服务协同(入园企业老死不相往来)

重信息交易，轻信息互联、协同第六页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区是为满足货物转运、产业发展和居民消费等规模化物流需求，依托区位交通条件，与城市综合功能和产业体系相配套的公共性物流基础设施群，是由统一运营主体管理、众多物流业者经营的物流运作集结地，是布局集中、用地节约、企业集聚、经营集约的物流功能集聚区。中国物流园区产生的背景不同于国际通常情况国际式背景-----物流业发展到一定程度与水平，是整合的需要中国式背景-----物流业发展初期，希望通过物流园区的建设来推动物流业的发展，通过高水平的物流服务来带动中国低水平产业的升级还物流园区以本源（为什么物流园区）第七页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区的地位——物流网络的重要节点——物流企业的聚集依托——物流服务的活动场所——物流创新的运作平台——物流信息的承载实体物流园区的作用——提高资源的整合效应——促进运输的协同效应——挖掘运输的扩张潜力——提升企业的发展空间——推进物流的规模发展——支撑城市的产业发展物流园区的地位与作用(加速集聚、整合

)第八页，共五十九页，2022年，8月28日“概念开发”落幕“价值运营”登场拿地、开发、建设对很多园区来说并不算太难，但园区的招商能力及后期运营能力，才是开发商能力的真正考验（如何实现快速招商，稳定运营，避免“冷场、空城”的局面）；物流园区不仅要为价值创造者提供平台，而物流园区本身也要成为价值创造者；国内物流园区前期规划、设计普遍缺位（开发商、专业做物流园区规划设计的公司不多）物流园区需要开发出针对性的功能、定制个性化的服务产品，因为物流园区的载体功能是以城市的产业需求、经济发展能力和资源限制为条件的。中国的物流园向何处去？

第九页，共五十九页，2022年，8月28日中国物流园区急需改变发展运营模式目前物流园区问题太普遍，破解的方法太一般，在投入产出压力和地方政府的双重推手之下，遍地开花的物流园区（物流地产）正演变成一副行业喜忧参半的现实图景。一批地产商以“物流”为概念圈地、卖楼，陷招商困局、运营困难，主要原因是很多物流园一味追逐流行时髦概念，定位类同无差异。一批政府性开发的物流园区，引用了开发区模式，只是简单地把各功能区块和入园企业进行物理整合。广大物流园区普遍面临运营的压力，特别是三四线城市的物流园区“通创物流咨询”十五年的操作实践体会：物流园区成功开发的关键是如何通过后期的经营收入自行实现投入产出的资金平衡，后期的收入如何能满足建设前期的资金需求第十页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区成功的要素有哪些11研讨第十一页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区功能设置大多似曾相识从园区介绍、招商宣传的内容看规划的草率抄袭法（照搬照抄，简单拷贝和模仿）填充法

（摊大饼）

（举例说明）第十二页，共五十九页，2022年，8月28日了解“适场量”（即通过物流园区来处理的货物量）物流园区不能只看统计数据上的货运量和物流的流量，关键是这些货物为什么要进到物流园区来处理运作物流园区规划的关键第十三页，共五十九页，2022年，8月28日要充分调研论证（规划建设之前要慎重）一是做好经济和产业结构分析

重点是做好当地城市产业结构分析、了解当地城市主导产业的构成，以及支撑主导产业的重点企业分布二是要做好区位与交通分析三是做好市场调研分析

-----分析当地物流需求特点；-----分析周边主要产业（工业）园区；-----分析周边物流园区及其入驻企业；-----分析潜在客户需求；如不同类型园区市场需求分析，要具体分析当地物流需求是什么？如果是生产服务型物流园区，那么主要生产企业是谁？主要产品是什么？如果是商贸服务型物流园区，那么主要需求企业（消费者）是谁？需求的种类以及需求量是多少？如果是货运枢纽型物流园区，那么本地的相关物流集散设施和渠道是否满足物流中转需求第十四页，共五十九页，2022年，8月28日举例：

某物流园区需求调研分析实践第十五页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区功能体系与产业体系如何融合

功能（体系）设置与产业（体系）规划

(两重目的和任务)

------纯物流服务型（规模较少300-500亩），起支撑配套作用，直接服务专业市场集聚区与工业园区或产业集聚区（物流服务体系的形成）------综合物流型（相对规模比较大），主要是物流产业培育（自身产业体系的打造）两者规划谁前谁后？第十六页，共五十九页，2022年，8月28日案例：重庆西部现代物流园体系化功能构建第十七页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区运营的难点？怎样形成滚动发展的模式-----要领先，但也不脱离区域发展的实际(货物流的集聚是关键、避免有场无市)-----规划的功能区块率先启动哪一些（能做的先做，开发时序的排列）第十八页，共五十九页，2022年，8月28日破解物流园区运营难点的有效途径区域性物流总部基地------物流企业总部物理式集中（北京天竺航空物流园）------货代中介企业集聚地（信息交易中心）（较普遍）------楼宇式办公总部，以服务体系、产业链组合而成的区域总部（目前没有成熟案例，但一定是发展方向）商务服务区区域（市、县）现代物流产业服务中心如何打造物流园区“核心功能区”第十九页，共五十九页，2022年，8月28日打造园区另一个“核心功能区”

区域性物流总部基地

产业供应链集成服务基地区域性电商物流基地（电商物流产业园）第二十页，共五十九页，2022年，8月28日研讨

基于物流园区的区域电商物流基地的构建

(电商物流供应链体系的构建)第二十一页，共五十九页，2022年，8月28日22报告内容中国物流园区发展现状物流园区多层级赢利模式分析物流园区招商与运营模式创新(公共服务体系构建)第二十二页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区商业模式之管理价值空间开发商物业管理商铺招商产权出售盈利盈利管理收入传统营运模式：

未来营运模式：

开发商物业管理商铺招商功能规划园区经营增值服务商业模式复制盈利空间经营收入地产资源增值第二十三页，共五十九页，2022年，8月28日不同类型的物流园区商业模式开发区式物流园区（出售土地、出租土地）专业市场型物流园区（出售物业、出租物业）综合型物流园区（向制造商、贸易商、物流商出售土地、出租土地、出售物业、出租物业，简单性服务）运营式物流园区（出租物业，集成服务，集成运作）第二十四页，共五十九页，2022年，8月28日初创期成长期成熟期成熟度发挥基本功能(设施等基础服务)发展核心功能（服务集成服务）发现延伸功能（集成运营服务）时间物流园区商业模式（赢利模式）演进轨迹第二十五页，共五十九页，2022年，8月28日26依托物流园区所集成的各类客户群体，通过为其提供一系列服务来获取盈利；具体体现在营销服务、信息服务、物流服务、加工服务、金融服务、研发服务等服务的开展。类似于商业地产项目开发的赢利模式（地产与税收）；通过投资开发基础设施和服务功能来获取赢利；具体表现在商铺、商务楼宇的租售、物流设施的租用、后勤服务的收入等。依托物流园区内客户群体和各类行业服务资源，通过集成化的运作，为某一企业、某一行业、甚至某个工业区/开发区提供供应链管理与服务；具体将通过解决方案、整体营销、协同运作，来实现订单集成、信息集成、服务集成。基础层面增值层面拓展层面物流园区经营管理公司（服务式

”经营）物流园区开发建设公司（“物业式”经营）物流园区集成运营公司（集成式

”经营）“通创物流咨询”十五年的园区运作实践证明：物流园区完全可以达成三个层级的赢利模式第二十六页，共五十九页，2022年，8月28日三个层次经营模式园区内成员的关系物业式-----房东与房客的关系

（租赁关系）服务式-----开发商（业主）、运营商、经营者之间的关系

（服务关系）集成式-----开发商（业主）、运营商、集成商、分包执行商之间的关系

（合作关系）

第二十七页，共五十九页，2022年，8月28日28中国物流园区基于物业开发与管理的赢利模式开发与建设收入土地出让、物业出售的收入（土地升值后出租或出售）库房、货场租金收入，办公楼租金、配套设施租金和设备租金物业管理费收入、增值服务费等税收优惠奖励及国家政府性拨款获得的收益一级开发公司主要收入来源(地主型物流园区)：

土地增值收入，出租、租赁收入，少量服务收入

第二十八页，共五十九页，2022年，8月28日29园区净现值=园区土地出让收入的留存部分（1）+园区内企业的税收留存（2）+其他投资收入（3）-园区成本（4）把园区作为一个整体来看，上述公式中土地开发成本和房地产收入项相对固定，那么运营管理成本和土地出让金留存项构成园区经营状况的核心因素，即构成园区盈利的核心因素，是园区内企业持续纳税的能力和其他投资收入。园区开发公司成本、营收构成分析土地开发成本运营管理成本园区成本园区收入征地拆迁费用基础设施建设费用财务费用行政管理费用设施维护费用其他费用土地出让、物业出租税收留存(奖励)政策性奖励等收入第二十九页，共五十九页，2022年，8月28日30依托于房产开发、物业经营而升华的全方位服务经营方式

除物业租赁之外，开展交易和增值服务等多种业务项目，复合收益来源降低了经营风险，并且缩短了投资回收周期。经营收入租金收入服务收入办公室租金仓库租金公寓、商铺租金停车费······广告代理与发布法律咨询场内交易手续费业务流程设计与软件开发诚信交易系统认证设备器材代购冷僻地点货运专线经营车辆设备维修财务结算······第三十页，共五十九页，2022年，8月28日案例分析：

“传化物流基地”

物业式经营+服务式经营

赢利模式第三十一页，共五十九页，2022年，8月28日

2013年4月，国家发改委等五个部委联合发布《关于推广“公路港”物流经验的通知》，为传化公路港在全国的发展奠定了基础（国家五部委为民营企业联合发文，国内尚属首例），文件要求：一、进一步提高认识：地方各级人民政府和相关部门要进一步提高对公路港基础性、公益性的认识，将公路港作为重要的城市交通基础设施进行规划和建设。形成“政府推动、企业运作”的建设运行机制。二、加强统筹规划：大力推进公路港模式的货运枢纽型物流园区建设。三、建立标准体系：推进公路港建设等标准的制定工作，形成标准体系。四、加大政策支持：各级政府部门对符合条件的公路港基础设施、公共信息平台建设给予一定的资金扶持。中央政府高度肯定传化公路港模式32第三十二页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区赢利模式之集成式运作模式物流园区是供应链或产业链的重要节点，是区域经济发展的重要支撑。物流园区是物流产业所必需的点、线、面结合的网络中的重要载体。物流园区是集约化的物流设施群。物流园区是各类物流服务商的集中地。基于物流园区进行集成运作的可行性与可能性第三十三页，共五十九页，2022年，8月28日34仓储加工运输供应链物流集成平台方案服务供应采购服务流程优化服务金融服务信息服务基础服务集成服务交易物流园区供应链物流服务生态系统的构筑第三十四页，共五十九页，2022年，8月28日35管理运营公司基于供应链集成服务的收入来源集成服务收入物流、供应链解决方案收入运输总包、物流总包、供应链集成服务收入管理输出、托管收入总包承接工商企业的运输、物流及供应链项目，然后再分包给园区入驻企业的赢利

基于信息、咨询、集成的增值服务最具增长潜力

第三十五页，共五十九页，2022年，8月28日

案例：

嘉兴现代物流园区提升发展之路

第三十六页，共五十九页，2022年，8月28日园区内企业关联与互动，形成具有造血功能的内循环产业体系构建园区内循环体系第三十七页，共五十九页，2022年，8月28日38物流功能（运输、仓储等）运作-----基础功能、物流形态构建物流体系、掌控物流过程（通道）-----获取吞吐量、货物集聚（集聚中心）(物流)交易中心（现货、展示、网上）-----产生交易（掌控订单）、目的（商流）金融服务（结算中心）-----增值（资金流、信息数据流）物流园区的价值发现：“四流合一”的综合体

第三十八页，共五十九页，2022年，8月28日39现代仓储式、展示式超市(外观)仓库是什么(作用)？第三十九页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区仓储中心的目标客户分析与选择第一层面选择（分拨中心：服务能带来商流和产生可观税源的企业）------商贸流通企业的区域分销中心------制造加工企业的区域分拨中心------电子商务企业的区域物流中心------快递企业的区域中转分拨中心------物流企业的区域公路转运中心------物流地产商区域仓储中心

（把握时机：目前很多企业正在进行全国范围内区域物流中心的布局）第二层面选择（高端仓储）------专业从事冷链、融资监管、保税仓储的企业第三层面（一般仓储）

------超市、专业市场、当地工厂等租用的仓库第四十页，共五十九页，2022年，8月28日41积极参与区域物流业合作与发展，加强与沿海各城市和内地城市的合作（商品对流）启动对可能进出货品的研究(流向流量)做商品分拨分销和商品交易(建立交易平台)做深、做精、做大流通加工业，提升区域辐射能力提升区域性货源集聚功能，全力打造地区商贸物流中心（物流带来商流）第四十一页，共五十九页，2022年，8月28日商品集散中心与分拨分销中心建设“遂宁西部物流港”依托区域医药物流基地的建设，建立医药区域分拨分销中心关键：货品的研究------基于当地产业需求的货品分析------基于辐射周边满足区域消费需求的货品分析第四十二页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区要有机发展流通加工区做深、做精、做大流通加工业，提升区域辐射能力

通过加工，延伸产业链

第四十三页，共五十九页，2022年，8月28日44报告内容中国物流园区发展现状物流园区多层级赢利模式分析物流园区招商与运营模式创新(公共服务体系构建)第四十四页，共五十九页，2022年，8月28日市场需求决定园区招商“招商”并非结果意义导向的“招商”，招商工作是项目经营的一个环节，而不是最后一步。无论是项目的策划、定位，还是招商运营，其目标都是为了项目的发展和持续健康经营。在招商过程中，应该把市场环境分析透彻，平衡业主和入园经营者之间不同立场的矛盾。只要定位准确，招商便是一个持续跟进客户的过程。在招商中，跟进客户必须做到知己知彼。第四十五页，共五十九页，2022年，8月28日为客户量身定制服务产品是最好的招商手段

一是优惠政策------根据客户需要，让企业免费购置仓库和办公楼。物流园根据企业三年投入产出和税收情况，三年后实现企业的既定目标，物流园就把仓库或办公楼产权过户到客户名下，让企业永久拥有自己的物业。------免费租赁房屋，根据企业自身发展需求，为企业免费提供办公场所，最大程度地减轻企业自身发展中的资金压力问题。------企业免费注册。企业入驻物流园园，园区代办工商、税务等一切手续，并且免收服务费。二是为企业搭建金融(投融资)服务平台。为入园企业提供如融资租赁、股权投资、贸易融资、融资担保、创业创新基金、信用贷款等。三是研发中心、营销中心和信息平台。帮助入园企业做物流解决方案，协助获取业务等。中小企业不外乎三个方面：资金、业务、效益，解决企业这些核心需求，也就解决物流园区的产业集聚、企业集群第四十六页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区是什么？物流园区做了什么第四十七页，共五十九页，2022年，8月28日物流园区的核心能力是什么？是物流业务处理支撑能力具有各种物流业务综合消化能力与园区各种资源综合整合能力

物流业务的受理、消化与整合服务能力

现有很多物流园区的功能，仅限于“漂亮的停车场+仓库”阶段，园区内的各种物流企业包括第三方物流与专线物流，基本上各自为政，物流园区也不关注大家的竞争与合作，整个基础还只是分散的不太有力的五个手指头，没有形成强有力的拳头，还没有综合物流业务的整合能力，特别缺乏高端物流业务的升级整合能力，业务机会很多，但是机会流失的也很多（有些制造业大单子与高端单子可能园区内单一物流企业难以拿下

），送上门来的生意，本来有能力做成，结果没有做成，非常可惜，这是园区功能和能力的一大缺失。第四十八页，共五十九页，2022年，8月28日49经营设施平台商务交易平台金融服务平台分拨配送平台为广大入驻商户创造良好的经营环境和发展空间物流园区能做什么？第四十九页，共五十九页，2022年，8月28日50基于物流园区的供应链服务生态圈的构建(物流行业中小企业服务平台)第五十页，共五十九页，2022年，8月28日中介服务平台融资服务平台

人力资源服务平台

物流公共技术开发与共享平台

物流设备租赁服务平台物流咨询(解决方案)服务平台财务服务平台公共文化、品牌宣传服务平台创业创新服务平台团购服务平台

浙江省物流行业中小企业公共服务平台

浙江省中小物流企业公共服务平台功能国家科技部创新基金支持项目、浙江省中小企业服务示范平台2/26/2023第五十一页，共五十九页，2022年，8月28日优化现代物流园物流生态系统第五十二页，共五十九页，2022年，8月28日建设、营造“物流社区”氛围新型物流社区发展模式

----通过物流商务特色楼宇等物流载体的建设，打造集“物流企业孵化、物流总部经济、物流人才培训、物流居住服务、物流商业流通和物流公共配套服务”等功能于一体的新型物流社区。通过农村土地流转、拆迁安置、社区化管理、股权分红、就业培训和引导、社会保险等一系列配套改革和模式创新物流俱乐部发展模式-----物流人沙龙-----商户培训会（案例讲解、经营模式探讨）-----圆桌会第五十三页，共五十九页，2022年，8月28日怎样开好“推广会”

招商推广会-----金恒德汽配物流中心汽配国际采购论坛-----首届华东物流经理人沙龙暨嘉兴现代物流园招商介绍会-----首届华东