【城市综合体】上海红星爱琴海购物公园商业定位报告

上海新华红星国际广场暨爱琴海购物公园商业定位报告目

录p

项目商圈界定p

项目主题提炼p

整体商业规划p

爱琴海商业业态规划p

销售型物业规划概念p

公共空间氛围营造p

下阶段重点工作PART

1.

项目商圈界定1项目商圈界定

1、快速崛起：虹桥吴中路商圈崛起,其商业体量总和已正式成为上海第六

大商圈（详请请见下列商圈分布图）

包含:新华红星国际广场、万象

城、乐虹坊、W.

Square、井

亭大厦、井亭天地、大通阳、

红桥古玩城、易初莲花超市、

莱茵大厦、虹泉路金汇路虹莘

路虹井路紫藤路银亭路等街铺1项目商圈界定2、错位分明：虹桥吴中路商圈所有商业项目在定位上错位分明,依序如万象城为高端商业、新华红星国际广场为中高端商业、乐虹坊以及W.Square为中低端商业,其他如井亭大厦、井亭天地等皆为韩国型态主题式商业。

项目名称

万象城

乐虹坊

井亭大厦

井亭天地爱琴海购物公园商业定位

高端

中低端

中端

中端

√中高端主题特色极致奢华休闲娱乐韩国主题韩国主题文化艺术人文生态

代表性品牌LV、PRADA、Ole超市、

滑冰场

星巴克、巴黎贝甜

韩流服装买手店、

Foodcourt1004超市、雪冰、碳烤

肉、多日之乐

Michael

Kors、Tory

Burch、Tokyu

Hands、

冰雪世界

开业时间2016年底

已开业

已开业

已开业2016年底PART

2.

项目主题提炼2项目主题提炼项目名称：新华红星国际广场商业名称：爱琴海购物公园2项目主题提炼p

AEGEAN

,

Feel

The

New

Fashionable

Space!

（爱琴海

Slogan）p

文化

·

艺术

·

人文

·

生态

尽在新华红星国际广场

（天街与外广场Slogan)2项目主题提炼项目主题：国内首个文化体验商业综合体

·

上海地区商业新地标项目定位：精致中高端国际商业综合体项目2项目主题提炼客群定位：商圈半径三公里内总人口数约50万。

其中主要目标客群为18~45岁,

包括新上海人、韩国人、朝鲜族、台湾人、

日本人、香港人等。文化健康2KEY项目主题提炼主题开发（关键字）：文化

·

艺术

·

生态

·科技·

体验

·

人文

·

健康

文化

WORDS体验

科技健康艺

艺术人文

人文生生态2项目主题提炼特色亮点一

:

中国首个奥地利主题馆概念商业综合体

内含冰雪世界、冰雪酒吧、空中水上乐园、奥地利手工巧克力、奥地利国家衍生性

纪念商品;现阶段已与奥地利合作方达成合作意向

健康体验2项目主题提炼特色亮点二

:

美国主题馆概念

美国迪斯尼、美国梦工场概念店,美国迪士尼纪念品销售体验店已于今年初在浦东

陆家嘴开业,

目前与对方洽谈我司项目合作机会,

此外,

美国梦工厂双方已洽谈合作当中体验2项目主题提炼特色亮点三

:

上海首个绿化森林公园概念商业综合体

沿吴中路方向,我们计划打造3万平方米室外绿活公园,提供消费者一个逛街消

费之馀,另一健康有益的选择生态2项目主题提炼特色亮点四:

明星主题概念

引进明星主题餐厅与零售品牌,

有效创造明星话题并且搭配明星老板到店服务一天

等营销宣传手法,

陆续带动整体大商业客流,

例如将引进

（韩寒的很高兴认识你、周杰伦的Mr.J义法厨房、黄晓明李冰冰等人的热辣一号、

孟非的小面、五月天的

Stayreal等）

体验

文化2

项目主题提炼

特色亮点五

:

LIFE

STYLE

SHOP

首次进入中国市场国际知名品牌进驻爱琴海文化艺术生态购物公园

(TOKYU

HANDS为日本最大小家具家纺杂货集团品牌,

市场占有率近50%,

商品SKU超过

10万个,

目前已与对方洽谈当中、FLYING

TIGER芬兰哥本哈根以及北欧最大创

意品品牌,在日本爆红受到热烈追捧体验2

项目主题提炼

特色亮点六

:

上海首个文化艺术综合体

与新华出版合作,我们计划于大mall里设立艺术馆、小剧场、精品书局、公

共空间之创作艺术小品,谁说商场只能购物,其实也可以体现文艺范最佳场所艺术人文

文化2

项目主题提炼

特色亮点七

:

艺术之廊

计划于自持物业与销售型物业之间连廊处,

打造成上海最有文艺范的廊桥,

日后我们于此地会不定期举办艺术展或艺术空间演示,甚至会举办一系列文艺活动,

请大家拭目以待人文艺术2项目主题提炼特色亮点八

:

城市之眼之中心广场

绚丽夺目的穹顶造型,搭配中心广场艺术小品与整体商业氛围,

以及不定期举办相关表

演与市民消费者互动活动,在缺少如此空间的吴中路商圈上,

日后必成为市民休闲

娱乐约会最佳聚集地科技艺术2项目主题提炼特色亮点九

:

中国首家英超主题运动酒吧餐厅

合作方为英超中国唯一合法授权方,可以达到英超足球赛场场赛事直播能力,

并且拥有衍生性商品销售与执行英超各种公关PR活动的权利体验PART

3.

整体商业规划

3

世界主题风情

街区爱琴海p

体量：23万平米p

规划：集购物、休闲、

娱乐、美食等功能于

一体的公园式大型商

业综合体。

整体商业规划

以文化艺术、生态商业，科技体验等与传统商业融合体创新52万平米综合体商业

=家居MALL

+

爱琴海艺术购物中心

+世界主题街区

+精奢LOFT商务公寓

LOFT

商务公寓

红星美凯龙

p

体量：10万

p

定位：红星美凯龙至

尊店，数百家一线家

居品牌入驻，引领品

质生活，绿色居住的

健康家居潮流。3

SOW

T整体商业规划项目SWOT分析ü吴中路金汇路虹井路口交通拥堵ü国际化消费族群消费较理性ü国际化消费族群餐饮习惯较特殊ü新项目需培育期

ü万象城强烈挑战

ü周边韩国餐饮竞争激烈ü成熟商业环境ü交通便利ü项目醒目曝光度高ü高住宅密集度ü国际化消费族群

ü商圈大型商业综合体空缺

ü虹桥吴中路商圈正式成形PART

4.

爱琴海商业业态规划4原尚奔放激情饕客食肆天阶邻间接轨城里便捷9F8F7F6F5F4F3F2F1FB1奥地利空中水上乐园、空中运动公园奥地利冰雪世界、酒吧餐厅奥地利冰雪世界、酒吧餐厅、健身康体、电影院明星主题餐饮、各地特色料理、果汁水吧精品书局、小剧场、艺术馆、各国各色料理儿童娱乐、精品男装、运动时尚、教育培训、咖啡甜品、TOKYU

HANDS儿童娱乐、儿童零售、精品女装、咖啡甜品、TOKYU

HANDS国际男女装、生活家居杂货、咖啡甜品、TOKYU

HANDS国际轻奢、化妆品香水、黄金饰品、钟表眼镜、咖啡甜品、TOKYU

HANDS各国商品主题街区、精品超市、美食广场爱琴海商业业态规划各楼层主题规划4楼层定义业态表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步§

国际轻奢品牌§

国际精品男女装品牌§

黄金珠宝饰品§

钟表眼镜§

化妆品集合店

/

化妆品香水§

箱包§

男女鞋区§

轻餐饮§

TOKYU

HANDS§

Apple

Shop专门店§

美国迪斯尼馆

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划1F_城里

国际轻奢品牌国际精品男女装

Apple

Shop

咖啡轻餐

珠宝饰品

钟表眼镜

男女鞋区国际精品男女装

化妆品香水

Tokyu

Hands

咖啡轻餐4

楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

1F_城里表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步§

国际轻奢品牌(代表品牌

:

Michael

Kors、MCM、Kate

Spade、ISSEY

MIYAKE、Coach、Tory

Burch等)4

楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

1F_城里表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步§

国际精品男女装品牌(代表品牌

:

Kenzo、Juicy

Couture、ED

Hardy、DKNY、agnes

b)§

黄金珠宝饰品(代表品牌

:

GUCCI

Accessories、PANDORA等)§

钟表眼镜(代表品牌

:

OMEGA)

4楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

1F_城里表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步§

化妆品集合店(代表品牌

:

SEPHORA)§

化妆品香水(代表品牌

:

MAC、Kiehles、Jo

Malone、Diptyque)§

箱包(代表品牌

:

RIMOWA、MANDARINA

DUCK)§

男女鞋区(代表品牌

:

JimmyChoo、Hogan)

4楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

1F_城里表示在市中心买的到的国际品牌,在我们这里一样同步§

轻餐饮（代表品牌：Twosome+

Coffee、Blue

Frog、Wagas、New

York

Style

Steak&Burger）§

TOKYU

HANDS§

Apple

Shop专门店§

美国迪斯尼馆4楼层定义2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨业态§§§§§§国际（内）男女装艺术展区咖啡甜品生活家居集合店Flower

ShopTOKYU

HANDS

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划2F_接轨国际（内）男女装

Tokyu

Hands

咖啡轻餐国际（内）男女装

咖啡甜品生活家具集合店

咖啡甜品4楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

2F_接轨2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨§

国际（内）男女装(代表品牌:Tommy

Hilfiger、Lacoste、Miss

Sixty、

EVISU、CK

Jeans、JORYA、Marisfrolg、Anmani、Basic

House中国首家全系列集合店)§

咖啡甜品

(代表品牌:Tom

N

Toms)§

生活家居集合店(代表品牌:

Cath

Kidston、Butter．Modern

House

、FLYING

TIGER)§

Flower

Shop§

TOKYU

HANDS

4楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

2F_接轨2楼是一个与国际接轨的楼层,因此取名为接轨§

咖啡甜品

(代表品牌:Tom

N

Toms)§

生活家居集合店(代表品牌:

Cath

Kidston、Butter．Modern

House

、FLYING

TIGER)§

Flower

Shop§

TOKYU

HANDS4楼层定义有儿童个业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方业态§§§§§§§§儿童零售儿童娱乐儿童早教、英语培训儿童玩具国内女装品牌咖啡甜品、巧克力美容美发SpaTOKYU

HANDS

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划3F_邻间

国内女装美容美发SPA

儿童零售

儿童玩具早教、英语培训

Tokyu

Hands

儿童娱乐

儿童零售

儿童玩具

4楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

3F_邻间有儿童业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方§

儿童零售、儿童娱乐、儿童早教、英语培训、儿童玩具§

国内女装品牌§

咖啡甜品、巧克力§

美容美发Spa§

TOKYU

HANDS4

楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

3F_邻间有儿童业态的存在,因此取名为邻间,表示老少咸宜的地方§

儿童零售(代表品牌

:

泰迪熊综合体验馆、Levis、Roots、Lacoste、ESCADA、CHLOE、Mother

care)§

儿童娱乐代表品牌

:

美国梦工厂儿童主题乐园§

儿童玩具(代表品牌:Toys

Rus

)§

国内女装品牌(代表品牌：MASTER.SU、EIN、

OTT、

EP、INSUN、DAZZLE、OCHIRLY、5+）4楼层定义工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在,

以及许多韩国欧爸代言的明星品牌,

因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶业态§§§儿童娱乐培训教室国际（内）男装品牌§运动品牌§§§潮牌咖啡甜品TOKYU

HANDS

4F_天阶4楼定位为天阶,

因为有美国梦爱琴海商业业态规划各楼层业态规划国际（内）男装品牌

咖啡甜品

运动品牌

潮牌区Tokyu

Hands儿童娱乐培训教室4

楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

4F_天阶有美国梦工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在,

以及许多韩国欧爸代言的明星品牌,

因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶§

儿童娱乐§

培训教室§

国际（内）男装品牌§

运动品牌§

潮牌4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

5F_食肆5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食§

精品书局§

小剧场§

艺术馆§

各国特色料理§

果汁水吧4

楼层定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

4F_天阶有美国梦工厂主题乐园3-4楼跨楼层的存在,以及许多韩国欧爸代言的明星品牌,因此感觉站在云端的快乐感,以致取名为天阶§

儿童娱乐

(代表品牌:美国梦工厂儿童主题乐园）§

国内男装品牌(代表品牌：SIEG、

MVIO、

ZIOZIA、BEAN

POLE、HAZZYS、Trendiano、GXG）§

运动品牌

(代表品牌：NIKE,、ADIDAS、FOLDER）§

潮牌（代表品牌：Paul

Frank、Pancoat、Devil

Nut）§

咖啡甜品(MINI

Coffee)§

TOKYU

HANDS4楼层定义外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食业态§§精品书局小剧场§艺术馆§§各国特色料理果汁水吧

5F_食肆5楼定位除了新华的精品书局之爱琴海商业业态规划各楼层业态规划

小剧场

艺术馆各国特色料理

精品书局各国特色料理各国特色料理4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

5F_食肆5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食§

各国特色料理(鼎泰丰、度小月、偶巴尔坛、BulgogiBrothers、VIPS、花隐日料、名藏炸猪排、纹兵卫、一风堂拉面、PizzaExpress、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO

REAL)•

果汁水吧(Original

Fresh

)4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

5F_食肆5楼定位除了新华的精品书局之外,还包括小剧场、艺术馆,在充满文艺范的楼层里,当然少不了异国风味的美食§

各国特色料理(鼎泰丰、度小月、偶巴尔坛、BulgogiBrothers、VIPS、花隐日料、名藏炸猪排、纹兵卫、一风堂拉面、PizzaExpress、Pistacchio意大利菜、椰香天堂、金牛苑、PHO

REAL)•

果汁水吧(Original

Fresh

)4楼层定义6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地业态§

明星主题餐饮§

各地特色料理§

果汁水吧

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划6F_饕客明星主题餐饮

各地特色料理各地特色料理

果汁水吧4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

6F_饕客6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地§

明星主题餐饮(黄晓明李冰冰何炅等人的热辣壹号、韩寒的很高兴遇见你、周杰伦的Mr.J义法厨房、孟非的小面）§

各地特色料理(港丽餐厅、翠园粤菜馆、小辉哥火锅、苏浙汇、桂满陇、鹿港小镇、王品牛排）§

果汁水吧（恋暖初茶、快乐柠檬高端）4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

6F_饕客6楼定位为饕客,顾名思义就是以明星开设的餐厅与各地特色餐厅为主题的美食天地§

明星主题餐饮(黄晓明李冰冰何炅等人的热辣壹号、韩寒的很高兴遇见你、周杰伦的Mr.J义法厨房、孟非的小面）§

各地特色料理(港丽餐厅、翠园粤菜馆、小辉哥火锅、苏浙汇、桂满陇、鹿港小镇、王品牛排）§

果汁水吧（恋暖初茶、快乐柠檬高端）4楼层定义顾名思义就是滑雪之馀,还可享受健身带来的快感以及英超主题酒吧看球赛的激情业态§奥地利冰雪世界§§§酒吧餐厅健身房电影院

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划7F_激情奥地利冰雪世界

酒吧餐厅健身房电影院4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

7F_激情顾名思义就是滑雪之馀,还可享受健身带来的快感以及英超主题酒吧看球赛的激情§

奥地利冰雪世界§

酒吧餐厅(英超主题酒吧餐厅、Dr.

Beer、Dr.

Wine、麦坊）§

健身房(威尔士、舒适堡、英派斯）§

电影院4楼层定义顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调业态§

奥地利冰雪世界§

酒吧&餐饮

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划8F_奔放酒吧&餐饮奥地利冰雪世界4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

8F_奔放顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调§

奥地利冰雪世界§

酒吧&餐饮(Azul

Tapas

Lounge、Boxing

CatBrewery、Fridays、甜品工房、星座酒吧)4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

8F_奔放顾名思义就是滑雪时的奔放与酒吧的小支情调§

奥地利冰雪世界§

酒吧&餐饮(Azul

Tapas

Lounge、BoxingCat

Brewery、Fridays、甜品工房、星座酒吧)4

楼层

定义

业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

9F_原尚屋面部分计划5000平方米的奥地利空中水上乐园＋我司设立的空中运动公园§

奥地利空中水上乐园/屋顶空中花园4韩国主题商品街区日本主题商品街区

精品超市台湾主题商品街区

美食广场爱琴海商业业态规划各楼层业态规划

B1F_便捷•

分区块打造不同主题区域,吸楼层定义业态

引大量地铁与周遭消费客群•

建议在各主题街区公共装修手

法上表现出有所差异,以利形

象出彩以及消费者容易识别§

韩国主题商品街区§

日本主题商品街区§

台湾主题商品街区§

美食广场§

精致型（自贸区）超市(1004超市、City

Shop)4楼层定义业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

B1F_便捷•

分区块打造不同主题区域,吸

引大量地铁与周遭消费客群•

建议在各主题街区公共装修手

法上表现出有所差异,以利形

象出彩以及消费者容易识别§

韩国主题商品街区§

日本主题商品街区§

台湾主题商品街区§

美食广场§

精致型（自贸区）超市(1004超市、City

Shop)4楼层定义业态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

B1F_便捷•

分区块打造不同主题区域,吸引

大量地铁与周遭消费客群•

建议在各主题街区公共装修手法

上表现出有所差异,以利形象出

彩以及消费者容易识别§

韩国主题商品街区§

日本主题商品街区§

台湾主题商品街区§

美食广场§

精致型（自贸区）超市(1004超市、City

Shop)4

楼

层

定

义

业

态

爱琴海商业业态规划

各楼层业态规划

B2F_停泊给开车消费、乘坐地铁或上班族的客群一个便利的服务§

便利店§

宠物店§

停车场§

美车堂PART

5.

销售型物业规划概念5销售型物业规划概念1、世界主题风情外街区在国际化区城