村庄初步思路0401整合

最美村落嘉定大裕村村庄规划——现状情况及初步思路UPDIS深圳市城市规划设计研究院上海分院2015.22015年4月葡海水乡都市田园大裕村——实现上海城市人都市田园梦的理想之地目标与定位乡·约大裕，艺·享葡海！CountryLifeinDaYu，ArtLifeinVineyard!城市人都市田园梦的理想之地全国乡村旅游目的地长三角综合性乡村旅游精品示范区上海市乡村旅游名片口号与愿景资源认识七大优势资源与三大主导问题区位突出交通发达生态优越水网密布风貌凸显品牌知名

市场潜力

产业问题

人口问题

土地问题优势资源和主要问题有哪些？区位概况距离嘉定新城中心5公里左右；距离上海主城中心20公里左右；距离苏州主城中心65公里左右；距离无锡主城中心95公里左右；距离杭州主城中心160公里左右。上海近郊，处于长三角都市圈核心区，上海面向江苏的门户资源优势——区位突出区位概况区位大裕村位于嘉定区的东部，毗邻嘉定新城城区，在马陆镇的东北部，北临徐行镇，东临宝山区。区位条件优越，距嘉定新城和上海主城区空间距离合适，可达性强资源优势——区位突出嘉定新城东面近郊马陆镇北部上海主城区北侧主要干道：南北向浏翔公路高速公路：东西向上海绕城高速区域交通条件优越对外交通区域交通位于嘉定新城东侧，属于近郊区域，周边交通基础设施状况良好，高速公路、高等级公路穿境而过，对外交通优良。区位条件优越，距嘉定新城和上海主城区空间距离合适，可达性强地铁：11号线资源优势——交通发达资源优势——交通发达内部交通现状：浏翔公路、嘉罗公路浏翔公路南北向穿过连接上海绕城高速，嘉罗公路位于村北边缘，通往宝山区。大裕村内城镇道路联通性不高，存在断头路。规划：塔新路、嘉戬公路大裕村内有村庄道路联通各个村庄。且路面均已硬化。现状村庄道路现状村庄道路对外交通条件良好，内部路网交织，需适当拓宽和勾连资源优势——交通发达水上交通练祁河：五级航道嘉定内河港区规划把练祁河大裕村段从六级航道调整为五级航道，并在大裕村内浏翔公路至罗蕰河设置港区。罗蕰河：四级航道规划开通罗蕰河，并设置为四级航道。水上交通发达，将成为本地区交通的一大特色资源优势——生态优越生态本底-水、田、林田林62.88%的农林用地，生态优越，植被丰富耕地：159.50ha包括良田和菜园等，主要良田位于村落中心，以粮食种植为主园地：206.13ha葡萄种植为主，主要以农村合作社的形式，为大裕村主要产业，在上海及周边有一定知名度。林地：152.07ha现状主要为生态林，密度过密、沟系不通、生长空间小。菜园资源优势——水网密布14.29%的水域面积，水系纵横，河港密布，水绿交织水水系纵横：117.67ha练祁河：航道8.54ha，1.04%原六级航道，嘉定内河港区规划设定大裕村段为内河港区，此段提升为五级航道现状水系：96.26ha，11.69%区内现状水系纵横、水网密布，整体水面面积比例较大，水质清洁，部分河道需要清洁梳理。现状鱼塘：12.88ha，1.56%大裕村内还有几处现状鱼塘，部分作为休闲垂钓功能。罗蕴河：规划河流上位规划确定打通一条连接长江和蕴藻浜的四级航道，宽96m，两边绿化各15m。资源优势——风貌凸显村落风貌——江南水乡水网密布、江南民居，水乡特色风貌凸显。以水为脉串联团状村庄聚落，建筑空间分散，新农村建设初见成效潘家半巷艺术元素+建筑元素+江南水乡，特色风貌凸显建筑风貌艺术家村悦苑村民活动中心民居江南水乡风貌突出，其他建筑风貌形态各异，特色鲜明资源优势——风貌凸显资源优势——一定品牌知名度“马陆葡萄”地理标志马陆葡萄主题公园（1981年）马陆葡萄起源马陆葡萄始种于1981年（2005年）（2014年）(2002年）(2007年）（1992年)马陆葡萄研究所上海马陆葡萄研究所成立于1992年8月，并在2000年9月8日由上海市农林局挂牌，升级为上海市葡萄研究所。马陆葡萄核心品牌效应显著马陆葡萄公园2006年，被评为“全国农业旅游示范点”；2008年5月，被评为“上海市科普教育基地”，2009年升级为"全国科普教育基地"；同年，公园又被评为"国家AAA级旅游景区"。2014年全镇共有570多户葡萄种植户，葡萄种植面积4800亩，亩均葡萄产值已突破2万元，总产值达到了9331万元。3月20日通过了国家工商总局商标局“马陆葡萄”地理标志证明商标的注册。注册“马陆”牌2002年1月,葡萄研究所申请注册“马陆”牌商标、“淘淘”形象和“马陆+图形”商标,2006年又申请注册了“传伦”牌商标。奥运品牌北京奥运推荐果品综合评选活动，巨玫瑰荣获奥运推荐果品一等奖，同时被评为“上海名牌产品”、“上海市著名商标”、“中国名牌农产品”。(1999年）葡萄之乡马陆镇1999年被国家农业部命名为中国“葡萄之乡”。2001年上海市优质葡萄品评活动中，马陆葡萄研究所生产的“马陆”牌葡萄获得金奖。(2012年）长三角拓展第12届马陆葡萄节2012年7月8日开幕。马陆镇的种植大户将与京东商城携手，将马陆品牌葡萄推向长三角。“马陆葡萄”始种于1981年，已有30年发展历史，具备一定品牌影响力。资源优势——市场潜力巨大第一市场：上海及周边人口：2500万；经济：中国的经济、交通、科技、工业、金融、贸易、会展和航运中心，GDP

23560.94亿元人民币，总量居中国城市之首；旅游愿景：乡村游成为新的旅游热点。第二市场：长三角延伸市场：华东及全国市场：长三角作为中国区域经济最具活力与实力的区域，旅游市场广阔，乡村旅游已成为长三角旅游的新趋势；方向：未来乡村旅游产品发展方向是以文化与人为核心，精髓是文化体验+乡村休闲的“绿色度假”。2014年全国旅游人口预测为36亿人次以上，区域旅游市场巨大；大裕村旅游市场将在立足上海的基础上，涉及华东地区及全国。生态旅游31.15%28.36%14.54%6.67%观光游览探亲访友商务会议生态旅游成为主要出游动机沪杭健身俱乐部、高尔夫、户外运动、马术田园文化休闲项目乡村度假热、森林热（昆山星期九农庄、西溪湿地等爆发性增长）康体疗养备受亲睐体育运动持续火热主题游乐项目成时下新宠温泉热、SPA热……南京、宁海温泉周末客房一房难求杭州水上乐园、热带风暴、锦江乐园新时期展望长三角旅游市场新热点客源地出游目的逗留时间旅游消费首选出游偏好其他出游特征重点关注市场上海观光为主，其次度假和疗养在外停留以2和3天的比例最高交通、餐饮为主更加理性和自主，倾向旅游的休闲性讲究质价比，重游率低，重游游客多为商务游客自助游、家庭游、商务游江苏观光度假比重大，60.58%平均停留1.87天，1-2夜的占66.25%住宿餐饮比重高（22.5%、0.12%）文物古迹、山水风光等传统大众型旅游产品个人、家庭或与亲朋结伴出行的比重最高，占59.91%度假旅游、消费旅游浙江观光游览、休闲度假较短，出行时间长短和距离最重要人均计划旅游花费885元近郊休闲，59.0%选择市内景点游玩自助游为主，占52.6%，自驾车出游占16.7%近郊游、自助游、度假游生态观光游趋势下，田园+文化的乡村度假旅游成为新热点资源优势——市场潜力巨大规划愿景——七大优势支撑大裕村——实现上海城市人都市田园梦的理想之地海派文化体验村田园度假目的地优越的地理区位便捷的交通条件上海经济实力凸显城市居民消费力强劲旅游休闲为新的热点上海缺精品乡村旅游优越的区位条件潜力巨大的优质市场四通八达的对内对外交通绕城高速、浏翔公路等对外交通网络发达村落内部路网密布且都已经过硬化处理一定知名度的葡萄品牌一定的基本农田保留大片的林木种值已成规模的葡萄园地工业破坏较少大裕村旅游将成为上海乃至全国精品乡村旅游典范！大裕度假村的打造，必将成为上海旅游升级换代的名片、上海市生态乡村旅游品牌、上海面向长三角的旅游新门户江南特色的乡村风貌12%以上的水面面积水网相互交织水网肌理特色凸显葡海水乡都市田园马陆葡萄在上海及周边已有一定知名度以观赏、采摘为主，辅以农家乐和艺术家工作室已初步发展江南特色乡村肌理保留完整江南特色建筑风貌经上轮改造有一定基础突出的生态环境密布的水网体系95%村民希望拆迁，50%以上选择重点发展旅游业，同时希望完善基础设施和公共服务设施建设，增加村民收入村庄调查——问卷调查问卷投放33个村民小组，内容涵盖经济收入、土地经营、住房拆改、基础设施、发展意愿等涉及村民民生问题。现状分析1、村民基本情况调查表基本情况家庭主要收入来源传统种植业高效农业种植副业外出务工经商备注结论0%4.55%0%52.27%0%多数人依靠外出务工或村集体收入1、从事种植业人员稀少，农家乐不是家庭主要收入。2、房屋老旧，多为七八十年代建设，大都愿意接受拆迁建设。农家乐出租房屋收入村集体分红0%13.64%29.55%住宅情况住宅年代1970-19791980-19891990-19992000-20092010-2015大部分住宅建于上世纪80年代5%62.5%20%10%2.5%住宅面积50-100㎡101-150㎡151-200㎡201-250㎡251-300㎡房屋面积多在151-200㎡4.76%2.38%52.38%21.43%11.9%301-350㎡7.14%补偿合理情况下，是否接受拆迁建设接受本村内拆迁就地安置接受拆迁后异地安置不接受绝大部分村民希望拆迁32.5%62.5%5%家庭成员主要出行方式小汽车摩托车电动车/自行车公共交通其他大部分人依靠非机动车出行，少量的人用机动车出行19.4%7.46%62.69%10.45%0%村庄调查——问卷调查现状分析意愿调查2.村民意愿调查认为本村以后的经济发展重点农产品种植和养殖农产品加工出口农家乐等乡村旅游

其他备注结论31.71%0%51.22%17.07%多数人认为旅游业是该村发展的重点，但也有部分人认为传统的种植和养殖还应发展1、大部分村民认为旅游业的发展是本村最适合的产业发展方向。

2、相对村内整体发展建设而言，村民更多关心的是村庄卫生，房屋外墙修缮等。3、完善农村社会保障体系，基础设施建设，加强对村民切身利益的关心是村民迫切需要的。认为本次村庄规划最需要解决的问题改善村民住房条件

改善公共服务设施

改善道路及基础设施

整治村容村貌

增加集体和个人经济收入其他村民不仅关心的是自己的“一亩三分地”，希望生活能富裕起来；也关心村容村貌，希望村子变得更好26.79%14.29%8.93%21.43%28.57%0%对于村容村貌，认为需要改善的方面拆除危房、临时建筑整饰住宅外立面水质治理改善道路照明打通道路大部分村民希望依靠政府政策及财政支持28.71%9.9%16.83%24.75%3.96%道路硬底化水泥化增加公共绿地、绿化其他

3.96%10.89%0.99%

认为村里还需增加哪些公共服务设施

敬老院/托老所卫生站幼儿园/托儿所文化活动站体育健身运动场地大部分村民意愿需要敬老院和体育运动场地27.81%13.11%4.92%11.48%25.41%公共绿地日用百货商店7.38%9.84%对于村里的道路与市政设施，认为今后需要增加污水处理燃气垃圾处理公厕道路建设公共交通公共停车场村民对市政设施还有更多需求19.3%24.56%13.16%7.89%9.65%17.54%7.89%村庄调查——问卷调查现状分析村庄调查——问卷调查村民主要情况和核心诉求家庭收入：外出务工超过50%，集体收入仅占30%，农村资产亟需激活，并需培育持续动力。村宅拆迁：95%村民希望拆迁，但超过60%村民更倾向进城。只有约30%村民愿接受同村并点。宅基地：73%村民户均宅基地在150-230M2之间，并希望拆并中等量置换。产业方向：超过50%以上村民选择重点发展旅游业及相关产业。建设重点：近70%村民认为改善住房条件与基础服务设施是规划建设重点。乡村社区管理：普遍认为100户左右的农居点是最佳管理服务规模。业Industry地Land一产：村落主要产业及发展支撑，

但产品单

一、季节性强二产：无优势产业、龙头产业，

产业整体水平较低，且发

展前景不足三产：资源丰富，旅游产业前景

广阔，现状已初步发展但

不足以支撑未来旅游发展村落人口空心化村庄人口老龄化村落本地劳动力不足外来人口比重大高素质人口缺失旅游人口吸引力不足大裕村发展面临主要问题人口问题土地问题产业问题Population人突出问题大面积基本农田、林地建设用地不足，用地瓶颈严重建设用地分割化、碎片化，土地利用率不高政策制约，土地流转难度高产业概况：葡萄为特色的农业收入不高，工业比例较大，整体经济增长不足低小散的工业仍占大裕村国民经济总收入的较大比例突出问题——产业结构问题大裕村国民经济总收入（万元）

总收入一产二产三产农业林业渔业小计工业其他服务业2010年433461500501515654007117102011年33044143930025419932929117602012年33479205035028026802893918602013年35000200037030026703000023302014年3700020253753022702311013197大裕村2014年大裕村经济发展概况：第一产业（农业、林业、渔业）国民经济收入为2702万元，占全村总国民经济收入的7.30%；第二产业（工业）国民经济收入为31101万元，占全村总国民经济收入的84.06%；第三产业（农业旅游、艺术村、农家乐等）国民经济收入为3197万元，占全村总国民经济收入的8.64%。2013年村集体可支配收入1781万元，人均年收入1.92万元。一产31101万元84.06%三产3197万元8.64%一产2702万元7.30%突出问题——产业结构问题集约化、规模化、专业化不足农业布局分散或不尽合理，组织化、标准化程度比较低，专业化、产业化水平还不高，规模型、带动能力强的龙头企业数量较少。产品单一，季节性强主要为葡萄种植，部分粮食种植和少量草莓，产品品种结构上尚需进一步提升和优化。缺少高附加值产品产品在深度开发、市场化运作上做得还不够，产品定位标准不高，市场营销力度不大，高附加值产品较少，产业链较短、拉动力不强。一产：村落主要产业及发展支撑，但产品单一、季节性强，占总经济比重不足水稻葡萄园林地草莓大裕村第一产业总收入（万元）

总收入农业林业渔业一产总计占总收入比重2010年433461500501515653.61%2011年33044143930025419936.03%2012年33479205035028026808.01%2013年35000200037030026707.63%2014年37000202537530227027.30%农业：马陆葡萄（2500亩左右，大裕村主要经济作物，兼具采摘等功能）、水稻（1000亩左右良田）、少量草莓（葡萄主题公园内，主要是以拆摘为主）；渔业：主要位于南王村东南侧，兼具垂钓功能；林业：生态效益林，密度过密、沟系不通、生长空间小，非主要经济来源。产品单一、集约化和科技化程度不足、缺少后续高附加值开发二产：在马陆镇中二产水平偏低，金属制品、建材为主的低小散企业活力不足现状概况：大裕村内工业分布在浏翔公路、练祁河两侧和少量村落内部，分布较分散，多为低小散企业，没有明显的主导产业，无发展优势。淘汰劣势、退二进三、产业转型：大裕村正在逐步进行产业结构调整，加强对现有工业用地及存量厂房的控制，逐步淘汰劣势企业，通过“退二进三”进行产业结构调整，优化整体产业结构。村内企业：上海豪瑞金属制品有限公司、上海嘉京磨具有限公司、上海建工嘉罗混凝土有限公司、上海美斯家具有限公司、上海优格装潢有限公司等破坏村庄整体环境，跟一、三产缺乏联系、前景堪忧，亟需转型突出问题——产业结构问题大裕村第二产业总收入（万元）

总收入工业占总收入比重2010年433464007192.44%2011年330442929188.64%2012年334792893986.44%2013年350003000085.71%2014年370003110184.06%大裕村工业总收入（万元）突出问题——产业结构问题二产：低小散、产业低下，风貌破坏严重，影响环境，产业前景和旅游定位不符产业粗放、工厂破旧、存在安全隐患，乱堆乱放，用地不集约三产：发展趋势和需求巨大，但旅游项目支撑不足，优质资源低端利用突出问题——产业结构问题大裕村第三产业总收入（万元）

总收入其他服务业占总收入比重2010年4334617103.95%2011年3304417605.33%2012年3347918605.56%2013年3500023306.66%2014年3700031978.64%第三产业处于发展初期，产品单一，自身定位缺失，旅游带动不足集中农田林菜园林木茂密品牌葡萄园水系发达风貌优美粮食种植→田园体验生态效益林→森林奇境售卖、采摘→葡萄庄园生活灌溉→水乡特色生活居住→民宿、村落旅游工作室→文化旅游文化深厚三产：旅游项目不足，缺少高端开发，优质资源低端利用葡萄主题公园艺术家村悦苑常青公墓现状旅游产业处于发展初期，旅游项目少、特色缺失、吸引力不足概况：国家4A级旅游景区，每年7月第一个周末开园，为期3个月，年接待游客15万人次左右。缺点：没有餐饮类和住宿类的配套设施，跟随葡萄季节，其他时间没法吸引游客。概况：利用回收厂房、仓库等，改造成艺术中心，已有一些艺术家入驻。缺点：工作室模式，不能带动村落旅游。概况：清代建筑复原，现为商业汽车模型博物馆，同时也小型会议的场所。缺点：私人会所形式，对村落大的无贡献概况：位于练祁河北侧，效益较好。缺点：占地大，周边土地开发价值降低。突出问题——产业结构问题农家乐概况：农庄或村民、葡萄院内开设的农家餐饮场所。缺点：规模小、零散，跟随葡萄采摘季节，季节性强。突出问题——人口问题户籍人口6159人，其中实际居住村落人口1983人、嘉新居委1578人，42.2%人口外流，33个村民小组中，空置率达50%以上的有24个，大量的宅基地及地上房屋常年无人居住。常住人口人口空心化情况明显，户籍人口大量外流，房屋空置(平均55.56%）人口空心化40%以下40%-49%50%-59%60%及以上外流人口比例42.2%

编号村民组户籍人口现居住人口空置率张顾01朱家1515066.9%02东张1403972.1%03花家1755568.6%04北桥1426157.0%05顾家1084558.3%06张家24312050.6%07东陶962969.8%08北王1728451.2%09陶家1384964.5%10旺西1326054.5%11南王1456356.6%徐王12袁家2064761.2%13楼下3314徐也762961.8%15曹宅1063269.8%16北支1335657.9%17大徐26715043.8%18潘樊24483.3%王楼19东胡834348.2%20凌家850100.0%21西胡1368041.2%刘村22金陶1485761.5%23半巷21412442.1%24沈家382047.4%25王家944255.3%26李家814643.2%27南刘1878654.0%28潘家1377247.4%29南徐803260.0%30小徐1315657.3%31赵家角19711840.1%32樊家21313238.0%33庄家1386950.0%嘉新居委1578突出问题——人口问题户籍人口6159人，其中60岁以上老人2430人，达40%。村落本地劳动力不足，青壮年大量流失，“三留”人员增多、主体老弱化。常住人口人口老龄化严重，青壮年人口外流，本地劳动力缺乏人口老龄化

编号村民组户籍人口老年人口老年化张顾01朱家1515435.8%02东张1406143.6%03花家1757442.3%04北桥1425438.0%05顾家1084339.8%06张家2438735.8%07东陶963334.4%08北王1726940.1%09陶家1385640.6%10旺西1324534.1%11南王1456242.8%徐王12袁家2068842.7%13楼下14徐也763444.7%15曹宅1063734.9%16北支1335239.1%17大徐26710539.3%18潘樊241145.8%王楼19东胡833845.8%20凌家852934.1%21西胡1364432.4%刘村22金陶1486946.6%23半巷2147936.9%24沈家381847.4%25王家943133.0%26李家813239.5%27南刘1876735.8%28潘家1376748.9%29南徐803240.0%30小徐1314735.9%31赵家角1977839.6%32樊家2138740.8%33庄家1386950.0%嘉新居委157867843.0%人口老龄化35%以下35%-39%40%-44%45%及以上老年人口比例40%突出问题——人口问题户籍人口6159人，外来人口6694人，西部动迁原因，外来人员急剧上升，以务工人员为主，主要从事葡萄种植及工业生产，外来高素质人口缺失。主要租住在民房、企业宿舍和外来人居住中心等，群租问题严重。常住人口外来人口数量多，以务工人员为主，高素质人口缺失人口外来化

编号村民组户籍人口外来人口外来人口比重张顾01朱家15118054.4%02东张14018256.5%03花家17538468.7%04北桥14222961.7%05顾家10817662.0%06张家24331056.1%07东陶967443.5%08北王17240069.9%09陶家13826165.4%10旺西13221361.7%11南王14512746.7%徐王12袁家20613350.1%13楼下7414徐也7619772.2%15曹宅1063826.4%16北支13334572.2%17大徐26757368.2%18潘樊2429192.4%王楼19东胡8319269.8%20凌家852019.0%21西胡13631269.6%刘村22金陶14829766.7%23半巷2149029.6%24沈家385559.1%25王家9412657.3%26李家811919.0%27南刘18714143.0%28潘家1372414.9%29南徐803731.6%30小徐13111947.6%31赵家角19730160.4%32樊家21317645.2%33庄家1388738.7%企业组51130%以下30%-49%50%-69%70%及以上外来人口比例52%突出问题——人口问题2014年全村旅游人数约15万人，约占上海乡村旅游总人数的5%。重点景区马陆葡萄艺术村日承载量为10920人次，落后于其他同类同等级乡村旅游景区。旅游人口旅游人口总量不足，客源单一，消费能力低，受季节性影响大人数总量不足来源构成单一抽样调查结果显示旅游人群以16岁-35岁的年龄段为主，包含大量在校学生以及外地来沪务工青年，以单日的集体性出游为主。消费水平不高，住宿无人问津，处于旅游消费的低层次。季节性差异明显受葡萄产业季节性影响，旅游人数呈现出较大的季节性差异，夏秋季较多，冬春季较少，造成旅游设施资源浪费。景区名称景区等级日承载量（人次）上海鲜花港4A88000庄行乡村旅游景区3A68100上海前卫生态村4A38350上海高家庄园乡村俱乐部3A34090上海南汇桃花村3A29374上海南翔景区4A26000上海瑞华果园景区3A21818华亭人家·毛桥村景区3A21250金山嘴渔村景区3A21000上海玉穗绿苑景区3A14942上海马陆葡萄艺术村4A10920上海都市菜园景区4A10700夏冬突出问题——土地问题现状用地现状以非建设用地为主，功能布局散乱，建设空间无序大裕村村域面积8.23平方公里，以大面积的基本农田、林地、水域为主。全村水域面积1.18平方公里，约占村域面积的14%。农林用地面积5.18平方公里，约占村域面积的63%。建设用地仅占23%左右。以非建设用地为主建设用地散乱无序工业用地主要分布在浏翔公路两侧及练祁河两岸，其余工业用地较为分散。公共服务设施用地主要集中在村域东南部村委会附近，与居民点分离较远。用地名称用地面积（公顷）比例（%）建设用地187.9322.83V村庄建设用地119.6614.53

V1村民住宅用地61.917.52

V21村庄公共服务设施用地1.230.15

V31村庄商业服务业设施用地2.960.36

V32村庄生产仓储用地34.254.16V41村庄道路用地18.562.25

V42村庄交通设施用地0.070.01

V9村庄其他建设用地0.680.08R居住用地18.492.25其中R2二类居住用地18.492.25A公共管理与公共服务设施用地1.990.24

A2文化设施用地1.990.24B商业服务业设施用地4.680.57

B9其他服务设施用地4.680.57S道路与交通设施用地22.102.68其中S1道路用地21.672.63S4交通场站用地0.430.05U公用设施用地0.150.02

U2环境设施用地0.150.02G绿地与广场用地20.862.53其中G1公园绿地13.361.62G2防护绿地7.500.91非建设用地635.3777.17E1水域117.6714.29E2农林用地517.7062.88

耕地159.5019.37园地206.1325.04林地152.0718.47规划范围823.30突出问题——土地问题建设用地——土地管制大裕村域内用地以基本农田为主，遵循国土规划划定，规划范围内建设空间（允许建设区、有条件建设区）主要集中在临近马陆镇区的部分，其他区域较少，分布零散。建设空间限制基本农田447.0公顷建设用地76.7公顷209.7公顷一般农用地11.7公顷土地综合整备用地121.3公顷大多为基本农田，用地瓶颈严重，不足以支撑后续旅游全面发展村庄——村落散落，缺乏配套，难于管理大裕村由33个村民小组组成。村落整体分散，部分户数少面积小，难以布置配套设施，难以管理突出问题——土地问题

编号村民组村庄建设面积（ha）户籍人口户数张顾1朱家2.41151332东张1.25140223花家2.34175584北桥2.37142445顾家1.27108386张家3.53243837东陶0.9396228北王3.11172669陶家1.781384410旺西2.041324711南王2.2114547徐王12袁家2.022062413楼下01014徐也1.94762915曹宅0.471061116北支1.81335117大徐4.422679718潘樊1.552425王楼19东胡1.37832820凌家0.1385121西胡1.7313647刘村22金陶2.441485323半巷2.842146224沈家0.71381225王家1.26943126李家1.41812427南刘1.331873228潘家1.21372229南徐1.14801630小徐2.521314231赵家角2.491976732樊家4.172137233庄家2.0413851总计

62.2244161311村落——公厕、垃圾收集、污水处理等旅游基础设施简易，一级主管在塔新路沿线污水处理：生活污水经村民小组单独处理网络简单处理，未纳入城镇污水系统，就地经渗滤池处理。给水、灌溉：该村有完备的自来水和农田水利设施，覆盖率为100%。垃圾收集公厕等：生活垃圾有收集桶，简要回收；村内建有公共厕所但缺少维护，主要为外来人口使用。高压走廊：浏翔公路西侧有高压走廊经过，影响区域开发。高压走廊现状市政基础设施不够完善，不足以支撑村民生活及旅游发展突出问题——土地问题塔新路嘉戬公路渗滤池公厕垃圾点高压走廊土地问题总结用地瓶颈严重，不足以支撑后续旅游全面发展，同时功能布局散乱，建设空间无序建设用地瓶颈问题通过政策争取，产业植入，解决建设用地、村落、农业土地问题对宅基地的处理难度大，农民安置成本高，在整理较大规模的用地时，将涉及到众多农民的安置成本。村落散乱，难以管理、配套原房全部被拆除、原地全部被流转的农民再就业情况不乐观，农民收入主要依靠政府补助。农业土地集约化不足突出问题——土地问题思路1、争取类集建区指标哥士摩用地、已批未供用电、现状工业等用地减量争取拆三还一政策。2、建设空间集聚，集约发展以集中和分散并进的形式增加旅游设施建设，整合及优化建设用地。通过政策争取指标1、村落归并、整合部分村庄合并，减少每户民居建设规模，土地集约利用。2、政府完善村落配套政府完善配套、规划、协调建设方，村民自建住宅政府给予一定比例补贴。归并整合、统一风貌1、以地入股、享受分红、旅游植入引入企业经营模式，村民把土地作为资本入股，增效农业。2、优先聘用村民引入企业优先聘用通过培训的本地村民，解决村民长远利益问题股份合作、解决就业问题总结及解决方向核心问题产业问题人口问题土地问题一产：产品单一、季节性强、缺少后续高附加值开发二产：低小散、产能不足，风貌及环境破坏，产业前景和旅游定位不符三产：旅游项目少、特色缺失、吸引力不足村落人口空心化村庄人口老龄化低素质外来人口过多旅游人口吸引力不足建设指标公共配套缺失市政基础缺失村落活力不足明确旅游为核的定位旅游功能项目策划葡萄种植增效发展清退工业减量置换增加公共配套增加养老设施增加旅游服务旅游项目策划拆什么建在哪建什么建多大规划空间方案及功能策划解决方向产业选择植入功能空间布局发展策划四大色彩引领旅游策划产业策划人口策划旅游策划需要以什么策略推动发展？产业发展策略一产、三产联动、优先发展，二产清退转移、减量置换产业发展模式与路径：文化植入型田园乡村旅游为核的三产引领，联动一产，清退二产二产清退转移减量置换三产优先发展核心导向一产增效发展联动旅游支持联动联动支持提供发展路径提升价值品质植入旅游改变生产经营组织方式优化空间布局拓展营销手段周边村庄联动，共建工业园区，进行集聚化、转型升级发展工业企业用地减量，指标平衡至旅游服务业和公共配套服务设施等清退低效工业企业旅游为核生态田园支撑特色文化植入产业策划旅游引领村落产业发展留住产业移民服务本地居民吸引外埠游客产业导入活动策划功能布置设施配套空间塑造形象打造导入产业和活动布置功能和设施塑造空间和形象导入产业与活动留住产业移民人口发展策略——需求导向下的三大人口吸引模式布置功能与设施服务本地居民塑造空间与形象吸引外埠游客2020年大裕村常住人口为1万人，旅游人口为40万人人口策划三大模式吸引人口上海大裕村吸引力知名度识别性特色旅游活动策划旅游功能要素品牌化视觉形象系统建构LOGO色彩情绪宣传口号漫游地图旅游节会议论坛艺术展览活动体验旗舰项目特色产品集中体现抽象化带动承载引导宣传旅游策划旅游推广策略良田和菜园生态林地丰富的生态田园景观知名艺术家工作室嘉源海艺术中心特色文化建筑特色江南水乡风貌有机分布的村庄“马陆葡萄”发源地葡萄园地2500亩葡萄主题公园产业资源葡萄产业天然资源生态田园文化资源文化艺术建筑资源水乡村落旅游策划“紫绿红白”四色项目群2+2主题衍生葡萄产业活化农田互动植入艺术文化演绎村落水乡转型2+2特色项目群两大核心优势两大资源本底葡萄村落农田艺术1+X核心引领以紫珠庄园为核心的葡萄产业休闲区以绿野仙踪为核心的田园林海体验区以红筑艺坊为核心的文化艺术创作区以白云水乡为核心的精品村落民宿区红筑艺坊紫珠庄园白云水乡绿野仙踪蔬果工厂农家酒坊葡萄乐园天然餐厅养老养生水乡人家日光浴场田间茶舍亲子天地蔬果工厂名人工作室曲苑戏台旅游策划“紫绿红白”四色项目群产业综合化主导产业产业环节旅游开发旅游产品葡萄种植业生产果酱果脯加工业、红酒加工业加工商贸业销售葡萄产品研发研发观光游览科普教育博览会展美食餐饮休闲体验购物商贸旅游度假葡萄研究院、葡萄酒厂果酱工坊、收藏俱乐部葡萄主题园、红酒主题馆新鲜果园、农家酒吧葡萄采摘园、果树认领园、纯酿体验馆葡萄交易市场、商店园中小屋、果香亭紫珠庄园用地面积约：11.0hm²建设用地面积：1.8hm²葡萄主题公园葡萄研究院农家酒坊葡萄产业休闲区葡萄农家乐红酒贮藏馆衍生项目葡萄园休闲文化旗舰项目葡萄研究院葡萄主题园农家酒坊葡萄农家乐红酒贮藏馆紫珠庄园紫旅游策划“紫绿红白”四色项目群紫珠庄园最浪漫的manor紫珠庄园上海最浪漫的葡萄庄园长三角最具影响力的庄园休闲体验示范基地项目特色通过紫色大地景观、爱情主题节庆等注入浪漫元素，吸引年青人群对田园休闲度假的关注。产品定位高端消费市场，会员定制化服务；通过与酒店和葡萄园的村庄合作，打造葡萄度假庄园，使得旅游业和农业实现互补和互动。客源定位年青情侣/度假休闲游客/家庭出游产品构成葡萄采摘园葡萄观光园葡萄会所葡萄餐厅葡萄展馆葡萄产业示范基地葡萄酒庄开发策略导入成熟旅游企业资源，提升项目品质。滚动举办葡萄主题休闲节。通过智能软件，搭建网络推广平台。定位高端消费市场，引入商务客群。滚动公益展演，提升行业形象雇佣本地农民，解决再就业难题。旅游策划

旗舰项目一紫珠庄园产品构成葡萄观光园葡萄酒庄庄园度假葡萄采摘园葡萄景观葡萄餐厅葡萄酒展览馆旅游策划

旗舰项目一青少年银发族家庭都市青年生态体验自然教育运动拓展生态体验运动拓展手工DIY生态体验体能运动有机食品生态体验疗养健身田园互动化游客类型特色居住教育解说服务、教学体验活动风味土产制作、农产烤制学习农作体验、采收体验田园露营、帐篷搭建农产体验工坊、农艺品制作所乡村运动体验假日农市、农特产展销绿色疗养体验田园文化节庆自然观光美食购物自主体验户外运动互动体验式田园活动吃住行游全面展开农田农文化绿野氧吧乐活田园田园林海体验区衍生项目旗舰项目林间茶舍生态露营亲子天地绿野氧吧乐活田园日光浴场鲜果工坊绿野仙踪绿野仙踪用地面积约：34.4hm²建设用地面积：1.1hm²亲子天地林间茶舍生态露营日光浴场鲜果工厂绿旅游策划“紫绿红白”四色项目群种豆南山下草盛豆苗稀

晨兴理荒秽带月荷锄归

道狭草木长夕露沾我衣

衣沾不足惜但使愿无违绿野仙踪最清新的pastoral绿野仙踪上海最清新的市郊田野亲子游乐、家庭旅游的最佳去处项目特色打造田园艺术基底，提升环境美感，可以欣赏四季变迁的景象，还有艺术品隐藏其中，与自然交相呼应，美不胜收。提升农业观光旅游的文化艺术品位，增加土地的附加值与农耕时节结合，逢春耕、夏耘、秋收、冬藏都举办艺术活动，借机营造企业平台客源定位大众消费者、休闲游客、艺术爱好者产品构成艺术田园劳作体验田野舞台农艺节庆田园酒店开发策略定期举办节日庆典，建立企业资源网络。搭建艺术平台，发扬特色地域文化。草垛艺术稻田舞台农耕雕塑绿林氧吧艺术田园劳作体验艺术稻田绿野仙踪产品构成青少年银发族家庭都市青年生态体验自然教育运动拓展生态体验运动拓展手工DIY生态体验体能运动有机食品生态体验疗养健身田园互动化游客类型特色居住教育解说服务、教学体验活动风味土产制作、农产烤制学习农作体验、采收体验田园露营、帐篷搭建农产体验工坊、农艺品制作所乡村运动体验假日农市、农特产展销绿色疗养体验田园文化节庆自然观光美食购物自主体验户外运动互动体验式田园活动吃住行游全面展开村落民俗文化精品村落民宿区垂钓园乡野人家乡村料理店天然居特色民宿衍生项目旗舰项目乡野人家乡村料理店天然居垂钓园特色民宿白云水乡白云水乡用地面积约：17.9hm²建设用地面积：2.9hm²其中：村庄2.2hm²白旅游策划“紫绿红白”四色项目群莫笑农家腊酒浑丰年留客足鸡豚

山重水复疑无路柳暗花明又一村

白云水乡最纯朴的village白云水乡低调纯朴的“水乡村落”典雅不俗的隐士文化氛围项目特色依托大裕村江南水乡肌理，通过村落空间的再塑造，打造精品水乡艺术度假村。客源定位休闲度假游客企业/公司会议产品构成度假别院水疗体验馆水乡有机餐厅品茶馆水剧场慢生活街巷开发策略植入海派文化，完善大裕村的文化内涵搭建艺术交流平台，塑造当代艺术聚集地。以艺术建筑形式塑造大裕村的艺术文化形象。白云水乡产品构成度假别院村道慢行农艺精品店水乡泛舟水疗体验馆慢生活街巷品茶馆水剧场青少年银发族家庭都市青年生态体验自然教育运动拓展生态体验运动拓展手工DIY生态体验体能运动有机食品生态体验疗养健身田园互动化游客类型特色居住教育解说服务、教学体验活动风味土产制作、农产烤制学习农作体验、采收体验田园露营、帐篷搭建农产体验工坊、农艺品制作所乡村运动体验假日农市、农特产展销绿色疗养体验田园文化节庆自然观光美食购物自主体验户外运动互动体验式田园活动吃住行游全面展开公园海派文化文化艺术创作区艺术家工作室红筑艺坊用地面积约：12.9hm²建设用地面积：7.6hm²民艺馆文化涵养园艺术咖啡馆冥想屋名人工作室衍生项目旗舰项目名人工作室民艺馆冥想屋文化涵养园艺术咖啡厅红筑艺坊红旅游策划“紫绿红白”四色项目群风生白下千林暗雾塞苍天百卉殚

愿乞画家新意匠只研朱墨作春山

红筑艺坊最热情的workshop红筑艺坊上海当代艺术展示之地最热情洋溢的创意工坊项目特色依托大裕村现有的艺术中心和艺术家工作室，引入海派文化，通过工坊形式的空间塑造，让游客亲身体验当代艺术、海派文化的独特魅力。客源定位艺术爱好者、课外教学艺术学生休闲购物的游客上海老工艺爱好者产品构成新兴艺术创意工坊海派文化工艺园艺术中心艺术之家艺术画室雕塑公园开发策略植入海派文化，完善大裕村的文化内涵搭建艺术交流平台，塑造当代艺术聚集地。以艺术建筑形式塑造大裕村的艺术文化形象。红筑艺坊产品构成艺术画室艺术中心雕塑公园海派文化工艺园艺术之家创意工坊春夏秋冬大裕葡萄节秋收音乐节大裕春耕节大裕民俗节草垛艺术节海派文化节大裕艺术节春夏秋冬旅游策划

四季旅游活动旅游策划

logo与口号葡萄——主题特色人物——旅游发展丝带——文化休闲圆圈——田园村落乡·约大裕艺·享葡海空间塑造特色支撑下的空间塑造整体结构骨架构建

空间布局功能构成

特色支撑方案怎样突显优势和塑造特色？突显资源和解决问题双重支撑下的空间塑造核心问题优势资源空间塑造整体结构+骨架构建+空间布局+特色支撑双重支撑水网体系农田林木交通路网产业问题人口问题土地问题乡村风貌葡萄品牌功能结构旅游为核联动葡萄种植特色支撑特色交通特色风貌生态格局水网+绿网田园绿心特色交通主干道路+村道特色交通+游线江南水乡村落拆并+配套建设旅游功能植入梳理骨架+特色支撑产业支撑来干什么建设用地不足从哪来主题特色品牌效应+活动塑造植入文化等功能空间布局布局什么布局在哪四大引擎三轴六片四大发展引擎：文化旅游田园休闲葡园庄园精品村落三大核心发展轴：乡村旅游轴田园旅游轴综合功能轴六大功能片区田园休闲片葡萄庄园片精品村落片文化旅游片水乡民居片城市综合片“四大引擎”引领村落整体发展结构700m240m280m160m140m450m160m现状水系罗蕴河，内河航运井字河网连通水系河浜支线水绿景观“井字”水网村落特色支撑资源凸显下的“井字”水网体系搭建现状路网两纵四横通达城区村庄主路梳理完善村庄支路织补联接“阡陌交通”

对外快捷通达内部休闲慢行资源凸显下的“阡陌交通”路网骨架完善绿网景观道+林荫道水景绿廊田园绿心“蓝网+绿网”以线带面的开放景观空间格局生态林海特色葡萄园资源凸显下的“绿网、绿心”生态格局塑造旅游核心完善用地融入艺术文化元素集聚服务设施塑造旅游核心村落归并再生植人配套及活力点“村落再生”+“核心塑造”问题导向下旅游功能植入与村落配套完善用地平衡表资源凸显和问题导向下用地空间布局功能构成

四大旗舰项目引领“2+2”功能集群依托现有葡萄等优势资源，植入当地海派等文化元素，构建“2+2”功能集群（葡萄、农田+艺术、村落）。打造吃、住、行、游、购、娱六位一体的精品旅游度假村四类特色功能打造“1+x”旗舰项目引领的旅游项目集群，形成多样化的旅游项目策划，打造吃、住、行、游、购、娱六位一体的精品旅游度假村。“1+x”项目引领项目名称位置占地范围（hm²）建设用地规模（hm²）村落占地（hm²）主要活动内容葡萄休闲紫珠庄园半巷路南侧（原沈家）111.8-葡萄采摘、葡萄会所、葡萄餐厅、葡萄展馆、葡萄酒庄、葡萄观光农家酒坊金陶村4.11.61.6葡萄酒DIY酿制、酒水品鉴、葡萄主题公园大治路南侧大裕村村委会旁13.2--葡萄观光、葡萄采摘、葡萄餐厅葡萄研究院红酒贮藏馆大裕村村委会西侧3.43.1-葡萄研究、红酒酿制贮藏、葡萄科普田园林海绿野仙踪嘉旺路北侧云长泾西长浜之间34.41.1-艺术田园、劳作体验、田野舞台、农艺节庆亲子天地刘石路西侧云长泾东侧21.10.2-小小菜园、家庭野餐、田野寻宝绿野氧吧塔新路南侧20.4--田野观光、田园运动、农事比赛林间茶舍浏翔公路东侧塔新路南侧9.60.1-绿林茶舍、茶艺演示生态露营嘉旺路南侧浏翔公路东侧22.40.8-野外露营、游戏天地、户外烧烤日光浴场刘石路西侧延长浜东侧12.4--草垛艺术躺椅、谈天说地乐活田园张顾路北侧延长浜西侧19.0--老年人田地、蔬果采摘、田园劳作鲜果工坊嘉旺路南侧刘石路西侧9.50.2-蔬果采摘、果品加工销售、制作体验精品村落白云水乡半巷村17.92.92.2度假别院、水疗体验馆、品茶馆、水剧场、慢生活街巷、水乡有机餐厅垂钓园罗蕴河东侧9.5--休闲垂钓、垂钓比赛、垂钓厨房天然居张顾路南侧延长浜两侧6.85.45.4精品民宿、有机农家菜、农文化体验乡野人家刘石路东侧（潘家）6.61.21.2村庄观光、农家文化展示乡村料理店塔新路北侧（樊家）4.94.03.5特色农家菜、创意料理特色民宿小徐宅、北王、顾家21.84.33.9农家住宿、农家生活体验文化艺术红筑艺坊大治路北侧刘石路东侧12.97.6-雕塑公园、艺术中心、海派文化工艺园、新兴艺术创意工坊、艺术之家艺术街区刘石路西侧大治路北侧7.34.6-民艺馆、艺术餐饮、艺术街景设计文化涵养园刘村路西侧东长浜东侧5.62.7-艺术家工作室、冥想屋、艺术教育精品酒店大治路北侧7.15.1-精品住宿、会议会展、精品餐饮养老院张顾路南侧刘石路西侧3.11.1-养老服务、健康体检、养生咨询功能构成

四大旗舰项目引领游览公交

移步换景

串联艺术村景观节点特色支撑——特色交通四大特色交通景观交通环自行车道

双特色自行车环向外延伸多条支线步道系统

田园村庄景观特质特色小循环步道舟行系统

江南水乡特色棋盘式水上游线田园环线+村落环线特色小循环+大环线水上游览环线特色支撑——特色交通四大特色交通四大特色交通坐——游览公交特色公交，对接嘉定城区和马陆镇区，同时通过环形公交串联大裕村主要景观节点骑——自行车道构建双特色自行车环，骑享田园和乡村美景，同时向外延伸多条支线走——步道系统

结合人的步行半径和活动尺度，通过大小循环打造漫步体验线路游——舟行系统

通过对原有水系的串联整合，构建棋盘式水上特色游线，享受江南水乡独有的宁静和悠闲林间咖啡亲子天地房车营地生态露营采摘园有机会所田野舞台艺术画廊欢乐工旅林间茶舍农艺天地精品酒店休闲商街游客中心旅游地图

田园+艺术艺术水景乐活田园特色支撑——特色游线组织

一张漫游地图艺术工坊城市综合配套风貌区田园生态景观风貌区精品水乡村落风貌区葡萄特色庄园风貌区现代文化艺术风貌区传统乡村居住风貌区六大特色风貌区特色支撑——特色风貌

风貌指引特色支撑——公共服务旅游服务布局吸引旅游人口便利便捷的服务体系综合服务中心——1个位于大裕村葡萄主题公园周边，作为区域旅游服务核心。旅游服务点——3个在中部田园绿心、东部葡萄庄园和北部潘樊村设置3个重要旅游服务点，服务周边片区重要项目及旅游人群。村庄服务点——若干个在居民点内设置若干民宿、农家乐、商店等旅游服务设施。特色支撑——公共服务生活服务布局留住本地居民两级生活服务体系社区级公共服务设施主要包括卫生中心、文化活动中心、幼儿园、老年之家、公园、体育健身点、生活用品超市、邮政电信营业厅及互联网服务点等，集中布局在大裕村村委周边，服务半径3-5公里，形成服务村域及周边村的公共服务中心。村级公共服务设施主要包括文化活动室、小游园、体育健身点、便民服务店等，结合农村居民点的布局，服务半径300米左右，形成各居民点的便民服务中心和公共活动中心。实施保障建设用地管控与实施指导指标分配特色市政通过什么保障项目的实施？用地平衡表

用地名称用地面积（公顷）比例（%）建设用地214.5826.06V村庄建设用地73.568.93

V1村民住宅用地54.726.65

V21村庄公共服务设施用地6.850.83

V41村庄道路用地11.991.46R居住用地19.422.36其中R2二类居住用地18.492.25R22服务设施用地0.930.11A公共管理与公共服务设施用地7.090.86

A2文化设施用地7.090.86B商业服务业设施用地19.682.39其中B1商业设施用地15.001.82B9其他服务设施用地4.680.57S道路与交通设施用地29.753.61其中S1道路用地28.973.52S4交通场站用地0.780.09W物流仓储用地0.800.10U公用设施用地0.150.02

U2环境设施用地0.150.02G绿地与广场用地63.737.74其中G1公园绿地16.622.02G2防护绿地46.515.65G3广场用地0.600.07H2区域交通设施0.400.05

H23港口用地0.400.05非建设用地608.7273.94E1水域130.0315.79E2农林用地478.6958.14

耕地133.0416.16园地244.2029.66林地57.426.97景观农用地44.035.35规划范围823.30实施导向下用地指标分配——用地布局原已批哥士摩用地——减量马陆镇区域内哥士摩地块于1994年嘉府土（1994）第102、103、104号文批复批准为娱乐用地土地面积：2068亩（138公顷）。争取类集建区指标，留用哥士摩地块等满足减量化拆三还一的指标嘉府土[1994]102号上海哥士摩娱乐城发展有限公司嘉府土[1994]103号嘉府土[1994]104号按照土地减量化拆三还一政策哥士摩地块能提供：689亩(46公顷）的建设用地指标。地已批，但未出供地批文：50亩(3.33公顷）的建设用地指标。未出供地批文用地50亩未出供地批文用地实施导向下用地指标分配——指标从哪来？现状工业用地——逐步清退现状村庄内工业用地面积：514亩（34.25公顷）按照土地减量化拆三还一政策，现状工业用地能提供：171亩（11.42公顷）

的建设用地指标。村庄工业用地逐步清退，减量化拆三还一指标用于村庄旅游发展实施导向下用地指标分配——指标从哪来？

编号村民组村庄建设面积（ha）户籍人口户数空置率老年化率外来人口比重张顾1朱家2.411513366.90%35.80%54.40%2东张1.251402272.10%43.60%56.50%3花家2.341755868.60%42.30%68.70%4北桥2.371424457.00%38.00%61.70%5顾家1.271083858.30%39.80%62.00%6张家3.532438350.60%35.80%56.10%7东陶0.93962269.80%34.40%43.50%8北王3.111726651.20%40.10%69.90%9陶家1.781384464.50%40.60%65.40%10旺西2.041324754.50%34.10%61.70%11南王2.211454756.60%42.80%46.70%徐王12袁家2.022062461.20%42.70%50.10%13楼下01014徐也1.94762961.80%44.70%72.20%15曹宅0.471061169.80%34.90%26.40%16北支1.81335157.90%39.10%72.20%17大徐4.422679743.80%39.30%68.20%18潘樊1.55242583.30%45.80%92.40%王楼19东胡1.37832848.20%45.80%69.80%20凌家0.13851100.0%34.10%19.00%21西胡1.731364741.20%32.40%69.60%刘村22金陶2.441485361.50%46.60%66.70%23半巷2.842146242.10%36.90%29.60%24沈家0.71381247.40%47.40%59.10%25王家1.26943155.30%33.00%57.30%26李家1.41812443.20%39.50%19.00%27南刘1.331873254.00%35.80%43.00%28潘家1.21372247.40%48.90%14.90%29南徐1.14801660.00%40.00%31.60%30小徐2.521314257.30%35.90%47.60%31赵家角2.491976740.10%39.60%60.40%32樊家4.172137238.00%40.80%45.20%33庄家2.041385150.00%50.00%38.70%总计

62.224416131155.56%38.80%51.50%村民住宅用地——归并整合现状村民住宅用地面积：930亩（61.98公顷）现状村民总户数：1312户现状户均用地约：0.71亩村庄归并整合要素：建设用地面积：较小户籍人口：少户数：≤40空置率：≥55%老年化率：≥40%外来人口比例：≥50%现状风貌：差建筑年代及质量：年代久、质量差发展前景：无优势资源位置：绿化、交通走廊、建设方向等……村民小组归并整合，便于管理和基础设施布局，加强水乡村落风貌实施导向下用地指标分