高等学校大学物业管理服务方案

高等学校大学物业管理服务方案服务方案1管理公司简介1.1xxxx市工商行政管理局批准成立，注册资金元，是一家拥有物业管理三级资质的优秀物业管理企业。成立之初，通过引进先进的管理理念，结合自身优势，逐渐形成了独特的“标准化管家”的经营模式；并顺利通过了ISO9001：2000质量体系认证。公司现有员工150余人，管理人员全部具有大专以上学历。各类技术人员持证上岗率100%。我公司与xx联通一直保持长期稳定的合作关系，自2010年起一直为xx联通市公司及县分公司提供保洁、保安、维保、职工餐厅、招待所、司机等物业服务，因细致、标准的、周到出色服务，多次受到联通公司各级领导的表扬和赞誉。除承担物业管理工作外，服务对象已拓展到高校、小区、写字楼、公寓、等服务领域，通过十几年的不断实践，公司在物业服务方面积累了丰富的管理经验，管理水平得到业主的一致好评。中形成了独具特色的企业文化，以其超前的理念、务凝聚成强大的向心力。以“追求卓越，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“用真心服务，为业主当好管家”的服务理念，激励着优秀的华烨物业人，不断追求卓越，努力回报社会！公司公司在发展实的作风，高等学校大学物业管理服务方案1.2物业管理宗旨、总目标及主要思路针对的各项要素，我们进行了深入广泛的实地研究和分析讨论，在总结经验教训的基础上，提炼了物业管理工作面临的难点和重点，从而确定了我们对物业管理的宗旨、总体目标和主要思路。1、物业管理的宗旨承高校传统，管一流物业，树高校形象，创一流品牌。2、总体目标在高校物业管理中，能否管出最佳效果，能否实现“管理、服务、育人”xx护理职业学院、对我公司的影响都很大。我公司将本着三项管理目标是：通过专业化的管理，规范化的服贯穿“以人为本”的服务思想，致力在学院内创造一个舒心、安心、顺心的学习和生活环境。三位一体化管理，对对高校高度负责的精神，瞄准三项目标，发奋冲刺。我们的（1服争务“零投诉”为质量管理目标，务，（2）自接管高校物业管理之日起，按优质标准实施物业管理服务，做到管理无盲点，服务无挑剔，师生无怨言。（3）我公司已通过了ISO9001：2000质量体系认证，物业管理从正式接管后全面导入ISO9001：2000质量管理体系，规范物业管理，提升物业管理的内涵。3、主要思路根据xx护理职业学院物业管理的特点，在具体的管理服务过程中，我们将牢牢把好以下几个关口，确保物业管理各项工作的正常开展，以求得最佳的管理效果。(1)把好安全关，确教育，运用各种手段，确全工作万无一失。排。把安上松、内紧外松的防护体系。2、突出防范重点。根据高校的安全防范定学院的防范重点制度、夜间值班巡查制度。主动配合学生处和校保卫处工作，加强消防和安全用电、用水工作，经常性检查水、电、消防器材和设备设施，确保状态良保安全有序。经常性加强物业服务中心员工的安全意识保安1、统筹计划安全管理方案统筹考虑，全盘计划安排，以形成下紧特点，并结合高校的实际情况，确治安部位。保证学院24小时值班，每秒钟不脱人，建立闭锁门窗交接高等学校大学物业管理服务方案好。对于违章用电、用水的同学要加强管理和教育。3、制订学院突发事件应急预案。设想可能在学院内发生的突发事件（如盗窃、火灾等）制定相应的应急处理预定方案。(2)把好设备关，确保高效运行精心操作，细心护理。负责学院、楼宇设备设施的日常维护和保养，负责水电正常供应、卫生消防设施的维护保养，保证设施的运行正常。管理人员要做到对配电设备进行每日巡查，并记录在案，对出现的任何不良苗头不可疏忽大意，准确记录及时汇报，妥善处理，并定期作好清洁工作，确实像爱护自己眼睛一样爱护各种设备。（3）把好卫生关，确保保洁质量整洁的环境，是高校物业管理最基本的要求。我公司将把环境整洁作为提高高校物业管理档次的重要的一个方面抓紧抓好，实施全天候、全方位保洁，做好高校公共及周边环境的绿化保洁工作。1、严格规定各部位清扫作业制度，发现不洁现象，随时处理。严格遵守质量标准和工作流程，真正做到无可挑剔，人人满意。2、严格检查考核，通过每天的巡视和不定期检查，通过公司和物业服务中心的定期考核和奖惩措施，使每个保洁员保持足够的工作动力和衡定标准，坚持不懈，一如既往地做好本职工作。3、实施“物管110”服务模式，赋予每位物业管理人员对保洁的监管职责，发现不洁现象随时处理。（4）把好服务关，确保工作秩序根据学校作息时间，由管理人员开关公寓、楼宇出入口。每班设管理员、值班员，并且每位员工要做到像照顾自己的孩子一样无微不至的关心学生的生活。在服务过程中要求做到班班有记录，事事有依据，始终注重谦逊礼貌，热情周到，主动接受师生的监督。高等学校大学物业管理服务方案1.3物业管理理念高校物业管理不同于社会的专业性物业管理，其根本的区别就是要在物业管理中实现“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，因此在高校的物业管理过程中，不但要做好硬件管理，使之达到保质增值的功能，而且要以员工的高素质、企业的文化品位、人性化的管理来达到育人的根本目的。我公司通过多年高校的物业管理，已经从中取得了一定的物业管理经验，并已基本上实现了“管理、服务、育人”三位一体化的物业管理模式，我公司相信我们有能力管理好学院，有能力在课余时间照顾好学生的生活起居。在xx护理职业学院物业管理过程中，我们倡导以下物业管理理念。1.物管110：亦称“首问负责制”或“一话通服务”，其核心思想即为：物业服务中心的员工，不分彼此，不分份内份外，全员均为物管110的执行者。服务员既是师生的服务者，也是保洁者；论业主有何需要，只要通过值班电话或向物业服务中心的任一员工反映，都会做到事事有交待，件件有落实，其目的是形成110服务联动，为师生提供方便、快保洁员既是保洁者，也是师生的服务者，诸如此类。不捷、全方位的服务。2.零干扰管理就是给学生创造个性化的私密空间，保障学生的隐私不被泄露。在服务、管理的时候，应尽可能不打扰学生，将学生在学习、休息时受外界干扰的程度降到最低限度。物业管理人员不进入私人隐密区域；物业服务中心在不干扰学生的情况下提供服务等。3.人性化管理即“以人为本”的理念。根据公司服务对象———学生的独特群体，对他们进行优质服务同时，生活上多关心帮助、思想上多沟通，培养学生积极向上乐观的思想、健康心理，互帮互助、爱心的培育，增强集体荣誉感，以高校为荣，倾高等学校大学物业管理服务方案心营造“崇尚文明、同学亲善、亲切自然、共建校园”的人性化理念。亲情化管理即把我们所倡导的“亲情、友情、爱情”融入到我们的物业管理中去，让我们的每位管理人员像照顾自己的儿女一样照顾我们的同学，使我们学院的每一位同学都能够感觉到家庭的温暖。5.点滴管理点滴管理即全心服务，简单地说，就是物管人员在任何时候，对待我们的学生都要做到：“认真到不能再认真的程度；细致到不能再细致的程度”，这就叫实实在在地全心服务。比如同学生病，我们的管理人员要像照顾自己的儿女一样关心、照顾同学。通过点点滴滴，始终如一地把美好生活的每一细节都带给每一位学生。6.一分钟反应物业服务中心每个员工无论何时接到何任务，必须在一分钟内行动，以确保每项工作都能及时准确的落实到位。7.品牌服务“市场向品牌集中，效益向规模倾斜”，高校物业管理人深谙此理。在坚持规模化发展任务的同时，始终将品牌服务作为公司头等大事来抓。以我们的“高校社区”品牌服务让师生们在学习、休息时真正的感到舒心、安心、放心、称心。8.沟通零距离就是我们的员工在日常的物业管理过程中要注重与学生的沟通，要最大限度的与学生交流，深入的了解我们的学生的心理状态，时刻注意学生的心理变化，为我们更好的实施“管理、服务、育人”三位一体化管理模式打下良好的基础。高等学校大学物业管理服务方案2项目概况2.1项目概述xx护理职业学院位于xx市双桥区下二道河子，校园占地286亩（包括高庙西校区10亩），建筑面积10.2万平方米。学院建筑物有教学楼、办公楼、实验楼、实训楼、学生宿舍楼、图书馆楼、体育馆等。现有在校生5300，教职工340人。本项目为学院物业管理服务，包括：零星维修维护、安全保卫、宿舍管理、室内外清洁保洁、校园绿化美化、开水供应、西校区看护。2.2保洁服务内容及范围（1）日常检查、维修、维护水电暖日常维修维护，门、窗、锁等（不含食堂、商店）的维修，办公家具及教室桌椅的日常维修、日常搬运。供水检查、维护、维修范围为市政自来水表以内至各用水点的水龙头、开关截门、管路、水泵等加压系统。供电检查、维护、维修范围为配电室总闸下口至各用电点的灯具、开关、插座、配电箱、电线电缆。供暖检查、维护、维修范围为换热站出口至各用暖单元的散热器、截门、管道泵、管路。排水系统范围为各用水点水盆、地漏、排水管路至学院排污总出口。水泵房内设施维修维护，管路、电路维修，截门、底阀更换、山上景观喷泉的维护维修，开关、截门、喷头等配件的更换。雨水排出管道范围为校园内雨排入口（水篦子、排水口）至校园北出口（大门卫对过通往液化气站桥下处）和校园东出口（小门卫明水沟至校园外）季清理，及时疏通排水口，保证排水畅通。配备防洪物资用工。建筑物、护坡、护坝、道路、马路牙、墙面、地面、踢脚线、台阶、护栏、出口雨围墙小面积损坏的临时维修、维护。(2)清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运高等学校大学物业管理服务方案按照后勤管理部门的要求，完成校园环境、室内外卫生管理服务工作，包括教学楼、办公楼、图书馆楼、学生宿舍楼的楼内走廊、楼梯道、教学楼四个120人大教室内、电教室、阶梯教室、体育馆教室、篮球馆、电梯间、卫生间、会议室（大、小）、会议厅及室外道路、停车场、体育场、山体公园、综合服务楼周边、综合服务楼ATM机室、家属楼周围等学校管理范围内公共区域的环境卫生，清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等（不含食堂、商店的楼内部分）。（3）学生宿舍的管理按照学生管理部门的要求，完成学生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍纪律维持等。（4）安全工作管理按照安全保卫部门的要求，完成大门卫、小门卫人员和车辆出入管理、夜间巡逻校园，监控、消防设施管理。（5）树木绿地的修剪及养护管理按照后勤管理部门要求，完成校园绿化服务工作，包括山体公园、校区内所有树木、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等的整枝、修剪、养护、病虫害防治、抗旱浇水、施肥、杂草杂物清理。（6）电锅炉房管理、供应开水（7）西校区物业的看护（8）物业管理制度与档案、资料管理（9）校园综合服务和零星用工（10）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通检查、清掏、疏通办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排污管道。高等学校大学物业管理服务方案2.3服务要求（一）日常维修、维护1、确保门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，合格率100%。建立日常巡查制度，做好日常巡查记录和维修记录。2、保证公共水电暖等公共设施正常运行。公共设施、供水供电设施每天检查一遍，做好检查记录。发现故障或损坏应在20分钟内到场，12小时内维修完毕。供暖前全面检查供暖设施。3、给排水系统设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏现象；遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水和长时间停水现象。4、重大节日保证喷泉运转、及时上水补水、排水、卫生清理、喷头、电机检查维护维修、冬季防护、防冻等。5、小型维修（包工不包料）（1）水、电、门锁、门窗维修（2）水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏、玻璃损坏，要随叫随修；不过夜；（3）排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通。（4）家具、桌椅维修要及时，24小时内完成维修。（二）清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运1、按工作程序对范围内的场所进行定期清全天候、全方位保洁；2、定期杀灭蚊、蝇、鼠，并做到无滋生扫或不定期的清扫保洁，做到源，每周对范围内的场所消毒一高等学校大学物业管理服务方案次；3、污水排放通畅；4、如遇突发事件或突击检查时，积极配合校方，搞好卫生工作，随叫随到。5、入口及大堂清洁要求①门窗(玻璃、窗框、窗台、门把手)无手印、无污渍，保持光洁明亮。②地面、地脚线、指示牌、座地烟灰盅无污渍、水迹、尘迹，保持光洁明亮。③灯饰、天花顶无蛛丝、无污尘。④电梯（轿厢、灯饰、排风扇及按钮）无尘迹、污渍，地面干净整洁。6、楼层公共区域部分清洁要求①指示牌、悬挂牌光洁明亮。保持消防通道无杂物。②地面、墙面、消防器材、果皮箱垃圾筒、无污渍、无痰渍、无尘迹。③天花板无蜘蛛网和灰尘污渍。④门把、镜子无水渍、无印迹，明亮照人。⑤楼道内灭火器、宣传栏无灰尘。7、卫生间清洁要求①地面、墙面、门、窗、玻璃镜面、②小便器、坐厕、洗手盆无污渍、无积水、无垢、无臭，瓷器光洁明亮。隔板无灰尘污渍和杂物。③保持下水管道水流畅通。8、露天部分清洁要求①地面无垃圾、无杂草、无积水、无明显污渍油迹。②室外设施无明显灰尘污渍及不良张贴物。③校园宣传栏、宣传窗、雕塑无灰尘、无污渍。④灯饰、栏杆、指示牌无污渍、水迹及明显灰尘。⑤垃圾清运及时，物品摆放整齐。高等学校大学物业管理服务方案⑥垃圾桶无明显灰尘污渍，不过满。⑦房屋立面、道路整洁，无堆放杂物现象。⑧绿化带及四周无落叶无垃圾，公园内道路无落叶无垃圾。9、垃圾清运要求①垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，及时清理，垃圾不在筒箱内过夜。②垃圾中转站定期消毒，无蚊蝇飞舞。③垃圾清运过程中不得产生二次污染。④与垃圾箱运输部门建立联系机制，及时外运，不得产生垃圾堆积现象。⑤整理树木、平整草坪花园等产生的树枝、石块、树叶等固体垃圾归堆后，整体外运，不得随意存放到学院院内。10、每月进行一次集中大扫除，清理卫生死角。（三）学生宿舍的管理1、严格执行学院《学生公寓管理规定》。2、严格公寓出入管理。严禁非本公寓人员进入宿舍，对出入公寓的物品应进行查问。如有家长探视、施工维修等外部人员进入，要进行询问核实并做好登记。3、严格住宿生出勤管理。按时开关门锁及电闸，督促学生自觉遵守学校的各项规章制度和作息时间，晚10点查房清点登记住宿人员。对请假的学生要进行核实，对无故夜不归宿的要及时打电话通知辅导员或所属系的值班老师，并做好记录。4、严格确保设施正常使用，发现问题及时报修。加强学生宿舍钥匙管理，督促学生按时时排查并处置学生私自接换电线、使用大功率电器、吸烟、喝酒、赌博及私藏管制刀具等行为，及时向所属系辅导员反馈信息，并做好记录。5、关爱尊重学生，全心全意为学生服务。学生有病或生活、学习上有困难，要称王给予热情帮助。发现学生有重大病情要及时报告辅导员，并协助及时送校日常检查督导。每2小时巡查宿舍一次，经常巡视公寓公共设施，整理内务，及高等学校大学物业管理服务方案医室或医院治疗。深入了解学生中存在的问题，及时排查学生矛盾隐患，查处学生打架行为。6、加强安全防范意识，防火防盗防电。发现险情及时报告、处置。掌握应急疏散方法，遇有紧急情况，迅速妥善疏散学生，确保学生人身安全。7、认真做好值班、交接班记录，保存好有关工作资料，为学生宿舍评优工作提供依据。8、遇突发事情发生，值班管理人员必须在第一时间报告其系部值班领导，同时向学院安全工作处和学院行政值班领导汇报，如情况紧急应同时直接报警（110、120或119等）。9、按时参加系及学生处组织的有关活动，认真完成好各项临时性任务。（四）安全工作管理1、门卫管理①严格执行门卫管理制度，严格执行外来人员和车辆准入制度，严格执行来客登记制度，对校门周围进行巡查。②禁止任何人将非教学所需的易燃易爆物品、有毒物品、动物、管制刀具和其他危及学校安全的物品带入校园。③发现不法分子及时启动一键报警设备或通过其他方式报警，设法制止侵害，保护师生安全。④严禁小商贩等社会闲散人员进入校园，对可疑人员要仔细盘查，并及时上报安全工作处。⑤做好门卫警卫室配备的安防器械的管理和维护。⑥禁止出租车进入校园。⑦严格执行遵守学院各项规章制度，服从相关职能部门的安排和管理。2、校园安全管理①按时按要求开关各楼门，锁门前对楼内各部位进行安全巡查。②每隔一小时对校园重点部位进行巡查，发现问题及时报告，妥善处理。高等学校大学物业管理服务方案③认真做好消防检查，掌握消防设施的使用方法，保障校园无火灾事故。④如遇一般刑事案件和治安案件要保护好现场，并及时上报。⑤及时清出校内闲散人员。⑥认真填写值班记录。⑦遵守学院各项规章制度，服从相关职能部门的安排和管理。（五）树木绿地的修剪及养护管理1、根据树木、绿地的生长情况，定期不定期进行修剪、抗旱浇水、施肥、喷药杀虫、除杂草等养护工作，保证植物生长良好。2、如因养护不及时或养护不当造成树木死亡，中标人负责免费替换。3、每年4月初和10月末对山体公园、学院绿化区进行一次集中清理，清除杂草杂物，统一浇水。防火高峰期与山上保洁人员积极配合保卫处做好防火值班工作。日常山体公园花卉养护。过冬花卉防冻、防寒、保温等。（六）电锅炉房管理、供应开水1、负责电锅炉房和开水房的室内卫生。2、负责早7:00-8:00，午11:30-13:30，晚16:30-19:00时间段的开水供应。3、负责供水设备的正常维护与检修。4、协助每年一次的锅炉清洗（七）西校区物业的看护负责西校区校园及建筑物的看护，做好防火、防盗保证无重大事故的发生。（八）物业管理制度与档案、资料管理1、建立资料的收集、分类整理、归档管理制度。2、在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。3、档案资料包括：实施管理和服务工作中的各种制度、规程、记录、图表、函件等。（九）校园综合服务和零星用工高等学校大学物业管理服务方案按要求提供校区重大会议、庆典、招生、考试、报到、艺术节、护士节、学术活动、布展（运动会2天、大中专新生报到4天、校考试（2天）、成人高考（2天）、医护英语水平考试）等活动的劳动服务，包括布置会场、搬运器材、桌椅、、平整等工作。庆、招聘会、单招考试、四六级英语考试、公务员考试、教师资格证考试、自学试室布置、清场、挂条幅、挂标牌、插彩旗。运动场沙坑日常管理各种临时事件的零星用工。五一、十一至少两名工人配合自来水公司清洗、消毒山上、山下蓄水池。（十）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通每天检查办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排管污道，做好检查记录并就发现问题及时清掏、疏通。安排专人负责学院地漏、排管污道的疏通工作。每月用抽粪车对各建筑物化粪池检查两次以上，及时清掏并将清掏出的纸巾等固体物质外运，不能造成二次堵塞，不能影响环境卫生。2.4人员配置及服务参数*本项目需配置人员110人。其中:（一）*项目主管：1名（二）*零星维修、维护：6人高等学校大学物业管理服务方案（三）*清洁、保洁、消杀（除四害）宿舍区14人，教学区12人，体育馆2人，办公区４人，操场、道路、公共场地及外运垃圾6人，山体公园保洁1人（每年4月~10月），体育馆教室1人，教务公用教室1人，合计41人。、消毒、垃圾清运（四）*学生宿舍的管理公寓楼名称楼层应配备工作时间人员数宿舍数量容量岗位数1~2层464241324小时3~4层454191324小时5~6层474381324小时7~8层383621324小时1~2层464561324小时3~4层454461324小时A座宿舍楼B座宿舍楼5~6层474661324小时7~8层474661324小时9~1层393861324小时2号宿舍楼1~4层745801324小时1~3层645481324小时3号宿舍楼3~6层655501324小时山下宿舍楼1~4层454001324小时合计数1339（五）*安全工作管理岗位名称岗位数应配备人员数工作时间大门卫44384624小时小门卫24小时校园夜间巡逻下午5:00~早8:00高等学校大学物业管理服务方案合计1318（六）*树木绿地的修剪及养护管理配备3人（与山体公园保洁人员合作），工作时间为每年4月~10月。（七）*电锅炉房管理、供应开水配备1人（八）*西校区物业的看护配备1人七、人员要求和说明1、投标人应具有一套物业管理服务的规章制度和素质较高的管理队伍。2、中标单位安排到学院工作的人员要求有责任心，有专业管理技术和一定的工作经验，并经严格的岗前培训。各类工作人员应持有相应的资格证、上岗证，人员数量应满足学校的物业管理要求。按岗位不同统一着装，形象良好，举止明文，对学生和教职员工提供微笑服务。承诺遵守学校的各项规章制度。3、特殊岗位人员要求（1）日常维修、维护1名具有水电暖维修工作经验，1名具有木工工作经验，1名具有管道焊接技术。均需要有相应资格证书。（2）学生宿舍的管理爱岗敬业，为人师表，关爱学生，尽职尽责；坚持原则，秉公办事，敢于管理，明文服务；坚守岗位，严禁空岗，私自调岗，在岗不为；服从分配，听从指挥，团结协作，不弄是非。（3）安全工作管理①50周岁以下，身高1.65米以上，男性，五官端正，身体健康。②具有一定的思想政治素质和业务能力，责任心强，品行良好。③无精神病史和其他不能控制自己行为能力和疾病史。④没有受过刑事处罚、劳动教养、收容教育、强制隔离戒毒、行政拘留等。高等学校大学物业管理服务方案（4）树木绿地修剪及养护管理具有相关工作经验。（5）电锅炉房管理、供应开水50岁左右，男性；具有健康证，特种设备锅炉工上岗证，具有相关工作经历者，懂电工知识。要求在学校住宿。（6）西校区物业的看护50岁左右，男性，身体健康，在学校住宿。2.5服务地点及质量监督1、服务地点：xx市下二道河子xx护理职业学院院内2、服务质量监督（1）服务质量监督考核由学院各相关部门进行。（2）中标单位在开展以上各类管理服务时，必须接受学校相关部门的管理、指导、监督。（3）中标单位必须支持和配合学校开展工作，保证学校各项工作的正常运行。（4）学院派专人采取定期检查和不抽查的方务态度、安全等进行监督，若有违反相关的规定和服务标准，甲方有处罚通知书给中标方，无须中标方同意，罚款将从当月服务费中扣除，扣罚标准式对中标方服务质量、服权随时开具如下表：处罚通知4张以上/连续2月4张以上1张/月2张/月3张/月书月按月服务按月服按月服务按月服务学院有权费×1%务费×费×5%扣费×10%取消承包按服务费%扣罚扣罚2%扣罚罚扣罚合同2.6其他要求和说明1、中标单位根据有关物业管理法规及物业管理委托合同，对物业实行一体高等学校大学物业管理服务方案化的统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2、物业委托管理期限为24个月，从2017年8月20日起至2019年8月20日。3、本服务项目采用一次性包干，承包期间如遇国家政策性调价，市场材料价格发生变化，本服务项目均不予调整。4、学院每年有近三个月的假期，除项目主管、安全保卫工作、西校区看护为全年工作外，其他岗位工作人员均按9个月计算服务费。若因临时性任务、放假期间发生服务，费用按用工情况单独计算。5、办公室、教室和学生宿舍内的清洁服务不在本招标管理服务范围内（已说明的除外）。6、校区内各类门牌、标识牌、垃圾筒、箱等环卫设施、消防设施、维修零部件均由校方负7、物业在交接期间的清洁开荒由中8、学院提供1间工作用房，1间管理人员用房，其它一切服务住宿人员的生活用品等费用均由中标方负担。9、校区内的公共设施、家具、桌椅等设施设备的维修零部件由校方提供。型施工垃圾由施工单位负责清理。责；但物业管理所需的各类标识由中标单位负责。标单位负责。所需消耗品、在校10、大11、清洁卫生用具、运输工具由中标单位负责配备。12、日常维修维护等各种工具由由中标单位负责配备。13、消杀用药、绿化植物病虫害防止用药、用品、器具由中标单位负责。14、管道疏通、化粪池清理所用工具及粪车由中标单位负责。如因工作失误而造成学院经济损失，由中标方负责赔偿经济损失。不可抗力的因素除外。高等学校大学物业管理服务方案3物业管理方式和计划3.1管理方式面对xx护理职业学院物业管理特点，选择怎样的管理方式才能达到最佳的管理效果，这是我们作为管理公司所确定管理方式的重要课题，我公司在深入调查研究的基础上确定了学院物业管理的管理方式。我们采取的管理方式分为组织机构系统、运作程序系统、信息反馈系统和激励系统四部分组成。（一）组织系统1、组织架构图（见下页）高等学校大学物业管理服务方案2、组织架构描述从管理机构图中可以看出，物业管理中心将在xx护理职业学院和公司的领导下，实行学院分管部门领导下的一种垂直领导方式，管理中心设各部门经理，每个部门设分项，其编制力求精干，其人员力求一专多能。在拟制计划、组织领导和对各项工作检查指导协调等方面由领班直接负责，各项具体工作在由学校对口管理部门直接安排，各领班、工作人员向学校对口管理部门负责。这样的结构使权力集中、责任明确、命令统一，联系简捷，工作高效。3、人员配置随着管理方式、管理手段的现代化，物业管理队伍的结构也发生革命性变化。物业管理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，管理人员和操作人员比例缩小，管理人员应是高学历、高水平的复合型人才。针对项目的特点，我们要求管理人员必须是一专多能，实行一岗多职。在管理队伍的建设上，我们将采用规范管理和人性化管理运用激励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，并实行10%的淘汰率，确保管理目标的实现。相结合的方式，（一）*项目主管：1名（二）*零星维修、维护：6人（三）*清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运宿舍区14人，教学区12人，体育馆2人，办公区４人，操场、道路、公共场地及外运垃圾6人，山体公园保洁1人（每年4月~10月），体育馆教室1人，教务公用教室1人，合计41人。（四）*学生宿舍的管理公寓楼名称楼层应配备工作时间人员数宿舍数量容量岗位数1~2层464547424419438111324小时324小时324小时A座宿舍楼3~4层5~6层高等学校大学物业管理服务方案7~8层381~2层4636245644646646638658054855040011324小时324小时324小时324小时324小时3~4层451B座宿舍楼5~6层477~8层47119~1层391324小时2号宿舍楼1~4层741324小时324小时324小时324小时1~3层643号宿舍楼3~6层6511山下宿舍楼1~4层45合计数11339（五）岗位名称大门卫小门卫*安全工作管理岗位数应配备人员数工作时间448424小时24小时校园夜间巡逻36下午5:00~早8:00合计1318（六）*树木绿地的修剪及养护管理配备3人（与山体公园保洁人员合作），工作时间为每年4月~10月。（七）*电锅炉房管理、供应开水配备1人（八）*西校区物业的看护配备1人合计110人。（二）运作程序系统高等学校大学物业管理服务方案（见下页）1、运作程序示意图各类工种岗位培训建立各种规章制度学生公寓、楼宇验收与接管日常管理服务与维护特殊作业人员门卫楼管员、宿管员保洁员各级管理服务人员开展管理服务与设施养护工作完善各类配套设施及各部门关系的管理协调工作2、整体运作流程图说明：2.1从整体运作流程图中看，我们注重于整体设计全面合理，各项工作环节紧密衔接，起到承上启下，相互制约的作用。2.2在整体运作过程中，始终坚持全过程管理，确保指挥与监督的封闭性管理，保证管理有效、及时到位，从而在最大限度上避免了缺漏和盲点。2.3整体运作的各个环节物业服务中心逐步按照ISO9001：2000版的质量保证体系进行运作，它同样适用于学院物业服务中心的整体运作方案。在实践中逐步应用现代化的电脑网络系实现统智能化管理。（三）信息反馈系统1、信息反馈示意图高等学校大学物业管理服务方案（见下页）1、信息反馈示意图2、信息反馈示意图说明2.1信息也是资源学院物业服务中心的信息来源于执行机构、监督机构和信息反馈渠道。2.2监督机构分别为：学生处、相关部门领导、业主投诉、专职检查员。公司将设立核查反馈控制点来加强日常的监管力度。2.3在监督机构控制方式中，我们采取A管理模式中的例行检查和突击抽查相结合的管理反馈方式，而监督控制的措施有预先控制与信息反馈控制相结合。（四）激励系统高等学校大学物业管理服务方案1、激励系统示意图（见下页）激励机制工资福利机制奖惩机制培养提升机制文化活动机制思想工作机制2、激励系统示意图说明2.1激励是物管部内部对员工管理的主要方式。每个员工的个人权利需要得到尊重并应始终保持旺盛的工作积极性，从而可以在一定程度上获得经济效益和社会效益。2.2思想工作机制重在激发每一个员工的内在潜能，充分调动员工的个人积极性，适时做好深入细致的思想工作，其主要工作方式有与员工谈心，为员工排忧解难，组织有益的集体活动和家访等。2.3奖惩机制应以表扬奖励为主、惩处为辅的原则，但奖惩要分明，用劣汰的方式，纯洁用工队伍，在奖励类型上，要坚持以精神鼓励为主，物质奖励为辅。2.4工资福利机制重在考核，缩小固定部分工资，加大活动部分工资，拉大距离不搞一刀切，激励员工优质服务，创造业绩和发扬团结向上的团队精神。高等学校大学物业管理服务方案2.5培养提升机制在实际工作中缺一不可，其培养的目标是使员工有较强的事业心和敬业精神，对工作能做到一专多能，精益求精。把培养提升、培训、进修等工作有机地结合在一起使之形成一种人才培养的良性循环氛围。2.6文化活动机制是沟通物业服务中心内部员工的桥梁，通过文化活动的开展增强员工的自信心和认同感，把员工的利益和公司的利益紧密地结合在一起。高等学校大学物业管理服务方案3.2工作计划根据拟定的管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理工作和进入正常运行期的管理工作，按照轻重缓急有序进行，具体计划如下：1、前期管理工作计划序项目内容时间号1、成立投标工作小组；拟订物业管理方一2、仔细阅读招标文件；案3、对学院展开深入的调查研究；1、人员的选拔；组建物业管理队二三2、人员的培训；伍3、人员的上岗。1、安排管理用房；完善管理及办公条件2、安排员工宿舍3、准备管理用物质装备。制定管理规章制根据学院的实际情况修改制定切合实际的各四度项规章制度；物业的验收与接1、依据标准，逐项检查发现问题，督促整改；五管2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案。高等学校大学物业管理服务方案2、正常运行期的管理工作计划序号项目内容时间1、制定学院养护和维修计划方案；学院交付之日一保洁、楼管2、学院的养护服务。起二设备设施的维修养护1、设备的资料管理；同步进行1、治安管理；三安全管理同步进行同步进行同步进行同步进行2、消防管理；1、绿化管理；四环境卫生管理2、清洁卫生管理；3、环保管理。1、物资账目；五六物资管理档案管理2、物资收发。1、人事档案2、设备档案3、日常管理档案全面导入CIS企业识别系统全面导入ISO9001:2000全面实行员工岗中培训七CIS系统同步进行同步进行同步进行八九质量管理体系员工培训高等学校大学物业管理服务方案4服务工作目标和实施措施1工作目标序号指标体系国家标准承诺标准1学院配套设施完好率98%工程维修质量合格率100%98%100%23维修质量回访率清洁保洁率100%99%100%499%5道路、公共设施完好率95%学院内治安案件年发生率1‰以下98%607火灾年发生率业主有效投诉率业主有效处理率1‰以下2‰以下95%以上081‰以下100%以上100%以上90%以上98%以上85%以上910111213业主有效回访率95%以上业主综合服务满意率90%绿化完好率95%管理人员专业培训合格率80%高等学校大学物业管理服务方案2保证目标的实施措施为实现我们对学院物业管理服务的整体策划及设想，依据国家建设部物业管理示范大厦的评比标准，我们将采取切实可行的措施落实承诺的各项指标。其主要指标及实施措施如下：主要指标实施措施1、加强管理员消防安全知识，落实责任人负责巡视，发现隐患、苗头及时处理；学院2、制定火灾事无火灾事件发生3、杜绝室内明火故应急措施，定期演练；和使用大功率电器；4、定期宣传，让学生了解防火知识，组织由学校、物业、学生共同参加的消防演练。1、管理员对来访人员严格执行登记手续，杜绝安全管理闲杂人员进入学院；2、对学院内物品的出入实行登记放行手续；3、执行24小时值班巡查制度，确保无偷案盗学院件发生；无偷案盗件发生4、制定公寓钥匙管理规定，钥匙的登记、领用有序；5、加强法制宣传、教育、培养学生知法、守法的意识。高等学校大学物业管理服务方案1、严格执行公寓管理制度，异性同学及异性来访者不得进入寝室；2、充分发挥公寓中团组织及学生群体组织的示学院无男女同寝、范作用，加强学生凝聚力。组织学生之间的交斗殴等事件发生流，培养学生“互帮互助”的思想；3、制定斗殴事件的应急程序和解决措施，定期演练。学院保持整洁卫生，做到“五不”即不见1、加强保洁员的业务培训，练熟掌握操作技能杂物、和专业知识；不漏收垃圾、不乱倒2、严格按照保洁工作程序操作，加强“五净”即路3、保证对垃圾实行袋装化；面净、路沿净、人行4、按区域责任到人，加强巡查，监督检查果格考核积水、积土、监督检查；垃圾；，严道净、雨水口净、制度。皮箱净。1、保洁员为学生进行卫生清洁指导，帮助学生做好寝室生管理学生寝室内2、管理员掌握一定的室和美化学生进行室内美化指导；3、对学生寝室定期监督、检查、指导，对不合格的发出限期整改通知单，并跟踪复查。环境卫卫生；内美化技能，不定期为保持卫生1、制定传染病防止预案，管理人员必须按照预案程序处理，发现问题及时向学校汇报；作好传染病2、宣传传染病防治知识，加强学生身体健康检的预防与处理查；3、定期请学校育。规定的医务处医生为学生进行健康教高等学校大学物业管理服务方案1、制定严格的工作行为礼仪规范，管理人员上岗必须统一着装，佩带工号牌，并不断的加强保证管理人员精神培训；2、聘请专业人员讲课，增强管理人员的服务水识和态度平；饱满，有良好服务意3、组织学习劳动模范的事迹，增强服务意识；内部管理4、组织服务竞赛，鼓励管理人员争创服务标兵。1、学校布置的工作，由物业服务中心站长亲自指挥负责，保证按时完成；完成学校布置的工作，执行学校的规章2、物业服务中心的工作以学校的规章制度为依据，工作规程不能和学校制度相抵触；制度3、加强与学校各处室、各院系的沟通与交流，了解工作的不足之处，认真改进。1、加强平时的管理与培训，遇到突发事件，不慌不忙，冷静处理；突发事作好件处理的处理工作按照规定的预案程序处理；3、对突发事件要按程序及时汇报学校，并配合对突发事件2、制定突发事件紧急处理预案，管理人员必须学校对事件的调查。1、积极主动配合学校宣传部、学工处，以及各院系组织开展的学生文化、娱乐活动；2、联合自管会，发掘有特长的学生，积极开展保证学院各项座谈、竞赛、表演、讲座等活动；公寓文化建设文化氛围的营造3、以宣传栏为阵地，结合各类有意义的主题展开专题宣传；4、支持配合学生自行组织的有意义的文体活动。高等学校大学物业管理服务方案1、物业服务中心年初制定全年重大节日活动计重大节日组织公寓划，以便提早组织、安排活动；学生2、逢重大节日，安排专人负责学院的装点，如开展活动，营造节日有需要公司总部提供资金并派人支援；气氛3、积极配合学校有关重大节日的工作安排。高等学校大学物业管理服务方案5管理方案5.1物业服务管理内容（一）日常检查、维修、维护水电暖日常维修维护，门、窗、锁等（不含食堂、商店）的维修，办公家具及教室桌椅的日常维修、日常搬运。供水检查、维护、维修范围为市政自来水表以内至各用水点的水龙头、开关截门、管路、水泵等加压系统。供电检查、维护、维修范围为配电室总闸下口至各用电点的灯具、开关、插座、配电箱、电线电缆。供暖检查、维护、维修范围为换热站出口至各用暖单元的散热器、截门、管道泵、管路。排水系统范围为各用水点水盆、地漏、排水管路至学院排污总出口。水泵房内设施维修维护，管路、电路维修，截门、底阀更换、山上景观喷泉的维护维修，开关、截门、喷头等配件的更换。雨水排出管道范围为校园内雨排入口（水篦子、排水口）至校园北出口（大门卫对过通往液化气站桥下出口处）和校园东出口（小门卫明水沟至校园外）雨季清理，及时疏通排水口，保证排水畅通。配备防洪物资用工。建筑物、护坡、护坝、道路、马路牙、墙面、地面、踢脚线、台阶、护栏、围墙小面积损坏的临时维修、维护。(二)清洁、保洁、消杀（除四害）、消毒、垃圾清运按照后勤管理部门的要求，完成校园环境、室内外卫生管理服务工作，包括教学楼、办公楼、图书馆楼、学生宿舍楼的楼内走廊、楼梯道、教学楼四个120人大教室内、电教室、阶梯教室、体育馆教室、篮球馆、电梯间、卫生间、会议室（大、小）、会议厅及室外道路、停车场、体育场、山体公园、综合服务楼周高等学校大学物业管理服务方案边、综合服务楼ATM机室、家属楼周围等学校管理范围内公共区域的环境卫生，清洁开荒、日常保洁、消杀、消毒、生活垃圾的收集、清运等（不含食堂、商店的楼内部分）。（三）学生宿舍的管理按照学生管理部门的要求，完成学生宿舍日常管理工作，包括生活秩序管理、公共秩序管理、宿舍安全管理、宿舍纪律维持等。（四）安全工作管理按照安全保卫部门的要求，完成大间巡逻校园，监控、消防设施管理。（五）树木绿地的修剪及养护管理门卫、小门卫人员和车辆出入管理、夜按照后勤管理部门要求，完成校园绿化服务工作，包括山体公园、校区内所有树木、绿化带、草坪、花坛、树盆、绿篱、天然植物群落等的整枝、修剪、养护、病虫害防治、抗旱浇水、施肥、杂草杂物清理。（六）电锅炉房管理、供应开水（七）西校区物业的看护（八）物业管理制度与档案、资料管理（九）校园综合服务和零星用工（十）化粪池、排污井、排污管道检查、清掏、疏通检查、清掏、疏通办公楼、教学楼、宿舍楼、综合服务楼等学院所有建筑的化粪池、排污井、排污管道。高等学校大学物业管理服务方案5.2日常服务项目及采取的措施针对xx市护理职业学院的特点，我们的日常服务工作将由接管期、常规期二个部分组成。1、接管期物业管理服务项目及措施在接管期内，对学院内部充分了解，通过接管验收，进一步熟悉物业整体的各项性能特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的方案，真正做到防患于未然。并在此基础上制定各类与贵校相关的接管文件。对所托物业的前期介入，我公司可另行向校学生处呈报详尽的《xx市护理职业学院物业服务前期介入服务运作实施方案》2、常规期的物业管理服务项目及措施（一）设施维修、维护为贯彻执行公司物维修班工程维修使用工具分为：共用工具与私用工具。所谓共用工具是指较大件工具（如切割机、电焊机、台钳、电钻之类）私用工具是指发放给个人的小品妥善保管，合理使用，有效控制的方针，特制定本办法。件常用维修工具。1、共用工具使用管理：（1）共用工具由值班人员保管，只允许公司内部使用，不得以个人名义转借他人使用，如有特别情况须由主管以上人员同意，方能借出。（2）当值班班人员清点检查工具使用（3）所有使用工具的人必须爱惜工具，遵守谁损坏谁赔偿的原则，由人员监督。私用工具使用管理.人员下班时，须在交接班记录表上注明工具使用情况，并由接情况确认后签收。值班（4）发放给个人的工具由个人妥善保管，并由个人在工具领用表上签收，离职时交还给公司。（5）个人所领取的工具，自己必须爱惜，人为损坏由个人赔偿。（6）个人所领工具属常规性磨损折旧，日久不能使用的，可申请换取新的工具，但必须提供旧件。高等学校大学物业管理服务方案2、维修电工岗位职责（1）严格遵守公司各项规章制度，服从领导安排，除完成日常维修任务外，有计划地承担其它工作任务。（2）努力学习技术，熟练掌握大厦强弱电设备，工作原理及实操作与维修保养。（3）执行所管辖设备检修计划，按时按量完成，并填好记录表。（4）积极配合值班电工工作，出现故障时无条件迅速返回机房配合工作。（5）严格执行设备管理制度，做好交接班工作。（6）交班时发生故障，上班必须协同下班工作，排除故障后才能离去。（7）维修人员外出巡查或维修，必须随身携带对讲机，随时随地与部门人员保持联系。（8）在巡查过程中，发现不正常现象，应及时进行处理，处理不了的应做好记录，不得隐瞒故障现象。（9）做好值班室清洁工作，填好工作记录表。（10）完成领导交办的其它工作。3、值班电工岗位职责（1）严格遵守公司各项规章制度。（2）努力学习技术，熟练掌握本大厦供电供水方式，线路管道走向反设备的原理，技术性能及实操作。（3）努力做好设备保养维修工作，做好防小动物工作，确保安全运行。（4）坚守岗位，定时巡视配电设备，密切监视各仪表工作情况，准确抄录各项数据并填好设备运行记录表。（5）对来人来电报修应及时进行登记，并处理。（6）发生事故时，值班人员应保持头脑清醒，按照操作规程及时排除故障。（7）事故未排除不许进行交接班，应上下两班协同工作，直至排除故障。一般性的故障，应交待清楚并做好记录。（8）按规定时间做好机房与走道清洁工作。（9）完成上级交办的其它工作。4、配电房管理规定/配电房安全操作规程高等学校大学物业管理服务方案（1）配电房是大厦供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经主管人员以上许可，非工作人员不准入内。（2）值班是必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。（3）值班员必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，严禁变压器、空气开关超载运行。（4）配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时进行，以免发生错误。（5）因故停电，应提前一天向使用用户发生停电通知，对突发性停电事故，应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。（6）保持配电房消防设备完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常启用。（7）严禁在配电房内私拉乱接，随意改变供电运行方式。（8）配电房内严禁堆放其它杂物。5、配电房安全操作规程（1）严格执行“操作票制度”事故处理及单一刀闸拉合时，可以用操作票。（2）操作人和监护人应根据模拟图板或主结线对所填操作票是否正确，并经有关人员审核签名。（3）操作时必须按操作顺序进行操作，每操作一项做一个记号，全部操作完成后进行复查。（4）下列项目列操作票：A.应拉合的开关和刀闸位置B.检查接地线是否拆除C.检查负荷分配D.装拆接地线E.安装或拆除控制器路线或电压反感器回路保险F.一切换顺路和检查是否确无电压等操作，应检查操作电源是否正常供给（5）操作发生疑问，应立即停止，并向有关人员汇报弄清问题后再进行操作，不准擅自更改操作票，严禁酒后值班操作。（6）运行中电容开关跳闸时，应退出运行，经检查确认无异常后，方可试送。高等学校大学物业管理服务方案（7）重要回路跳闸时且伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功时，严禁再次合用，带有重合闸且无伴随较大冲击时，允许不检查再强送一次，不成功，严禁再次合闸，带有重合闸保护的，应及时检明原因，报告上级。（8）遥测电容或电缆时前后应充分放电。（9）变压器预备信号动作时，应及时检明原因报告上级。（10）操作电压反感器前，应考虑相应的失压保护和计置装置等。（11）正常情况下发电机应处于自投状态，清洁发电机及附属设备时，应将功能选择开关切断，工作完毕后，恢复正常。（12）有高压接地现象或雷雨天检修电气设备时，必须穿绝缘鞋，雷雨天气禁止倒闸操作，巡视电气设备不得靠近避雷器。（13）变压器应保护跳闸后（速断、差动、油浸式变压器，还有重瓦斯）应退出检查。（14）倒闸操作顺序：停电：负荷侧断漏器负荷侧刀闸母线侧刀闸；送电与之操作顺序相反（15）电气设备停电后，即使是停电，在未拉开有关刀闸和做好安全措施前，不得触及设备与栅栏，以防突然来电。（16）变压设备发生接地时，室内不得接近故障点4m，室外不得接近故障点8m，且应穿戴相应电压等级的绝缘（17）巡视配电装置，进出变压室，应随手将门锁好，无关人员未经批准不得进入设备房。6、维修部岗位职责和考核细则部是实施楼宇设备、设施正常运行的职能部门。靴和绝缘手套。维修维修部管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为业主（用户）创造安全、文明、舒适、方便的工作环境和生活环境的基本保障和坚强后盾，是反映楼宇服务水准、良好形象和社会声誉的重要标志。主要职责范围是：（1）负责楼宇供（配）电系统、电讯系统、电梯系统、给排水系统、空调系统的运行管理，维护保养和故障检修。（2）负责楼宇公共设施、设备的维修保养。（3）负责用户二次装修的审批、监管。高等学校大学物业管理服务方案（4）负责对用户室内设施、设备提供有偿维修服务。（5）负责楼宇外判工程的监管工作。（2）环境保洁1、保洁作业要求（1）我们将逐步依据ISO9001：2000版的标准，进行“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，创造一个优雅、整洁、文明、舒适的学习和休息环境。（2）根据学院的清洁保洁特点，我们将严格坚持“高标准、规范化”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护，确保学院垃圾日产日清，无蚊、蝇等“四害”孳生。（3）保洁员将根据学院保洁区域划分责任范围，落实责任人；根据各保洁环节的不同，以定时或定期、集中作业方式和日常巡视保洁作业的方式，制定保洁作业制度；安排日常保洁工作，实行全天候保洁。（4）做好保洁工作的监督、检查。保洁员在工作过程中，根据保洁工作要自查。做到眼看无垃圾、手摸无尘，求进行（5）站长对保洁工作进行日检、周检，发现保洁工作质量问题，及时督保洁员予以纠正，并做好检查记录。并定期组织保洁员对保洁工作中存在的问题进行研究、总结，整改。促2、保洁作业规范书项目要求作业步骤、方法高等学校大学物业管理服务方案1、每天将所负责范围内的楼层公用通道、1、地面无杂物、无积尘、梯道、天台、地面清扫干净。并将楼层的垃圾收至地面周转站，洗净垃圾桶，套上垃圾袋，放回原处。无积水、无明显污渍。室外2、路灯、招牌、广告栏2、每天用清洁水拖干擦净有污迹的楼层地无积尘、无水锈、无面地面及垃圾桶存放地面，并拖抹和擦抹一次通道和楼梯扶手。、污渍。楼梯的杂物、无积沙堵塞。保3、明暗沟、污水井内无3、每星期用毛巾清洁水擦抹二次消防门、门顶、消防栓、公共窗台和玻璃、指示灯箱、开关盒、信箱、电箱表等。4、无卫生死角，无乱堆洁乱放。4、每半月用清洁毛巾擦抹一次墙壁和所有5、窗户及玻璃立面无积灯炮、灯具，用扫帚清扫天花板等公共部位1、地面无杂物、灰尘、灰、无污染。。1、每次起床后将被子放整齐。污染。2、室内家私、电器随时摆放整齐，擦抹值2、家私、电器无灰尘、班室摆放整齐。的清洁乱写划。干净。3、每日两次清扫地面，拖抹干净；瓷砖3、墙面无乱贴、乱挂、墙面每半月清抹一次，粉墙面每半月扫灰尘一次；4、衣服、鞋、帽、裤子4、随时清除室内蜘蛛网。摆放整。注：保洁作业规范书中的保洁时间、次数、区域等根据学院的具体要求再进行具体化、细化、量化，目标就是不留死角、入住的学生满意。3、保洁综合管理加强对学院内外清洁环境的综合治理，管理人员加强巡视检查，杜绝下列事项在学院的发生。(1)随地吐痰，乱丢果皮、烟头、纸屑等杂物(2)乱倒垃圾、煤灰、淤泥、污水、污物。(3)乱竖广告栏、指路牌和乱张贴标语、广告、海报，乱涂乱画。；高等学校大学物业管理服务方案(4)损坏公共卫生设施和花草树木。(5)向室外（窗外、阳台）倾倒污水、垃圾、杂物等。4、绿化管护与环境营造依靠我公司的人才优势，做好所托物业周边的绿化工养护和管理，做到花草树木长势良好，无枯花、无破坏、无虫害，及时除草，整齐美观。保证一年四季鲜花不断，我们还要通过租绿、摆绿的方式，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的工作环境。（3）宿舍管理1、在做好学院物业管理服务工作的前提下，为了切实加强学院内学生日常行为的教育管理工作，我公司将努力做到管理工作制度化、规范化和科学化，使之真正的达到“管理、服务、育人”三位2、指导、支持各站自管会开展学生日常教育的宣传工作，让学生时刻在学校的各项规一体化的公寓管理模式。章制度的要求下开展自我教育、自我管理、自我服务，创良好文明行为。3、定期、不定期的对日常行为、违纪情况进行检查、督促，晓之以理、动之以情，在教育的同时及时向学生处及所在院系汇报。4、每日对学生寝室进行抽查，表扬好的，教育差的，要求同学遵守《学生公寓管理办法（试行）》，同时我公司还将开展“温馨小家”的评比活动。5、认真记录日常管理评分，定期向学生处、所在院系汇总学生的加减分情况，作为学生年终考评依据。6、严格执行学生离校准假制度，每晚坚持抽查学生宿舍，特别对迟归和夜不归宿的同学进行登记，及时进行教育，同时向学生处、有关院系报告。在此过程中充分发挥学生骨干的作用。7、定期与学生进行沟通与交流，及时的了解学生的思想和动态，便于管理人员更好的有针对性的对学生进行管理。8、学院文化建设是校园文化建设的重要组成部分，必须坚持以育人为宗旨的文化建设指导原则。公寓文化建设中主要包括思想文化建设和精神文明文化建设，我公司在今后的公寓文化创建的具体设想和做法如下：（1）优化环境A、在硬件设施上继续投入一定的人力和财力，搞好公寓环境美化工作（包高等学校大学物业管理服务方案括保洁、绿化、安全、装饰、生态、舒适、高雅等），全力支持自管会搞好学生活动室的美化布置。B、在软件管理建设上，突显管理人员的自身素质和日常的优质服务管理在关心、照顾同学上体现，以形成良好的人际环境。C、主动协调自管会办好墙报、宣传栏、读报栏、才艺展示等。D、指导学生开展室内美化评比活动，开展“温馨小家”评比活动。（2）配合、联合学生处、团委、宣传部、院系、学生会和自管会搞好各项日常文体娱乐活动，充分发挥现代传媒和文化娱乐活动的文化功能。（3）在总结前几年学院物业管理经验的基础上，继续搞好公寓文化节活动。努力创造条件，逐步形成具有江苏高校社区服务有限责任公司特色的系列学院文化活动。（4）借助宽带网络，加强同学理行为的透明度，增加物业服务中心与同学之间的沟通渠道。同组织学生外协单位参观交流，倡导亲善、守法、敬业观念，使大家益的启发。与同学之间的信息交流与沟通，提高物业管时，通过定期的骨干到我公司从中受到有三、学院宿管员服务要求与评分标准序号工作任务服务质量要求评分标准上班时间不在岗每次扣2分;无故找他人替岗每次扣2分;工作时间喝酒每次扣2分;工作时间饮酒闹事者扣5分并建议辞退出入人员携带违禁物品的扣2分;商贩进入楼内经商每次扣2分.上班时间不得随意离岗，不得干与工作无关的事情，不得私自找按工作任务要求他人替岗，不得擅自掉替值班时间和人员。工作时间不得酗酒。1执行认真检查出入人员及携带物品。按工作任务要求严禁商贩进入楼内经商，发现23问执行题及时处理或报有关部门处理。对来访人员要凭证件履行登记手未履行来访人员登记手续按工作任务要求续，积极查找被访人员，客人进的每次扣2分;有登记但未能督促检查来客逗留时执行楼要将证件留存值班室，限定访高等学校大学物业管理服务方案客时间，女生一般不准超过30分间的扣1分;外来人员在学院留宿的每次扣5分;男性访客(除执行公务者外)进入女生宿舍的每次扣3分.钟，男性访客除执行公务外，不准进入女生宿舍。负责学生宿舍的安全保卫工作，发现火情、盗情及隐患未发现火情、盗情及其他可疑情况，按工作任务要求能及时妥当处理的每次扣45应及时处理或报有关部门协助处理。执行5分,并按相关规定承担相应的责任;按学院规定时间供电、停电，无未按学院相关规定管理特殊情况不得随意变更供电时按工作任务要求水、电的每次扣1分，出间。管理好公寓内水电设施，发执行现责任事故的，追究相关现问题及时处理。责任。认真做好学生及其它人员报来的待修、待解的决问题，填好值按工作任务要求班日志，做好交接班工作；管好执行未及时妥善处理学生报修的每次扣1分；未填写值班日志每次扣2分；宿舍备用钥匙被他人盗用扣5分。6宿舍的备用钥匙，交班前将值班室打扫干净。按时开关公共场所的灯具，楼门。晚间锁门后要对全楼上下水、供按工作任务要求未按时开关公共场所灯7电设备等进行在巡查，有问题登记上报；有权处理临时发生的事故，严重者及时向有关部门报告。检查楼内纪律，严禁在宿舍内打麻将、喝酒、留校外人员住按工作任务要求未履行检查管理宿等情况发生。归的学生，执行次扣2分。执行具、楼门每次扣1分。负责职责的每8对晚要认真做好记录，并及时上报监督楼内卫生保洁状况，禁止在按工作任务要求未履行卫生督导职责的每9公寓楼内就餐和其他各种不文明执行次扣1分。高等学校大学物业管理服务方案行为发生。保管好值班室所有物品，发生丢按工作任务要求10失和非正常损坏时，要追究当班人的责任。视情节轻重扣1-5分。执行1.依据服务要求与评分标准,学院学生处对宿管情况进行定期及不定期的质量检查,当场填写评分单,扣1分扣减100元承包费。说明2.遇上级卫生检查不达标者,每发生一次除按上级处罚标准执行外,学院依情节轻重再进行扣分处罚直至解除合同(具体按合同要求执行)。9、楼管员岗位职责与奖惩1.岗位职责（1）负责维护辖区内治安秩序，保持楼管室及所管辖区内的安全防范工作，预防和应对各类紧急事件。（2）熟悉辖区环境情况，做好安全、卫生及公共设施检查，做好每日检查记录。（3）做好本楼安全用电检查工作，收并报保卫处处理。验进出人员的门口环境卫生。指导、监督杜绝各类违章用电，一旦发现，立即没（4）负责查证件，制止闲杂人员，小商小贩，推销人员进入辖区。（5）教室区楼管员必须对多媒体教学设备等重管控。（6）认真做好当班期运行情况，认真做好值班记录。保决，不能立即解决的及时上报上级主管或有关部门。（7）师生全部离楼后，做好大楼内电灯、电扇、门窗关锁、人员滞留等情况检查，及时关锁楼，门对个别逗留学生及时劝退。遇有异常及时妥善处置，并做好记录。点防护部位进行巡查，加强间的日常安检（包括水、电、暖、消防设施）的运转证记录真实有效，干净清晰。发现问题及时解（8）服从工作调配，完成校方交办的和本岗位相关的其它工作。2.楼管员工作考核与奖惩。楼管员的考核由学院保卫处负责。（1）奖励。如下情况由学院研究给予一定奖励：高等学校大学物业管理服务方案①未值班但遇到治安事件、火情或险情等能挺身而出，及时汇报并处置得当者；②协助查获现行违法犯罪分子或抓获正在作案的违法犯罪分子，贡献较大并挽回较大经济损失者；③其他应受奖情况。（2）处罚。乙方工作人员出现下列情况，扣分不足10分的，责令改正；扣分达到10分的，每扣10分扣减100元承包费。①上班迟到、早退扣1分/次；②工作中发现各类隐患未及时汇报处理的，扣1分/次；③脱岗、睡岗者每发现扣1分/次；④严禁小商小贩、闲杂人员进入大楼，发现可疑情况及时向保卫处报告。若外来人员未办理相关手续进入楼内，每次扣1分；⑤熟悉本楼人员情况及结构。对外来人员、访友人员一律按规定办理进出登记手续，未做到者扣1分/次；⑥坚持对所负责大楼关门后进行一次以上安全巡查，遵守作息时间，按时开、关楼门，违反者扣1分/次；⑦当班期间饮酒、闲聊等做与工作无关的事情，扣1分/次；⑧值班室无人时，未及时停水或断电者，扣2分/次；⑨值班时，出现重大事件要及时报告，并做好工作记录，不得故意隐瞒事件真相。迟报、漏报及瞒报者，扣1分/次；⑩其他情况酌情扣分。（4）安全管理根据贵校学定了以下学院安全管理办法。院的出入口实行24小时值班制度，值班人员对出入口及重要部位实施不定期的监控。2、对通道、楼梯等部位设置明显的标识，以利于人员的进出。3、值班人员要禁止陌生人和闲杂人员进入学院，来访客须在公寓大厅等候，院的特点，为了确保同学的人身安全和财产安全，我公司特制1、在学学生家长进入公寓内必须登记。每天晚上对学院寝室进行抽查，杜绝外来人员留宿。高等学校大学物业管理服务方案4、对迟归和不归的同学进行登记，及时教育，并将情况报告学生处。5、严禁学生在寝室内使用明火和大功率电器。6、消防管理是学院管理的一项极其重要的内容，尤其是学院中易燃物品比较多，一旦发生火灾，后果不堪设想，因此必须十分重视消防，我公司的公寓物业服务中心实行全员义务消防员制，在员工中牢固树立“隐患显于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山”的意识，加强巡逻，加强监控，同时做好消防设施的维护保养工作，保证设备随时能用。消防工作贯彻“预防为主、防消结合”的方针。我公司在平时的公寓管理过程中，积极向学生开展放火宣传，普及消防知识；对进行消防知识的培训，落实有关消防措施；制定详尽的《学院突发火警火灾反应预案》以及《刑事突发事件反应预案》，在预案中要求物业服务中心全体员工增强对火警、火灾、刑事突发事件的反应能力，遇突发事件时应迅速向校保卫处报告并立即通知全体当班人员，做到遇突发事件不慌不忙，有步骤、有秩序地实施各项紧急措施，确保学院内的学生的人身安全。员工每半年物业保安规章制度一、职业纪律:1、严禁保安员执勤着装不整齐,不按规定着装佩带不全。2、严禁保安员当班时看阅书报小说,玩游戏机等与工作无关的事情。3、严禁保安员值班时打瞌睡或聚众聊天嬉闹。4、严禁5、严禁交接班不清楚,必须6、严禁件及物品或接受住户的钱物。7、严禁在突发事件,紧急情况中临阵脱逃或视之不理。8、严禁保安员之间,监守自盗,以权谋私,向住户收取费用。9、严禁安器材、消防器材的操作规定或转借。10、严禁无故不参与保训学习训练及集体活动。11、严禁派、搞不团结、顶撞上级。饮酒执勤或在商户门前及住宅区吸烟。搞好本班卫生非法扣留他人证违反保安会议培拉帮结高等学校大学物业管理服务方案12、严禁未经批准缺勤和擅离岗位或请假不按时归队。13、13、严禁隐瞒不向上级汇报工作中存在的问题或可能造成的后果。二、规范用语:您好、请进、请讲、请稍等、请您出示证件、请您把车停好、请您登记、请问您找谁、抱歉、对不起、谢谢、再见等。三、岗位规范:(一)门卫1、按时到岗,交接后换岗,坚守岗位不脱岗。保持个人仪表整洁,门岗周围环境清洁、严格做好小区外来进出车辆及人员的登记工作；2、注意观察人员进出情况,发现疑点应当及时询问,阻止小商小贩进入小区叫卖等。3、对进出小区的各类车辆进行有效疏导,保持出入口的整洁和畅通。4、外来人员必须登记方可进入小区，装修工人必须按规定时间进行施工。5、大型车辆严禁进入小区，必须进入的必须由物业经理批准方可进入。6、对于装修业户进行查看、严禁私自对房屋承重墙进行改动，商网装修严禁私自卧地沟及封堵地沟口7、装修用沙子、石子、必须装袋方可进入小区、刨墙废料由业主自行运出禁止长时间堆放在楼下、楼道属于消防通道严禁堆放一切物品。(二)巡逻1、增加巡逻时间、,要勤巡查，多看、多听、多问注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失；。发现匪警、火警等警情立即报警和报告负责人,。2、对辖区设置的消火栓箱、雨水井盖、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查发现缺失、损坏或不能正常使用等应及时报告并记录。3、发现业主、使用人在装修过程中有违反国家和本市有关规定以及业主临时公约业主公约行为的,要予以劝阻、制止;对劝阻、制止无效的,要及时报告公司负责人。(三)车管1、正确引导辖区内车辆行驶和停放,对违反车辆停放规定的业主进行劝导高等学校大学物业管理服务方案并协助整改。2、保持车库、车棚整洁,车辆停放有序,消防器材完好有效。发现车辆门窗未关,漏油、漏水等情况及时通知车主,对漏油可能造成的危害做好防范措施。四、监控：1、坚守岗位,不间断注视监视屏及控制柜的运行状况,记录准确和完整。发现周界报警、探头等监控设备故障,要及时报告小区维修人员采取措施消除故障,保持正常使用。2、按规定保存监控录相、设备运行、排除异常情况等记录。3、发现异常情况或匪警、火警等警情立即报警,同时报告小区负责人和相关处警单位,并监控处理过程。4、监控室属于保密场所闲人免进！严禁带朋友和其他人等及聊天，五、考核标准1、提前15分钟到岗并了解，有无异常，写好班前记录。在监控室内会客换好服装，由当班班长召开班前会。对上班情况进行迟到者罚款50元2、交班前上一班人员要认真详细检查、并对本岗位的情况向下班人员讲清，并写好交接班记录。违者罚款50元3、上一班人员要将本岗位所有用具放到指定位置，室内卫生认真清扫干净后，经下一班检查同意后本班方可离岗。未清扫者罚款50元4、须在岗位上交接班，接班者不到岗位或交接班不清楚时，不得交接班。违规者罚款50元5、交班后对本岗位所管辖的部位认真检查，检查后要认真记录。发现未记录者罚款50元6、对待来公司办事人员态度要和蔼，讲究礼貌，文明执勤。接到投诉罚款20元。7、工作期间，当班人员必须着装整齐、整洁、不得着便装。违者罚款20元。8、发现脱岗、睡岗一次罚款50元造成损失的根据情节轻重再做处罚。高等学校大学物业管理服务方案（5）绿化管理科学的绿化养护管理，应根据不同时期采取相应的技术措施，才能养护得当、差别也很大，在一般情况下，还是有养护得好。各树种甚至同品种不同年龄时期一定的规律可循。绿化养护管理工作的内容：浇水排水、施肥、修剪、病虫害防治、松土除草、补栽、扶正支撑、绿地容貌、安全施工等。现经本公司对贵单位的实地考察，进行主要的绿化养护管理项目如下：绿化养护方案（一）、树木的养护1、中耕除草1.1、经常对乔木、灌木下的大型野草进行铲除，特别对树木危害严重的各类藤蔓。除草结合松土时，注意不能过浅也不要过深，因为太浅不能起到应有的作用，过深又会伤害苗根；部附近的土壤要保持疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季须及时松土，松土范围约为树冠覆盖面的2/3，深约20cm；1.2、树木根1.3、中耕除草应选在晴朗或初晴天气，土壤不过分潮湿的时候进行，深度以不影响根系生长为限。2、浇水2.1、对新栽植的树木应根据不同树种和不同立地条件进行适时、适量的浇灌，应保持土壤中有效水分。已栽植成活的树木以雨水为主，灌木在连续1个月以上出现旱情时，应进行抗旱灌溉；2.2、夏季灌溉宜早、晚进行，冬季灌溉选在中午进行，灌溉要一次浇透。3、施肥树木生长在土壤中，除需要适当的温度、日光、空气和水分外，还需要吸收大量的养是土壤供给，但这部添养料，供给树木生长需要。我们所做的施肥就是为了满足树木对养3.1、树木休眠期需施基肥（冬天），一般一年一次；树木生长期施薄肥，可按照植株的生长势进行；分，养分不足，树木就不能很好生长和发育。树木所需要的养另一方面是靠施肥，向土壤中加分的要求。分一方面分养分不能满足植物需要，高等学校大学物业管理服务方案3.2、乔木和灌木均应先挖好施肥穴，根据植株根的伸展幅度确定位置，一般为主干直径的3倍处，分4个方向挖4个穴，深度和宽度约25~30cm，施肥应避免触及根、叶，施后及时覆土；3.3、基肥施肥量应根据树种、树龄、生长期以及土壤理化性状等条件而定。施用的肥料种类视树种、生长期及观赏等不同要求而定，主要肥料为有机肥（豆饼肥），早期欲扩大冠幅，宜施氮肥；3.4、施肥时要注意以下几点：A、要选天气晴朗，土壤干燥时施肥，如在阴雨天施肥，由于树根吸收水分慢，不但养分不吸易收，而且肥分不会被雨水冲失，造成浪费。B、施用的肥料要充分腐熟，并用水稀释后才能施用，否则树木反会有害。C、由于树木的根群分布广，吸收养料和水分全在根须部分，因此，施肥要在根部四周，不要靠在树干的地方。4、病虫害防治1、发现病虫害及时防治，对症下药，喷洒均匀；2、常用农药乐果、钾胺磷、多菌灵、百菌清、托布津，按1：800～1：