一房二卖的法律后果

一房二卖的法律后果阅读选项：自动滚屏［左键停止］作者:卢平谭冬平来源:重庆法院网阅读:2647案情简介宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心在重庆市巫溪县城厢镇环城路投资开发商品房。2001年9月28日，原告刘毅与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心（委托代理人为胡晓军）签订《房地产买卖合同》。合同约定，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心将座落在巫溪县城厢镇环城路17号的2幢1单元第陆层2601房屋以53000元出售出原告刘毅；付款期限及房地产移交为，2001年9月28日付款8000元，2004年9月30日付款45000元，并移交房屋。合同签订后，原告刘毅支付了首期购房款8000元。2003年8月19日，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心（委托代理人李世龙）与被告马家兵及其妻谭显琼签订《房地产买卖合同》。合同约定，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心将座落在巫溪县城厢镇环城路115号的2幢2单元6层601房屋以39600元出售给被告夫妇。当日，被告夫妇向李世龙缴纳房屋价款39600元。随后，被告马家兵对该房屋进行装修，并于2003年11月25日居住至今。2005年，原告发现该房已由被告居住，在多次与被告交涉无果的情况下遂向法院提起诉讼，请求确认该房屋属原告所有。另查明：宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心在巫溪县城厢镇环城路投资开发的商品房第2幢，只有一个单元，原、被告各自的《房地产买卖合同》所载明的房屋是同一房屋；该地门牌号现为巫溪县城厢镇环城路11号；该房屋的产权证书，由产权人宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心抵押在重庆农村商业银行股份有限公司巫溪支行。争议：1、原告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》有效。2、被告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》有效。3、原、被告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心所签订的《房地产买卖合同》均无效。法律分析：一、一房二卖的特点所谓“一房二卖”，是指房地产开发商作为出让人先后以两个商品房屋买卖合同，将同一个房屋出卖给两个买受人。因房屋所有权的取得需要申请人向房屋管理局或建设委员会依法登记，才可取得房屋产权证。因此，“一房二卖”现象通常不会产生两个买受人同时取得两个房屋产权证。现实生活中，“一房二卖”的情况通常是两个买受人中，只有一个买受人已取得房屋产权证或两个买受人都没有取得房屋产权证。本案中，原、被告两个买受人均没有取得房屋产权证。一房二卖的出卖方必须是特定主体，即房地产开发商。最高人民法院在2003年3月24日发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《司法解释》）第一条明确规定，解释中所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。因此在本案中所涉及的一房二卖的销售方为特定主体，即房地产开发商宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心。二、一房二卖中所涉及的买卖合同的效力根据我国《合同法》第130条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据此条规定，买卖合同因出卖人与买受人意思表示一致而成立，除违反《合同法》第52条规定的以外，即使一物存在多重买卖行为也均应认定有效，并不涉及标的物所有权转移的问题。不动产买卖也是如此。从单个合同看，合同是有效的。但是由于“一房二卖”，造成没有交付的买卖合同目的不能实现，其根本原因是出卖人的不诚信行为造成的，对此应当重点惩处。《司法解释》第8条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心就同一套房屋先出卖给原告刘毅，后又出卖给被告马家兵，但因该房屋已抵押在重庆农村商业银行股份有限公司巫溪支行，故原、被告双方买房屋的目的均不能实现，且因原、被告双方与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心的签订的《房地产买卖合同》第五条约定，本合同登记后，上述买卖行为成立，双方签订合同后，刘毅仅支付了首期购房款8000元，未按合同约定依法登记，该合同尚未产生法律效力，亦未发生物权转让的效力，不能对抗善意第三人。马家兵搬进本案争议房屋居住凭借的是于2003年8月19日与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心签订的《房地产买卖合同》，该份合同与刘毅所签订合同属同一格式的格式合同，该份合同亦未依法登记，尚未产生法律效力。刘毅尚不是本案争议房屋的所有权人，其要求马家兵停止侵害，返还本案争议房屋的请求，于法无据。三、一房二卖的法律后果1、从民事责任角度分析（1）对于有效合同的当事人任何一个买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对第一买受人履行交付义务，而对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，根据《司法解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（2）对于可撤销合同的当事人根据《合同法》的规定，具有撤销权的买受人在知道或应当知道一房二卖情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（3）对于无效合同的当事人无效合同的善意买受人可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。（4）二种情况下的特殊处理第一种情况：根据《司法解释》第七条的规定，在房屋拆迁补偿安置协议中，如果拆迁人明确以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，那么被拆迁人享有优先权，即使后买受人已经取得房屋并办理登记手续，其仍可以主张后买卖合同无效，请求撤销房屋所有权登记，并要求房地产开发商交付房屋。如果被拆迁人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。第二种情况：后买卖合同存在恶意串通的情形。根据《民法通则》、《合同法》、《司法解释》第十条规定，善意买受人可以主张恶意串通的合同无效，即使恶意串通人已经取得房屋并办理了登记手续，善意买受人仍可以主张其合同无效，请求撤销房屋所有权登记，要求房地产开发商交付房屋。如果善意买受人不主张上述权利，其可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。另外根据《民法通则》第六十一条第二款的规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”因此房地产开发商和买受人的恶意串通行为还可能承担追缴所得的法律后果，即双方因恶意串通合同而取得的财产，应收归国家或集体所有。2、从行政责任角度分析根据建设部《商品房销售管理办法》第三十九条的规定，房地产开发商存在一房二卖的情形时，应处以警告、责令限期改正、并处2万元以上3万元以下罚款。3、从刑事责任角度分析房地产开发商一房二卖，在主观上存在欺诈的故意，因此在具备法定情节的情况下可能构成合同诈骗罪。合同诈骗罪是指以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中采取各种虚构事实的方法，骗取对方当事人财物，数额较大的行为。在认定房地产开发商的一房二卖是否构成犯罪时，应注意区分犯罪与民事欺诈行为。首先在主观上，合同诈骗罪行为人的主要目的是利用合同形式骗取对方当事人的财物，即房地产开发商是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而在民事欺诈中，行为人只是为了获取不正当的利益，故意不履行其他合同，但其并不具有无偿占有他人财物的意图，即房地产开发商只是为了获取更高的售房价格而故意一房二卖，但对于买受人已支付的购房款，其并不想非法占为已有。其次在具体行为上，结合主观故意考虑，构成合同诈骗罪的房地产开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，如虚构单位、冒用他人名义、伪造票据等，企图骗取买受人的财物占为已有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得对方财物等。综上，在构成合同诈骗罪的一房二卖行为中，房地产开发商在实施欺诈时须受非法骗取对方财物目的的支配，即其只想无偿占有对方财物，而无履行交房意图，而买卖合同已进入履行阶段，即买受人已经支付房款。根据刑法的规定，合同诈骗罪是数额犯，即行为在达到数额较大情节时才构成犯罪。目前对于数额尚无明确规定，一般参照最高人民法院《关于审理诈骗案件具体应用法律的若干问题的解释》，以个人诈骗公私财物2000元以上属数额较大。具体到本案而言，根据《中华人民共和国物权法》第9条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”开发商虽然分别与刘毅和马家兵签订了《房地产买卖合同》，但刘毅和马家兵只享有合同中债权上的权利，并没有实际上取得对该商品房的物权。换句话说，刘毅和马家兵与开发商之间的法律关系应属于债权债务关系。购房协议生效所产生的是债权上的效果，而非物权效果。要想取得物权即房屋的所有权，还必须进行不动产物权的登记的。综上所述，本案一审认定原、被告各自与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心签订的《房地产买卖合同》均属同一格式的格式合同。该合同第五条载明，“本合同登记后，上述买卖行为成立”。附生效条件的《房地产买卖合同》，在所附生效条件尚未成就时，不能发生法律效力。因此，原、被告与宜昌市葛洲坝巨龙物业发展中心签订的《房地产买卖合同》，均未生