2022年房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷B卷附答案

2022年房地产估价师之开发经营与管理过关检测试卷B卷附答案单选题（共50题）1、投资估算的精确度为±30%，研究费用一般占总投资的0.2%～0.8%，该阶段为（）。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】A2、根据马克思的利润理论，一般情况下，利率的变化范围在零与()之间。A.10%B.15%C.平均利润率D.社会折现率【答案】C3、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。A.发行公司债券B.权益型房地产投资信托基金C.发行股票D.商业银行贷款【答案】A4、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体【答案】C5、一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A.减少B.不变C.增加D.以上说法都不正确【答案】C6、根据消费者()的差异，市场营销学将他们所购商品(包括服务)分为三类，即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为【答案】D7、物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断【答案】B8、张锡纯在镇肝熄风汤中配伍生麦芽的用意A.舒达肝气（疏肝解郁）B.消食化积C.健脾开胃D.和胃调中【答案】A9、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临（）。A.政策风险B.市场风险C.财务风险D.信用风险【答案】A10、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。A.营业成本B.开发产品成本C.期间费用D.开发项目总投资【答案】A11、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资【答案】A12、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。A.房地产开发贷款B.房地产抵押贷款C.债务融资D.权益融资【答案】C13、实行施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（）负责。A.开发商B.监理单位C.分包单位D.总承包单位【答案】D14、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是()。A.城市或区域产业结构与布局B.人口数量与结构C.土地资源状况D.信息技术的发展和应用【答案】D15、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.城市建设配套费C.公共配套设施建设费D.不可预见费【答案】B16、对于房地产开发项目，以下各项目中属于投资者各方现金流量表的是（）。A.自有资金B.销售收入C.自营收入D.经营资金出资额【答案】D17、房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。A.系统风险B.资本价值风险C.时间风险D.比较风险【答案】C18、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。A.20B.15C.35D.50【答案】B19、保和丸的主治证为A.胸脘痞满，不思饮食B.脘腹痞满胀痛，嗳腐吞酸，恶食呕逆，或大便泄泻，舌苔厚腻，脉滑C.脘腹痞满胀痛，赤白痢疾，里急后重，或大便秘结，舌苔黄腻，脉沉实D.脘腹胀痛，下痢泄泻，或大便秘结，小便短赤，舌苔黄腻，脉沉有力【答案】B20、下列房地产市场运行的影响因素中，属于经济环境因素的是（）。A.宏观金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.资本市场发育程度【答案】B21、某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C22、复元活血汤的病位是A.胁下B.头面C.小腹D.少腹【答案】A23、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】D24、（）是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。A.差额投资内部收益率B.内部收益率C.基准收益率D.期望投资收益率【答案】A25、用于物业大规模维修的资金来自于（）。A.保证金基金B.资本支出预算C.年度运营预算D.季度预算【答案】B26、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险【答案】C27、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.7.5%B.8.3%C.12.5%D.16.7%【答案】A28、对某一房地产市场中不同物业类型之间的供给比例或交易比例关系的分析，属于房地产市场的（）。A.总量结构分析B.产品结构分析C.区域结构分析D.投资结构分析【答案】B29、下列财务指标中，属于可通过资产负债表直接计算的指标是（）。A.流动比率B.应收账款周转率C.股东权益报酬率D.成本费用净利率【答案】A30、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A31、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表【答案】C32、下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A.总投资估算表B.经营成本估算表C.投资计划与资金筹措表D.销售收入与经营税金及附加估算表【答案】C33、金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过()的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A.50%B.60%C.70%D.80%【答案】B34、在（）授权开发企业负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.银行B.经销商C.业主D.政府【答案】D35、某项目各年年初的净现值分别为-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，单位为万元，则该项目的动态投资回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D36、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】B37、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力【答案】A38、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0【答案】A39、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】D40、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标【答案】B41、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43【答案】C42、投资者所要求的最低利率是（）。A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】A43、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格【答案】C44、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。A.引起需要B.购买决策C.方案评价D.信息反馈【答案】D45、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%【答案】D46、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是()。A.非理性预期B.价格机制C.容积率控制D.生产的时间落差【答案】B47、房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（）。A.区域结构分心B.租买结构分析C.供求结构分析D.投资结构分析【答案】D48、某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B49、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（）研究阶段。A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】A50、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】C多选题（共30题）1、按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（）。A.空气水系统B.全空气系统C.全水系统D.冷剂系统E.集中式系统【答案】ABCD2、关于房地产泡沫与房地产过度开发的说法，正确的有（）。A.房地产过度开发反映市场的供求关系失衡B.房地产泡沫反映市场价格和价值背离C.过度开发与房地产泡沫具有同等程度的危害性D.房地产泡沫通常会引起过度开发E.房地产市场上不存在泡沫也可能出现房地产过度开发【答案】ABD3、基础按其构造特点可分为（）、箱形基础、桩基础等。A.条形基础B.单独基础C.联合基础D.一般基础E.特殊基础【答案】ABC4、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（）。A.资产负债表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表E.利润表【答案】AD5、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。A.拟投入资本金的数量B.开发项目是否分期C.开发经营方式D.物业类型的匹配结构E.开发项目的复杂程度【答案】BCD6、下列关于工程项目划分的类型特点，表述正确的是（）。A.土建工程属于分部工程B.建设项目可由一个或几个工程项目构成C.工程项目也称单项工程，是建设项目的组成部分D.高等院校的综合教学楼属于单位工程E.通风工程属于单位工程【答案】BC7、按照索赔的目的，可以将工程索赔分为（）。A.工期索赔B.工程变更索赔C.合同中明示的索赔D.合同中默示的索赔E.费用索赔【答案】A8、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的()，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E合作开发土地【答案】ABC9、房地产市场的法律制度环境包括（）等。A.土地制度B.住房制度C.宏观金融政策D.交易制度E.产权制度【答案】ABD10、房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。A.区域房地产市场B.全国性房地产市场C.专业房地产市场D.细分房地产市场E.项目房地产市场【答案】AC11、风险估计与评价常用方法有()。A.专家个人判断法B.解析法C.蒙特卡洛法D.智暴法E德尔菲法【答案】BC12、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】BD13、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。A.开发内容和规模的分析与选择B.评价方案构造C.区位分析与选择D.开发时机的分析与选择E.融资方式的分析与选择【答案】ACD14、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包含有（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易方式细分E.按目标市场细分【答案】ABD15、房地产投资者的权益融资方式主要有()。A.公司上市B.房地产抵押贷款C.土地储备贷款D.合作开发E向商业银行借入信用贷款【答案】AD16、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】AC17、可用于互斥方案比选的方法有（）。A.净现值法B.内部收益率法C.动态投资回收期法D.费用现值比较法E.费用年值比较法【答案】AD18、下列关于资产负债率的表述中，正确的有（）。A.表明了负债占资产的比例B.反映了项目的财务风险程度C.资产负债率越高，则企业应变能力越强D.属于长期偿债能力指标E.房地产开发企业的资产负债率一般较高【答案】ABD19、进行房地产投资项目敏感性分析，可以选用的盈利性财务评价指标有（）。A.财务内部收益率B.财务净现值C.成本利润率D.资产负债率E.偿债备付率【答案】ABC20、房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表【答案】ABCD21、以下关于房地产企业的经营净收入、利润和税金的数量关系表达式中，不正确的是()。A.经营收入=销售收入+出租收入+自营收入B.利润总额=经营利润+营业外收支净额C.税后利润=利润总额-所得税D.经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金E销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税【答案】D22、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.空置量B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.失业率【答案】BD23、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40％，财务费用占年平均经营收入的10％，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。A.投资利润率为16.67％B.投资利润率为22.50％C.资本金利润率为31.25％D.资本金利润率为37.50％E.资本金利润率为62.50％【答案】AC24、房地产组合投资管理的主要工作包括（）。A.制定并执行组合投资策略B.设计和调整房地产资产的资本结构C.进行资产的投资分析和运营状况分析D.制定物业策略计划E.监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策【答案】AB25、关于FIRR（财务内部收益率）的说法，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计之和等于零时的折现率【答案】BC26、从房地产市场营销的具体方式来看，主要分为()。A.开发商自行租售为主B.房地产管理部门负责销售C.委托物业代理D.房地产行业协会租售E业主委员会租售【答案】AC27、房地产间接投资的形式主要有()。A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E购买土地进行开发【答案】ABC28、甲程序员为乙软件设计师开发的应用软件编写了操作说明书，并已交付用户使用，（）享有该应用软件的软件著作权。A.甲程序员B.甲程序员和乙软件设计师共同C.乙软件设计师D.甲程序员和乙软件设计师都不【答案】B29、从总体上来说，投资分为固定资产投资和流动资产投资。流动资产投资包括以下()投资。A.土地B.房屋C.机械设备D.原材料E辅料【答案】D30、房地产置业投资的目的有（）。A.赚取开发利润B.满足自身生活居住的需要C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入D.满足自身生产经营的需要E.参与房地产间接投资【答案】BCD大题（共10题）一、（一）某家庭计划5年后购买一套120m2的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5错误12=60，s=0.5%，A1=12000错误50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000错误（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）错误{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}错误（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000错误［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50万元；二、H办公用房建于2005年，为4层钢筋混凝土框架结构，建筑面积2310m2，建筑密度为60%，用地为2004年通过出让国有土地使用权取得，使用期限40年。2010年因抵押贷款，对该房地产进行评估。采用成本法，其计算过程如下。（1）土地价格估算根据有关资料，考虑估价对象用地性质、土地等级、地段位置等，确定估价对象用地楼面地价为1200元/m2。则土地价格为：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（万元）。（2）建筑物价格计算按照本市2010年同类钢筋混凝土框架结构建筑物重置价格为2175元/m2。该工程建设期为1年，假设资金分期均匀投入，年贷款利息率为5.85%，开发商利润率为20%，则利息为：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。开发商利润为：2175×20%＝435（元/m2）。钢筋混凝土框架结构使用年限为60年，残值率为2%，已使用5年，根据定率折旧法公式，其成新率为：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物现值为：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（万元）。（3）估价结果确定166.3＋568.2＝734.5（万元）【答案】三、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。以下是该房地产估价报告中“最高最佳利用分析”内容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允许，技术上可能，经济上允许，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。估价对象最高最佳利用分析具体如下：1．法律上的允许。估价对象相关权属证书登记土地用途为综合用地，房屋用途为住宅。鉴于土地法定用途为综合用地，且规划部门已原则同意该幢住宅楼一层改建为商铺，故估价对象变更房屋用途具有可能性。因李某已申请改建，所以估价对象按照商业用途使用在法律上应视为许可。2．技术上的可能性。虽然估价对象为已建成住宅，但经估价人员实地查勘，为适应改建为商铺用途的需要，可以拆除承重墙以外的部分墙体。所以，估价对象改建为商铺从建筑材料性能、施工手段等技术方面是可能的。3．经济上的可行性。结合估价对象所在区域房地产市场状况，经过分析测算，若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用带来的收入现值，大于作为住宅使用带来的收入现值。所以，估价对象改建为商铺使用经济上可行。4．价值最大化分析。经调查，于估价时点估价对象类似住宅市场均价为8000元/m2，类似商铺市场均价为20000元/m2。若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值。所以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。【答案】四、以下为某房地产抵押估价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变现能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地产能否普遍使用，适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产，使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标准厂房比特殊厂房的通用性差。估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼部分通用性较好。2．独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用，变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独立使用性均较好。3．可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4．房地产开发程度：估价对象为在建工程，至估价时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定性因素较多，估价对象变现能力较强。5．价值、规模大小：一般地说，总价值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买主，变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。估价对象建筑面积大，总价高，变现能力较弱。6．区位：一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。例如，郊区的房地产比市区的房地产变现能力弱，商圈外的商业用房比商圈内的商业用房变现能力弱。【答案】五、本次估价背景如下：估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3年，规划总建筑面积为1.5万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片段：估价方法适用性分析1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据估价委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。【答案】六、估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象（一）估价对象实物状况（略）（二）估价对象权益状况（略）（三）估价对象区位状况（略）四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。五、价值定义：估价对象于价值时点的公开市场价值。六、价值时点：2008年9月5日。七、估价依据1．《中华人民共和国城市房地产管理法》。2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）。3．《房地产估价规范》（GB/T50291—1999）。【答案】七、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为100万元的住宅，首付款为房价的50%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为12%，问：（1）抵押贷款额、月贷款利率与月还款额各为多少（2）如果该家庭30%的收入可以用来支付抵押贷款月还款额，则该家庭须月收入多少，才能购买上述住宅（3）如果该家庭在按月等额还款5年后，于第6年年初一次提前偿还剩余贷款本息，则还款额为多少【答案】（1）抵押贷款额P=100×50%=50万元；月贷款利率i=12%/12=1%；月还款额为：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543万元=5505.43元；（2）该家庭欲购买上述住宅，其月收入须为：5505.43/30%=18351.43元（3）该家庭在第6年年初一次提前偿还剩余贷款余额时，所需偿还金额为Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入数据，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87万元。八、××商务楼估价报告报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件（略）估价结果报告一、委托方××××商贸有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号。二、估价方××××房地产估价有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××号，房地产估价机构资质等级：×级。三、估价对象××商贸楼位于××市××路××号，四至××××，属××××商贸有限公司所有。××××商贸有限公司1999年4月1日以出让方式获得××商务楼用地的土地使用权（使用年限为40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途为商业。××商务楼为八层钢筋混凝土现浇框架结构，建筑面积为6611m2，总用地面积为2560m2。自筹资金开发建设，于2001年4月全部竣工并进行了精装修后投入使用。估价对象其他内容描述（略）四、估价目的评估××商务楼市场价值，为整体转让提供价格参考依据。五、估价时间2003年4月1日。六、价值定义本次估价采用公开市场价值标准。【答案】九、本次估价背景情况如下：估价对象是李某拥有的位于某住宅小区一幢临街住宅楼一层的一套住宅。为解决该住宅小区商业配套不足的问题，规划部门原则同意该住宅楼一层改建为商铺。该住宅楼一层大部分业主已将住宅改为商铺。李某也已申请改建，但尚未办理完变更手续，后因债务问题需转让该套住宅，委托房地产估价机构评估其市场价值。