毕业论文-轨道交通对北京房地产价格的影响

PAGE PAGE11毕业设计(论文)轨道交通对北京房地产价格的影响学生姓名：学号：班级：专业：学部：指导教师：二〇一二年五月

轨道交通对北京房地产价格的影响研究TheImpactofRailTransportationTeamofRealEstatePricesinBeijing

摘要轨道交通已经逐渐在公共交通里占有一席之地，而房地产业在最近几年也有了火热的发展，两个看似没有多少关联的产业也随着社会人员生活有了不可分割的联系。近几年房地产的价格不断飙升，其中，轨道交通也对其有一定的促进作用。本文通过例举国内国外，北京市以及中国其他代表城市的一些轨道交通对房地产价格影响的数据，说明不同情况下轨道交通对北京房地产价格的影响也有不同，同时，随着时间的发展时代的不同，轨道交通对房地产价格影响的力度也有所不同。随之，这也要求我们要合理正确的规划建设轨道交通，使其和房地产业能够共同健康快速发展。随着城市轨道交通建设的蓬勃发展,可以预见城市轨道交通对沿线房价的影响将更为显著,房地产的价格也会随之呈现出新的格局。关键词：轨道交通；房地产；价格；北京AbstractRailtransporthasbeengraduallytakeashareinpublictransport,anddevelopmentofrealestateindustryinrecentyearshasalsobeenhot,twoseemstohavenonumberofstaffindustriesassociatedwithsocialliveshavebeeninextricablylinked.Inrecentyears,realestatepricessoaring,inwhichrailtransporthasaroleinpromotingthem.ThisbyexamplethedomesticforeignrepresentativesinBeijingandotherChinesecitiesinsomemasstransiteffectonrealestatepricesanddata,describesthedifferentcasesofrailtrafficontherealestatepricesinBeijingwillhavedifferent,and,withtheeraoftimedifferent,railtransporteffectonrealestatepricesalsovary.Accordingly,thisalsorequiresustobereasonablycorrectplanningandconstructionofrailtraffic,makingithealthyandfastdevelopmentandrealestateindustriestoworktogether.Withthevigorousdevelopmentoftheurbanrailtransitconstructionofurbanrailtransitalongthepricescanbepredictedwillbemoresignificant,realestatepriceswillbeshowinganewpattern.Keywords：Railtransport;Realestate;Price;BeiJingPAGE2目录1引言 11.1研究背景及意义 11.1.1研究背景 11.1.2研究目的与意义 12城市轨道交通与房地产价格 22.1城市轨道交通及其特点 22.2房地产价格及其影响因素 22.3轨道交通对周边房地产价格的影响机理 33国内外研究现状 33．1国外轨道交通对房地产影响研究现状 33.2国内轨道交通对房地产价格影响研究现状 64轨道交通对北京房地产价格影响 84.1轨道交通的区域位置 84.2轨道交通的辐射半径 94.3轨道交通的布线 94.4拥挤程度和运能 104.5消费者的预期程度 105轨道交通对北京房地产价格影响总结 126关于轨道交通对北京房地产价格的意见和建议 12参考文献 14致谢 16北京城市学院2012届毕业设计（论文）1引言1.1研究背景及意义1.1.1研究背景随着现代经济的发展，对城市交通的要求也越来越高。由于大城市目前普遍存在交通拥挤，土地资源短缺，人口增多，环境污染严重等众多问题，进而对轨道交通的需求也愈来愈迫切。威廉·配第说过：“土地是财富之母”，城市土地作为城市生产和消费的一种基本要素，不仅是城市人口和各种经济活动的直接载体，也是城市社会经济活动中不可或缺的一种资源。城市土地的重要地位和作用，要求我们必须依据客观经济规律选择和设计与市场机制和城市土地资源相切合的城市土地开发利用模式。如果说土地好比我们的身体，房地产资源就如我们身体中的心肝脾胃等器官，而轨道交通则是保证我们血液运输畅通的重要因素之一，是城市可持续发展的重要因素之一。交通情况的好坏直接影响了某地区经济、人口发展。城市轨道交通发展给站点周边房地产带来的增值效益越来越大。2008奥运会成功后，全市进人了新一轮的建设高峰，传统的“单中心一环线一放射线”城市结构带来的问题日益的严重，在这种背景下北京市将于年内修编《北京城市总体规划》，提出的新的“两轴一两带一多中心”的城市结构模式，力图在“有机疏散”的指导思想下改善北京市的城市结构，解决日益严重的交通供求矛盾。根据2002调整的北京市城市轨道交通线网规划，北京市加大了城市轨道交通的建设力度，近期将建设包括7条市区线路、3条通向郊区的市郊铁路线路和3条郊区铁路线在内的总里程357.3km的城市轨道交通线网。随着大量轨道交通逐渐建设，以及轨道交通沿线的土地开发和住宅建设，北京房地产价格分布规律也必将呈现出新趋势。1.1.2研究目的与意义研究轨道交通对北京房地产价格的影响研究具有重要的理论意义和实践意义。首先，房地产在人们的生活中占有极其重要的位置，轨道交通在人们的出行中占有非常重要的地位。轨道交通与房地产的价格关系研究能够推动我国经济的发展，有助于全面客观的评价轨道交通建设，有助于为将来轨道交通建设提供正确的方向和基本数据，有利于准确的分析房地产的价格，有利于房地产行业的发展和对将来即将进行的房地产建设提供明确的方向。其次，研究轨道交通对北京房地产价格的分析，可以为政府在制定轨道交通建设的基本模式、评估轨道交通建设项目的成本和效益、研究轨道交通建设项目的可行性以及客观的评价房地产价格、确定与轨道建设联合开发的土地面积[1]，制定房地产税收政策，改革房地产税收体系等政策时提供参考。2城市轨道交通与房地产价格2.1城市轨道交通及其特点作为城市公共交通系统的一个重要组成部分，在中国国家标准“城市公共交通常用名词术语”中，将尝试轨道交通定义为“通常以电能为动力，采取轮轨运转方式的快速大运量公共交通之总称”。目前国际轨道交通有地铁、轻轨、市郊铁路、有轨电车以及磁悬浮列车等多种类型，号称“城市交通的主动脉”。一般地，城市轨道交通是指城市中使用车辆在固定导轨上运行，且主要用于城市客运的交通系统。目前在我国的城市轨道交通系统中，主要包括地铁和轻轨。如前所述，地铁和轻轨同属于城市快速轨道交通的一部分，是一种具有快速、安全、舒适、能耗低、污染少等优点的绿色交通方式[2]。我国自20世纪80年代以来，随着国民经济的高速发展和城市规模扩大，城市交通堵塞、事故频繁、污染严重等问题日益严重。近年来，尤其是百万人口以上的大城市，道路每年以3%~4%的速度增加，但机动车每年以15%~20%的更高速度增长，因此交通拥挤现象十分普遍。轨道交通在20世纪之所以倍受青睐，是因为与道路交通相比，轨道交通具有运量大、速度快、时间准、污染少、安全舒适，且与城市道路无平面交叉等无可比拟的优势。2.2房地产价格及其影响因素房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。根据马克思主义经济学的劳动价值理论和价格理论，从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性[3]。影响房地产自身价格的因素主要有经济因素、社会因素、行政政治因素、人口因素、心理因素、房地产的内在因素和环境因素。经济因素主要是指国民的收入、储蓄、消费、投资等水平，国家的财政和金融状况，以及当时的土地、材料、劳力等等费用。社会因素主要指政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。行政政治因素主要是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊PAGE15政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。内在因素即房地产的自身因素。比如房地产的位置、地质条件、地形地势、本身修建的豪华程度等等。它们反映了房地产本身的实物、权益和区位状况。环境因素是指房地产周边的水文、噪音、大气、视觉等等环境的好坏。人口因素主要包括人口数量、人口素质以及家庭规模。人口数量与房地产价格的影响最为密切，当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。人口素质对房地产价格也有一定的影响。如果一片房地产区域的人口素质普遍偏低，人们就会对这片区域抱有一定的意见，导致购房数降低，房地产价格整体降低。一般，家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态;(2)个人欣赏趣味(偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理[4]。2.3轨道交通对周边房地产价格的影响机理轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线的土地（房地产）带来显著的增值效益。轨道交通具有高度的能达性效能，不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且也能够减少道路交通的拥挤程度，节省道路交通使用者的走行时间和经济成本。这种高度能达性还具有“磁力效应”，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性，以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将促进沿线房地产增值，这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理[5]。由此，轨道交通队周边房地产价值的影响机理主要可以概括为一下四点：（1）改善物业的可达性和市民出行的便捷性（2）改善土地利用性质（3）提高土地开发程度（4）促进社会经济繁荣发展。3国内外研究现状3．1国外轨道交通对房地产影响研究现状国外有关轨道交通开发利用即“城市轨道交通对房地产价格影响”的研究早在上个世纪70年代末就开始饿了。几年来这一课题更是成为欧美各国研究的热点。这方面的研究的实力尤其以美国为主。美国学者对华盛顿特区地铁及其周围房地产的研究显示，截至1981年底，华盛顿地铁投资30亿美元（占总投资的40%）时，引起的土地增值效益就达到北京城市学院2012届毕业设计（论文）20亿美元；到2001年1月地铁累计投资达到95亿美元，新增的土地价值达到100亿～150亿美元。地铁沿线一些区域的商业用地增值幅度达到100%～300%。根据美国科学院和工程院下属的交通研究部对华盛顿地铁车站附近房地产开发项目的研究成果显示，1998年华盛顿都市交通管理局来自联合开发项目的收入约600万美元；在市区和郊区的联合开发物业中，使用地铁出行量的比例分别是60%和25%。在市区2万平方英尺的写字楼每年能够为地铁带来30万人次的出行量，为华盛顿都市交通管理局增加50万美元的收益[6]。美国近10年来从很多不同方面分析了轨道交通系统对资产价值的影响，包括在不同的城市、考察不同类型的轨道交通系统（地铁、轻轨、快速轨道等）对不同类型的资产（住宅、商用）的价值的影响。研究的结果各不相同，有的甚至相差很大，主要原因是采用的分析方法不同、原始数据的质量不同以及存在区域性差异。由于方法不一样，所以各项研究成果彼此之间也很难相互比较。不过可以肯定的是，绝大多数案例表明资产会随城市轨道交通的开通运营而增值，几乎没有哪项研究能证明资产会因靠近轨道交通而降低价值。虽然有的学者提出轨道交通产生的噪音和振动等问题会对住宅资产的价值产生负面影响，但至今还没有确定性的研究表明负面影响有多大负面影响。表1美国近年来相关研究摘要--快速/通勤轨道系统研究者发表时间研究城市交通设施资产类型研究结果备注美国联邦交通管理局（FTA）2002华盛顿快速轨道：地铁商用每远离车站1000英尺，每平方英尺的资产价格大约下降$2.30.在全市范围内随机选取了2800个各种类型的商业资产作为资本；可达性的表现方式为距最近地铁车站的地面距离。Nelson1998亚特兰大快速轨道：MARTA商用每远离车站1米，每平方米资产价格大约下降$75。在全市范围内以距最近MARTA车站的地面距离来表现可达性，同时还分析了轨道交通对一些特殊政策区域的影响效果。续表1研究者发表时间研究城市交通设施资产类型研究结果备注Lewis-WorkmanBrod1997旧金山快速轨道：BART住宅每远离车站100英尺平均每栋住宅价格大约下降$1,578。以PleasantHill车站为中心，1英里为半径作为研究区域；采用地面距离表现可达性。Lewis-Workman,Brod1997纽约快速轨道：纽约市MTA住宅每远离车站100英尺平均每栋住宅价格大约下降$2,300。分别以三个不同车站为中心，1英里为半径作为研究区域；采用地面距离表现可达性。Benjamin,Sirmans1996华盛顿快速轨道：地铁住宅每远离地铁车站0.1英里房租降低2.4%~2.6%对81个住宅区的25套用于出租的房屋作为样本进行分析；采用地面距离表现可达性。Landis1995旧金山快速轨道：BART住宅对1990户家庭的房价进行分析，结果发现每远离BART车站1米，每套住宅的房价大约下降$1.00~$2.00。采用地面距离表现可达性；另外还探讨了噪音和振动产生的负面影响，结果表明可以忽略。3.2国内轨道交通对房地产价格影响研究现状上海是我国的第一大都市，其经济文明发展程度在我国一线城市中也名列前茅。随着轨道交通产业的发展，上海市也建成了多条轨道交通线路，为居民的出行提供的极大的方便，同时，轨道交通也在逐渐改变上海市房地产市场的格局。下面的数据统计是2007年某组织从决定房地产价格水平的几个主要因素出发，运用计量方法构建包括轨道交通条件在内的综合分析模型，经过对乙烯类代表性指标的选取而得出的一系列数据[7]。表2各项因素对轨道交通的综合影响第1主成分第2主成分综合距离市中心的距离0.349301963-0.5267065780.066933228轨道交通条件0.2122489460.83972056420.414527767教育设施0.9079792070.40117090250.744612341医疗条件0.766368792-0.56488902380.337258901商业配套0.9238454360.25442887000.708027814景观环境-0.918254390.1749257903-0.565802352从表格中可以看出，在6个指标的比较中，轨道交通条件的综合影响度0.41，排名第三，这说明轨道交通对房地产价格的影响程度已不容小觑。这份数据是在07年得到的，当时途径杨浦区的主要轨道交通8号线和10号线都还没有通车，所以可以说这份数据中的轨道交通对房地产影响度其实还应该更高。而事实证明，8号线的建成运营，不仅明显的改善了杨浦区居民出行拥堵的问题，同时杨浦区8号线沿线的房地产交易量明显增高，远远超出区内其他版块，同时房地产价格也有了明显的增幅。其沿线附近二手房交易情况活跃，并且引起了新一轮的开发热潮。上海地铁一号线的开通也对其周边房地产价格带来了显著变化。上海地铁1号线1995年5月通车，1991年长桥地区房价比梅陇地区高1100～1200元每平方米；梅陇通地铁后，因长桥远离地铁，1994年长桥地区商品房基价不足3000元每平方米，而梅陇地铁口的房价已高于3000元每平方米。据统计，1993年—1994年，梅陇、田林和康健地铁口附近地区的房价涨幅在150%以上，远远超过上海市区的平均涨幅。地铁1号线的莘庄站，2km圈内平均房价1991年为600元每平方米，2001为3400元每平方米，增长了470%;2km圈外平均房价1991年为929元每平方米，2001年为1800元每平方米，增长了100%。可见莘庄地铁车站圈内的房地产的增值比其他多增长了370%，如果按照30%的比例进行开发利益返还，则轨道企业可以得到0.87亿元的收益[8]。广州市地铁运营不同于北京的政府补贴力度，其物业比其他物业的价值高20%～30%，有的地方房地产涨幅也在100%～150%。就比如说芳村区地铁沿线的商品房随花地大道与珠江隧道的建成，特别是广州地铁一号线的通车运行、鹤洞大桥的通车等交通条件的巨大改善后，土地升值很快，升值约1000元每平方米。由于地铁的建成，坐落与地铁车站周边的物业，尤其是商服业对地铁的敏感程度非常高，其租金的增长为40%~500%。4轨道交通对北京房地产价格影响北京，我国首都，其交通和房地产发展极为迅速。北京地铁始建于1965年7月1日，1969年10月1日第一条地铁建成通车，使北京成为中国第一个拥有地铁的城市。1971年1月15日公主坟至北京站段开始试运行，1971年8月5日延长为玉泉路至北京站，1971年11月7日延长为古城路至北京站，1973年4月23日延长为苹果园至北京站。北京地铁二期工程始于1969年，其线路沿北京内城城墙自建国门至复兴门，呈倒U字型，设12座车站及太平湖车辆段，线路长度为17.2公里。1981年9月15日，北京地铁正式对外运营。自此之后，北京地铁已开通的线路包括1号线、2号线、4号线、5号线、8号线、10号线、13号线、机场线和八通线。目前正在修建的还有很多，这样密集而发达的交通，对房地产价格的影响也不尽相同，接下来，本人就将从以下几方面进行运用层次分析法进行比较说明。层次分析法（AHP）是美国运筹学家匹茨堡大学教授萨蒂(T.L.Saaty)于上世纪70年代初，为美国国防部研究“根据各个工业部门对国家福利的贡献大小而进行电力分配”课题时，应用网络系统理论和多目标综合评价方法，提出的一种层次权重决策分析方法。它是将决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法[9]。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上，利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化，从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法，是对难于完全定量的复杂系统作出决策的模型和方法[10]。4.1轨道交通的区域位置对于所有的房地产来说，轨道交通对其价格的提升作用并不是等效的。对于一些中心城区或者已经发展较有规模的商业中心，一般来说其轨道交通已经很成熟了，那么再增加新的轨道交通线路对其周边的房地产价格影响将会比较微弱；但是对于一些原本交通欠发达的地方，轨道交通将会明显的促进其附近房地产价格的增长[11]。以北沙滩为例，曾经虽然公交车系统也比较发达，但与快速准时的轨道交通先比，相差甚远，而且也没有到达国家体育馆、鸟巢等大型公共建筑的公交车，对于北沙滩这片庞大的打工人群来说，形成了比较大的乘车难的问题。现在即将进行营运的15号线很明显的能够改善这一问题。同时，15号线起始于清华东，横跨海淀区、朝阳区、顺义区，途径奥林匹克公园、望京、国展等等大型公共活动区域，大大便利了北沙滩居民的出行，目前北沙滩区域的房价已经有了上升的趋势，租房价格也在逐年的增高，已经平均由去年的1600元每月上涨到今年的2500元每月，上涨趋势还没有回落的势头。4.2轨道交通的辐射半径轨道交通的开通会促使其周边的房地产价格升值这是毋庸置疑的，其具体的表现就是轨道交通开通后各站点周边在一定范围内的楼盘或者土地价格的上涨，其涨幅的大小与楼盘或者土地距站点的距离密切相关，其中以一公里区域内就能到达的交通站点的楼盘价格上涨的幅度最大，超出这个范围的，轨道交通对房地产或者土地的上涨效应则逐步弱化[12]。贯穿京城南北的交通大动脉——北京地铁5号线2006年12月27日正式开工建设，工程预计到2006年底全线通车运营。首批动工的车站包括蒲黄榆站、天坛东门站、磁器口站、崇文门站、东单站、灯市口站、东四站、张自忠站、北新桥站、雍和宫站、和平里北街站、和平西桥站。随后开工的隧道部分包括东单———雍和宫站、蒲黄榆———刘家窑站、天坛———磁器口站、磁器口———崇文门站、崇文门———东单站、和平里北街———和平西桥站，全长27.6公里。５号线在北京地铁网络的基本骨架“两纵一横”中属于东单南北线，纵贯南北，并在亚运村附近加开一条奥运支线，直接连接奥运会各场馆，为奥运会服务，在奥运会后，奥运支线将成为北京普通市民利用奥运场馆全民健身的重要交通工具，更重要的是地铁5号线的建设将大大促进北京南北城一体化。5号线作为及其重要的一条线，其对周边发地产的影响具有明显的代表作用。06年之前，刘家窑附近房价平均为4500——6000元左右，而在刘家窑地铁站开通之后，其房价明显增高，尤其是近几年，房价已经涨到3万——4万之间，然而之前与刘家窑房价几乎相平的方庄地区，其距离刘家窑地铁站步行需15到25分钟，近几年其房价虽然也步步增高，然而目前其房地产价格平均保持在2.5万——3.5万之间，离地铁站一公里以内房地产价格的长率还具有一定差距。4.3轨道交通的布线轨道交通的布线不同，对其周边房地产价格也会有不同程度的影响。如果某条轨道交通所经过的地方包括一些商业中心、大型商场、工作聚集地、大型公共设施、城市中心等等这些有大量人流的节点与大型居住区紧密联系，那么这些区域轨道交通的其沿线房地产价格的提升作用更为明显，反之则较弱。同时，如果轨道交通能够直达住宅区或者商业区，那么其对沿线房地产价格也会有显著提升效果。若需换乘别的公共交通方式则提升效果会大大减弱。06年之前，北京市房地产开发一向“重北轻南”，一方面由于历史上京城南北居民状况的不同以及北城环境质量好于城南，加上后来亚运商圈和奥运规划，北城的住宅建设和商业气氛大大提高，使北京北部成为北京商务、学习和生活的重要区域。但由于北城的交通、环境承载力无法适应北城经济发展，成为北城发展的瓶颈。北城建设时间早，区域内古迹多，各种科研院所数量大，拆迁难度很大，整体无法按照目前经济发展来规划交通，尤其是亚运村地区，尽管1990年在北京市举办亚运会以后，该地区交通有所改善，但是随着北京市的城市发展，亚运村地区的交通运力严重不足，越来越成为区域发展的瓶颈。在这种情况下，5号线的建设具有十分重要的意义[13]。5号线的建设贯通了北京重要的东单南北线，促进北京南北城一体化，大大提升了北京市的发展潜力。在5号线建设完成后，将使城南便宜的地价和城北完善的市政配套以及北京最大的运动、休闲区域——奥林匹克花园有机紧密地联系在了一起，从而有助于增加这两块区域的人气，南北共同发展。同时，北京南北地区的商业流通效率将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成整体商业环境，改善北京南北城发展不平衡的状况。通过整合北京南北城的优势，全面提升北京市的发展潜力。2007年9月20号北京地铁5号线正式开通，据中大恒基6月到9月初对5号线沿线的数据监测:6至8月，5号线沿线楼盘整体涨幅达10.4%，8月中旬到9月初约20天时间，沿线楼盘均价继续上涨，涨幅达22.3%。5号线开通之后，轨道沿线或周边的房源特别受租户的欢迎，成交量由年初的占所有房源的15%渐渐上升到上月底的32%，并带动了整体出租成交量的上升，轨道沿线的物业价值得到体现[14]。4.4拥挤程度和运能轨道交通路线运营的拥挤程度越高，对沿线房地产价格的带动作用就越低；轨道交通的运能越大，对沿线房地产价格的带动就越明显。轨道交通路线越拥挤，会给周围沿线居民出行带来一定的不便，会影响购房者购买的欲望，从而影响购房数量，对沿线房地产价格的带动作用就越低。而轨道交通的运能越大，它所承载的居民人数就越多，方便了周围沿线的居民出行程度，对沿线房地产价格的带动就越明显。4.5消费者的预期程度房地产买卖和租赁市场价格受消费者预期影响存在差异，对于买卖市场来说，轨道交通的带动作用相对于它的开通是提前的。对于租赁市场而言，轨道交通的开通运行真正投入运行之后，租赁市场的潜能才会逐渐的展现出来。如图1，八通线于2003年正式开通。而在2003年之后，直至2005年，通州楼市的价格才有了明显的涨幅趋势。图1通州楼市价格走势图5轨道交通对北京房地产价格影响总结随着时间的变化时代的发展，轨道交通对房地产价格的影响程度也在不停地变化。过去，轨道交通对房地产主要是增值影响。开通轨道交通之前，由于北京地域广大，繁华地区主要集中在市中心，而当时北京居民出行主要是公交车或者私家车，如果居住地离市中心较远，将会大大增加人们出行的不便，所以人们对较外围的房地产热情度较低。当北京地铁开通之后，大大方便了离市中心较远地区的居民出行，较外围房地产也引起了人们的注意，大大增加了房地产的出售量，房地产的价格也随之提高。同时由于地铁强大的吸引人流特征，越来越多的居民区商业区开始以地铁为中心，修建在其周围或者沿线，改变了轨道交通周围及眼线图的的利用性质，刺激了投资需求的强力释放，更为刺激了房地产价格的提高。随着轨道交通建设开通的日趋增多，轨道交通系统发展越来越完善，目前，轨道交通队房地产的增值作用也逐渐减弱，进而保值性越来越凸显[15]。尤其是5号线、13号线、4号线的相继开通，轨道交通沿线房地产的稀缺性逐渐降低，房地产价格也在到达了一个级高点之后有了微弱的回降趋势。现在，轨道交通对其沿线房地产的保值能力越来越明显，房地产价格也没有很大的跌落，而是保持在了一个相对平衡的水平。北京市地铁已经由几条线向地铁网发展，当未来轨道交通发展更为完善，轨道交通沿线的区域地产板块就进入了创造价值的阶段[16]。就拿北京市轨道交通来说，当北京市的地铁网络日臻完善时，线路之间的交汇点与互相重复的路段也会越来越多，这些交汇点和重复路段附近和沿线的商业经济将会加速发展，不断积聚，其规模也会不断扩充，强化了市中心的金融业、服务业、贸易等等功能，促使其产业的升级，并随着时间的发展，可能在不同的地区会形成不同的产业分布格局，使整个的商业价值得到进一步的提升。同时由于到达不同区位的时间成本和经济成本的不同会产生不同的地租，地铁想北京市郊区的延伸改变了郊区地铁沿线的土地开发的潜在价值，提高了其房地产价格，促进了郊区经济的发展。6关于轨道交通对北京房地产价格的意见和建议城市轨道交通是国家投资的公益性、非营利性服务性质很强的大型公共基础设施，为居民提供及其便利的服务及其对周边和的能达性及其对场站周边物业的刺激开发作用，带来了显著的房地产增值。然而轨道交通发展却面临资金短缺与营运亏损的难题。为国家财政添上了沉重的一笔，所以，可是试着改变轨道交通的投资模式，将轨道交通的外部效益转化为轨道交通企业自身的效益，从而吸引国内外私营部门的投资。就像北京地铁4号线；或者将政府所得的土地收益，提出一部分专门用于轨道交通的投资建设。这样，不仅北京市轨道交通可以长久不衰的发展，方便居民出行的同时，可以更多的刺激土地的升值利用。基于上述分析和中国国情，应该在市场经济体系的框架下，基于利益补偿的原则基础上，可以有区别地采取如下措施：据轨道交通（包括房地产企业开发者），以轨道交通的好处征收的税收利益；设立与城市交通出行有关的地铁建设专项基金的收费项目；在轨道交通建设中利用合作开发的方式进行集资，并与土地使用者有机结合，采用权益投资策略和刺激开发策略，以及征收收益税、不动产税（财产税）等措施；应当明确公共交通导向的土地利用目标和政策，鼓励轨道交通沿线土地的高密度开发；可以考虑采用联合开发的策略，但是相应的土地管理法律法规、运行机制、管理体制等方面的配套措施必须完善。综合开发轨道交通对房地产的健康发展也有很大的促进作用。在开发过程中，将轨道交通同房地产作为一个整体来考虑。通过统一规划和建设，实现轨道交通与房地产的互动发展。即以轨道交通带来的可达性带动周边一定范围内的房地产开发，并将其收益以适当方式补偿轨道交通的建设运营；通过房地产开发活动形成良好的商住环境，吸引公众居住、消费，从而进一步培育和增加轨道交通的客源，提高轨道交通收益。同时，在综合开发的过程中，其参与实体包括城市部门、轨道交通公司、地产公司以及公众等，即在综合开发的实施过程中，强调政府、轨道交通公司与房地产开发公司的合作。轨道交通建设主体利用自己在规划、土地等方面的法定权力结合房地产开发公司的专业化运作水