浅谈房地产开发项目经济评价

PAGEPAGE20浅谈房地产开发项目经济评价内容摘要经济社会快速发发展，人们对对于生活质量量的要求逐渐渐提高，房地地产业在各个个国家的发展展也是日益昌昌盛。然而一一个项目是否否能够顺利实实施，是否能能够创造出令令人满意的经经济效益，这这就需要对房房地产开发项项目进行经济济评价，是对对项目投资决决策起着“启示和预示”的作用。本本文运用数据据对比法、图图表分析法、理理论与实践相相结合的方法法对其房地产产开发项目经经济评价进行行研究分析。关键词:房地地产开发项目目经济评价AbstracctWiththherappiddeeveloppmentofecconomyyandsocieety,demaandsooftheequallityoofliffeimpprovegraduually..Therealestatteinddustryyisiincreaasingllyproosperoousinnthedevellopmenntofallccountrries.Howevver,wwhetheerapprojecctcannbeccarrieedouttsmooothlyorcreaateasatissfactooryecconomiicbennefitss,itisneecessaarytooreallestaatedeeveloppmentprojeectsfforthheecoonomiccevalluatioonofprojeectinnvestmmentddecisiion,pplays""enlighhtenmeentanndpreedictiion"..Thisspapeeruseesdattaconntrasttmethhod,cchartanalyysis,themmethoddofccombinningttheoryyandpractticeoofreaalesttateddeveloopmenttprojjecteeconommicevvaluattionaanalyssis.Keyworrds:rrealeestateedeveelopmeentprrojectteconnomicevaluuationn0房地产开发项项目经济评价价的发展背景景及研究意义义在我国，从200世纪50年代年代开开始，我国主主要运用的是是苏联的技术术经济论证方方法对房地产产开发项目进进行的是简单单的静态分析析，但这也对对当时的投资资决策和前期期管理起到了了积极作用，但但是，在“文化大革命命时期”技术经济论论证法受到冲冲击了严重冲冲击而被忽视视，出现了不不少盲目建设设和重复建设设，给国家和和社会造成了了巨大的经济济损失。然而而在20世纪70年代末，我我国开始实行行改革开放，从从国外引进了了可行性研究究和项目的评评价方法，加加强了项目前前期的投资决决策工作。随随着经济全球球化的发展，我我国与国际接接轨，经过多多年的我国房房地产开发项项目的经济评评价方法的不不断研究、多多次修改，制制定出了符合合我国国情的的项目经济评评价方法体系系。2000年9月18日，建设部部颁发了《房房地产开发项项目经济评价价方法》，2004年颁发了《建建设项目经济济评价方法与与参数》的第第三版，2006年7月3日以发改投投资【2006】1325号文件发布布，[1]要求在在开展投资建建设项目经济济评价工作中中使用，这一一切的发展历历程是我国投投资建设、工工程咨询道路路走向光明的的、走向成熟熟的标志。房房地产项目经经济评价对房房地产这个具具有一次性、庞庞大性的工程程是如同“探路人”，“前锋”。有助于促促进房地产项项目的前期投投资决策工作作水平的提高高。降低项目目投资的风险险。使得房地地产开发项目目经济评价结结果更准确、更更可靠和更科科学。1项目经济评价价的概念房地产项目开发发项目经济评评价是从国家家、地区、地地域及企业的的角度，对开开发项目的方方案在技术和和经济等进行行全面分析。通通过对项目进进行进行数据据、市场调查查，确定出多多项基础数据据，运用多种种经济知识，如如会计学、财财务学、宏微微观经济学、金金融学等得到到相应的数据据，通过一些些指标，对项项目的经济合合理性、财务务可行性以及及抗风险能力力做出全面的的分析和评价价，从而确定定出项目未来来发展的前景景，为项目决决策提供重要要依据。[22]2项目经济评价价的内容房地产开发项目目的经济评价价不仅是对房房地产开发企企业是否有利利投资这个项项目，而且也也是对社会对对国家具有很很大的影响，所所以，从所站站立的角度不不同，房地产产开发项目经经济评价分为为两个层次：：财务评价和和国民经济评评价。财务评评价是对企业业自身而出发发的，是根据据国家现行财财政政策、现现行价格，从从项目本身或或企业对项目目方案竣工后后产生的活力力能力及偿还还能力等情况况所做的评价价。国民经济济评价是按照照资源的合理配置，从从国家整体角角度考察项目目的效益和费费用，用货物物影子价格、影影子汇率、影影子工资和社社会折现率等等经济参数，分分析计算项目目对国家付出出的代价和对对国家与社会会的贡献，评评价项目的经经济合理性。[11]3项目经济评价价的方法3.1房地产项项目经济评价价的基本内容容房地产项目经济济评价的基本本内容包括：：单方案检验验、多方案比比选。[122]单方案检验：指指对某个初步步选定的投资资方案，或者者是对比的方方案本身是否否可行进行检检验。是根据据项目收益与与费用的基本本情况，通过过计算其经济济指标，确定定出项目本身身的可行性。单单方案检验方方法比较简单单，其主要过过程如下图：：确定现金流量确定现金流量计算经济评价指标确定是否可行单方案检验过程程示意图多方案比选：对对于房地产开开发项目，需需要来考虑的的因素比较多多也比较复杂杂，单方案的的可行性研究究是很少的，通通常对于一个个项目是有很很多种方案。每每个方案所考考虑的因素和和侧重的方向向都不一样，其其方案就会有有很大的差距距。那么，如如何做选择，这这就需要对每每个方案进行行可行性研究究，同时也需需要对多方案案进行对比。对对方案自身满满足可行性，对对满足可行性性的方案中进进行排序，选选择最好的方方案。其主要要过程考虑以以下三点：单个方案进行可可行性研究。对对于不满足单单方案检验的的方案，需要要删除，这些些方案是不能能参加方案比比选的。明确方案比选时时所考虑的主主要因素。多多方案比选时时，可以使按按照方案的全全部因素来计计算多个方案案的全部经济济效益与费用用，进行全方方面的比对，也也可以是针对对各个方案的的不同因素计计算其相对经经济效益和费费用，进行局局部的分析对对比。明确各个方案的的结构类型。不不同结构类型型的方案要选选用不同的比比较方法和评评价指标。多方案比选是一一个复杂的系系统，设计的的因素较多，这这些因素不仅仅包括经济因因素，而且还还包括许多项项目本身以及及项目内外部部的其他因素素，如市场信信息、企业规规模及信息等等。对影响房房地产开发项项目的这些因因素进行全面面调查和认真真分析之后，再再结合项目经经济效益分析析情况，才能能选出最优方方案，做出正正确的投资决决策。3.2房地产项项目经济评价价的评价指标标对于房地产开发发项目我们从从简单到复杂杂，从静态到到动态，从定定量到定性分分析，从局部部到整体慢慢慢地改进，但但是经过多年年的研究，这这些变化都是是存在的，都都需要考虑。房房地产开发项项目的投资是是各个行业中中风险较大，投投资较大的一一笔资金。对对于企业本身身，讲究效率率和效益，进进而资金的时时间价值是不不容忽视的。所所以经济评价价指标分为：：静态评价指指标和动态评评价指标。[[3]（一）静态评价价指标就是不不考虑资金时时间价值，相相反，动态评评价指标考虑虑资金的时间间价值。那么么静态经济评评价指标主要要是对方案的的粗略评价，如如对方案进行行初期可行性性研究阶段，或或者是时间较较短，投资规规模较小的项项目评价时可可用。主要评评价指标为：：静态投资回回收期和投资资收益率。（1）静态投资资回收期是反反映原始总投投资的返本期期限。在一定程度度上反映出项项目方案的资资金回收能力力。[13]其计计算一般表达达式如下：其中，：静态态投资回收期期CCI：现金流入量量CCO：现金流出量量在具体计算静态态投资回收期期时有以下两两种方法：直接计算法。当当项目建成后后每年的净收收益均相同，则则计算公式如如下：=其中，K:全部投资R：每年的净收收益②累计法。当当项目建成后后每年的净收收益不相同，则则计算公式如如下：=累计净现金流流量开始出现现正值的年份份-1+静态投资回收期期的经济评价价标准是基准准投资回收期期。判别准则：：若≤则方案可以以考虑接受。否否则，方案是是不可行的。（2）投资收益益率投资资收益率每年年获得的净收收入与原始投投资的比值。是是考察项目单单位投资的盈盈利能力的指指数。其表达达式如下：投资收益率=在进行项目经济济评价时，根根据目的不同同，投资收益益率又可为：：投资利润率率、投资利税税率、资本金金利润率等。（二）动态评价价指标考虑资资金的时间价价值。能够更更准确、更直直观地反映项项目的盈利能能力。常用的的动态评价指指标有：净现现值、净现值值率、净年值值、内部收益益率、动态投投资回收期。主主要列举净现现值、内部收收益率和动态态投资回收期期三个指标计计算。（1）净现值。是是把项目计算算期内各年的的净现金流量量，按照折现现率折算到建建设期初的现现值之和。其其计算公式如如下NNPV=NPV：净现值n:项目计算期期：标准折现率判别准则：NPPV≥0说明方案可可行，否则方方案不可行。（2）内部收益益率，又称内内部报酬率，是是指项目在整整个计算期内内各年的净现现金流量的现现值之和等于于0时的折现率率。其公式如如下：=0IRR：内部收收益率判别准则：IRRR≥，方案可行行。否则方案案不可行。（3）动态投资资回收期。它它克服了静态态投资回收期期没有考虑时时间价值的缺缺点，是以每每年的净收益益的现值回收收项目全部投投资的现值所所需要的时间间。[14]]其一般表达达式如下：=0：动态投资回收收期因为动态投资回回收期的一般般式计算比较较麻烦，在实实际应用中主主要是根据项项目的现金流流量表计算的的，公式如下下：=累计净现金流流量现值开始始出现正值的的年份-1+判别准则：≤nn,方案可行，否否则方案不可可行。3.3房地产项项目经济评价价的方案经济济评价。方案评价，单方方案评价较为为简单，用以以上的判断准准则就可以知知道方案的可可行性。下面面主要是多方方案比选德介介绍。多方案案必选是经济济评价指标和和经济评价准准则应用的主主要方面。那那么对于多方方案，因为考考虑的因素比比较多，主要要有：互斥型型方案、互补补型方案、现现金流量相关关型、组合互互斥型、混合合相关型。[[5]然而互互斥型方案是是在实践中常常常遇到的多多方案比选。所所以，下面主主要介绍互斥斥方案的方案案比选。分类类如下：（一）寿命期相相同的互斥方方案比选。一一般有净现值值法、净现值值率法、差额额内部收益率率法、最小费费用法等。主主要介绍常用用的两种方法法为：净现值值法、差额内内部收益率法法。（1）净现值法法。净现值法法是判断多方方案比选中最最常用的一种种方法，也是是最简单的一一种方法。其比选步骤如下下：①各个方案进行行检验，剔除除不可行的方方案，即NPV＜0的方案。②对可行的方案案的NPV比较大小，值值最大的为最最优方案。（2）差额内部部收益率法。内内部收益率是是衡量占用的的尚未回收资资金的获利能能力，是项目目对贷款利率率的最大承担担能力。是项项目借入资金金利率的临界界值。差额内内部收益率法法是指在计算算出两个HYPERLINK"/view/4166220.htm"原始始投资额不相相等的投资项项目的差量现现金净流量的的基础上，计计算出差额内内部报酬率，并并据以判断这这两个投资项项目孰优孰劣劣的方法。其比选步骤如下下：①计算各个方案案的IRR。②删除不可行的的方案。③计算排在前面面的两个方案案的差额内部部收益率△IRR，若△IRR≥，则投资大大的方案比投投资小得方案案优，保留投投资大的方案案，反之，保保留投资小得得方案。④将保留的较优优方案与相邻邻方案两两逐逐对比较，直直至全部方案案比较完毕，最最后保留的方方案就是最优优方案。寿命期不同的互互斥方案比选选。一般有年年值法、最小小公倍数法、研研究期法。（1）年值法。年值法是对寿命命期不相等的的互斥方案进进行比选时最最常用的也是是最简单的一一种方法。需需要分别计算算各个方案净净现金流量的的等额年值进进行比较，以以AW≥0，且AW最大的方案案为最优方案案。其中年值值的表达方式式如下：AW=【】（A/P,,nn）=NPV((A/P,,,n)(2)最小公倍倍数法（方案案重复法）最小小公倍数法是是以各个方案案寿命期最小小公倍数作为为方案对比的的共同计算期期，并且假设设各个方案均均在这样一个个共同的计算算期内重复进进行，所以也也称方案重复复法。这样就就可变为在共共同计算期的的条件下对方方案进行比选选。（3）研究期法法。研究究期法是建立立在最小公倍倍数法的基础础上的，是最最小公倍数法法在比选时，各各方案的的最最小公倍数较较大时，则此此时就需要使使用研究期法法。研究期法法针对寿命期期不等的互斥斥方案，直接接选取一个适适当的分析期期作为各方案案的共同计算算期，在此共共同计算期内内对各方案进进行比选。但但是使用此方方法需要满足足的条件为：：研究期的确确定要合理；；对于在研究究期内提前达达到寿命期的的方案，合理理确定更替方方案及现金流流量；对于尚尚未达到寿命命期的方案或或更替方案，合合理确定其未未使用价值。4房地产开发项项目经济评价价的作用房地产开发项目目经济评价是是项目开发的的可行性研究究的重要组成成部分，它的的判断过程和和结论对项目目起着致命的的作用。它的的正确分析决决定了项目开开发的方向和和方案的选择择[9]。房地地产经济评价价是需要专业业人员和高级级工程师共同同合作能够得得出的准确信信息的。它是是需要综合性性的人才相互互配合才能完完成的。不仅仅需要有工程程方面的、经经济管理方面面的人才，同同时也需要有有市场营销学学方面的、地地质勘查方面面的人才和专专家。所以说说房地产开发发项目经济评评价是一项高高技术、高要要求的工程。在在这么高水平平的要求下，能能够创造出得得价值和所起起的作用也是是匪夷所思的的。主要体现现在以下四个个方面。[66]（1）客观性是是房地产经济济评价的基本本特点[100]，起着重重要的基础作作用。房地产产开发项目的的首要工作是是市场调查。市市场调查是项项目经济评价价的基础数据据来源的根源源。这些市场场信息有时是是非常复杂的的，甚至在某某些地方是具具有相互矛盾盾的，但是如如何得到客观观的数据，这这就需要专业业人员比对和和分析。所以以，不能凭借借主观意向决决定项目的基基础数据。（2）房地产开开发项目的经经济评价也是是经过国家和和政府多次讨讨论和修订，得得出来的参数数，指标等信信息，所以，房房地产开发项项目经济评价价起着规范房房地产市场的的作用。第三三产业的发展展水平高低是是衡量一个国国家和地区经经济发展水平平的重要标志志，是推进经经济结构调整整、加快转变变经济增长方方式，走资源源节约、环境境友好型发展展的必由之路路。当今各区区域和各政府府把房地产业业作为支柱产业业。近几年来来，房地产业业得以快速发发展，每年投投入十多亿和上百亿亿元，完成上上百万平方米米的开发面积积，对经济的的贡献越来越越大，对改变变城市面貌、提提高人民生活活质量发挥了了巨大作用。把把握好房地产产业的发展机机遇，建立起起一套完整的的房地产政府府指导、监督督、服务机制制，形成政府府、开发商和和消费者为一一体的共同利利益均衡协调调机制，对严严格执行国家家宏观调控政政策，稳定房房地产价格过过快升高，确确保房地产业业健康发展很很有必要。从从1987年开始，我我国的房地产产开发项目经经济评价有了了规范性指导导，房地产业业在此指导下下也开始快速速发展。（3）房地产开开发项目的经经济评价活动动是对房地产产开发项目的的全面分析和和全面掌握，体体现出经济评评价对房地产产开发项目的的全面性考虑虑。在房地产产经济评价的的框架图中（图图一），我们们可以看出经经济评价对投投资活动的各各个方面都进进行分析和决决策。比如有有投资方向、融融资模式、资资金筹措、方方案选择、市市场需求、投投资收益、投投资风险、社社会评价等方方面都有相关关的分析方法法和分析数据据。图一房地产开开发项目经济济评价框[116]（4）房地产经经济评价的目目的就是为投投资者指明投投资方向，和和在投资道路路中应该如何何克服和避免免风险，所以以其对开发项项目具有指导导性的作用。房房地产经济评评价就是房地地产项目开始始的一个前期期研究的过程程[7]，虽然然没有造成实实体产生，但但是它比实体体更有价值。房房地产开发项项目如果实施施了，肯定会会在实施的过过程中出现很很多问题，如如果没有在其其实施之前就就进行相关信信息的判断和和判别，可能能在具体实施施的过程中就就不知道如何何让去应对自自己多面临的的困难而失去去方向，那么么就会得不偿偿失，如果一一个国家没有有好的军师，这这个国家肯定定会处于一败败涂地之状。那那么房地产经经济评价就是是对项目的前前期策划，就就使项目的方方向有了可以以实行的依据据，指导项目目的科学前进进[15]。5对于我国现代代房地产开发发项目经济评评价的缺点对于我国房地产产开发项目经经济评价的发发展时间较短短，我国的指指标制定还不不够完善，同同时也由于房房地产经济评评价没有直接接涉及到项目目的具体实施施过程中，容容易让公司忽忽视其重要性性。那么，在在我国房地产产经济开发项项目经济评价价的不足之处处主要有以下下三点。（1）意识不够够。在中国这这个发展中国国家，人们日日常强调的是是达到小康社社会，而奔小小康的一个基基本标准就是是“住平房”，那么在人人们的意识中中，房地产开开发项目就是是主要工作是是建设房屋，所所以，整体意意识上是忽视视房地产经济济评价的存在在的。所以，对对于从事这方方面的工作人人员的意识也也不是很浓厚厚，所以在我我国的房地产产业需要加强强这方面的相相关知识和相相关培训，提提高人们的前前期策划意识识，形成“预则立，不不预则废”的思想。[88]（2）人员配备备不够且水平平不一。在我我国毕竟房地地产经济评价价意识不浓厚厚，人们对其其知识掌握能能力也是有限限，同时许多多的开发商并并不是专业人人员，他们组组建的开发团团队也不一定定全是专业人人士，这样随随着我国对房房地产开发项项目的高要求求和高投资，使使得许多房地地产业不得不不招兵买马，得得到相关的专专业人士。但但是公司的管管理层也有可可能是有经验验的人员，他他们的判断也也许是凭借自自己主观意识识进行，使得得下属实施人人员失去客观观的判断方向向，进而造成成不必要的资资源浪费。（3）评价过程程基础工作不不扎实。随着着近年房地产产业的快速发发展，时间问问题也是房地地产业需要重重要考虑的因因素，有些由由于时间短，在在项目经济评评价过程中就就会粗略估计计基础数据，分分析也是具有有片面性的。这这样在市场调调查时也是不不全面的，容容易造成数据据分析错误。但但在评价过程程中如果不扎扎实、不充分分、不深入地地区进行分析析，那么项目目决策的科学学性就会大大大减弱。6现代项目经济济评价的案例例分析（1）“和生新新兴材料工业业园”项目简介和生新兴材料工工业园新建项项目占地面积积约100万m2，约1500亩地。项目目规划总用地地面积98.44万㎡，总建建筑面积约为为96.4万m2。按照在在工业园内设设立综合公共共服务区、新新型建筑节能能环保材料区区、高端电缆缆材料区、高高分子合金材材料区、改性性工程塑料区区“一园五团”的规划结构构，沿石化大大道南侧，设设立园区北门门，大门呈拱拱形结构，大大门左右分别别设立综合信信息交易和综综合办公大楼楼的公共服务务区，公共服服务区与石化化大道间是100*442m2的小型广场场，园区内是是沿着南北向向，东西向的的两大主干道道将园区分为为格栅式的四四大组团。园区沿着两大主主干道设立大大型绿化带，同同时在西南角角设立污水处处理厂，有力力的保证了工工业园的生态态环保和宜居居。在各个园园区内实行“团中团”，办公区和和生活区沿南南北主干道布布置，仓储库库房沿东西主主干道设置，厂厂房组团布置置。四团布局局对称，形成成遥相呼应之之势，气势磅磅礴。（2）项目市场场调查之后得得到用地规划划情况表如下下新兴材料工工业园用地统统计表用地类别面积（hm2）所占比例（%）综合仓储用地18.0018.00标准厂房用地57.2057.20科研办公、职工工住宿用地7.607.60污水处理厂用地地2.002.00公共服务建筑用用地5.205.20园区道路、停车车场用地10.0010.00绿地25.0025.00（3）项目市场场调查之后项项目投入总资资金及效益情情况项目总投资2993283..77万元，其中中建安工程费费用2066000.00万元，建设设期贷款利息息101822.99万元。资金金来源于企业业自筹834300.23万元，申请请银行贷款936133.22万元。通过以上相关数数据，带入相相关经济评价价公式得出的的经济数据如如下表：1经济数据1.1总投资万元293283..771.11其中：自筹万元83430.2231.12银行贷款万元93613.2222财务评价指标2.1项目财务净现值值万元145527..23（税前）64295.339（税后）2.2财务内部收益率率%15.4%（税税前）12.5%（税税后）2.3投资回收期年8.84（静态态）13.59（动动态）2.4借款偿还期年5.27敏感性分析如下下图二：图二敏感性性分析和生新兴材料工工业园建立以以后，将为公公司客户和相相关新材料企企业提供全方方位的科研技技术创新和服服务为市场提提供：（1）新材料产产品研发、成成果转化承接上游单位成成果的中试放放大任务，加加速新材料产产品的成果转转化。（2）通用性工工艺技术研究究对新材料行业具具有通用性的的关键工程技技术进行研究究开发以及产产业化配套，并并为企业消化化吸收引进的的工艺和设备备服务。（3）成果辐射射与转让A、在省科技厅厅的领导下，有有计划地与相相关企业开展展联合课题研研究、专题研研究等；B、向新兴材料料企业进行技技术转让及成成果的转让等等；C、积极争取国国家、省、市市级委托的有有关新兴材料料行业的重大大研究课题，并并接受行业委委托的产品编编制标准，为为各级政府提提供相关服务务；D、对相关企业业提供技术服服务，并指导导企业进行技技术改进，降降低成本，增增加企业效益益等。（4）为企业培培养优秀技术术专业人才对新材料企业生生产骨干进行行技术培训、专专题培训；并并结合应用基基础研究与有有关科研院所所、大专院校校联合培养博博士后、博士士、硕士生。（5）信息与咨咨询为国家新兴材料料产业化的规规划提出建议议和咨询，向向有关企业提提供标准，介介绍国内外新新产品、新技技术，开拓发发展思路，为为国家科技部部和有关决策策部门提供新新兴材料技术术最新发展报报告、技术和和产业发展策策略规划、建建议及专项资资料、调查数数据及其分析析报告