关于房地产企业的财务风险及防范

关于房地产企业的财务风险及防范关于房地产企业的财务风险及防备

2022年以来，房地产业进入多事之秋，银根收紧，库存增加，销售下滑，限购放松，降价促销，“崩盘论〞、“拐点论〞、“银行破产论〞、“理性回归〞等看空论调满城风雨，房地产业迅速由此前的“黄金十年〞滑入“白银十年〞。在房地产辉煌时期大举扩张、过度借贷的开发商，现在却面临着资金链断裂、资不抵债的困境。据报道，3月份，兴润置业〔浙江宁波奉化最大的房企〕资不抵债，公司资产总额约30亿元，总负债约35亿元，亏空约5亿元。5月份，光耀地产〔中国百强房企〕多个在建工程停工，已预售的楼盘那么无法如期交付，多处业主集体维权。最高人民法院将其列入全国失信被执行人名单。同样是因资金链出现问题，公司面临倒闭。如何强化财务风险的防备，已经成为当前大多数房地产企业的燃眉之急。

一、房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资回归期长、利润高、风险大的资金密集型行业，资产负债率高，投资、融资金额较大。很多房地产企业的资产负债率到达70%以上，有的乃至高达90%，其存在的财务风险远高于其他行业。

由于开发地产产品建设时间长、单位总价高、负债经营程度高、受国家政策导向性强，不确定的因素多，如果断策失误、销路不畅、就会造成项目烂尾、大量库存、企业资金周转不灵，将导致企业陷入困境。

笔者认为，房地产企业财务风险主要表现在融资风险、投资风险、资金回笼风险三个方面。

〔一〕融资风险

房地产企业的融资方式有很多种，常见的有银行贷款、房屋预售款、房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等。银行融资是房地产企业开展链中的最关键的一个环节，为房地产的开展提供了最重要的资金保障。一般来说，房地产企业在工程开发的过程中，自有资金少于30%，更多的是依赖贷款。负债经营已成为房企的行规，常常是拿到土地立项后就马上向银行进行融资。一旦银行信贷出现压缩，支持减弱，房地产企业就会面临资金链断裂。

如最近媒体曝光的光耀地产，曾是惠州当地最大的开发商，其资金来源主要是银行贷款、信托基金和民间借贷。前期过度扩张，近期销售不顺，加之冲击上市未果，银行贷款和信托不能提供更多的支持。于是开始向民间进行融资借款，最高时其月息曾超过6分。2022年前后，几个工程销售困难，资金无法回笼，大量民间借款没法如期偿还，从而陷入面对倒闭的窘境。

〔二〕投资风险

在房地产“黄金〞时期，一些房企大规模“赛马圈地〞。股权收购时对合作搭档或工程开发不了解，全凭“三言两拍〞。对工程短少周全、系统的研究和分析，投资决策轻率，“跟着感觉走〞。前期市场调研走马观花，对工程的前景盲目乐观，抱着一种“抢到就是赚到〞的投机心理。在开发实际中，就会出现较大的误差。工程达不到预期效果，一旦宏观形势出现不利，立马诱发投资风险。

最新出现的“鬼城〞天津滨海新区商务区，大量的写字楼、综合体主体已竣工，却被迫停工闲置至今，被戏称为央企在“种房子〞。这是局部央企埋下的投资隐患。

〔三〕资金回笼风险

主要是指楼盘已到达预售状态，由于目前宏观经济的走弱，银行信贷紧缩市场背景下，成交量下滑，银行按揭款额度偏紧，放款速度慢等影响企业资金回收的多种因素，而这些因素的作用无法或难以预料、控制，使得企业成交量和房价大幅度下降，房地产业的资金回笼速度明显放慢，假设资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，现金支出压力陡升，进而陷入财务困境，使企业的形象和声誉遭到严重损害，甚至导致破产。这是目前很多房地产企业面临的实际的财务风险。

二、房地产企业财务风险的防备

结合多年的房地产企业财务工作经验，笔者以为，提防企业财务风险可以采取如下方法：

〔一〕融资风险的防备

做好筹资方案，把控筹资风险，合理确定融资规模，根据企业的实际情况量体裁衣。企业融资不仅会有本钱，而且有风险，有的还要付出惨痛的代价。故企业在融资时，首先要确定企业合理的融资规模。筹资过多，可能会增加融资本钱。还有可能引起负债过多，归还困难，经营风险增大。另一方面，如筹资缺乏，那么又会影响到经营业务的正常展开。不仅要分明企业资金需要、自身实情，还要考虑融资的难易程度和本钱上下。

〔二〕投资风险的防备

1、加强房地产工程投资的可行性研究工作

可行性研究是房地产工程投资的主要依据，是防备开发风险的重要工具。必须正视加强房地产工程的可行性研究工作，科学、周全、有针对性地发展可行性研究工作。在进行可行性研究时，尤其要注重对市场需求预测和竞争情况分析，把握公司内部的优劣势、外部的时机风险〔SWOT分析〕。一定要独立、客观地去调查、分析和研究，必要时寻求第三方来完成，从而保证工程决策的科学化，这是房地产工程理性开发的重要保障。

2、加强房地产投资工程的风险管理

房地产开发工程是一项复杂的系统项目，具有周期长、投资大、风险高等特点，注定了其中存在巨大的风险。风险管理必须“全民皆兵〞。要实施系统的、动态的、全方位、全过程的投资工程风险管理。如专设风险管理机构，制订风险管理方案，明确风险管理目标，实行目标责任制。加强信息共享和部门协调，采取有效的风险防备措施，积极控制风险，强化房地产企业抗风险的能力，为企业的可持续开展保驾护航。

〔三〕资金回笼风险的防备

资金回笼风险防备的措施主要有下列几个方面：1、强化外部环境的预测，并及时调整公司战略

平时应加强对宏观经济环境的监测分析，实时把握行业动态。如果房地产行业市场持续火爆，可能会因抢占市场而短期资金缺乏，那么可以多渠道融资。毕竟通过预售活动，能迅速为公司带来稳定的现金流，那么可以采取较为激进的营销伎俩和财务战略。如果整个房地产市场持续低迷，下行趋势明显，那么必须有危机感，“快进快出〞，加快降价，以价换量，尽快回笼资金。并将回笼的资金投入到尚未完工的在建工程，尽快进入预售环节。同时，要马上中止开发新工程。这就需要采取较为谨慎和保守的营销伎俩和财务战略。另一方面，公司应该熟悉掌握国家的税收法律政策，并据其做出正确的税收筹划，如土地增值税的筹划，减少公司的纳税资金流出，增加资金回流。

恒大地产自惊险上市以来，一直坚持“现金为王〞，主动调整和适应市场。“开盘必特价，特价必8折〞，这是其许多楼盘开盘最吸引眼球的广告语。今年上半年，恒大地产完成销售额693.2亿元，时间过半，任务完成63%，完成的销售面积也再次雄居全国冠军。

2、强化应收账款的管理，防备资金回笼风险

未雨绸缪，防患于未然。应收账款的管理，需要各部门和每位员工的支持和配合。销售部要负责收集核对按揭资料、核查客户信用、催缴预售款、逾期款项。银行按揭岗要催促客户在一定期限内〔通常不应超过一个月〕备齐按揭资料，并在第一时间交予银行办理，还要催促银行提高效率，确保按揭款尽快到帐。超过期限仍无法收回的，客服岗应及时转交法务部门处理，由公司法务部门制发催款书面函。假设仍收不回的，那么必须按合同中相应条款查究法律责任。财务部主要负责收取房款、开具销售单据、核清销售楼款、分析并报送应收账款、跟进回收情况等。要每月编制应收账款清单，作出分析，及时向公司领导和相关部门责任人报送。强化和标准应收账款的管理，加快销售款的回收，可防止资金占用，减轻坏帐损失，预防资金回收的财务风险。

3、优化绩效考核体系，强化应收账款管理

加强应收账款的回收，还要优化绩效考核体系，形成有效的约束和鼓励。首先要对销售人员设定双重考核指标，将销售提成与销售人员货款回收、销售目标实现挂钩，改变以往销售人员只追求销售目标而不顾及房款回收的结果，引导销售部门加强应收账款的回收管理。摸清业主的资信状况，对其进行严格