湖泊型山水田园旅游度假区概念规划

我们的愿景VISION

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MASTERPLAN曹娥江旅游度假区概念性规划ConceptualPlanningCompetitionforShangyuCaoERiverTourismArea

我们的愿景VISION我们的愿景VISION我们期望，藉本项目的实施，对上虞市的城市建设起到眼球吸引和积极的示范推动作用。对项目的基本态度：不应片面追求市场产品价值而去大规模的资源开采，应在维护和保持生态完整性的基础上，关注环境、经济、文化、社会的可持续发展平衡，探索多方参与、效益综合的开发模式。创建长三角最具山水田园特色的生态休闲度假目的地建设上虞城市伴生型旅游度假经济区本次规划设计为曹娥江旅游度假区的开发建设提供兼顾远见与实施的理想空间蓝图引言PROLOGUE突破土地出让单一获利模式回归产业发展长期创富轨道曹娥江旅游度假区的开发建设有望开辟土地开发全新路径>>回顾曹娥江旅游度假区发展大事记2012年7月上虞市召开曹娥江旅游度假区策划方案专家咨询会。来自北京、杭州等地的一批国内知名旅游专家齐聚一堂，就度假区的规划定位和开发建设纷纷出谋划策。设想把度假区打造成为长三角最具山水田园特色的生态休闲旅游度假目的地，成为展示“精致上虞”建设的形象窗口和现代服务业发展的示范区。2012年11月曹娥江旅游度假区可研报告省级联席审查会在杭州召开，会议同意通过上虞市曹娥江旅游度假区申报省级旅游度假区的可研报告审查。省级联席审查会议认为，设立上虞曹娥江省级旅游度假区，有利于加快浙江旅游新经济圈建设，整合利用上虞旅游资源和历史文化资源，带动绍兴乡村休闲旅游开发，促进上虞城乡统筹发展和经济社会发展，具有良好的经济效益、社会效益和生态效益。2013年1月上虞市委、市政府召开全市旅游发展暨曹娥江旅游度假区成立大会。市委书记孙云耀在会上强调，全力推进上虞旅游大发展大提升，努力把上虞建设成为长三角最具山水田园生态特色的休闲度假目的地。会上，孙云耀向新成立的曹娥江旅游度假区管委会授牌，曹娥江旅游度假区是省委、省政府去年批准的唯一一个省级旅游度假区，也是上虞市第三个省级开发区。2013年2月上虞市举行曹娥江旅游度假区总体策划方案汇报会，明确度假区开发建设目标定位。市委书记孙云耀强调要以核心拳头产品引领度假区开发建设，把省级曹娥江旅游度假区打造成为长三角最具山水田园生态特色的休闲旅游目的地。随后，本次曹娥江旅游度假区概念性规划国际竞赛正式启动。2013年6月召开曹娥江旅游度假区概念性规划国际竞赛方案评标会我方深圳市城市规划设计研究院以专家评分第一的成绩进入本轮深化设计阶段目录/CONTENTS曹娥江旅游度假区概念性规划规划布局02实施保障03/创新生活特色体验的主题分区营造/对接开发实施落实的规划支撑系统整体战略01BACKGROUNDREVIEW/立足三大特征优势的发展定位研判CREATINGEXPERIENCEIMPLEMENTATION>>本项目基本思路生活AGreatCitytoLiveWork&Play...工作游玩我们认为，本次规划设计的主旨，不是简单勾勒一个体现唯一性的旅游度假区空间蓝图，而是应该统筹于城市整体发展背景和目标战略下，寻求城市和景区相互促进、互惠共赢的开发路径和结构支持，提供目标定位清晰、主打特色鲜明，适应长期开发和多种市场需求的开发框架。因此，本项目的设计框架划分为三个部分：一、整体战略：立足三个特征优势的发展定位研判二、规划布局：创新生活特色体验的主题分区营造三、实施保障：对接开发实施落实的规划支撑系统/三大特征优势/发展定位研判/核心发展策略如何定义曹娥江旅游度假区？CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA整体战略01BACKGROUNDREVIEW立足三大特征优势的发展定位研判区位交通条件优越上虞城市地处环杭州湾的长三角核心腹地，随着嘉绍大桥、杭甬高铁的开通在即，上虞将迅速融入大上海2小时都市同城生活圈，并与杭州、宁波等长三角区域中心城市形成半小时组团结构发展关系。判断：区域产业和经济发展基础、以及区位条件的改善，决定了上虞未来在三产服务业方面将面临广阔的发展需求和机会。>>>发展启示从同类型项目竞争来看，目前浙江省已建成的省级旅游度假区有21个，而至2020年，还将新增30个，类型覆盖自然山水、文化和海滨，本项目面临激烈的饱和竞争态势。判断：本案应纳入区域旅游战略，直接借势，从成功案例中寻找启发，建立项目的核心吸引力。山水风景休闲丽水瓯江风情旅游度假区、绍兴县鉴湖柯岩旅游度假区、平湖市九龙山旅游度假区、浙江绿谷莲都省级旅游度假区衢州信安湖旅游度假区、莫干山度假区、绍兴会稽山旅游度假区、廊氡省级旅游度假区、磐安云山省级旅游度假区、神仙居省级旅游度假区文化特色旅游景宁畲族风情省级旅游度假区海滨休闲类黄琅滨海省级旅游度假区、牛头山省级旅游度假区、象山松兰山滨海旅游度假区温泉旅游浙江温泉湖度假旅游区大型风景名胜区休闲度假长兴太湖图影省级旅游度假区、太湖图影省级旅游度假区、湖州太湖度假区、金华仙源湖旅游度假区、浙江省淳安千岛湖度假区本项目的特征优势条件之一半城半山的双重用地特性藉市民大道、三环路、江东路以及规划四环路等主干城市道路，项目基地与上虞市中心主城区仅10-15分钟车程距离。有别于多数旅游景区远离城市的区位格局，本案打破了既往客群的消费心理门槛，更易形成较强的吸引力和城市认同感。判断：应突破现有红线边界，将景区开发纳入城市的发展结构进行考虑。从城市整体层面，对分区属性、交通、配套设施、社区规划等内容进行系统对接和开发界定。城市自然VS15分钟30分钟50分钟规划区突出的环境特点为水域纵横，总面积达到710公顷，约占到总规划面积的6%，水体类型包括湖泊、湿地、河流、溪径等多种形式，水体品质为四类水或接近三类水标准；同时，山体、农田、村居等因素，构成了一幅典型的田园城市生活场景。判断：资源面积宽广、类型众多是优势，应进一步强调线索组织和主题性创造，拓展生态环境资源的附加开发价值，同时整合村庄发展以补充旅游活动体验及内涵。本项目的特征优势条件之二>>>发展启示上虞过去以“商都”闻名，城市建设体现出效率和现代的特征。本案与城市近郊、丰富的山水资源和文化禀赋，使得本案成为重塑上虞美丽、健康、休闲个性本质，并能够进一步推动城乡一体化发展，接轨城市发展结构，突出先进制造业和现代服务业“双轮驱动”的发展目标，实践城乡经济多元化发展。>>>发展启示交通改善后，本案位于沪杭两小时旅游圈内，拥有江南的典型环境景观意象，以及丰富的人文资源，完全能够发挥更大的区域服务辐射作用，具有填补东线旅游统领性产品缺失的市场潜力。打造形成省旅游东线上的统领性门户产品。规划区内及其周边，拥有丰富的历史文化遗产资源。代表中国“丝绸之国”形象的瓷器——青瓷制作地越窑；诠释“五四”新文化的空间载体——春晖中学；象征中华爱情文化发源地——祝英台故里；代表中国孝文化和上虞城市命名发源的孝女庙等等。诸多的文化遗产为主题旅游和综合体验之旅提供了重要支撑。判断：单一、分散的文化遗存资源并不能有效带动旅游消费，必须与生态环境资源、城市产业及相关资源形成串联，打造完整的旅游产品链。本土历史文化积淀丰富山水文化--虞山舜水古越文化--越窑青瓷孝德文化--曹娥寻父本项目的特征优势条件之三长三角旅游高地城市伴生型旅游竞合城景互动区域统领自然本底山水回归历史文化卷轴曹娥江生态旅游度假经济区区位交通条件优越本项目的特征优势条件之一半城半山的双重用地特性本项目的特征优势条件之二本土历史文化积淀丰富本项目的特征优势条件之三三大特征优势条件解读之下的发展定位思考在长三角这一中国城市化最发达和最密集的地区，上虞依然罕有保留着这一方待开发的净土，但如何迎接未来不可避免的大开发趋势，又使得我们需要谨慎思考和反复斟酌，谋定，而后动！藉多方利益的了解和分析，我们认识到，作为上虞未来的城市重要拓展区块，曹娥江旅游度假区的开发与建设，不应仅仅关注开发带来的经济效益，城市设计的核心命题与任务，需要让每个人能够感受到城市生活的便捷、让每个人在生活中能够亲近和体验自然，让每个人能够对城市有家园的认同感和归属感，追求与提升市民的城市生活品质，建立真正为市民服务的城市乐园。?休闲福地运动热地爱情圣地崇孝高地项目整体开发定义GOAL生态旅游度假经济区以旅游度假项目为引擎，吸引区域性的相关产业进驻和发展，带动城市和乡镇的转型，促进生态文明和城市品质的共同提升。>>功能定位以呈现乡村自然形态为本质，以山水田园风光为基质，集休闲度假、康体养生、商务会议、文化体验、亲水娱乐、生态游乐及风情人居于一体的综合性山水田园精品旅游度假区。>>战略目标“个十百千万”个——一个曹娥江度假区，为城市建设提供22平方公里开发用地十——吸引十个以上的大型旅游企业及地产开发企业进驻百——政府投资百亿以上千——总投资千亿以上万——吸引年均游客量超过800万人次生态旅游+休闲度假文化养生品质居住先进产业+++-生态旅游与休闲度假相结合-体验式产品与传统文化结合-自然生态与城市环境相结合-旅游开发与城乡经济相结合/整体方案/九大特征板块/各版块发展要点曹娥江旅游度假区空间蓝图CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA规划布局02BACKGROUNDREVIEW创新生活特色体验的主题分区营造土地利用规划图

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MASTERPLAN曹娥江旅游度假区概念性规划ConceptualPlanningCompetitionforShangyuCaoERiverTourismArea

皂李湖度假区ZAOLILAKERESORT依山湖，貌若西子美皂李湖度假区ZAOLILAKERESORT皂李湖度假区ZAOLILAKERESORT依山湖，貌若西子美客群定位•商务会议旅游客群•企业团体旅游客群•高端休闲度假客群核心项目•主题城堡酒店•滨湖庆典小镇•度假别墅项目主题•湖滨庆典主题小镇•滨湖国际商务中心•皂李湖会议度假区衍生项目•温泉水疗SPA、东方伊甸园、度假庄园•滨湖国际商务会议中心、山地湖景酒店综合体、白金级五

星高端度假酒店•虞商会所、会展会议中心、环湖高尔夫社区半岛酒店山顶酒店别墅酒店【半岛酒店平面及意向图】总平面图一层平面图二层平面图【山顶酒店平面及意向图】总平面图一层平面图二层平面图祝家庄/洪山湖景区ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA寻爱情，游爱情圣地祝家庄/洪山湖景区ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA寻爱情，游爱情圣地客群定位•情侣游客群•阖家游客群核心项目•祝府•中华婚姻博物馆•浪漫情景酒店项目主题•爱情海•祝家庄爱情民俗村衍生项目•婚纱摄影基地、思恋主题雕塑公园•女儿街商业区、药师寺、蝴蝶谷•相亲俱乐部、主题酒店浪漫情景酒店中华婚姻博物馆祝家庄祝家庄/洪山湖景区ZHUJIAZHUANG&HONGSHANLAKETOURISMAREA人文运河城CULTURALCANALCITY筑运河，听溪水潺潺人文运河城CULTURALCANALCITY人文运河城CULTURALCANALCITY筑运河，听溪水潺潺客群定位•艺术设计相关从业人员•大众客群核心项目•青瓷文化展览馆•滨水生态社区项目主题•创智运河城•城南居住组团衍生项目•主题会所、创意文化产业园、滨水休闲商业街、运河文化中心、游艇码头•低碳社区、沿江休闲带、生态蔬果基地、湿地公园、半山住区、休闲森林公园滨水生态社区青瓷文化展览馆创意文化产业园【岭光社区规划平面及意向】2341567891011121314上虞市福利中心生态健康社区社区配套服务高档生态健康社区舜耕湖社区商业中心民间艺术馆孝德博物馆文化艺术中心古玩文化商业街入口形象广场人防中心企业会所预留指挥中心二期用地2345678911121314小越湖旅游驿站XIAOYUELAKETOURISM乐徜徉，享乐活人生小越湖旅游驿站XIAOYUELAKETOURISM小越湖旅游驿站XIAOYUELAKETOURISM乐徜徉，享乐活人生客群定位•区域自驾游客群•团体培训客群核心项目•汽车文化主题博物馆•素质拓展训练营•五星级度假酒店项目主题•汽车主题文化小镇•山地休闲运动公园•低碳乐活度假区衍生项目•汽车主题酒店、汽车主题特色餐厅、汽车创意研发产业、低碳自驾车营地、汽车影院•滑草、攀岩、速降、山地自行车、定向越野•水疗SPA、五星级度假酒店、流水大宅、别墅、特色餐饮购物水街231五星级度假酒店素质拓展训练营汽车文化主题博物馆东西泊水上运动休闲区DONGXILAKEPARK添彩邑，聚四季活力-体验综合开发环境的目标策略研究03东西泊水上运动休闲区DONGXILAKEPARK东西泊水上运动休闲区DONGXILAKEPARK添彩邑，聚四季活力-体验综合开发环境的目标策略研究03客群定位•阖家游客群•年轻散客客群核心项目•水上动感乐园•临湖度假生态住区•垂钓者之家项目主题•水上动感乐园•滨水休闲度假•渔家文化体验园衍生项目•儿童乐园、水公园、科技视频体验•欢乐水岸、湿地高端会所•烧烤、船屋酒家、渔人码头、度假木屋水上动感乐园临湖度假生态住区垂钓者之家思孝女，偿哺育之恩曹娥景区CAOESCENICSPOT曹娥景区CAOESCENICSPOT曹娥景区CAOESCENICSPOT思孝女，偿哺育之恩客群定位•年轻散客客群•老年客群核心项目•孝女历史文化区•高端花园住区•养老度假休闲区项目主题•曹娥度假景区•高端生态度假•养老文化衍生项目•虞舜文化公园、佛教文化休闲区•滨水休闲区、低碳社区•山居度假区、生态敬老院高端花园住区养老度假休闲区孝女历史文化区白马湖文化旅游区BAIMALAKETOURISMAREA隐翠谷，得仁智兼修白马湖文化旅游区BAIMALAKETOURISMAREA田园养生溪谷白马湖生态湿地公园春晖文化教育基地项目主题客群定位高端度假客群城市大众客群核心项目国学医会所湿地农业观光园春晖国学小镇半山度假酒店樂龄养生社区，中医药文化养生康体体验高低、养生度假农庄湿地科普体验、湿地垂钓区、水上木屋度假村名人博物馆、国学会所、民工风尚街衍生项目田园养生溪谷半山度假酒店湿地农业观光园白马湖文化旅游区BAIMALAKETOURISMAREA隐翠谷，得仁智兼修品鲜果，乐田园农事生态农业观光区AGRICULTURALTOURISMAREA生态农业观光区AGRICULTURALTOURISMAREA生态农业示范区杨梅基地项目主题客群定位农业观光休闲客群阖家游客群核心项目生态有机农场杨梅采摘园农业美食街生态旅游新市镇、农业在中体验园、茗茶幽谷杨梅就装、杨梅加工手作坊、司机鲜果采摘、慢山溪谷衍生项目杨梅采摘园生态旅游新市镇生态农业体验园生态农业观光区AGRICULTURALTOURISMAREA品鲜果，乐田园农事生态森林体验区MOUNTAINFORESTAREA育青山，留生气绵延生态森林体验区MOUNTAINFORESTAREA山地森林体验项目主题客群定位探险、徒步的户外爱好者阖家游客群核心项目龙山森林风景园山林健身漫步、登顶观景、小火车、山顶特色酒店衍生项目山地森林体验山林健身漫步山顶特色酒店生态森林体验区MOUNTAINFORESTAREA育青山，留生气绵延岭光社区/交通/景区规模/水系连通/城乡统筹/配套设施/分期实施计划与经济测算曹娥江旅游度假区开发的核心要点CONCEPTUALPLANNINGFORSHANGYUCAOERIVERTOURISMAREA实施03COMPREHENSIVEPLANNING适应统筹开发的规划系统避免过境交通对景区的割裂，优化四环路线位，与外围快速交通串联。同时改造现状乡道变景区内部旅游环线，串联旅游项目环线。构架对外交通路网体系联系高速公路、公交场站与景区的主要路径合理设置景区入口四环快速将过境交通有效分流交通高速公路联系对外与景区的城市道路2种方式到达、5个对外交通接口、8个交通换乘点、8.5万平方的停车面积四环快速的选线尽量绕开旅游组团，隧道和局部高架的方式将对景区的影响减少到最低高速公路景区内部旅游环线四环快速沿003乡道南侧的萧甬线铁路，是割裂南北联系的交通屏障。充分利用现有道路构建景区路网现状道路新增道路对接实施的路网规划交通景区内现状道路长度约124公里，规划道路长度189公里，新增65公里。跨越萧甬铁路的交通节点设计AABBCDDC构建完善的路网体系在园区内提倡慢速舒适的交通系统，形成旅游环路外围串联，各主题景区内部道路通而不畅的内部交通体系，在提供一个便捷可达的旅游环线串接基础上，降低各度假区内机动车车速。三环路倡导多样的低碳公交出行交通景区内，提供公交巴士环线、电动观光车、景观小火车、水上游船等多种旅游体验交通方式。公交巴士电动观光车水上游船景观小火车城市公交游客集散中心基于丰富的山水生态资源本地，融入城区现有的滨水线性绿色开敞空间网络，在旅游度假区内设置五条供步行、骑行者等户外活动使用的景观游憩绿道，串联主要的公园、自然山体、旅游景点。三种风情的绿道升华旅游体验SectionA

综合风情绿道SectionB

山林风光绿道SectionC

滨水休闲绿道2条区域综合风情绿道为骨架；4条山林风光绿道、5条滨水绿道做串联交通高程敏感度坡度敏感度水敏感度++综合分析规划区的限制建设因素，包括高压走廊、基本农田保护区和风景文化名胜点等。基本农田风景名胜点高压走廊开发现状条件基地北侧的小越湖、白马湖和东西泊，拥有良好的湿地农田景观资源，是规划区视觉资源最丰富的平地区域；南侧的皂李湖和祝家庄，提供了山湖包围的低山丘陵景观视觉资源；大顶山和兰芎山拥有可鸟瞰景区的视点。农业景观风景名胜点山水资源视线景观优劣度综合分析规划区高程与坡度等生态因素，并结合水文情况，划定基本控制线，包括低敏感区（适宜建设区）、中敏感区（引导区）、保护控制区生态控制分区限制因素分析景观视线分析生态条件分析++++维持生态安全，形成建设分区开发规模综合基地的生态条件、限制条件、视线景观等，形成开发建设策略分区。禁止建设限制开发适度开发适宜开发可开发建设面积比例

20

％生态指标选取依据：风景名胜区规范GB50298-1999生态系统类型占地面积（公顷）生态指标（m2/人）生态承载力（人）不可建设基本农田1847--山林生态保育区3437--水体715--适度建设适度开发区2883--可建设适宜开发区2190100约22万人总计11072.1-约22万人禁止建设区此类区域以山林、水域保护用地或生态核心区域为主要的结构地块，在发展上要尽量避免人为活动进入干扰，容许科研必要的活动进入区域中，确保该域环境质量的第一要务。限制开发区此类区域以基本农田用地区域为主要的区域，在发展上需保持原有基本农田边界和面积，限制开发建设开发。适度开发区此类区域多为一般农田或生态敏感度分析为中低敏感度地区，区域内较适合发展农业体验相关的设施，例如低碳节能的生态休闲旅游体验园，或可供游客使用的开放空间、绿地等。适宜开发区此类区域范围多为建成区，少有基本农田或敏感度较高的自然资源，较适合发展城市功能或旅游相应的配套设施。开发规模确定景区可建设用地22平方公里可建设用地面积占总面积的20%，生态承载最大人口规模约为22万人。现状水域丰水期总面积达到800ha，现状水面率为7%，根据皂李湖、白马湖等四大湖泊有关水文情况得知常年水面总面积为345ha。水面面积越大，蓄涝能力越强，本次研究建议水面率控制在8%左右，即水面面积控制在880ha左右，为保证滞洪蓄涝要求，非汛期建议取中低值，汛期部分临湖或湿地区域可淹没，水面面积达到中高值。防洪标准：20年一遇

排涝标准：20年一遇暴雨12小时排出洪量计算设计标准：计算方法：规划区雨水量计算采用浙江省绍兴市暴雨强度公式：q=21.032+0.593lgP/(t+11.814)0.827公式中t=t1+mt2q——设计暴雨强度L/(s·hm2)；t——降雨历时(min)；t1—地面径流时间（min），取10min；m—折减系数P——设计重现期(年)，本规划取值为20雨水流量公式：Q=Ψ*F*qF——汇水面积（ha）q——设计暴雨强度L/(s·hm2)；设计洪水总量：经计算得洪水总量为：996万立方米水面率控制水系连通基于防洪安全测算景区合理水面率经测算，水面率达到8%左右时，可满足景区内20年一遇的防洪设计标准在满足水系防洪排涝安全和保持自净化平衡的基础上，运用GIS软件对其进行平均高程和土方平衡的经济高程等要素综合计算，得出将各条水系沟通的最佳路径及理想标高，探索其系统连接的可能性及连接方式，形成基地内南北贯通的水廊道系统。场地剖面分析选取最经济的水系连通路径通过挖填方量的经济性分析，选取连通基地南北水系的最佳路径水系连通+特色涵洞按照自然汇水路径和水系最佳沟通路径，规划于兰芎山东侧打通8M隧道，将皂李湖北区通过特色涵洞与白马湖相连，使南北水系贯通，并在此基础上，结合水坝设臵小型水闸，满足水位控制与小型游艇能够通行。形成基地内南北贯通、区域联系的水廊道系统特色水道设计水系连通兰芎山东侧打通8M隧道，将皂李湖北区通过特色涵洞与白马湖相连遍布全区的水系和多样化的水空间形态，为本案的多元功能和空间游线组织提供了可资利用的线索条件。塑造汇水成湖的活水系统水系连通以水串景以景筑城统筹度假区内村庄，提升其建设水平，实现村景共赢从城乡角度统筹度假区空间城乡统筹拆迁安置规模较小，基础设施不齐全的零星村庄，形成规模适度的15个新农村社区。村庄拆迁与合并规划区内共计44个村庄，通过景区的开发建设进行土地整备、居民点安置、产业经济转型和人口就业转型，形成15个农村新型社区，并将传统“农家乐”与本生态旅游度假区配套开发，实现合作共赢。统筹原则：就近安置原则、集约空间原则、规模适度原则规划方案中涉及旧村改造的村庄现状村庄处理方式分类指标表村庄处理方式拆除安置村庄名称朱山头村(下朱山村、林家岙、梅沙)、大库居委、外梁湖村、岭光村、倪家堡村（倪家堡村）、华东居委（村东侧）、禄泽居委、洪山湖居委（下山庄）、皂李湖村（黄家堡村、湖边建筑、运河南侧）、西湖村（屈家堡）、潘家陡村（刘家、倪刘村、罗岭村、澜岭口）、鲁溪闸村（茅家溪澹用地指标169.0公顷村庄拆迁与合并村庄空间整合模式规划将保留人口规模2000人以上，独具特色、区位良好、建设现状较好以及确实需要扶持保留的村落；其他的将按照有机渐进、自觉自愿的原则，推进建设用地流转、置换，村庄最终复垦为农地。方式一：村庄拆迁通过对44个村庄进行建设评估，拆迁人口数低于100人、经济实力较弱、区位较远、交通不便利、配套设施不齐全、建设情况较差的村庄。拆迁评估标准拆迁评估标准：1.非中心村的自然村；2.自然村人口总数低于100人或距；3.基础设施及配套设施不完善村庄；4.区位较远，交通不便利的村庄；5.建筑建造时间为1999年以前的，建筑质量较差的住宅。方式二：村庄合并扩张式合并、.联合式合并、扶贫式合并建立拆迁评估标准,整合乡村空间城乡统筹规划一种探索不征地、不动居、农民不失地、不失业、不失利，离土不离乡的就地城市化新路径，推进城乡统筹协调发展，景村城一体化方式村庄安置四大产业板块，联动互补发展社区产业方向，强化主导特色四大产业发展导向以休闲旅游为主导，完善旅游产业链,拓展农业产业体系,升级改造乡村工业为文化创意产业，完善生活性服务业。形成区域旅游目的地和服务基地、生态农业生产加工集散服务基地、旅游地产的投资基地、上虞文化创意产业的新引擎。区域产业发展定位——“三个基地，一个引擎”。四大产业板块:休闲旅游产业区、现代农业产业区、文化创意产业区、生活服务业区。产业空间布局原则优先布局原则、土地集约原则、适度弹性原则四大产业空间分布及15个农村新型社区产业主导方向四大产业板块与15个农村新型社区产业主导方向城乡统筹明确15个农村新型社区产业发展方向，带动村庄经济，完善基础设施，强化乡村品牌城乡统筹严格保护耕地范围、以配套服务设施优先建设、因地制宜综合开发为前提，实现近远期分步骤开发多种开发模式,

“一业一品一味”特色乡村建设“一村一业一品一味”的特色乡村特色乡村营造村庄开发建设开发时序：近期开发重点开发的旅游型乡村与特色型乡村，针对不同乡村发展方向，建议发展策划重点以及相应的建设内容。远期开发根据产业发展时序，重点建设休闲旅游型社区、文化创意型社区、现代农业型社区等。开发方式：BOT、BT、村企共建模式、村民自营模式开发主体：政府+企业；企业+农户；股份制；个体农户村庄开发建设f方式、主体及时序图特色乡村分类以拆迁安置的祝家庄、新横塘村、贾家村为例在村庄拆迁评估基础上，通过15个农村新型社区划分，明确各农村社区的产业发展方向，带动社区经济，完善基础设施体系，基于社区内各乡村资源条件，强化乡村品牌，并通过面向多种主体的可操作的乡村开发模式，形成“一村一业一品一味”的特色乡村。农村类型村镇名称旅游型乡村自然资源旅游型乡村皂李湖旅游型示范村、白马湖旅游型示范村、小越湖村、西湖村、洪山湖村文化资源旅游型乡村祝家庄旅游型示范村、孝女庙旅游型示范村、春晖旅游型示范村、古里巷村特色农业旅游型乡村拗花山村、潘家陡旅游型示范村、鲁溪闸村、贾家村、杨溪村、杨梅旅游型示范村、二都村、孝丰村、新横塘村、边墩村、峧里村、西陡门村特色型乡村综合型乡村新驿亭综合示范村、新横塘村产业型乡村孔家岙产业示范村、岭南村、联桥村、五洲村、袍江村、朱山头村、倪家堡居住型乡村岭光、三村、一村、娥一、民丰、上沙、东光、大厍、外梁湖、华光、禄泽结合城乡统筹建设安排，提供城市社区和新农村社区两种不同层级的服务设施，满足不同区域、不同类型功能需求。规划预测2020年农村人口7.3万人，城镇人口12万人。公共服务设施布局提升农村新型社区设施配套标准，推动城乡规划建设同步、品质建设同步、利益分享同步。社区类型教育设施文体设施医疗设施管理及商业设施市政设施城市社区初中、小学、幼儿园文化活动中心体育活动中心中心医院派出所、农贸交易市场、储蓄所变电站、消防站、邮政所、公共厕所、垃圾收集点新农村社区小学、幼儿园社区文化活动中心社区健身广场社区卫生服务站社区服务中心、社区警务室、社区菜市场便利店公共厕所、垃圾收集点、邮政所设施标示参照标准GB50188-93城市化社区新农村社区配套设施满足城市与乡村需求，配置服务设施基于人口规模，需配置16所中小学，2所医院等共计45万方的公共服务设施人口规模预测公共服务设施配套标准现状人口6.3万人规划预测农村人口7.3万人城镇人口规模12万人经测算，景区年游客量800万，年过夜游客量300万。根据度假区旅游客群构成特征以及旅游产品主题类型，为景区开发提供旅游集散、酒店、餐饮服务、商业购物、基础设施等旅游服务设施。旅游服务设施布局配套设施结合旅游客群需求，配置旅游服务设施酒店总规模96万方，商业餐饮娱乐设施规模24万方，停车面积8.5万方酒店规模：总计96.5万方四/五星级酒店:63万方所需床位为5425+2014+526=7965；客房数为（7965/2）+（7965/2）*10%-（7965/2）*2.5%=4281；以80平方米/床估算，总面积为63.72万平方米；参照市场定位，约为5间大型酒店（客房数超过500间），15间精品酒店（客房数介于30-80间）及高端旅游地产项目；直接服务人员约为4281/3=1427（人）二/三星级旅馆：24万方所需床位为1972+1438+394=3804；客房数为（3804/2）+（3804/2）*10%-（3804/2）*2.5%=2045；以65平方米/床估算，总面积为24.73万平方米；参照市场定位，约为1间大型旅馆（房数超过500间），20间中小型旅馆（客房数介于30-80间）；直接服务人员约为2045/10=205（人）其他类型（不包含露营区）：9.5万方所需床位为2301+394=2695；客房数为（2695/2）+（2695/2）*10%-（2695/2）*2.5%=1449；以35平方米/床估算，总面积为9.43万平方米；直接服务人员约为1449/8=181（人）；露营区则需容纳每日2466人商业、餐饮业设施：24万方以6.0平方米/人估算，共需24万平方米停车设施规模：8.5万方按每人1平方米的比例估算，在度假区区出入口处共需4.7万平方米的停车场面积。若考虑全度假区的周转率，且在未设置景区内部交通换乘公具的情况下，则在度假区内部尚须增设3.8万平方米的停车空间。大型四、五星级酒店5间精品酒店15间中小型旅社20间停车场面积：8.5万方大型景区旅游项目的开发模式一般有政府主导型开发、企业主导型开发和政企统筹型开发这三种开发模式，鉴于本项目面积较大，需要大量的投资成本，建议采用“政企村”统筹型开发。由政府进行基础设施建设，完成一级开发，引入旅游活动，并制定政策用以平衡公众使用和私人开发的关系。政府主要负责公共设施项目的开发营运，引入其他多家开发商进行营利性项目的开发运作。理想模式为调动政府与市场优势，各取所需，可达成双赢；但由于是由多家开发商进行产品开发，故在过程中须确保开发与规划目标一致。政府在前期投入较多，开发成本较大；企业前期投入较少，风险较低。但需要长期的资金投入和多年的持续开发，才能形成较高的知名度。“十百千”：十个企业，百亿政府投资，吸引千亿市场资金土地分类图开发模式“政企村”统筹型开发政府主导土地一级开发，引进企业进行二级开发，结合旅游项目安排，鼓励“企业与村庄合作”的开发模式。各主题片区项目建设对园区整体拉动效果示意图核心引爆项目带动引领的分期开发计划分期开发计划项目分期开发示意图滚动开发实现投资回收一级开发主体二级开发主体政府或上虞旅游发展公司项目规划设计方案方案报批手续等前期工作进行道路管网等基础设施建设（七通一平）景观绿地系统建设（挖掘水系，打造环境）政府开发公共类旅游景区，组织特殊节事活动承担部分旅游市场营销的职能企业盈利性旅游景区开发，酒店、商业等相关配套建设公司+企业开发标志性较强、占地区主导地位的旅游产品计算基础计算单价费用小计农地征地费约380公顷325万元/公顷9亿3500万元村民房屋拆迁补偿费18689人村民在外租房居住三年，每月每户（3人）500元房租，此外生活费为房租的两倍3亿685万元七通一平约1057公顷259万元/公顷27亿363万元非征用土地租金约2286公顷30万元/公顷/40年6亿8580万元熟地出让金约409公顷熟地出让金150万元/公顷6亿1350万元总计60亿2978土地一级开发成本估算土地一级开发成本构成：01-购买耕地等农用地征地费（青苗补偿费、耕地占用费等、支付给村民）。基地范围内进行开发，甲方将需要购买一部分土地，再租用部分土地发展沙滩、果园、运动场地、高尔夫球场，但不包括主干道、公用设施及部分保护林地02-购买宅基地的征地费（村民房屋拆迁补偿费）03-七通一平（场地内基础设施管线/地上设施/道路/场地平整，接入城市大市政）04-租用土地的租金05-熟地出让纯收益（即需征用土地的基准地价的政府分成）土地一级开发中的农地征地费为8.55亿元，村民房屋拆迁补偿费为2.19亿元，七通一平的费用为12.36亿元，非征用土地租金6.86亿元，熟地出让金为6.14亿元，总计需要总成本为53.2亿元。土地一级开发主体收益估算直接收益：借由土地出让所得收益间接收益：度假区营运后，旅游运营的收入、税收或股份和产业经营的收入、税收或股份上虞市市区基准地价表（元/平方米）0用途商业居住工业级别基准地价基准地价基准地价一级9250540296二级5010470211三级2350282四级1350220五级745145六级435分期时间段用途用地出让面积（平方米）出让均价（元/平方米）出让收益（万元）一期（0-3年）商业2438,243645157,649居住5846,25214584,771工业270,6952546,876二期（4-7年）商业2100,7391050220,637居住711,99625117,871三期（8-10年）商业235,4017130167,841居住697,19450535,208合计686,853假设政府将土地分三期全数出让，依据市场规律粗估其增长率，可得直接收益将为:税收效益包含房地产销售过程的营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、交易手续费等建设性收益；而上虞旅游发展公司的成立将因政府的入股带来营运的盈利；少数政府投入建设的项目则可为政府带来直接财政收入。土地一级开发的三期总收入为68.6亿元。土地二级开发经济测算土地二级开发的总成本为483.8亿元；二级开发的净收益为631.2亿元；所以土地二级开发的收益为147.4亿元。开发项目开发规模（平米）建筑单价（元/平米）建筑成本（万元）酒店978,800421,080四、