第8章房地产开发项目评估

第八章房地产开发项目评估）Chapter8:RealEstateDevelopment房地 2

8.6房地产开发项目的财务评房地产投资经济效果的表现形置业投 开发投13

8.6房地产开发项目的财务评投资回收与投资回房地产投资收益包括投资回收和投资回报投资回收：投资者对其所投入资本的回 投资回投资4

8.6房地产开发项目的财务评房地产投资项目经济评价指能力指标：用 包括静态指标和动态指标两类静态指标：在不考虑时间价值因素影响的情况下，直动态指标：考虑了时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的效益、费用计算的时间价值，将现金流量25

8.6房地产开发项目的财务评房地产投资项目经济评价指清偿能力指标 6

8.6房地产开发项目的财务评类能力清偿能力指静态指动态指房地开发投成本利财务内部收益率借款偿还投资利财务净现值利息备付资本金利动态投资回收期偿债备付静态投资回收期资产负债房地置业投投资回财务内部收益率借款偿还现金回财务净现值偿债备付静态投资回收期动态投资回收期资产负债流动比率速动比率37

8.6房地产开发项目的财指标计算方法（动态tNPVtNPV 1iCICOn：t1：t1i－CONPV CI01int0nt t t tttt

NPVNPV

8

8.6房地产开发项目的财务评指标计算方法（动态内部收益率内部收益率(InternalRateofReturn)是项目现金 计算IRR的理 IRRIRRIRR

若若tnCICOitIRR49

8.6房地产开发项目的财务评指标计算方法（动态投资回收期（PaybackperiodPb）是兼顾项目获10

8.6房地产开发项目的财务评房地产投资项目计算期选取规511

8.6房地产开发项目的财务动态指标计算总投资额：某投资者以10000元/平方米的价格了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在该写字楼的过程中，又支付了相当于价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的费用和0.3%的其他费用。投资结构：楼价30%（股本金）支付，楼价70%的投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押。经营假设：在出租经营期内，月水平始终为160元/平方米，到95%且在此后始终保持该出租率。运营成本为有效毛收入 12

8.6房地产开发项目的财务动态指标计算示（1）写字 写字 抵 抵 61314

8.6房地产开发项目的财务动态指标计算示年0123可出租面积（平方米出租月水平（元/平方米有效毛收入（万元33693888440649244924运营成本（万元9431088123313781378净经营收入（万元24262799317235453545全部投资（万元资本金投入（万元抵押还本付息（万元净现金流量（全部投资，万元24262799317235453545净现金流量（资本金，万元285658103114043545还本收益（万元72377783689908.6房地产开发项目的财务评全部投资财务内部收益率和财务净求NPV。因为ic=10%,3172.63545.9

NPV28431.0

47471

110%2

求IRR,设i2=12%,则可算出NPV2＝－-870.7万所以715

8.6房地产开发项目的财务评动态指标计算示资本金财务内部收益率和财务净现求NPVE。因为icE=14%,

14047

2850658

10315

NPV95310

114%1

1 7898万元 求IRRE因为iE1=14%时,NPVE1＝789.8万设iE2=15%,则可算出NPVE2＝－224.3万所以因为NPV=4747.1万元>0，IRR=11.66%>10%，故从全投资角度看可行因为NPVE=789.8万元>0，IRRE=14.78%>14%，故从资本金投资角度看也可16

8.6房地产开发项目的财务评（10）计算资本金能力指标时，没有计算抵押还817

8.6房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态行性的一个经济评价指标。成本利润率的计18

8.6房地产开发项目的财务评 容积率为5.，建筑覆盖率为01层，至45至14建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本的8%，行政等其他费用为460万元，为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5％，市场推广费、销售费和销售税费分别为销售预计建成后售价为12000元/平方项目开发周期为3年，建设期为2专业人员费用、其他费用和年利率为12%，按季度计息，融资费用为利息的10919

8.6房地产开发项目的财务评静态指标计算示解（1）项目总开发价20

8.6房地产开发项目的财务评静态指标计算示 21

8.6房地产开发项目的财务评土地费用利息:5000×[(1+12%/4)3×4-1]=2128.80建造费用/专业人员费用/其他费用 ×[(1+12%/4)(2/2)×4-1]=1161.98融资费用 财务费用总计 .98+329.08=3619.86(万元 22

8.6房地产开发项目的财务评（3）开发商利润24684-18802.02=5881.98(万元（4）成本利润率注 223

房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态 为24

房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态指项目经营期内一个正常年份的年利润总额经营期内的年平均利润总额与资本金的比率 25

房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态资本金净利反映项目资本金投资的能力。计算26

8.6房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态现金回报率（Cash 27

房地产开发项目的财务评指标计算方法（静态投资回报率中的收益，包括了还本付息中投资者所获得的权益增加的价值，还可以考虑将物业升值28

房地产开发项目的财务评静 指标计算示某小型写字楼价格为50万元，投资者投入的权益资本为额还款的抵押。 29

8.6房地产开发项目的财务评121221%10元16%2元14%29元5元所得税（税率为21元应 元37元扣除折旧前的应 2元17%34元25元60元30元10元100元年 收 收入的432 收入的432667534600/20075825400-300000×78934937500-162134600-529225/20032125/20042125/200偿债备付率60000/25偿债备付率30

8.6房地产开发项目的财务评借款偿还摊销及其它还款偿还项目借款本息所需要的时31

8.6房地产开发项目的财务评利息备其计 32

8.6房地产开发项目的财务评还本付息方33

8.6房地产开发项目的财务评清偿能力指偿债备付率（DebtCoverageRatio, 34

8.6房地产开发项目的财务评清偿能力指资产负债率负债合计资产合流动比率流动资产总额流动负债总速动比率流动资产总额存货35

8.6房地产开发项目的财务评以补偿力的损失。36

8.7 37

8.738

8.7房地产开发项目的主要不确定性因39

8.7房地产置业投资项目的主要不确定性因权益投资比空置运营成本 收入的比有效面积抵 利率40

8.7盈亏平衡分41

盈亏平衡

C＝Cf＋Cv 42

8.7盈亏平衡分最低租售价格最高土地取得最高工程费最 价最高运营费用多因素临界点43

盈亏平衡分析：保本点分44盈亏平衡44盈亏平衡分析：保本点分税前利润(万元平均成本(元/平方米010%30%40%成本变化幅60%70%90%0成本(元税前利润(万元45

盈亏平衡分析：临界点分45.00%

全部投资税后

10%

0%-

初始平均 -10%-15%-20%-25%-30%-35%-40%- 变化幅 5

图 46

盈亏平衡分析：临界点分

50

478.7敏感性分48488.7敏感性分49

50某房地产开发项目全部投资敏感50某房地产开发项目全部投资敏感性分析评价内部收益静态投资回收动态投资回收基本--------－10％ 51

风险代替风险分析。 52

风险分53

0.90.80.70-200-100 10020030040050060070080054548.7风险分析：期望55

8.7风险分析 模拟

0

51015202530开发商利润( 56

投资决三个阶房地产投资决策的5个基本明确投资者目分析投资环境与市场条进行投资项目财务分应用决策准投资决57

投资决房地产开发投资决置业投资58

投资决 收益型增值型机会型59

房地产开发项目财务报表反映房地产项目开发经营期内各期的现金流入和现金流出，用以算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财 能力分析现金流量表分项目投资现金流量表。不分投资来源，以全部投资作为计算基等评价指标，项目全部投资的能力，为各个投资方案（不论其来源及利息多少）进行比较建立共同的基础。务内部收益率、财务净现值等评价指标，项目资本金的能力。投资者各方现金流量表。能力。60

房地产开发项目财务报反映房地产项目开发经营期内各期的盈余或短缺情况，用于选择筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。55之后可向投资者分配利润。61

房地产开发项目财务报表基本报4基本财务报表按照独人房地产项目（项目公司）非独人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的62

房地产开发项目财务报经营成本其他费用投资计划 63

房地产开发项目财务报表64

可行 65

可行 的撰案例阅读学习（一世邦仕物业顾问策66

可行性对市房地产市场、高档公寓市场、酒店式公寓、商圈及第三使馆区周边区域进行了初步的，根据区域市场1、项目位置：项目南侧与驻使馆相对，花卉 54,186平方米；商业配套：26,789平方米； 67

可行 的撰锋尚公寓项5有支持的、主要针对第三使馆区内大使馆官和常住、暂住在京的人员定向打造的、国内首家“标准安全住宅”。建设一个“锋尚”的官版本，是“锋尚”品牌6建议本项目公寓平均售价定位20,000元/平方米；建议本项目商业平均售价定位30,000元/平方米；建议项目车位平均售价定位180,000元/个；、建议本项目开发要针对市现有房地产市场，满足欲寻求居住安全、舒适、生活方便、的各使、领馆官和常住、暂住人员这一特殊68

可行 的撰《崇