东部湾全程策划报告综合

1一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。港城东部湾嘉园营销推广报告2005年11月

置业国际2一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1．

市场分析2．

项目分析2.1概况——基本指标——地块状况——地块位置2.2项目SWOT矩阵（优劣势分析）2.3小结

3．

目标客户分析3.1市场购买力3.2目标消费群体3.3目标客户定位

4．市场定位4.1定位原则4.2整体定位4.3属性定位4.4形象定位4.5卖点聚集5．项目开发建议5.1外立面调整建议5.2园林风格建议5.3装修标准建议5.4售楼处风格建议5.5样板房风格建议5.6物业管理及智能化建议

6．营销推广策略6.1整体推广思路6.2阶段性销售安排6.3阶段性推广策略6.4订价策略6.5推广费用预算6.6工作时间表

7.营销执行监控目录37272921242563333一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。第一章、市场分析4一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2005年1～9月份2004年1～9月份区套数预售面积住宅套数住宅面积预售面积住宅面积盐田2491240757.22262179869.93117119.83114935.13南山7692756525.987151718780.411524995.751387877.63宝安248552448468.95210852058954.981421745.271183590.34福田8684840611.946826600272.21349955.45912029.03龙岗152641368699.84128341200714.141451780.261194759.87罗湖11647818679.2510525704147.17653565.59605359.44合计706336473743.16606835462738.836519162.155398551.44一、整体市场分析

1、整体新供应增长放缓，宝安、盐田巨幅增长2005年1～9月全市住宅新增供应量为5462738.83㎡，同比减少1.2％南山、福田新批预售面积有较大幅度下降；宝安同比增长73％，放出天量盐田区内几个新项目推出，前3季批出住宅面积同比增长56.5％5一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、需求持续增长

今年1～3季度，商品房销售面积累计690.16万平方米，同比增长8.36％；住宅销售面积619.45万平方米，同比增长8.70％。

行政区套数建筑面积金额均价宝安180901825487.239574478723.005244.89福田153011163403.309245631283.517947.06龙岗123761169625.885781768822.594943.26罗湖12038746199.506110184236.588188.41南山103201151641.029296630040.868072.51盐田1462138160.581120670750.608111.366一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

从

1～9月各行政区住宅销售面积分布来看，特区外置业已渐成主流，宝安区已居首位占全市销售量的29％；龙岗、福田、南山三区销售量占全市的比例均接近20％，居其次。

2005年1～9月各区销售面积比例

7一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、总体房价迅猛飙升

指

标

2005年

1～

9月

2004年

1～

9月

同比

%全市商品住宅均价

6639.645918.6312.18其中：罗湖区

8188.417989.552.49福田区

7947.067984.18-0.46南山区

8072.516211.6629.96盐田区

8111.368433.33-3.82宝安区

5244.894015.2030.63龙岗区

4943.263819.9329.41

特区内住宅价格基本保持平稳变动，南山区由于高端住宅开发明显增多，区域住房价格上涨较快，1～9月同比增长29.96％。特区外两区房价增长明显较快。宝安区均价5244.89元/平方米，同比增长30.63％；龙岗区均价4943.26元/平方米，同比增长29.41%8一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。住宅价格保持着上升势头各月波动较小、走势基本平稳

9一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。深圳市场综合评析1、预售与销售面积比为0.88：1，供不应求趋势明显2、2006年恢复特区内土地供应，约在0.2平方公里，一定程度缓解供求紧张关系3、政府四大措施调控楼市，压抑楼价，打击炒卖明年初重点打压豪宅市场措施将陆续出台4、加强对土地储备、供给和闲置土地处置管理5、金融措施制定，提高二次置业和豪宅首付比例明年上半年市场走向不明朗10一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。二、深圳市豪宅市场分析11一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1、什么是豪宅？

豪宅“四要素”

低容积率建筑低密度、户均占有土地资源的最大化和居住的高度舒适性；占有稀缺资源具有山、海、原生森林、高尔夫球场等不可复制或是难以效仿的景观资源；

社区纯粹性产品同一程度高，邻居的身份和生活层次相近，并由此形成社区凝聚力和文化底蕴；

住户尊贵感包括距离感和空间私密性等主观因素。12一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、深圳豪宅市场发展历程90年代初，银湖、蛇口诞生深圳第一代豪宅

代表楼盘：鲸山别墅、颐园等96、97年东海花园、百仕达花园领军2002年起中心区崛起，香蜜湖风华正茂，市中心成为豪宅主战场代表楼盘：黄埔雅苑、水榭花都、波托菲诺2004年～2005年，豪宅市场风起云涌代表楼盘：香蜜湖1号、万科17英里、中信红树湾、红树西岸等等13一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、深圳豪宅板块市场分布状况

－－聚焦七大豪门聚居地银湖片区蛇口片区中心区香蜜湖片区华侨城片区后海片区大梅沙片区

14一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。银湖片区中心区片区15一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：

深圳豪宅片区分布的特征：1）豪宅片区沿城市自然景观而延伸；2）南部沿海景观资源向东向西发展；3）东部、西部沿海景观资源分布发展；4）中部沿城市绿地、湖泊景观轴线向南北发展。16一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。4、豪宅片区面面关

17一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。银湖－－景致幽静富人区银谷别墅田园居专家别墅金湖山庄18一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型银谷别墅10万6万0.6225别墅：23000～25000洋房：11000～13000别墅：546～828洋房：159～386颐园54745别墅：15000-20000公寓：9000-10000公寓：100-150别墅：300棕榈泉88叠拼别墅：22000～25000独立别墅：2000万叠拼别墅：245～29019一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

第一代别墅区，最早富人区，别墅物业最集中三面环山，山谷有金银二湖，风景独好现状：缺少新盘，昔日辉煌不再，逐渐失去豪宅领域话事权20一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。蛇口片区－－异域风情别墅区

21一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型鸣溪谷12500362002.8921590003房：127.22～138.93㎡翠谷居386915481949680003房：137.85㎡4房：160.26～170.6㎡兰溪谷572441200001.754090004房：143.29～170.75㎡半岛城邦530001430002.71012待定3房：121～136㎡4房：147～165㎡招商海月三期30000900002.4650868003房：113～124㎡4房：135～151㎡22一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：1）户型均以3房、4房为主；2）面积主要集中在：3房113～140㎡4房135～170㎡3）基本上为低密度项目；4）靠近深圳西部湾畔，项目打造自然海景生活；23一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。中心区－－金领人士聚居地

黄埔雅苑城中雅苑星河国际24一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型黄埔雅苑四期3.2万95899.573.128609500元/㎡星河国际34136.31527804.4112009300元/㎡2房：86.75元/㎡3房：119.16～123.464房：143.6～183.595房：239.2825一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论户型上集中为两房和三房，部分带顶层复式缺乏土地资源和良好的自然环境资源，所开发的项目均为高层，密度相对较高价格上由于缺少高端产品支持，主要依赖良好的市政配套及区位优势，区间在9000～12000元/㎡26一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。香蜜湖片区－－闹中取静典范27一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型香蜜山78679650000.8343490003房：145.84㎡中旅国际公馆二期535301980002.7936100003房：104.73～127.11㎡4房：153.07～187.48㎡水榭花都三期1647641000000.61359150003房：147.32～166.07㎡4房：190.18～205.45㎡香域中央669051385502.07710100004房：168.6～203.66㎡28一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：1）户型以3房、4房为主；2）面积集中在：3房104～166㎡；

4房153～205㎡；3）项目为福田中心区项目，项目诉求点为香密湖这一天然湖泊；4）项目均为低密度大社区住宅；5）项目前期多以开发高端产品Townhouse或联排House，进行市场打造，而后期而出现小高层或高层产品；29一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。华侨城片区－－人文风情贵族社区30一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型波托菲诺二期三区40000960002.4450200003房：153～221㎡4房：196～389㎡5房：245～423㎡假日湾11502580004.7048078002房：81～87㎡3房：107～145㎡别墅：168㎡31一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：华侨城片区以华侨城地产开发的项目为主；该片区以地产与旅游相结合，很好的打造出了旅游地产；片区占据自然天然湖泊水景；该片区以”波托菲诺“为典型代表，户型面积：3房153～221㎡；4房196～389㎡‘；5房245～423㎡32一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。后海片区－－海天一色高雅居所

33一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型御景东方500852320944.693911000～120003房：118㎡4房：152～231㎡红树西岸750002550003.41302250003房200～300㎡4房520㎡瑞河耶纳790001110001.4601别墅20000小高1000095套TH220～278㎡

58套花园洋房

181～222㎡448户3房跃式住宅

132～171㎡中信红树湾16300065000028004.0一期9500二期120003房144～190㎡4房171～266㎡沙河世纪村870003000003.455649000～100001房51.36㎡3房155～210㎡4房186～200㎡

34一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：1）户型以3房、4房为主；2）面积集中在：3房118～300㎡；

4房150～500㎡；3）户型面积跨度较大，出现复式和跃式户型；4）项目部分为高端产品，别墅及洋房；5）项目靠近深圳后海湾畔，同时占据红树林保护区的自然资源和沙河高尔夫球场资源；35一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。大梅沙片区－－蓝色山海度假区，豪宅新焦点36一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目占地（㎡）建面（㎡）容积率总户数售价（元/㎡）主力户型心海伽蓝19602.353944.281.983079000别墅：169～246㎡1房：74㎡2房：101～107㎡3房：138～199㎡4房：190～202㎡17英里一期67571506870.7518914500别墅：201～284㎡万科东海岸二期80000640000.824295002房：78㎡3房：96～125㎡4房：144㎡5房：165～166㎡37一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：1）大梅沙片区项目以度假型为主；2）该片区项目占尽东部天然海湾景观；3）该片区项目户型跨度较大，多以高端别墅、复式以及跃式产品；38一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。深圳豪宅片区产品特征：1）户型以3房、4房为主；配合一定比例的复式或跃式设计；2）面积主要在100㎡以上，只有少数项目户型面积在100㎡以下；3）部分项目开发别墅与小高层或高层相结合；4）项目基本上为低密度大社区；5）项目均占有稀缺的自然资源。39一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

七大片区对照一览表

区位、景观优势对照区位优势

景观优势银湖稀缺自然资源，高尚尊贵配套山景、金银湖蛇口山、海、城、野交融，充满异域风情自然海景，苍翠大南山中心区高起点、高规划、高标准，政治、经济、金融、文化中心莲花山，自然资源较缺乏香蜜湖城市“绿肺”，集都市时尚和郊区风情于一体植物园、香蜜湖、安托山山景华侨城丰富人造旅游资源、高尚人文丰富人造旅游景观，部分海景后海集超前规划、海景、华侨城旅游、西部通道优势于一身海景、红树林生态环境、滨海长廊大梅沙“黄金海岸”旅游区，丰富海景和山景资源梧桐山景、三洲田山地、大小梅沙海景40一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结：除中心区外，各片区都占据优越的自然资源，其中蛇口、后海和大梅沙为海景，可见无敌海景是开发顶级豪宅的重要元素

城市中心拥有完备配套，围绕自然景观的地带也是开发豪宅的良所41一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

物业形态片区价格代表楼盘银湖别墅、洋房别墅：22000～25000元/㎡,洋房：7000～12000元/㎡银谷别墅、颐园、棕榈泉别墅、田园居蛇口早期集中开发别墅后期转向多元化8000～10000元/㎡龟山别墅、鲸山别墅、半山海景别墅、半山兰溪谷中心区高层住宅均价9500～12000元/㎡黄埔雅苑、星河国际、雅颂居香蜜湖小高层、高层Townhouse、别墅均价9000～15000元/㎡水榭花都、熙园、东海花园、香榭里华侨城小高层、高层Townhouse、别墅20000元/㎡（波托非诺为主要参考对象）波托非诺、假日湾后海小高层、高层为主11000元/㎡～25000元/㎡（别墅、红树西岸）红树西岸、中信红树湾、瑞河耶纳大梅沙早期：产权式度假酒店和公寓目前：多层、小高层（主）、

Townhouse、顶级别墅9000～15000元/㎡芭堤雅、雅兰酒店、东海岸、心海伽蓝、天琴湾片区物业形态、价格对照42一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结银湖、蛇口、大梅沙依赖丰富自然环境，主要开发高端产品，别墅占比例较多香蜜湖、后海、华侨城拥有一定自然资源，辅以较佳的配套，适合开发多元化产品迎合不同阶层需求中心区则因为土地资源短缺，缺乏自然元素，主要为高层43一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

客户群体分析客户群体银湖深圳富有人士、国内政府高官、商届名流商贾蛇口向往宁静生活环境的深圳富有人士、中外经贸（蛇口经商）商贾、外籍富有人士中心区为方便工作或提升自身形象的金领以上阶层（金融、证券、私营企业等高层管理者或老板）香蜜湖追求“离尘不离城“，向往空气清新生活环境的金领以上阶层以及银行、证券等高收入群体和部分港人。华侨城较有文化品位和追求高素质生活的富裕家庭后海（红树林）向往”亲近自然、走进自然“的生活或对海景有独特情结的金字塔顶尖部分置业者及相当部分的高新产业人士大梅沙向往滨海生活、健康生活，对“蓝色海洋”情有独钟国内富有阶层，香港中产阶层以及部分富豪、海归派

44一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结银湖、蛇口、大梅沙依靠其得天独厚的自然环境资源，适合开发高端产品，吸引富豪人士为主中心区“高标准的规划”，香蜜湖、后海红树湾“闹中取静”，三大片区位居城市中心是金领群体聚居地华侨城则以其独特的文化气息招揽注重品味的富裕家庭45一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2005年，豪宅市场“火”了一把

波托菲诺天鹅堡三期售罄

水榭花都三期售罄

17英里疯抢

红树湾热火朝天

………

46一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。——在宏观调控重点打压房地产的情况下；——在置业者要求日益多元化的情况下；——在市场供应量不多的情况下；2005年深圳市住宅总供应量约为434万平方米，共有48019套单位推出市场；其中豪宅供应量约为150万平方米，约有7300套单位，占总供应量的35％。47一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2005年，深圳豪宅为何如此疯狂？1）投资增值——获取丰厚利润—据有关统计，2004年深圳关内二手豪宅普遍升值超过10％，部分升值甚至达到了30％；48一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目类型买入价格（元/㎡）售出价格（元/㎡）纯水岸一期TOWNHOUSE12000～1500025000水榭花都二期高层1050017000熙园小高层950018000红树东方高层830012000根据三级市场的资料：49一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2）提高生活品质——在城市发展过程中，一群经济实力较强的人，会不断地通过改善居住环境，从而提高自己地生活品质。这群人成了深圳豪宅市场的主力客户，从而也成就了深圳的豪宅市场。50一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3)土地稀缺——特别是市内优质地段土地稀缺，地价飙升、项目开发成本增加，从而促使发展商开发高档物业。51一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。——为了追求价值最大化，2005年，深圳前10名的地产商纷纷进军豪宅市场。如：万科、中海、金地、招商、华侨城、中信华南、百仕达、联泰等。52一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。结论：2005年，深圳豪宅市场风起云涌，品牌巨头颠峰对决。深圳迎来第二个“豪宅年”。53一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

2006年豪宅市场问谁领风骚54一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。香蜜湖片区－－香蜜湖1号二线拓展区－－圣莫丽斯关外亚豪宅：万科城、振业城、中海育马场项目大梅沙片区红树林片区－－红树西岸、中信红树湾抗衡、分流罗湖－－－－淘金山、东方尊峪

55一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

2006年关内主要供应量仍以豪宅为主，争夺越演越烈大梅沙豪宅新势力，众多品牌地产上演颠峰对决关内豪宅遭遇关外亚豪宅抗衡，分散目光，分流客户政府调控加剧，重点针对“过热”的豪宅市场56一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。三、大梅沙片区市场分析

57一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

大梅沙的功能定位是：深圳市市级海滨旅游度假区和深圳东部重要的旅游服务基地；政府的发展目标是：利用大梅沙地区特定的区位及资源优势，建设具有一流滨海风光，集娱乐休闲、高尚居住和自然生态为一体的滨海旅游度假区和东部旅游服务基地。58一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1、大梅沙片区主要在售楼盘分析

万科东海岸一期地理位置大梅沙，盐坝高速公路西北侧规模（栋/层）多层、小高层、Townhouse、独立别墅占地面积131802建筑面积87003.38户数759容积率0.57实用率85%开盘日期2003－7－5入伙日期2004－4－26价格小高层、公寓6500元/㎡；湖边Townhouse均价10500元/㎡;山边Townhouse均价9000元/㎡；独立别墅均价14000元/㎡交楼标准毛坯畅销户型2、3房销售率剩余198套户型构成户型单房、一房两房三房Townhouse独立别墅面积（㎡）40－5380－9090－110180－190249小区配套会所、商业街客户群体二次置业、度假、团购项目综述优势：加勒比海风情，半山大社区，密度低，品牌发展商劣势：交通不变，周边配套不齐

59一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。万科东海岸二期规模（栋/层）11栋9－15层小高层和Townhouse组成占地面积80000建筑面积64000户数436容积率0．8实用率85%开盘日期2004－7－3入伙日期2005－6－30价格起价均价最高价小高层均价7500元/㎡；Townhouse均价：12000元/㎡6000元/㎡9500元/㎡18000元/㎡交楼标准毛坯畅销户型2、3房销售率剩余10套户型构成户型两房（无入户花园）三房四房五房Townhouse面积（㎡）78125144165、19520560一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。万科东海岸三期建筑类别别墅、Townhouse（25栋）占地面积52537建筑面积59446户数378容积率1.13实用率85%开盘日期2004－7－3入伙日期2005－6－30价格起价均价最高价小高层均价7500元/㎡；Townhouse均价：12000元/㎡6000元/㎡9500元/㎡18000元/㎡交楼标准毛坯畅销户型2、3房销售率剩余10套户型构成户型两房（无入户花园）三房四房五房Townhouse面积（㎡）78125144165、19520561一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

海世界地理位置梅沙路规模（栋/层）2栋相连板式12层小高层物业类别酒店式公寓发展商深圳京地投资发展有限公司占地面积10765建筑面积22204工程进度现楼容积率2.45实用率75%户数288开盘日期2004-9-25入伙日期2005－5售楼电话25368888售价起价折前均价折后均价11669元/㎡15000元/㎡13000元/㎡交楼标准畅销户型1房销售率剩余84套物业管理京地酒店管理费6．8元/㎡户型构成户型一房两房三房其中，最小户型和最大户型销售较好；63－82㎡户型销售较差。面积（㎡）49－6370多120套数16010010客户群体投资，度假项目综述一线海景，酒店式公寓，但价格高。广告诉求：大梅沙首席海岸宫寓62一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。心海伽蓝地理位置盐田内环路规模（栋/层）4栋2-15层、Townhouse、别墅物业类别高尚住宅发展商深圳心海投资有限公司占地面积19602.30建筑面积53944.28工程进度现楼容积率1.98绿化率50%户数307开盘日期2004-7-19入伙日期2005-3-28售楼电话25061333售价起价均价最高价7500元/㎡9000元/㎡13000元/㎡交楼标准毛坯畅销户型3房销售率剩余66套物业管理中海物业管理费3．2元/㎡户型构成户型一房两房三房四房别墅面积（㎡）75101～108138～200190～200170～246套数客户群体商人、公务员、公司高层管理人员，自住、度假为主项目综述广告诉求：海岸复式生活总统大梅沙海居梦想，海岸生活无敌海景，纯复式户型是项目的最大优势户型定位过大，为销售带来较大压力63一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目名称东海岸海世界倚天阁心海伽蓝天琴湾I·领海海语东园物业类别高尚住宅高尚住宅酒店式公寓高尚住宅别墅酒店式公寓投资型公寓建筑类别多层、小高层、Townhouse、独立别墅、公寓小高层五栋多层住宅，小公寓小高层低层、联体退台式高档度假公寓小高层小高层占地面积26万㎡10765㎡7802㎡19602㎡29.6万㎡6324㎡9300㎡建筑面积21万㎡22204㎡10750㎡53911㎡3.87万㎡11965㎡20500㎡开盘时间2003-7-52004-92003-122004-72004-42003-92003-32、片区物业对比64一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结：

从物业类别来看，早期以投资型酒店为主，逐渐向多元化发展，豪宅比例加重大梅沙建筑高度限制，建筑类别主要为小高层和别墅项目规模普遍较小，东海岸和天琴湾为片区为数不多的大盘销售周期长，销售速度相对缓慢65一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目名称东海岸海世界倚天阁心海伽蓝天琴湾I·领海海语东园户型一房70㎡左右；两房80－90㎡；三房90－110㎡；别墅，240㎡；TOWNHOUSE,180-190㎡一房：50㎡两房：60～70㎡三房：120㎡平面，45－100㎡小阁楼，45－90㎡，畅销户型45㎡－63㎡一房：75㎡两房101-108㎡三房：138-200㎡四房：190㎡别墅：170-246一房，80㎡套房，37－50㎡一房，50㎡左右；两房，80㎡左右；三房，100－110㎡左右价格一期：6500元/㎡二期：9500元/㎡三期：11000元/㎡一房、两房约15000元/㎡，三房20000元/㎡折后均价12000元/㎡。均价8500元/㎡18000～20000元/㎡均价：13000元/㎡7800元/㎡客户群白领、度假、投资、二次置业、企业团购居多投资度假华侨，内地人，投资客等商人、高级管理者私企老板、经济实力雄厚客户投资客、度假客、年轻客户居多投资客居多66一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结

户型：较多项目定位为度假休闲，小户型较多

1房45～50㎡，部分达到70㎡，

2房60～80㎡3房90～120㎡4房190㎡（心海伽蓝）均价集中在9000～12000元/㎡，天琴湾最高达20000元/㎡，东海岸1期售价较低，当初为吸纳关内白领，随着片区价值上升，产品升级，涨势明显客户多为投资客、度假人士、商人，二次以上置业人士67一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目名称东海岸倚天阁心海伽蓝I·领海建筑特色项目没有明显风格，简约休闲盒子建筑，晶体建筑北美建筑风格加勒比海园林西班牙地中海建筑风格，四坡屋顶，鲜艳外墙加勒比海风情园林项目综述品牌优势：知名发展商规划优势：是目前大梅沙片区最大的社区，项目自身配套较完善。环境优势：依山而建，背山面海，景观独特。项目劣势：交通不方便。现有配套少。依山而建，自然会蛇虫鼠蚁较多，且湿气较重坡地建筑特色，依山面海，户型均拥有全方位海景景观，环境幽静。由于该项目无商业配套，所以购物、休闲娱乐略显不足，非常不方便。无敌海景，纯复式户是项目的最大优势户型定位过大，为销售带来较大压力投资性质的酒店式公寓，户型有特色并带有不同风格的装修，全海景观由于临近公路，噪音相对较大，楼盘东面是加油站，是其劣势之一。68一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。小结

建筑风格上除I·领海有鲜明路线外，大部分项目都走简约路线，个性雷同；打造的都是加勒比海的风情园林，强调度假氛围东海岸依靠万科的“金漆”招牌和大社区成就片区龙头，心海伽蓝集中在独特产品上做文章，倚天阁强调户户半山海景，I领海主打“全海景享乐行宫”69一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、片区未来供应量物业类别概况开发进程湖心岛项目度假公寓项目占地18579.7平方米，建筑面积22000平方米，有14000平方米的度假公寓236套，7000平方米的钻石商业街2005年8月15号开工，2006年4月1号竣工联泰项目别墅占地14万平方米，容积率0.23鼎太项目占地5万平方米京基项目五星级国际性商务度假酒店占地6万平米，建筑面积6万平方米去年奠基，3年内建成注：云顶天海（在建）、东海岸3期、天琴湾3期东部华侨城地产项目等即将启动项目接近10个，未来供应量将超过100万平方米70一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。4、片区后市展望品牌地产商纷至沓来，国际化海岸社区正崛起耗资20亿的深盐第二通道推动大梅沙地产华侨城积极打造东部旅游地产，成就“东部华侨城”，旅游开发有助提升区域形象大梅沙新生豪宅板块，媲美香港浅水湾

进一步打开豪宅市场，国际性休闲度假区域将吸引全国甚至国际市场关注大梅沙滨海富人区！71一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

本项目未来主要竞争对手：湖心岛、云顶天海、东海岸3期将于明年上半年面市，片区关注度提升各项目集中为高档住宅，定位基本一致，产品同类化将会加剧区内竞争压力，分流客源周边新楼盘的定价将对本项目未来走向带来冲击政府对楼市的打压影响市场整体气候，豪宅市场首当其冲72一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。第二章、项目分析

73一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。概况

基本指标总用地面积：18301.3m2总建筑面积：78758.89m2其中：住宅建筑面积：41449.79m2商业建筑面积：7198.8m2文化中心面积：2498.6m2社区服务面积：100.9m2停车位：449个容积率：2.8覆盖率：39.6%单位户数：430套其中:住宅：250套酒店式公寓：180套74一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。地块状况

港城东部湾位于大梅沙滨海度假社区的核心领地！尊享与世界同步的生活品质，享有18万平方米的大梅沙迷人沙滩。背山面海，前瞻波光闪烁的愿望湖，后眺蜿蜒起伏的山峦与梅沙国际学校，右接30亿元打造的东部华侨城生态公园，左临大梅沙海滨公园、金色沙滩。规划中的国际会议中心、风情娱乐购物街，展现森林峡湾空谷鸣翠美景的生活旅游区，世界园林茶艺精华的茶艺博览区，湖光山色别有情趣的公众高尔夫体育公园，令生活回归自然。

75一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。港城东部湾嘉园工商行政管理中心心海伽蓝芭提雅酒店大梅沙服务综合楼南面北面西面东面梅沙宾馆大梅沙海景76一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

片区配套学校深圳市第二高级中学、深圳大学师范学院第二附中、梅沙国际学校、盐田中学、盐田小学、梅沙小学、盐田一村幼儿园医疗梅沙医院、盐港医院、盐田区人民医院娱乐休闲三洲田生态旅游区、大梅沙海滨浴场、主题公园、郊野公园、愿望塔、月光酒吧购物超市国际商业街（规划）、心海超市、大梅沙百货餐饮食肆老字号乳鸽王、天琴湾茶艺馆、老隆农家风味、五谷坊乳鸽王、麦当劳、肯德基等酒店芭堤雅酒店、雅兰酒店、海景酒店、京地酒店、家乐大酒店、水云间大酒店商务银行国际会议中心（规划）、艺术博览中心（规划）、工商银行、深圳发展银行77一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

交通配套103A下沙-小梅沙364福田汽车站-大鹏镇103B下沙-溪冲渡假村380A沙田-小梅沙渡假村202福田客运站-大梅沙380B新围村-小梅沙渡假村208B布吉水径-大梅沙425沙头角-小梅沙239航母世界-大梅沙总站440东湖客运站-小梅沙360银湖汽车站-南澳镇443火车站-小梅沙78一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。地块位置79一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目SWOT分析

80一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目SWOT分析优势（STRENGTHS）

1、景观资源：本项目距海300米，背靠青翠梧桐山，前为愿望湖等，周边自然环境理想。

2、位置优势：本项目位处东部华侨城的主入口道路上，位置可以说是得天独厚。

3、发展潜力：项目现处位置为大梅沙核心生活区，未来生活配套齐备，发展潜力惊人。4、开发实力：发展商拥有芭堤亚酒店资源，且与项目仅一街之隔，可实现客户资源共享；同时体现发展商实力，提升项目素质。81一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目SWOT分析劣势（WEAKNESSES）

1、虽说项目距海仅300米，但周边都被建筑物所包围，缺乏海景这个自然的景观优势。2、现时大梅的核心生活区尚未成形，周边环境欠缺销售说服力。对策：另辟蹊径，提升产品服务功能，打造健康滨海社区对策：推广上提前展现未来成长空间，体现酒店式服务82一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、项目旁现在民房及新建的白色建筑物，这些均对项目的规划及档次均有所影响。劣势（WEAKNESSES）

对策：强化产品，塑造精美内部园林以及打造好的产品4、项目项目规模较小、绿化低，在产品打造上豪宅形象难以展全面示。对策：打造小而精的内部园林，强调高格调滨海生活以及奢华享受。83一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目SWOT分析机会（OPPORTUNITIES）

1、深圳政府对于东部的锐意发展政策，对东部的发展相当有利，而现时东部的发展亦日趋成熟。2005年深圳投入近50亿元打造立体高效的疏港、过境和城市内部交通体系，投资将主要用于8大工程，其中包括明珠立交工程、沿港路拓宽工程、深盐路畅通工程、罗沙路长岭段改造工程、盐排高速、东部通道、盐田第二通道、疏港专用道、梧桐山立交、盘山公路。这些市政项目的实施对于盐田房地产市场的推动力是不言而喻的。

2、东部华侨城的开发，象征着东部将成为另一个华侨城片区的翻版，而本项目更位处其入口位置，升值潜力自然被看高一线。3、大小梅沙和梧桐山森林公园的旅游开发将会给本区域聚集大量人气并带动相关产业的发展，比如：餐饮、酒店、商业等。84一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目SWOT分析威胁（THREATS）1、央视出台的系列宏观政策以及市国土局11月出台四条禁令“重拳”整治楼市，市场风云变幻明年将是楼市的重要转折点。2、关内豪宅市场分流，关外“亚豪宅”风头劲起。关外“亚豪宅”因其价格和大规模优势必将抢夺部分购买豪宅客户。3、片区竞争激烈，2006年豪宅市场笔墨落定大梅沙片区，湖心岛、云顶天海等大型项目将在2006年与项目同期发售。4、片区同类产品价格同化，对项目形成正面冲击。打造优质的差异化产品方能立足市场。85一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。总结

本项目虽然拥有多方面的优势，唯最能影响本项目的两大因素海景及同区竞争激烈亦同时存在着，我司认为：在大梅沙群雄逐鹿之地，为项目销售打胜漂亮的一役。差异化产品大气的形象包装酒店式服务良好的销售时机四面配合86一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

第三章目标客户分析87一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。综合心海.伽蓝及东海岸的客户组成，本司对于本项目客户有以下分析：1、项目客户定位崇尚健康生活拥有海居梦想三高人士（高收入、高文化、高素质)88一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、目标消费人群界定－公司、企业高层管理者，包括金融、贸易、传媒、IT、演艺界、专业服务等行业的高级职业经理人；－私营公司或私营企业拥有者，成功的商人。－已经渡过事业成长期，较长时间处于事业成熟期，已经习惯于位于事业与人生颠峰，习惯于人生顶峰的生活，并形成与大众不同的生活观或生活态度。－收入有灰色地带的部分人士－自由人，平日工作压力大，可自由支配时间，有能力的成功人士，渴望脱离现实生活的繁重，寻求高品味安静的居所。－退休度假，提前享受退休生活的国企或外企高收入人士。89一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。－符合上述特征的人士年龄应主要以35～40岁，大部分是有家庭的人士，教育及文化水平较高。－从心海.伽蓝及东海岸的成交客户居住区域分析上看，购买客户的居住区域较分散，但以福田传统的市内富人区为主，因此部份富有人士会因厌倦市区生活，而迁居至大梅沙享受清幽写意的生活。－国内公务员的收入高，而且较稳定，当其子女已长大，同时已有一定储蓄后，亦会选择大梅沙作为理想的养生居所。－部份国营企业管理人员的收入也相当丰厚,加上工作相对轻松,

工余时间较多，对半投资半养生的居所也有一定的需求。90一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。－还有的就是一些国内的海归派人士，这些人由于居住于国外一段时间，对国外生活有一定的认识及认同，回国以后多出任一些职位较高、待遇较为优厚的职业，经济基础较为稳固，基于对外国生活的向往，大梅沙及本项目所能提供的居住环境正正切合他们的需求。－另外一批值得留意的目标客户是一些大型国企或大型企业来东部大梅沙片区开集团会议的高级职员。－对于港人市场来说，也不应忽视，从心海.伽蓝及东海岸的成交客户当中，香港人及外国人选购大梅沙物业占20-30%相当大的比例。香港人都喜购买珠江三角洲一带的楼房作为第二居所，本项目亦可针对这类型买家。由于位于珠三角内陆的项目一般不能提供「亲海」元素，有山有海的可以说是绝无仅有，本项目所拥有的「山海」特性是非珠三角一般的物业项目可比，这个特性对香港买家来说具有相当的吸引力。91一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、主力销售圈层

艺术家，外省人士，其它。（0~5%）海归派人士、外国人、公司机构（10－15％）高级管理人员、投资人士、专业人士，港人第二居所

(20-30%)私营商人、国营企业管理人员公务员、(50–60%)核心客户群重点客户群游离客户群偶得客户群92一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

第四章市场定位93一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

盐田区曾经是深圳房地产市场的一个比较冷僻的话题，盐田素有深圳东部“黄金海岸”的美誉，它有19.5公里长的蔚蓝海岸线，是特区内的一块净土，当人们一次次感喟这美妙绝伦的山海胜境时，又不禁为其幽居深闺而扼腕。

随着万科东海岸的热销以及富春东方旗下的天琴湾等品牌发展商项目的强势入世，在这轮“蓝色”开发热潮下新一轮财富机遇的来临。盐田置业被深圳富人所追捧。市场竞争愈演愈烈，万科以其品牌优势称雄东部，华侨城地产以东部华侨城的开发初见端倪，同时中海、富春东方等品牌发展商也拉开割据。

前言94一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。如何在激烈的市场竞争中稳中求胜？？95一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

综观东部豪宅多以现代简约的悠闲滨海生活为主要形象定位，万科在推广过程中主要利用自身品牌和客户资源渗透市场，并成功占领市场；而其他东部豪宅均没有取得战略性的成功，I·领海塑造市场差异的欧式风格在东部豪宅市场脱颖而出。

华侨城片区的豪宅值得我们深思，重新审视东部豪宅市场。96一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。一、定位指针97一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。——以华侨城豪宅项目特点华侨城豪宅项目特性：以欧式园林及建筑风格为基础，朔造出具欧洲文化底蕴及高品味的豪宅形象。典型的欧式项目定位之作包括：熙园、波托菲诺、中旅国际公馆等项目。98一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。欧式建筑及形象定位优势：1、欧洲的历史及文化底蕴浓厚，可作为本项目的精神灵魂 由于欧洲的历史及文化底蕴浓厚，具高品味的文化特质较多，其与中国文化上产生差异,在项目推售时可利用客户的崇洋心理，使项目更易让客户所接受。加上部份本项目的目标客户为海龟派人士，其特别钟情于异域文化，因此欧洲的海滨风情将更有助于项目销售。99一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、欧洲的文化特征鲜明，易于朔造豪宅形象

由于欧洲的历史及文化悠久，其文化特征十分鲜明。高檔次、具品味的皇室贵族居家及生活特色的形象及特征早已成形，运用于本项目将更易于朔造豪宅形象。100一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、欧式的建筑风格独特，有助凸出项目的形象及特色

欧式的建筑风格与其它地方的建筑风格不同，极具其独有的建筑特色，例如拱门、钟楼、雕塑等，将相关的建筑元素运用在本项目更能凸出项目的形象及特色。101一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。二、定位原则102一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。启发市场分析项目分析华侨城片区豪宅景观背山看海位置大梅沙滨海片区客户群高端客户酒店开发优势项目特色东部健康滨海酒店豪宅南欧风情产品103一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。三、项目定位104一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1、产品定位大梅沙·健康滨海酒店豪宅105一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。格调酒店式享受荣耀纯自然健康滨海养生美宅A.关键词：106一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。B.定位缘起：1.项目位处独特滨海区域，拥有丰富天然山景、水岸资源，形成健康养生的好地方。2.项目与芭堤雅酒店联合，共同打造顶级滨海酒店社区。3.以豪宅凸显出项目建筑的高档品质。107一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。兵法有云：先胜而后求战

[译]：预先创造获胜的条件而后寻求决战。108一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。创造获胜条件：产品成品家豪华欧式销售处豪宅服务豪宅精装修特色样板房设计12米挑高小区大堂8米高大理石商业裙楼名师设计欧式风情园林皇家酒店式服务官邸级禁卫保安系统尊尚会欧式豪华立面建筑风格8米挑高入户大堂109一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2、形象定位南欧滨海风情蓝本：——意大利滨海豪宅小镇“波斯塔诺”皇室·

海域生活·

悠然心居110一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目地块特征比较波斯塔诺大梅沙位置意大利阿马尔菲海岸毗邻地中海

东部黄金海岸线毗邻大鹏湾区域定位休闲渡假乐园滨海渡假旅游风情南欧滨海风情

滨海渡假风情地势背山面海（地中海）背山面海(梧桐山)周边配套舒适、豪华顶级度假酒店流传甚广酒店式住宅高级酒店波斯塔诺与本项目地块特征比较111一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。

海岸生活进化论：

滨海生活区的海景物业可以称之为“

滨海生活

”代表作：心海伽蓝海岸生活区的生活特质可以称之为“

海岸生活

”代表作：

东海岸、海世界

那么“波斯塔诺”的生活特质应该是一种更进化更高级的“

海域生活

”代表作：本项目112一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。项目光有硬件设施是不够的，不足以打动客户，不足以提升项目档次，不足以支撑高价位。因此，需要给予创造一种文化，一种精神，一种区别于大梅沙其他项目的居住模式。这也就是项目的调性。－富有南欧波斯塔诺特色文化的－具国际酒店品味的－高格调、带有贵族气息的－适合成功者口味的－讲究格调、讲究品味、讲究身份的项目调性诉求:113一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。形象诠释:滨海贵族生活意景，需要有符合项目特色的人物来引导串连形象表现。关键词：滨海享受格调114一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2.体现上流社会的生活模式关键词：成就流金岁月豪华115一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3.异域风情关键词：皇室生活欧陆经典116一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3、价格定位

根据目前梅沙片区的已售及在售物业销售价格来看，销售起价从5,880起，至25,000元的范围不等，均价主力集中在10,000～13,000元价格段（售价最高为“天琴湾”及“万科十七英里”）。我们认为项目的价格定位为：￥11000～16000元/㎡（因本产品的特殊性，其具体的价格定位可视具体情况再调整）117一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。创造天价的必要条件 -名师设计别具风情的园林

-顶级室内设计公司设计的样板房设计及大堂

-打造尊贵豪华具有文化底蕴的入户大堂（8米挑高）

-用料考究的建筑材料

-细节的精雕细琢1.具有豪宅风范的产品118一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2.强大的推广力度创造天价的必要条件项目推广费用红树西岸总销售额的4.5%中信红树湾总销售额的3%华侨城波托非诺总销售额的4%水榭花都总销售额的3.5%中旅·国际公馆总销售额的3%由于项目定位为高端豪宅，价位偏高，前期形象建立投入较多，推广活动较一般住宅所需费用高，推广费用要保障不低于总销售额的2.5%）119一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。3.高超的推广艺术4.个性化的营销策略5.高超的策划，专业超强的操盘团队创造天价的必要条件120一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。四、项目买点聚焦121一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。国际顶级健康滨海酒店社区首创意大利波斯塔诺风情园林大梅沙首席南欧海滨风情小镇12米挑高顶级酒店大堂全城首创指纹辨认保安系统坐享38万平米天然海滩四大主题酒店式【名流之萃】空中花园核心卖点：122一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。辅助卖点:信心保证：发展商开发芭堤雅酒店、港城华庭，实力雄厚超高实用率达九成以上由国际知名园林规划公司澳大利亚柏涛设计园林大梅沙中心腹地，宁静舒适居住环境顶级酒店管理，尊崇享受毗邻华侨城旅游生态区和大梅沙“黄金海岸”深圳最美的沙滩海景青翠欲滴的梧桐山脉无工业污染的纯生态天地123一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。-梧桐山、菠萝山优美山景；-做享愿望湖及部分海景；-近1万平方米南欧风情园林；-多条公交网络覆盖，-优尚都会绽放异彩；-明珠立交桥正式落成；-20亿打造深盐第二通道即将落成；-休闲设施完备；-曾经成功开发过住宅项目；-开发四星级芭堤雅酒店；-皇室酒店式服务；-国际名师设计特色样板房-10多个各具特色样板房倾城绽放；﹣深圳著名滨海渡假区；﹣36万㎡海滨公园；﹣18万㎡迷人沙滩；﹣8万㎡愿望湖/国际商业街；﹣国际会议中心、东部华侨城旅游区的开发；

多样化酒店式公寓、二房、三房及复式单位；-高采光，实用率逾90%

-高品质、高档次社区；-全城最豪华酒店式服务大堂-大堂挑高12㎡，气势不凡物管区位景观交通户型发展商

大堂样板房项目核心竞争力124一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。第五章、项目开发建议

125一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。楼体外立面风格及修改建议

126一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。在众多建筑群中，如果能成为一个新的建筑景观，必将引来社会大众、媒体的关注，吸引大家前去参观、欣赏，造成轰动效应，从而迅速打开市场。建筑乃百年大计，历经沧桑不易损坏，一个超凡脱俗、经典建筑景观的存在，就相当于一个优秀的广告品。它会带来非同凡响的广告效果。127一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。楼体外立面风格整体思路社会上层生活富裕多次置业享受生活身份象征异域风情南欧滨海风情气派奢华客户群描述

客户需求

产品128一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。由于本项目位处大梅沙黄金海岸线，尊享迷人海景沙滩，其所位处的优越地理位置及拟定的市场定位，决定了本项目整体形象体现艺术建筑的气氛。要求将现代住宅设计的设计手法与古典艺术表现两种不同个性的设计手法相互融合，运用合适的空间、形式、尺度、比例、细部设计、配合材质的使用与对比，形成现代复古、高品质、个性化的建筑风格，符合国际设计的美感与潮流。129一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。针对项目的特点及目标客户的特性，

我司建议本项目的外立面风格如下：新古典欧陆风格130一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。【注释】新古典主义的最早渊源是文艺复兴运动及其在建筑世界的反映和延续。这个意义上的新古典主义提倡建筑要复兴古希腊和古罗马的建筑艺术装饰,在格式上与古典主义风格相仿，追求构图规整和经典而传统的建筑符号。通常用重块石或画出仿石砌的线条,显得稳重而雄伟。20世纪，在世界范围内，各种新古典主义建筑仍大量出现，即使在现代主义建筑极盛时期，各国各地区形形色色的新古典主义建筑仍是不绝如缕。在当代新建的房屋中有意识地保持历史上流传的古典建筑形式和风格特征，是当前各类新古典主义建筑最共同的一个特点。131一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。50年代以前，美国首都华盛顿建造的许多公共建筑也属新古典主义的建筑风格。30年代的德国和30年代到50年代初期的前苏联，也风行新古典主义的建筑风格。北京的友谊宾馆、人民大会堂等，也可以算作中国新古典主义建筑风格的例子。具体到住宅设计上，从上个世纪八九十年代以来，经过了一轮又一轮的产品更新换代的周期，住宅风格的演变向具有多元文化内涵的方向发展。当前的新古典欧陆建筑作品设计更趋精细，品位更加典雅细腻。这种既具有传统建筑之美感，又融汇现代科技之灵性的建筑，更加体现尊贵和品味。132一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。本项目采用新古典欧陆风格的原因项目位处大梅沙旅游圣地核心位置，国际化氛围浓郁，需要表现国际化的建筑物风格；项目定位高档，要体现生活层次，需要有独特的建筑风格，而新古典主义建筑所映衬的正是庄重、典雅、艺术的贵族气质，以及身份的彰显；133一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。要在梅沙片区竞争楼盘中独树一帜，需要有自身个性的建筑表现；新古典欧陆风格建筑的外立面精致、细腻，大量石材的应用使得建筑本身有一种稳重感，这正契合了目标客户群的要求，思想成熟、生活舒适、品位高雅。项目在推广中，要为产品宣传，需要新颖的表现点。

134一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。新古典欧陆风格的整体效果裙楼基座使用天然石材，街道铺混凝土砖或广场砖，整体建筑质感丰富，线条简洁明快，细部精致，加强竖向线条，立面多形成阴影，增强立体感，整个建筑感觉大气，有构成美，与周边建筑既和谐统一，但又能脱颖而出，品味别出一格。135一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。1）色彩A．楼体下部采用深色调，彰显大气及稳重。楼体上部色彩采用现代欧式的基本色调浅黄（例如东海豪园、熙湾楼体色彩），该色调自然，典雅，高贵，有品味，符合成功人士的审美。B、深圳处于多雨地域，雨水及灰尘的腐蚀或附着令许多颜色鲜艳的建筑外墙很快变得黯淡无彩，该色调能使建筑历久常新。色彩与材料建议136一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。137一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。2）材料A、塔楼基座立面大量采用砂面或烧面等有质感的大块石材，石材间形成纹理，简洁不累赘，符合新古典欧陆风格韵味；

B、通过采用富有肌理的天然石材从地面伸展至2～3层的高度，一方面可以起到拔高整个立面，另一方面结合窗户玻璃光面，可以共同组成质地丰富的对比效果。138一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。C、塔楼部分，采用大面积的外墙砖，与基座部分石材形成有效的连贯，追求整体的统一与协调。

D、在效果的形成中，不是片面地追求全部或某一种材料是否贵重高档，而要注重材料质感所带来的情趣和感受。

E、高层建议采用凹凸纹理仿天然的陶土面砖，增加楼盘石材质感。139一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。140一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。整体建筑外型大致分为三段，塔楼基座、塔楼、屋顶造型各部分设计应该整体统一——新古典欧陆风格。立面建议141一切未经〖置业国际〗允许复制，摘录引用均视为侵权，我司保留法律追究权。