上海市建筑面积计算规划管理暂行规定修订送审稿

上海市建筑面积计算规划管理暂行规定修订送审稿第1页/共31页第三条（基本原则）建筑面积计算应当符合法律、法规以及国家和本市的技术标准和相关规定。各项建设工程设计应符合国家和本市的相关建筑设计规范和标准，不得随意虚构设计平面用途及性质。建设单位（个人）、设计单位应当按照诚信原则，规范建筑面积计算，如实申报送审材料。规划管理部门在建设项目审批过程中，应当严格依照有关技术标准及相关规定审核建筑面积，对建设单位（个人）、设计单位报建中的不规范行为，应及时查明情况并责令纠正。第四条（建设工程建筑面积的计算）建设工程建筑面积的计算，应执行国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）。第五条（核计容积率时建筑面积的计算）在计算容积率时，除法律、法规、技术标准和相关规定有明确的建筑面积计算方法的，建设工程的建筑面积按照以下规则计算：第2页/共31页（一）设备层、避难层和设备管道夹层设备层指建筑物中专为设置暖通、空调、给水排水和配变电等设备和管道且供维修人员进入操作使用的楼层。避难层指建筑高度超过100米的高层建筑，为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层。高度在2.2米以下（含2.2米）的设备层，其建筑面积不计入容积率；高度在2.2米以上的设备层，其建筑面积应计入容积率。对设备层兼作避难层的，其高度可适当放宽，但超过该建筑标准层高度的，其建筑面积应计入容积率；设备层兼作避难层中存在其他非避难空间的（如楼梯间、电梯井、其他功能性用房），该部分非避难空间的建筑面积应计入容积率。设备管道夹层指建筑物内单层空间中仅为安排设备管道的楼层。设备管道夹层，高度在2.2米以下（含2.2米）的，不计算建筑面积；高度在2.2米以上的，应按其外墙结构外围水平面积计算建筑面积并计入容积率。第3页/共31页（二）地下室地下室符合以下条件的，其建筑面积不计入容积率，否则其建筑面积应计入容积率：房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。建筑物的室外地面标高，应当符合控制性详细规划的要求。控制性详细规划中未明确规定的，基地内又无法采用统一的室外地面标高以及其他确需构筑地形的，应综合考虑该地区城市排水设施情况和附近道路、建筑物标高，通过编制修建性详细规划确定室外地面标高。

第4页/共31页控制性详细规划、修建性详细规划均未明确规定的，建筑物的室外地面标高一般以周边相邻的城市道路中心线标高为基准加上0.3米。建筑物室外地面标高不一致的，以较低的标高作为该建筑物的室外地面标高。地下室设置通风采光井以改善地下室室内环境的，通风采光井宽度（取采光井围护结构外围至地下室外墙面的最大垂直距离）不宜超过1.8米（含1.8米）。超过1.8米的，采光井地坪标高视作该建筑的室外地坪标高。

第5页/共31页（三）商业、办公建筑的层高商业、办公建筑标准层层高不超过4.5米。标准层层高超出4.5米的，按每2.8米为一层、余数进一的方法折算该层建筑面积，并按折算的建筑面积计入容积率。商业、办公建筑的门厅、大厅、回廊、走廊等公共部分，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，大型商业建筑的层高不受本项前款规定限制。（四）阳台阳台符合以下条件的，阳台面积按其水平投影面积的1/2计入容积率；否则，应按其水平投影面积的全面积计入容积率：阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米），且其水平投影面积小于或者等于8平方米的。保障性住房阳台的计算按照本市有关规定执行，不受本项前款规定限制。第6页/共31页（五）飘窗飘窗符合以下条件的，不计算建筑面积；否则，应按挑出外墙部分的投影面积计算建筑面积并计入容积率：飘窗台面与室内地面的高差应大于或者等于0.5米，飘窗高度小于或者等于2.2米，且自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.6米。建设项目含有飘窗设计的，应在申报图纸中提供飘窗详图。

第7页/共31页（六）装饰性阳台、花池、空调室外机搁板（箱）等装饰性阳台是指设置在建筑外墙外，与建筑内部空间及阳台不相连通的，采用阳台形式的装饰性构件。进深小于或者等于0.5米的装饰性阳台，不计算建筑面积；否则，应按照本条第（四）项关于阳台的规定执行。花池、空调外挂机搁板、结构板等突出建筑外墙、无围护结构且进深小于或者等于0.5米的，不计算建筑面积。花池、空调外挂机搁板、结构板等如有围护结构或位于房屋建筑结构围合范围以内或进深大于0.5米的，则应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。（七）住宅分户门、房屋建筑结构围合范围以内的建筑空间，均属套内使用空间，除设计规范有规定外，均应按其水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

第8页/共31页第六条（报送要求）建设单位（个人）在申报建设工程设计方案时，应当附送有关建设工程的建筑面积计算资料，并填写《单幢建筑物建筑分层面积表》和《建筑面积汇总表》（见附表一、附表二），设计单位应根据设计文件予以签注盖章。第七条（历史问题的处理）建设项目在本规定施行前尚未取得《建设工程设计方案审核意见》的，均应按本规定计算建筑面积。已取得《建设工程设计方案审核意见》或《建设工程规划许可证》，但尚未竣工规划土地综合验收的建设项目，建设单位（个人）、设计单位申报时图文不一致的，审批管理部门未按国家和本市规定或无明确适用依据擅自核准建筑面积、核计容积率的，按照“谁审批、谁负责”的原则，应抓紧自查梳理、及时纠正。第9页/共31页第八条（处罚）对违反本规定，不如实申报建筑面积并构成违法的设计单位、建设单位（个人），规划管理部门按照《上海市城乡规划条例》第五十七条、第五十八条及相关规定给予行政处罚，处罚信息在诚信信息库中予以登记，并告知相关行业资质主管部门。对违反本规定，擅自核准建筑面积、核计容积率的规划管理部门，按照《上海市城乡规划条例》第五十六条及相关规定依法追究相应的法律责任。第九条（解释）本规定系根据国家和本市既有相关规定的具体应用作出进一步规范，由上海市规划和国土资源管理局解释。建设项目在审批和竣工规划土地综合验收时，出现现行计算规范适用问题的，规划管理部门应向上海市规划和国土资源管理局及时请示，不得擅自解释、违规核准。第十条（施行日期）本规定自2011年月日起施行。2000年3月15日上海市城市规划管理局发布的《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》（沪规法（2000）156号）同时废止。第10页/共31页第11页/共31页第12页/共31页分报告二在建设项目规划管理中推行告知承诺实施办法和工作流程研究上海市城市规划行业协会二O一一年七月第13页/共31页为确保在建设项目规划管理中有序推行告知承诺，必须加快建立和完善告知承诺实施的工作机制，结合新形势下规划行政审批改革的要求，以及规划统一审批平台的推广应用，分析研究规划管理审批各环节的工作特点和相互联系，按照推行告知承诺的目标要求，合理制定告知承诺实施办法和工作流程，为推进告知承诺实施提供有效的制度规范保障。

一、明确工作责任，形成合力，共同推进告知承诺的实施推行告知承诺是一项涉及规划管理法规制定、行政许可审批、竣工规划验收以及报审项目内部运转等多项管理工作的系统工程，并与建设和建筑设计等单位的诚实守信相关。在推进的过程中，理顺相互关系、明确工作责任、建立合理的运作方式，对告知承诺的实施有至关重要的作用。第14页/共31页（一）权利和义务1、市规划国土资源管理局负责全市的建设项目规划管理告知承诺的实施，以及规划管理规范、技术标准体系，制定完善等的推进工作，并负责市局审批的建设项目规划管理告知承诺的具体实施。2、各区（县）规土局负责管理范围内建设项目规划管理告知承诺的具体实施。3、市和区（县）城市规划行业协会配合推进告知承诺的实施。协助建立诚信数据库，定期汇总、分析相关诚信数据。配合做好规划管理法规、规范的宣传,以及业务知识和管理技能的组织培训工作，并发挥沟通联系规土管理部门、建设和建筑设计行业之间的桥梁、纽带作用，广泛宣传、统一思想、提高认识，共同促进告知承诺的有效实施。第15页/共31页4、建设单位同意采用告知承诺，以书面形式签订《告知承诺书》的，向规划土地管理部门承诺其符合审批条件，进入建设项目并联审批流程，规划土地管理部门根据《关于在建设项目规划管理中推行告知承诺的实施办法》（见附件1），以及《上海市并联审批试行办法》、《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》精神，一口受理、加快审批。建设单位应按照告知的要求提交有关材料，保证申请材料和相关数据的真实性、准确性，并保证文字材料和图纸材料的一致性。建设单位在明知违反承诺后果的前提下违反承诺的，规划土地管理部门将在诚信信息库中记录不良诚信记录，在规土网站上发布，对造成严重后果的，将在一年内暂缓受理其建设项目申请。

第16页/共31页5、承担建设工程设计的规划建筑设计单位，以书面形式签订《告知承诺书》，向规划土地管理部门承诺其符合审批条件，进入建设项目并联审批程序。建筑设计单位应按照法律法规的要求编制建设工程设计文件（包括《日照分析报告》），并保证申请材料和相关数据的真实性、准确性，同时保证文字材料和图纸材料的一致性。建筑设计单位已明知违反承诺的后果，如违反承诺，规划土地管理部门将在诚信信息库中记录其不良诚信记录，在规土网站上发布，对造成严重后果的，将在一年内暂缓受理该设计单位的建设工程设计文件（包括《日照分析报告》）。

第17页/共31页（二）内容和要求1、审核内容（1）在建设项目规划管理告知承诺中，规土管理部门主要针对以下指标、要素进行实体审核：建设工程性质、建筑面积、建筑密度、建筑高度、建筑间距、建筑面宽、建筑退让、建筑日照、绿地率、停车位及道路出入口、配建市政设施和公共服务设施。其中，仅对建筑面积数据和计入容积率的计算依据、建筑日照的分析结论作审核，对其计算过程的真实性、准确性由建设单位或设计单位负责。第18页/共31页（2）建设工程设计方案涉及环保、消防、卫生防疫、绿化、交通、公建配套、环境卫生、民防、地下工程、轨道交通、地名管理、信息公开、供电、供水、供热、燃气、通讯、排水、防汛、河港、铁路、航空、气象、水利、抗震、军事、国家安全、文物、建筑保护、测量标志等管理规定的，规土管理部门综合相关部门管理意见予以审核。（3）建设项目申请人按规定提交的批准的可行性研究报告或其他计划批准文件、房屋土地权属证明及附图、设计资质证明、建筑分层面积表等，规土管理部门仅作形式审查，对其真实、完整、准确性由建设单位和设计单位负责。第19页/共31页2、审核要求（1）公民、法人或者其他组织在提出建设项目规划行政审批申请时，规土管理部门事先告知其审批条件和需要提交材料的要求，申请人以书面形式签订《告知承诺书》，承诺其遵守告知的事项，并能够按照承诺在规定期限内提交材料，且如未履行承诺愿意承担相应责任的，由规土管理部门按法定工作时限作出行政审批决定。（2）规土管理部门在核定建设项目规划设计条件、审定建设工程设计方案、核发建设工程许可证以及核发竣工规划验收合格证时，应对照批准的规划或比对上一阶段审定的规划设计指标，对有差异的数据，如规划许可通过的，应有相应调整程序，如不许可通过的，应将有关信息反馈到诚信数据库，以便相关单位作具体分析。第20页/共31页二、明确审批各环节工作要求和流程，有序推进告知承诺的实施

（一）建设项目审批各阶段工作要求1、规划土地管理部门对建设项目申请告知相关要求对实行告知承诺的行政审批事项，规划土地管理部门在建设单位申报建设项目时，应当通过《建设项目规划告知书》（见附件2），向申请人告知下列内容：（1）行政审批事项所依据的主要法律、法规、规章的名称和相关条款；（2）准予行政审批应当具备的条件、标准和技术要求；（3）需要申请人提交材料的名称、方式和期限；（4）申请人作出承诺的时限和法律效力，以及逾期不作出承诺和作出不实承诺的法律后果；（5）规划土地管理部门认为应当告知的其他内容。

第21页/共31页申请人当面递交申请的，规划土地管理部门应当当场发给《建设项目承诺书》；申请人通过信函、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出申请的，规划土地管理部门应当在收到申请后3个工作日内将《建设项目承诺书》邮寄给申请人。申请人当面递交申请的，规划土地管理部门应当当场发给《建设项目承诺书》；申请人通过信函、电传、传真、电子数据交换和电子邮件等方式提出申请的，规划土地管理部门应当在收到申请后3个工作日内将《建设项目承诺书》邮寄给申请人。操作要点：●明确告知申请人准予审批应具备的条件、标准和技术要求，明确告知申请人承诺的法律效力以及逾期不作出承诺或作出不实承诺的法律后果。●发给《建设项目规划告知书》第22页/共31页2、申请人充分听取告知事项并签署《建设项目承诺书》、申报建设项目并提交相关材料（含《建设项目承诺书》）申请人包括建设单位、设计单位、建筑日照分析报告编制单位等相关人，并分别签署相应的《建设项目承诺书》（见3－1、2、3）。（1）根据《上海市并联审批试行办法》和《上海市建设工程设计方案规划审批改革实施办法（试行）》的精神，建设单位采用告知承诺，以书面形式签订《建设项目承诺书》，向规划土地管理部门承诺其符合审批条件，进入建设项目并联审批流程，规划土地管理部门将一口受理、加快审批。建设单位应按照法律法规的要求提交有关材料，保证申请资料和相关数据的真实性、准确性，并保证文字资料和图纸资料的一致性。

第23页/共31页（2）根据《上海市并联审批试行办法》和《上海市建设工程行政审批管理程序改革方案》的精神，承担建设工程设计的规划建筑设计单位，以书面形式签订《建设项目承诺书》，向规划土地管理部门承诺其符合审批条件，进入建设项目并联审批流程。建筑设计单位应按照法律法规的要求编制建设工程设计文件和《建筑日照分析报告》，并保证申请资料和相关数据的真实性、准确性，同时保证文字资料和图纸资料的一致性。操作要点：●申请人通过规划申报系统在线申报，生成《建设项目规划告知书》并打印●递交书面《建设项目承诺书》（盖章确认）●项目申报数据沉淀第24页/共31页3、规划土地管理部门预审或受理规划土地管理部门对申请项目材料进行预审，并按规定时限将预审结果通知申请单位。操作要点：●预审结果为受理的，预审起始日即为受理日，原收件凭证即为受理凭证●预审结果需要补正材料或不予受理的，通知申请人在10个工作日内到窗口领取有关通知书第25页/共31页4、规划土地管理部门审核并作出决定规划土地管理部门窗口受理建设项目申请材料后，在规定时限移送经办处（科）室，处（科）室经办人在审核建设工程设计方案、设计施工图、竣工规划测绘报告阶段应与上阶段审定指标数据进行比对，按规定权限作出审批决定，对审批不通过、数据有差异且属不实诚信行为的反馈到诚信数据库，提供给相关单位作汇总、分析。操作要点：●经办处（科）室在核定规划设计条件（包括核发《建设项目选址意见书》、《建设工程规划设计要求》），核发《建设用地许可证》，审定《建设工程设计方案》，核发《建设工程规划许可证》以及核发《竣工规划验收合格证》时，应按审核要求与上阶段审定规划指标数据进行比对（经营性项目应与土地有偿使用合同载明的相应指标比对），按有关规定作出行政许可决定，并发给相应的行政许可证（文）书●项目各阶段审批数据沉淀●经比对有差异但规划许可调整的指标数据，应履行相应的规划管理调整手续；对有差异的且规划不许可通过的，并经认定属不实诚信行为的，反馈给相关单位按不良诚信信息记录第26页/共31页5、建设项目批后监管（1）建设单位在申请建设工程放样复验时，规土执法部门应按核发的《建设工程规划许可证》和附图复验建设工程放样灰线。（2）建设单位在申请建设工程竣工验收时