正弘精简版设计参考

河南正弘置业限公司上海12月“二马路地块”项目背景分析报告背景分析报告思路模型核心研究目标：A.主体建筑产品定位；B.商业属性定位；C.项目整体市场定位；

D.项目整体规划方案；E.项目各产品面积配比方案；

F.项目各产品销售价格建议；区位价值判断项目在城市中区位的价值资源价值确定可行性方向，确定项目整体定位方案定位分析：项目整体定位判断项目周边可整合利用的资源提供研究材料提供结论依据建筑规划建议产品面积配比建议产品未来售价建议交通价值判断项目内外商业交通的价值商圈价值判断项目所属商业竞争环境价值PART1区位价值研究城市发展东移，本案所属区域以整体形象改造为主《郑州市城市总体规划（2008-2020年）》确定了城市的定位和发展目标：到2020年，郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市；建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。南

优西连北部控制发展东移六大城市中心区区域功能如下：金水区：综合服务商圈中原区：退二进三，繁荣辖区第三产业郑东新区：省级区域服务中心管城区：城市级体育文化中心二七区：四大经济板块升级惠济区：生态居住区区位价值1项目启示人口与经济地位稳定，对于本案这种商办综合项目提供坚实开发基础本案不属于城市未来发展的重心，区域以形象改造为主区位价值1城市商业发展处于丰富性消费阶段

郑州二七区始建于1948年11月7日，原名郑州市第二区，

1955年9月因纪念闻名中外的“二七大罢工”而更名。总面积156.2平方公里。人口61万，辖区13个街道办事处，2个农业乡（镇）。

二七区境内有全国最大的铁路枢纽站——郑州火车站，河南省最大的汽车客运总站等，交通优势得天独厚。

二七区是商品集散基地，目前已汇集了家电世界、上海世纪联华、国美家电、通利电器、大商新玛特、正弘、丹尼斯等数十家著名商业连锁企业。马寨食品工业苑区已形成了以康师傅为龙头的食品加工、食品机械制造、高新技术产业为主的国家级星火技术密集区。拥有由30里樱桃沟、万亩葡萄园、千亩杂果基地等形成的特色观光农业。二七区历史悠久的老中心城区区位价值1二马路汽车站本案所属中心城区的火车站板块区位价值18火车站地区普遍认知：环境杂乱不堪外来人员多、结构复杂治安管理难度大卫生情况堪忧交通出行便利二七商圈市场认知度较低区位价值1城区中心位置，地块价值显著火车站地区总体形象根深蒂固，整体品质难以改观项目启示商圈特点与小环境认知，中高端零售支撑力不足区位价值1PART2交通价值研究项目地单行道机动车

禁止通行交通状况分析东、北道路条件受限南道路条件虽好，但地道式设计，后期无利用条件东侧道路条件最适合利用单向四车道单向二车道单向二车道双向六车道四至交通路副较小，可利用率低！交通价值2西大街—东大街

连接市中心至东区花园—路—紫荆山路

连接城市南北人民路—金水路

连接市中心至东区连接市中心通往西郊

中原路—正兴街城市次干道支道城市主干道南阳路—铭功路连接市中心北至黄河边

交通状况分析地块一角处于主、支干道的“银角”区域项目南向便捷通往绕城及京港澳高速，物流最为便利解放路高架通车后西郊通往本项目方向物流便利性也大大增强项目连接城市主干道只能靠支道火车陆运条件便利入市存在道路“瓶颈”交通价值2本案公交站点未来地铁1号线站点交通状况分析项目东、南侧将成为今后客源的集散中心大型产业物流受到交通管制影响火车站客源主要沿二马路进入环线内大型物流车辆白天不让进入交通价值2后期客源进入区域为南（火车站）、东、北部中心区域微观四至交通动线清晰，便于后期车辆系统引导东部道路最具备装卸条件，大件物流将主要依托火车或外围派送受城内交通管制影响，大型物流车辆禁止入内项目启示交通价值2PART3商圈价值研究市级商圈区级商圈社区商圈新区商圈商圈等级A.城市副中心B.区级商圈发展方向商圈规模人口数量商圈价值3★紫荆山商圈农业路商圈龙湖商圈碧沙岗商圈二七商圈火车站商圈本案中原商贸城

4.8万㎡郑州商业大厦

4.2万㎡大商新玛特建设路店

6.4万㎡丹尼斯花园路店

7.4万㎡郑州国贸中心

10万㎡中环百货

5.4万㎡融元广场

2.4万㎡丹尼斯人民路店

4.5万㎡百盛购物广场

5万㎡新玛特金博大店

9.2万㎡大上海城

28万……新玛特紫荆山店

4万㎡正道花园商厦

10万㎡裕鸿国际广场

3.4万㎡丹尼斯CBD步行街

25万㎡宝龙城市广场

25万㎡CBD步行街（在建）约25万㎡各商圈商业体量核心商圈中的“中心”项目商圈价值30.5km0.5km零售+批发的双重商业环境商圈价值3本案所属市场发展缺乏规范管理街市陈旧、拥挤不堪，使专业街形象价值跌落。交通“瓶颈”始终是专业街的一个“痛”。质量/标准化监管识别有相当难度。专业街经营功能、（采购）区域效果难以界定。经营环境氛围处于摊位/市场档次，难显时代气息。经营企业缺乏规模，企业与产品形象推导滞后。采购尚未形成稳定的采购群体。离开国际采购中心尚有距离，尚需时日。服务设施和公共设施配套呈现空白。商圈价值3项目地属于市级商圈内区域形成零售+批发的大二七商圈概念项目启示二马路市场缺乏规范、有序管理，发展现“瓶颈”缺口商圈价值3PART4资源价值研究22★纺织大世界黄河食品城电脑数码市场古玩市场茶叶市场洗化城建材市场服装批发市场小商品市场五金机电市场五金机电市场小商品市场建材市场纺织品市场副食品批发市场茶叶市场服装批发市场电脑数码市场洗化用品批发市场蔬菜花卉批发市场蔬菜花卉批发市场五金机电市场五金机电市场五金机电市场全市各专业市场示意图最黄金地段的专业市场资源价值423“火车站商圈”市场认知：批发/低价零售聚集地客源批发目的性明显零售业消费呈便利形小商品、服饰批发深入人心高端零售百货难以生存专业市场聚集地资源价值4未来数年内将有287.69㎡商业量入市且全部集中在项目周边1－2公里范围内资源价值4本案地块名称建筑规模（万平方米）功能定位目前情况亚新项目地块11.16星级酒店，商业综合体，商务办公，配套公寓未动工民主路地块A地块16.55；B地块23.16星级酒店，商业综合体，商务办公，配套公寓已动工二马路机电市场11.41中西部机电产业总部基地，商务办公、商务公寓未拆迁洪森广场3.75商务办公，配套公寓一期已经售罄，二期未动工百年德化二期16.2休闲商业，品牌展示，贸易办公未动工万博商城二期7.74展示交易，物流服务，商务办公，会议展览已动工一马路西地块11.32商务办公，星级酒店，物流服务金博大西地块6.64商务办公，休闲购物未动工亚细亚酒店地块13.76五星级酒店、商务办公、休闲购物未动工亚细亚商城地块32.51商务办公，休闲购物，酒店公寓未动工德化大厦6.45商务办公，休闲购物，旅游酒店，餐饮娱乐未动工钱塘路地块44.19休闲购物，商务办公，展示展览，酒店公寓未动工乔家门路地块40.71休闲购物，物流服务，商务办公，展览会议，酒店公寓未动工锦荣商贸城地块商业地块26.65；商住综合地块11.35商务办公、商贸物流、配套公寓、休闲购物未动工丹尼斯地块4.14商业综合体已动工万博商城5.2万㎡新太康机电城2万㎡本项目凯盛通讯城天荣服装城国际小商品城3.4万㎡豫泰通讯城恒泰童装市场金成服饰广场福临机电城0.54万㎡金林小商品市场美容美发用品一条街银基商贸城32万㎡锦荣商贸城世贸商城10.9万㎡鸿城光彩服装市场1.8万㎡钱塘衣城金三角服装市场敦睦路服装市场盛和针织市场资源价值4火车站商圈以小商品、服饰规模为主，其次为通讯及五金机电项目名称建筑面积物业类型福临机电城0.54万五金机电市场新太康机电城2万五金机电市场金林小商品市场小商品市场郑州国际小商品城3.4万小商品市场万博商城一期5.16万小商品市场银基商贸城32万服装批发市场锦荣商贸城26万服装批发市场世贸商城10.9万服装批发市场天荣服装城4万服装批发市场金城服饰广场4万服装批发市场恒泰品牌童装广场3.8万服装批发市场敦睦路服装中心服装批发市场钱塘衣城服装批发市场金三角服装批发市场服装批发市场天隆服装城10万服装批发市场鸿成光彩1.8万服装市场豫泰通讯城6万手机通讯市场凯盛通讯城手机通讯市场郑州箱包城3万箱包皮具项目表面看似毗邻二七及火车站商圈，但商脉延续资源利用率很低如果勉强依靠万象城后期高端零售产品的商脉延续性，高端零售产品也受到二七商圈现今/未来“饱和”局面，而发展受阻。项目周边区域市场中生活型配套匮乏及落后火车站商圈的专业市场与本案虽在距离上较为接近，但商脉资源并不相连，小商品、服饰资源无法引入。。项目启示本案真正意义上可借鉴的商脉资源只有自身二马路所创造的机电市场氛围。资源价值4资源价值4鸿森广场

4万㎡金峰金岸国际

6.7万㎡豫港大厦

5.5万㎡银座时代广场13.6万㎡世贸商城

约6.13万㎡华健商务大厦约2万㎡郑州大酒店

约2.15万㎡西大街企业中心

约0.57万㎡肯同大厦

约0.71万㎡友谊广场约3.9万㎡本项目商办产品是目前市场主流金博大城

约7.2万㎡

项目周边纯写字楼项目很少，多数以商住、商办类型的办公为主。

就分布情况来看，多分布在以正兴街和西大街以北以零售百货为主的区域内。区域办公产品场量约53.46万㎡，且整体出租率较高，火车站板块对于商办产品需求量明显。楼盘名称办公面积办公总层数开盘时间租金（元/㎡/天）出租率主要客户类型友谊广场39000㎡20层2003年5月0.5-198%珠宝、饰品、网络公司肯通大厦7127㎡12层2005年9月0.8-1.5100%证券、电子科技s、商贸类为主西大街企业中心5731㎡6层2005年2月0.5-180%咨讯公司、服装、体育用品等大户中心约33790㎡30层2009年1.585%男女品牌服装（占比92%）、通信、企划公司世贸银座约27500㎡23层2009年6月1.5-259%男女品牌服装（占比90%）、婴幼儿用品、电子郑州大酒店21500㎡29层1999年5-697%海尔集团、电器、商贸类公司为主金智.万博商城9360㎡8层2007年6月1-285%电子、童装、数码玩具、动漫为主华健商务大厦约20000㎡12层/0.998%电器、商贸公司为主豫港大厦55432㎡2000年2月05.-0.8100%机电、数码、动漫、通信为主郑州金博大城约72000㎡3栋251997年0.5-0.890%电子机械、电器、商贸公司为主金峰金岸国际67510㎡一栋25，两栋282008年11月

0.8-1还未交房/银座时代广场135632㎡两栋262009年6月/

还未交房/鸿森广场40000㎡282009年2月

/还未交房/合计53.46㎡资源价值4本案后期14个项目都为商务办公产权，同质产品全部“扎堆”大二七商圈内资源价值4地块名称建筑规模（万平方米）功能定位目前情况亚新项目地块11.16星级酒店，商业综合体，商务办公，配套公寓未动工民主路地块A地块16.55；B地块23.16星级酒店，商业综合体，商务办公，配套公寓已动工二马路机电市场11.41中西部机电产业总部基地，商务办公、商务公寓未拆迁洪森广场3.75商务办公，配套公寓一期已经售罄，二期未动工百年德化二期16.2休闲商业，品牌展示，贸易办公未动工万博商城二期7.74展示交易，物流服务，商务办公，会议展览已动工一马路西地块11.32商务办公，星级酒店，物流服务金博大西地块6.64商务办公，休闲购物未动工亚细亚酒店地块13.76五星级酒店、商务办公、休闲购物未动工亚细亚商城地块32.51商务办公，休闲购物，酒店公寓未动工德化大厦6.45商务办公，休闲购物，旅游酒店，餐饮娱乐未动工钱塘路地块44.19休闲购物，商务办公，展示展览，酒店公寓未动工乔家门路地块40.71休闲购物，物流服务，商务办公，展览会议，酒店公寓未动工锦荣商贸城地块商业地块26.65；商住综合地块11.35商务办公、商贸物流、配套公寓、休闲购物未动工丹尼斯地块4.14商业综合体已动工商办产品未来将大量集中上市，产品差异化将成为占领市场的法宝项目周边缺乏纯住宅在售项目，商办出租率较高，存在市场机会。项目启示未来所有竞争项目都集中在“十四”个重点项目，这些项目将成为本案后期关注的重点火车站商圈的市场/商业特点，滋生出市场对于自住、投资、办公的需求资源价值4需要了解本项目的建设周期、建筑本体、业态规划、详细招商方案、招商政策（政府）/条件（开发商）、租期/免租期等。经营户普遍提出对于本项目提供的市场服务中的列项有倾向性的偏重。商家对本项目市场的建设启动褒贬不一：有经营户对该区域市场的未来，预计3年后形成市场，其他区域品牌商对开发区还未形成概念（指消费力）。共性要求反馈结果PART5项目整体市场定位高低低高入驻意向与本项目匹配度中中机电主力型筛选型备案型引导类小商品与本项目的匹配程度经营商家入驻意向评价指标主力型——入驻意愿与匹配度均较高引导型——入驻意愿较低，匹配度较高筛选型——入驻意愿较高，匹配度较低备案型——入驻意愿与匹配度均较低根据不同业种的入驻意向表现和与项目的配合度，对被调研的业态业种进行目标指向的初步排序。商贸茶叶服饰意向分析鞋类关注点二：物业、业态关注点一：商家、人流/people关注点三：方式/way“利益”永远是商人最为关注的焦点，消费的人、消费途经、消费方式、物业环境，如何在短时间内获取利益最大化……一系列问题皆是围绕“利益”而来。商家/消费人群物业/经营载体关注点租金/合作模式利益集成各类业态布局是否统一规划、合理分布层高、面积等其他建筑指标是否能够符合商家的个性要求市场聚集效应市场竞争容量关注点分析

租金费用的模式其他收费与整体推广形式PART6项目整体市场定位融入/跳脱定位核心：办公产品中高零售业专业市场商业项目本项目功能拆分功能化体系商服功能办公功能纯办公产品商办产品专业市场高端零售专业市场定位发散一：中高端零售产品机会/优势点：地块所属大二七商圈内，地位等级及商业价值较高享有火车站商圈庞大的人流量支持及汽车站的交通便利未来地铁的建成，更加大人流量的引进与分流拥有未来中心城区整体形象改造工程支持距离二七西北商脉的延伸（印象城）极近自身规模量体充足发展商自身拥有一定的零售操作资源威胁/劣势点：火车站人员复杂、环境杂乱影响百货零售业的档次火车站人员消费力无法满足中高端零售产品受商脉影响，今后要引导二七商圈客源进入，难度较大火车站商业格局以专业市场为主，市场认知较深现二七商圈已有中高零售业规模巨大，后期还将有大量同质业态出现，中高零售业面临“泛滥”之势我们观点：火车站商圈的市场认知及现有商业格局，不支持本案以中高零售业心态出现，风险度较高。但区域内生活型商业配套缺乏，为本案提供了缝隙市场发展空间。机会/优势点：郑州拥有中原最大的各类专业市场火车站小商品、服装、机电供应市场氛围浓郁属市级商圈内的专业市场，地位等级/商业价值较高享有火车站商圈庞大的人流量支持紧邻火车站及汽车站中观交通便利，适合小型产业特的采购。未来地铁建成微观交通便捷拥有未来中心城区整体形象改造工程支持地块所属二马路机电市场商脉中自身规模量体充足定位发散二：专业市场威胁/劣势点：项目缺乏与小商品、服装市场的商脉联动火车站小商品、服装市场现/未规模量已经太大专业市场影响小环境形象，对项目整体品质造成一定影响专业市场商家租赁意愿强烈，产权购买行为较少我们观点：目前火车站内专业市场的成功及规模，已论证专业市场在区域内的生存空间。机会/优势点：地块处于火车站核心位置，投资价值高，

自身升值空间较大目前项目周边缺乏在售住宅、办公项目周边的办公项目多数年代久远，办公环境

和配套设施差，改善需求明显紧邻火车站及汽车站中观交通便利周边专业市场对于商办、自主需求显著项目周边商办产品整体出租率较高，具备投资价值发展商自身住宅项目操作经验丰富威胁/劣势点：火车站小环境影响商办的整体环境后期同质性产品量体巨大周边华润项目和万博项目已经开始动工，未来将与本项目处于同期上市导致直接竞争我们观点：商办产品区域市场拥有需求量，虽目前市场在售项目空白，但未来商办市场竞争激烈，产品品质决定市场地位定位发散三：商办产品本项目功能拆分功能化体系商服功能办公功能纯办公产品商办产品专业市场高端零售生活型配套发散点：本案与火车站小商品、服装市场无法形成商脉联动，两市场客源对于本案持观望态势。二七商中高零售产业不适合本案本案地属当地知名机电市场商脉中，且整体机电市场缺乏地标性机电城区域缺乏明显的生活型商业配套用“现代”取代“传统”最大化减少“移动”怎么用“现代”取代“传统”专业市场经历了五次革命：第一次是传统的摊位制的交易场所，只负责交易；第二次是交易市场开始具备一定的物流运输功能；第三代是专业市场开始成为商品展示为主的场所；第四代是随着计算机网络的发展，虚拟市场开始走上了市场经济的舞台；（阿里巴巴的淘宝网）第五代是集企业集群采购、商品展示、电子商务、仓储配送于一体的现代专业市场。目前第三代专业市场在国内比较普遍，随着经济全球化的发展，中国日益成为国际采购中心，互联网以及国际物流发展、国际货币结算发展促使了第五代市场的发展，义乌国际小商品城就是典型的第五代专业市场，网上交易量相当的大，且有先进的发达的国际物流配套为保证，以区域的产业集群为基础，确保了市场的有序繁荣发展。最大化减少“移动”在生活成本不断增加的今天，居住在市区就代表减少出行成本、时间、距离，缩短生活中的“移动”空间距离。但寸土寸金的市区土地，以及供小于求的房源供给，市区已经成为一种“奢侈品”的象征。整体定位：集市场、展示、办公、商务配套、物流配送等功能于一体的现代化专业市场。建成以机电五金为主要特色的展销商贸中心。内设五金机电、电子设备的市场交易区，会展区、仓储区、电子商务中心、餐饮休闲配套、酒店办公配套等功能。以商、住为社区形态，配合中高端商业配套，保证社区自身居住生活需求外，提高区域整体社区型配套商业等级。“现代”型机专业电五金城+“中央城”中心生活集中区PART7项目整体产品定位建议商铺与商场产品比例建议商铺产品商场产品CRIC观点对本项目而言，开发商要求在保证一定的投资回报率的基础上，快速回笼资金。通过上述市场数据统计与对比可以看出：目前郑州商用物业市场商铺形态产品（主要是指：沿街1－3层建筑形态）的销售速度明显快于商场形态产品，整体市场接受度也较高。因此，CRIC建议开发商：在不影响后续类住宅产品规划体量的前提下，可优先考虑规划商铺形态的纯商业产品。策划公司意向规划方案地块外型及边长参照下列规划图ABCD总用地面积（㎡）15287建筑密度36%容积率6.01绿化率14%商住面积（㎡）单层面积层数总计A6802013600B10492020980C11512023020D8252016500

74100物业、设备房面积（㎡）192（位置待定)绿化面积（㎡）2142商业面积(㎡）单层面积层数总计A80054000B158157905C174035220D120033600合计5321

20725原物业、设备房面积（㎡）192PART8项目住宅、商业面积配比规划建议二七区商品住宅市场户型分布情况总结：40-50㎡一房、80-90㎡二房为区域主力供求户型；总价段主要集中在30-40万元和50-60万元的产品客户接受程度最高，对应50-70㎡的一房和80-100㎡的两房产品；区域内投资型客户和首置型客户为主力成交客户，对应投资和首置型产品最受区域市场欢迎。周边参考项目户型配比情况

鸿森广场金岸国际银座时代广场供应套数供应配比供应套数供应配比供应套数供应配比一房30㎡以下23套3.54%50套7.58%

30-50㎡419套64.56%300套45.45%332套33.13%50-70㎡161套24.81%71套10.76%664套66.27%70-90㎡23套3.54%51套7.73%

90-110㎡23套3.54%

110㎡以上

6套0.60%

649套100.00%472套71.52%1002套100.00%二房50-70㎡

70-90㎡

100套15.15%

90-110㎡

110-130㎡

130㎡以上

100套15.15%三房70-90㎡

90-110㎡

110-130㎡

44套6.67%

130-150㎡

44套6.67%

150㎡以上

88套13.34%一房30－50㎡比例最多，其次为50－70㎡；二房70－90㎡为绝对主力；三房占比最少；周边典型项目户型配比鸿森广场金岸国际银座时代广场供/求套数（套）供应配比成交率去化速度（套/月）供/求套数（套）供应配比成交率去化速度（套/月）供/求套数（套）供应配比成交率去化速度（套/月）一房30㎡以下23/223.54%95.65%1.1050/497.58%98.00%2.1330-50㎡419/39964.56%95.23%19.95300/29045.45%96.67%12.61332/30233.13%90.96%17.7650-70㎡161/14924.81%92.55%7.4571/6910.76%97.18%3664/59566.27%89.61%3570-90㎡23/203.54%86.96%151/507.73%98.04%2.17

90-110㎡23/173.54%73.91%0.85

110㎡以上

6/00.60%0.00%

649/607100.00%93.53%472/45871.52%97.03%

1002/897100.00%89.52%二房50-70㎡

70-90㎡100/9815.15%98.00%4.2690-110㎡

110-130㎡

130㎡以上

100/9815.15%98%

三房70-90㎡

90-110㎡

110-130㎡44/436.67%97.73%1.87130-150㎡44/436.67%97.73%1.87150㎡以上

88/8613.34%97.73%

周边典型项目户型配比一房30－50㎡面积段区域销售速度最快，其次为50－70㎡房型

；在全市范围来看，多数项目小户型商住产品去化量和去化速度较好全市类住宅项目主力供应集中在30-50平米的一房，辅以70-90平米左右的二房，三房总体供应少。各房型大致占比为：1房占75%，2房占23%，3房占2%；一房30－50㎡面积段区域销售速度最快，其次为50－70㎡房型

；项目所处区域未来商住项目供应较多，一房产品潜在供应量较大，未来竞争激烈。参考项目户型配比总结：周边市场商铺面积情况项目周边机配套型商铺的面积集中在60－80㎡/40－60㎡；太康沿线目前86%都为机电商铺，配套型商铺只有14%；其中零售铺占11.4%、快餐0.8%、娱乐1.9%；二马路沿线目前81.2%都为机电商铺，配套型商铺只有8.8%；其中零售铺占5.6%、正餐10.9%