西安房地产市场分析与展望

西安房地产市场分析与展望

一2018年西安市房地产市场政策背景分析2018年，中央继续围绕“房住不炒”主旋律，以“稳地价、稳房价、稳预期”为调控目标，从土地、楼市、金融、税收等方面实施调控，坚持“因城施政”，促进地域性供求平衡，建立房地产行业的长效机制。在中央政策的引导下，2018年上半年，西安市先后多次调整户籍政策，简化落户流程。户籍政策逐步放宽了学历和年龄的限制，充分体现了西安引进人才的迫切需要。下半年，“624”楼市新政，进一步规范了房地产预售交易管理，明确摇号购房规则，优先满足刚需家庭购房需求，进一步表明了维护房产市场平稳发展的决心。年底，城中村三年清零方案出台，进一步加快了西安市城市化进程步伐。（一）土地政策：土地供应渠道从单一到多元，棚改步伐加快2018年1月15日，全国国土资源工作会议提出，要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，完善促进房地产健康发展的基础性土地制度，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年3月5日，西安市人民政府发布《西安市深化土地供给侧结构性改革实施方案》的通知，对规范土地市场、土地储备管理和土地供给等方面做了明确规定。方案一方面反映出政府将逐步放弃对于土地市场的全面垄断。另一方面，政府将逐步推进土地市场化运营，利用市场杠杆作用，优化土地资源配置的目的。该方案的进一步落实实施，有利于西安市土地多元化供应格局的形成。2018年5月14日，西安市政府官网发布《关于进一步加强建设用地规划管理工作的通知》，规定要严格按照规划用地性质审批项目，强调所有非住宅类房地产项目均不得变更为住宅用地，并鼓励支持住宅用地变更为商业用地用于建设高品质特色酒店。2018年12月，《西安市绕城高速公路以内集体土地上棚户区和村庄三年清零行动方案（2018～2020）》公布，明确到2020年底，完成西安市位于绕城高速以内且114个城中村和64个村庄的“清零”工作。这一工作量相当于西安2015年及以前九年累计的棚改量，棚改力度可谓史无前例，按计划来看，3年“清零”任务主要集中在2019年和2020年。棚改作为西安市主城区土地供应的主要方式，2019年西安市主城区的土地供量将会比2018年再上一个台阶。（二）户籍政策：西安落户政策不断放宽，人口净流入量增大西安逐步放宽落户条件。2018年2月1日，西安市公安局推出最新户籍新政新举措，全面公布户籍工作“一指南、两规范”，大幅简化落户流程，放宽直系亲属随迁、投靠限制。2018年3月5日，凭学历落社区集体户，一次都不用跑，只需通过网上掌上户籍室上传学历证、身份证照片即可。2018年3月23日，全国在校大学生仅凭身份证和学生证就可办理落户。2018年4月10日，西安户籍新政规定：国有企业最近连续3个纳税年度缴纳税额累计100万元以上，可申请其企业员工及配偶和子女落户；股份公司连续3个纳税年度缴纳税额累计在10万元以上，公司法人代表可申请企业员工及配偶和子女落户；个体工商户年度缴纳税额在2万元以上，其本人及配偶和未成年子女，可申请落户。2018年4月26日，西安市户籍政策再推重磅，全面放开35岁以下在西安创业的企业法人、股东和员工落户西安。从2017年3月1日到2018年4月26日，西安市先后多次调整升级户籍政策，突显出其对人口流入的迫切需求。户籍政策不断放宽，导致西安市人口净流入量大幅递增，据华商网报道数据，截至2018年末，西安市全年累计新落户人口超80万人，常住人口比2017年末净增38.7万人，人口净流入量为近五年西安市年人口净流入之最。人口作为支撑房地产发展的核心要素，它的规模影响住房需求总量。一般来讲，城市人口流入规模和流入速度将会影响住房需求进而影响房价波动，2019年，在大西安发展规划下，西安市政府也许会继续加码户籍政策引进人口流入规模，加快西安进入国际化大都市的脚步。（三）限购限售政策：调控因城施政，房价回归理性西安调控先紧后松，摇号时代正式到来。2018年5月11日，西安市住房保障和房屋管理局发布《关于重申公寓属限购类房屋的公告》中强调，凡是在房产证或者网签合同中规划土地使用用途或者房产使用用途为公寓的，不管房产土地使用年限为40年还是70年，均列入限购范围，限购范围再次加大。2018年6月24日，西安市政府下发《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》（以下简称《通知》），一则规范了商品房预售许可及交易管理，明确摇号规则，优先保障刚需家庭购房需求；二则，二手房交易条件由“满二满五”放宽至“满二满三”；三则，在限购范围内停止向企业和事业单位及机构销售住房。这一政策在一定程度遏制了恶意炒房团的投机炒房行为，与此同时又刺激了刚需家庭且存观望状态的购房者加紧入市，并将那些急需改善性住房，又因限购条件难以参与摇号的购房者引入二手房市场，导致二手房市场成交量大幅增加。政策出台以后，西安楼市出现“一房难求”现象，相对于需求侧，供给侧明显不足。2018年7月6日，陕西省公证协会制定并出台《陕西省公证机构办理商品住房销售摇号公证实施细则》，要求商品住房在销售摇号阶段，必须遵循《细则》要求，确保商品房销售的公开、公平、公正。2018年11月6日，西安市政府办公厅下发《关于规范商品住房交易有关问题的补充通知》放宽商品房预售条件，住宅低于3万平方米可申报。从供给侧调控，为稳定楼市创造了积极条件。（四）房贷政策：西安房贷利率持续走高，公积金贷款首付比例或有下调2018年，西安多家银行多次上调首套住房贷款利率，据融360大数据研究院监测数据，2018年西安市银行房贷利率上浮一成到三成不等，贷款利率的提高将直接导致购房者成本加大，有利于抑制投资炒房，对稳定西安楼市具有积极作用。随着楼市的降温，2019年西安市房贷利率或有下调，但大幅度下调可能性不大。2018年8月31日，住房城乡建设部、财政部与中国人民银行下发通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。2018年西安市暂未下调公积金首付比例，2019年，在全国政策引导下，西安市公积金贷款首付比例或会下调。（五）楼市政策：楼市收紧，保障房、共有产权住房逐步入市（1）楼市严打，房地产市场渐入平稳2018年6月25日，住房城乡建设部财政部联合七部委发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，针对包括西安在内30个城市等房地产乱象重点整治，进一步表达了国家规范房地产市场的决心。2018年10月8日，西安市委、西安市房管局等11部门联合发布《开展治理房地产市场乱象专项行动的通知》，其中明确提到：严厉打击虚假宣传、捂盘惜售、投机炒房等违法违规行为。房产市场整顿极大促进了西安市房地产市场交易秩序规范及稳定。（2）租售并举，共有产权住房供应增加，供需矛盾稍有缓解2018年5月28日，西安市住房保障和房屋管理局下发《西安市商品住房项目配建租赁型保障房实施细则》（以下简称《细则》），要求按照不低于宗地住宅建筑面积5%的比例，实物配建租赁型保障房。2018年9月14日，西安市市政府办公厅发布《西安市深化住房供给侧结构性改革实施方案》，明确20%居住用地建设“公租房”，20%居住用地建设“双限房”的工作目标，以此满足中低收入人群住房需求。租赁性住房、公租房和共有产权房房源的供应，一定程度上能够缓解供需矛盾。（3）精装上市，新建毛坯商品住宅将逐步退市2018年12月28日，西安市政府发布《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》，自2019年1月1日起，除蓝田县和周至县以外的其他行政区域内的新建商品住宅将推行全装修成品交房。精装交付取代毛坯交付，新建毛坯商品房将逐步退出新建商品住宅市场。二2018年西安市地产市场运行情况分析（一）土地市场分析2018年西安市土地供应量、成交量、成交均价均达五年来最高，住宅类、商业办公类和工业类用地量价齐升，增速放快。西咸新区是今年西安市土地市场的热点区域，不但供应量和成交量远超中心城区，土地成交单价也紧随其后。鄠邑、临潼高溢价地块抬高了区域土地成交均价。1.土地出让情况从历年西安市土地供应面积看，2012年和2018年土地供应量比较显著，分别为2261.8万平方米和2233.3万平方米，同比增长83.7%和36.5%。在2012年土地供应面积大幅上涨之后，2013～2015年，西安市土地供应量逐年递减，2016～2018年，土地供应量逐年递增，增速加快，2018年西安市全年土地供应面积达2233.3万平方米，接近十年来历史高点。2018年，西安市建设用地供应430宗，供应面积2233.3万平方米，同比增长分别为35.2%和36.5%。其中：其他用地供应面积成倍上涨，出让10宗，合计55.2万平方米，占全年总出让面积的2.5%，面积同比增长497%，说明政府预加大保障房、共有产权房建设，以此保障中低收入人口住房，促进供需平衡，稳定楼市；工业用地出让115宗，合计977.6万平方米，占全年总出让面积的43.8%，面积同比增长42.9%；商业办公用地出让117宗，合计305.7万平方米，占全年总出让面积的13.7%，面积同比增长15.3%；住宅用地出让188宗，合计894.8万平方米，占全年总出让面积的40.1%，面积同比增长32.0%。图12008～2018年西安市土地供应量价趋势图22018年各类型土地出让宗数和占比从各行政区域土地供应面积来看，2018年西安市土地供应最多的是西咸新区，供应168宗，供应面积909.2万平方米，占总供应面积的40.7%，其次是高陵区和高新区，土地供应面积分别为260.8万平方米和179.0万平方米，占总供应面积的比例分别11.7%和8.0%。2018年，随着西咸一体化进程加快和西安市区棚改力度加速，西咸新区、莲湖区、经开区、新城区土地供应面积大幅上涨，曲江新区、灞桥区、未央区、临潼区、长安区、高陵区、蓝田县、周至县、国际港务区土地供应面积较2017年有所下降。图3各行政区域土地出让面积同比增长2.土地成交情况近十年，土地成交面积3次出现成倍增长，分别为2009年，2012年，2018年。除2014年出现了一次大幅度下降外，其余年份涨跌幅比较平稳。2018年，西安市土地成交376宗，合计成交面积2013.9万平方米，平均楼面地价1708.1元/平方米，同比增长分别为57.3%、90.4%和18.5%。其中，工业用地成交增量较大，成交量与住宅成交量旗鼓相当，远超商业办公成交量，成交97宗，合计848.7万平方米，占全年总成交面积的42.1%，面积同比增长304.7%；商业办公用地成交99宗，合计284.5万平方米，占全年总成交面积的14.1%，面积同比增长16.4%；住宅用地成交170宗，合计825.5万平方米，占全年总成交面积的41.0%，同比增长38.9%；其他用地成交10宗，合计55.2万平方米，占全年总出让面积的2.7%，面积同比增长497.0%。从历年西安市土地成交楼面地价来看，2015年以前，西安市平均楼面地价平稳，自2015年起，平均楼面地价逐年递增趋势，2018年大量新增落户人口直接拉动购房需求，各大房企争相入驻西安，土地作为稀缺资源，一度成为房企争相抢夺的香饽饽，供求矛盾直接抬高了西安市楼面地价，楼面地价不断被刷新，由以二环内土地成交楼面价表现最为明显，2018年11月7日，金泰图42008～2018年西安市土地成交量价趋势恒业拍下的青龙寺YT6-1-85-1、YT6-1-86-1地块单价为9117元/平方米，创2018年西安市住宅土地楼面地价新高。图52018年各类型土地成交宗数和占比近年来西安市土地供应和成交逐渐由二环内向周边延伸。从各行政区域土地成交来看，土地成交主要集中在西咸新区、高陵县、高新区和浐灞生态区。其中：高陵县和高新区成交土地性质以工业用地为主；西咸新区和浐灞生态区成交土地性质以住宅用地为主。西安城六区土地出让成交主要集中在高新区、浐灞生态区和雁塔区，占西安市城六区总成交面积的25.4%、23.1%和7.2%。从土地性质来看，住宅土地成交集中在西咸新区、浐灞生态区和国际港务区；商业办公用地成交集中在西咸新区、浐灞生态区和经开区；西咸新区、高陵区和高新区工业用地成交量显著；其他用地仅西咸新区，灞桥区和周至县有成交记录。从土地成交情况来看，以二年为一个建设周期推算，未来二年住宅用房、商业办公用房和工业用房将集中在西咸新区建成，2019年，西咸新区商品房销量也会随之水涨船高。3.楼面地价趋势分析通过2008～2018年西安市各类型土地楼面地价来看，2018年，西安市住宅楼面地价2554.1元/平方米，同比增长41.7%，增速放快；商业办公用地平均楼面地价1353.1元/平方米，同比增长14.9%，增速由负转正；工业用地成交均价348.3元/平方米，同比增长42.1%；其他用地成交均价669.3元/平方米，同比下降56.1%。图6各类型土地楼面均价趋势4.土地收益分析2018年，西安市土地收益711.0亿元，环比增长78.7%，同比2008年增长1540%，土地溢价率达13.3%，处于全国土地溢价中等水平。图72008～2018年西安市土地收益趋势（二）商品房市场分析1.总体情况（1）趋势分析2008～2018年，除2011年和2017年商品房销量分别出现了21.52%和21.46%两次较大的负增长，2014年出现了一次3.30%的小幅下降外，其余年份销量均为正向增长态势，2013年和2016年销量同比增长率分别达到23.01%和31.32%，涨幅达近十年高点。2008～2018年，除2015年销售均价下降9.19%外，其余年份销售均价均呈现上涨趋势，尤以2010年、2017年和2018年涨幅最为明显。2018年西安市商品房销售均价首次破万，同比2017年，销售面积扭转下跌趋势大幅上涨，销售均价保持增速不变。图82008～2018年商品房销售趋势图（2）按月度2018年，西安市新建商品房销售面积1930.3万平方米，销售均价11619元/平方米，同比增长分别为12.9%和20.4%。从销售面积来看，受传统年影响，2月份销量低迷，销售面积环比下跌61.0%；5月，销售面积达全年最高234.3万平方米，环比上涨34.0%；分析原因主要因为户籍政策带来的人口涌入直接带动住房需求增加；7月，供销量双双走低，“624”政策效果显现。从供销比来看，2018年全年，西安市基本处于供销失衡状态，8月份以前市场显现出供不应求状态，以1月、3月、8月最为明显。2018年9月开始，随着市场供量的增加，系列性调控政策效果渐显，消费者回归理性，多持观望状态，市场表现出供过于求的状态，各大楼盘主动参与营销，直至年末供销基本平衡。图92018年西安市商品房供销走势（3）按区域从各行政区域来看，2018年西安市主城区全年商品房销售面积，浐灞生态区销售面积占比最高，达19.1%，其次是经开区和曲江。三区累计销售面积达总销售面积的52%。图102018年西安市各行政区域商品房销售面积占比2.住宅市场（1）新建商品住宅从销售面积来看，2018年全年，西安市商品住宅销售134387套，销售面积达1541.5万平方米，同比增长分别为12.2%和17.5%。2月份，受农历年影响，市场较为冷清，销售面积环比下降39.4%；5月份，销售面积增加显著，处于全年销量最高点，环比涨幅约四成；6～7月份，“624”调控政策直接将投机客拒之门外，摇号政策及改善型住房需求家庭因为户型、面积等问题导致签约率降低，月销售量大幅下跌，7月销量跌至全年最低。8～10月，随着供应量增加，销量回到全年平均水平，但在限制性政策影响下，西安市房地产市场并未出现金九银十的热销场面，销售面积和销售均价均有小幅下降；年末在开发商年底业绩冲刺，资金回笼和观望者年底捡漏心态的多重作用下，12月销量翘尾。从销售均价来看，11月前，新建商品住宅全年销售价格波动不大，1～4月，销售均价小涨小跌；5～8月，销售均价小幅稳定上涨；9～10月，销售均价略有下降；12月受精装交付政策影响，均价大幅上涨，环比增长11.9%，均价高达12336元/平方米，达全年最高。图112018年新建商品住宅量价走势从销售面积来看，90～120平方米刚需户型仍是市场主体，其次是120～140平方米改善型住宅户型。图122018年各面积段商品住宅销售从行政区域来看，2018年，新建商品住宅销量前三的区域为浐灞生态区、曲江新区和经开区。绿城、碧桂园等品牌大盘直接带动区域全年销量。从涨幅来看，城东、经开、浐灞生态区商品住宅销售面积涨幅较大，其中：经开区销售面积253.1万平方米，同比增长39.5%；城东销售面积136.5万平方米，同比增长38.0%；浐灞销售面积311.7万平方米，同比增长23.8%。城北、城内销量大幅下降，其中：城北销售面积42.9万平方米，同比下降32.0%；因历史发展原因，城内土地供量几乎为零，新建商品房住宅相比其他区域可忽略不计，故在区域分析表中剔除（下文相同）。图132018年西安市各区域销售面积同比增减趋势2018年，高新区以13423元/平方米领跑西安新建商品住宅均价，同比增长34.6%；其次是曲江和城南，销售均价同比增长分别为20.1%和34.9%。同比2017年，城六区均价涨幅均在20%以上，其中：城东价格涨幅高达四成以上，经开区、高新区和城南涨幅均在三成以上。图142018年西安市各区域商品住宅销售价格同比增减趋势（2）存量住宅根据西安天正房地产价格评估咨询有限公司存量房成交均价数据监测，2018年受限购政策影响，新建商品房一房难求，带动存量房市场量价齐涨，最高均价涨幅达15.9%。2018年9月，存量房市场均价出现微降趋势。有个别月份，西安市房价出现倒挂现象。图152018年存量房成交均价趋势2015～2017年，西安市二手房成交套数呈逐年快速增长趋势，2018年西安市二手房成交套数与2017年基本持平，每年3、4月份二手房市场环比成交量会出现一次较大幅度增长，分析原因主要是由于每年2月份处于春节假期，买方市场不活跃，3月份开始，市场逐渐进入正常状态。图162015～2018年西安市二手房成交套数趋势表1西安市典型区域租金变化情况区县2017年租金（元/m2·月）2018年租金（元/m2·月）同比增长%2017年套均租金（元/套·月）2018年套均租金（元/套·月）同比增长%碑林区31323.2239524492.3雁塔区3030.82.7253325581.0莲湖区2828.51.8218422302.1西咸新区25278.0189819372.1未央区26273.8224623705.5新城区25278.0205121715.9长安区23244.3204321143.5灞桥区22234.5185420007.9资料来源：西安天正房地产价格评估咨询有限公司。|Excel下载表1西安市典型区域租金变化情况（3）住宅租赁市场2018年，西安市单位租金比2017年同比增长4.1%。从区域来看，西咸新区和新城区单位租金同比增长最高，套均租金增长幅度最大的为灞桥区，其次为未央区和新城区。套月平均租金上涨50～150元，涨幅最高为7.9%，与西安市人均可支配收入涨幅基本持平。3.新建商业市场分析2018年西安市新建商业销售面积129.5万平方米，同比增长6.1%，销售均价23619元/平方米，同比上涨1.5%。新建商业销售主要集中在曲江、经开和浐灞。新建商业销售面积增长较快的为城南和浐灞，销售面积同比增长分别为100.6%和35.2%。城北新建商业销售面积降幅较大，销售面积同比下降48.8%，城南商业销售面积大幅增长与西安市城南最新建设的莱安中心、西安国际中心等大型商业综合体相关。其他区域新建商业销售面积与2017年基本持平。图172018年西安市各区新建商业销售面积图182018年西安市各区新建商业销售价格4.新建办公市场分析2018年西安市新建办公销售面积154.5万平方米，同比下降14.1%。销售均价12436元/m2，同比上涨2.5%。新建办公主要集中在高新、经开和城西。城北、城西和曲江办公销量同比增幅较大，同比2017年增幅分别为67.3%、34.3%和22.7%。城东、浐灞、城南和经开销量下降，其中城东降幅最大，同比下降40.7%。图192018年西安市各区新建办公销售面积图202018年西安市各区新建办公销售价格（三）房地产开发企业分析1.企业投资及开发情况（1）房企土地投资排名2018年，各大房企纷纷看好西安房地产市场，知名房企争相拿地，土地成交面积达2013.9万平方米，同比增长90.4%；成交金额711.0亿元，同比增长1540.5%。成交面积和成交金额创历年新高。2018年，西安市房企拿地面积总量排名前十的企业如表2，万科连续两年保持拿地面积第一，拿地面积56.7万平方米，土地投资金额41.5亿元。除万科外，连续两年进入拿地前十的企业还有绿地控股。表22018年西安市房企土地投资排名排名企业名称土地数量总占地面积（万m2）总规划面积（万m2）土地总价（亿元）土地单价（元/m2）1万科956.7144688841.528702华润置地548.3103433338.737423金泰恒业643.5109459165.359634中国恒大643.19000689.110085绿城中国435.470414015.121446绿地控股834.2170215226.515547华为投资控股227.32727331.55438中南建设325.970222514.220159保利地产222.475534019.0251210西安高科320.750900819.13742合计4835735149121478249.812739资料来源：中国指数研究院。|Excel下载表22018年西安市房企土地投资排名（2）房地产开发企业房地产投资额、开发量及其增速据陕西省统计局数据，2018年，西安市房地产开发企业完成投资2518.0亿元，占全省房地产开发投资额的71.2%，同比增长7.9%，增速比1～11月下降1.7%。其中，住宅投资1655.4亿元，占开发投资总额的65.7%，同比增长5.7%，增速较1～11月下降1.6%；商业营业用房投资326.7亿元，占开发投资总额的13%，同比增长2.2%；办公用房投资208.26亿元，占开发投资总额的8.3%，同比下降5.9%。2018年全年新开工面积、施工面积和竣工面积分别为2433.41万平方米、15238.1万平方米和969.69万平方米，同比下降2.3%、1.1%和38.3%。新开工面积连续两年下降，降幅收窄；施工面积近十年来首次出现下跌，竣工面积幅度达近年来最高。（3）房地产开发企业到位资金从房地产开发资金方面来看，2018年西安市房地产开发企业到位资金3426.4亿元，同比增长13.0%，增速比1～11月下降1.6%。从资金构成来看，到位资金在2018年初跌到全年最低点，之后在自筹资金加快增长的作用下逐月回升，高位趋稳，总体趋宽松，而其他构成部分均比2017年有大幅回落，尤其国内贷款回落幅度最大。图212018年西安市房企实际到位资金增速趋势图表32018年西安市房企开发资金组成到位资金项目金额（亿元）占比（%）同比增长（%）总计3426.4—13.0其中：国内贷款277.88.1-15.3自筹资金1506.344.022.3其他资金1642.347.911.6资料来源：西安市统计局。|Excel下载表32018年西安市房企开发资金组成由上可见，2018年西安市房地产企业虽然拿地面积大幅增长，但房地产开发企业投资增速有所放缓，新开工面积和施工面积持续两年下降，待出售面积也随之受到影响。开发投资资金自筹资金所占比例占比增幅较大。2.企业销售情况2018年西安房企销售排行情况如下。（1）总体排行2018年，万科、碧桂园、绿地控股、中海、保利等名企一直占领着西安市销售榜单，房企的品牌效应在销售中功不可没。表42018年西安市销售前10的企业排名排名企业名称项目数量销售套数销售面积（m2）销售金额（万元）1万科201570315267641973712.452碧桂园57086844819839124.633绿地控股96743767788881238.674保利地产106181561839731179.535金辉集团95978443524548297.86中海地产135765625769847628.37融创中国105289522277830478.338华远地产54810375004440045.059中南建设34597448101523833.7410中国恒大113988308172289218.52资料来源：中国指数研究院。|Excel下载表42018年西安市销售前10的企业排名（2）普通住宅销售排行表52018年普通住宅销售面积项目排名排名项目名称区县成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）成交金额（万元）1碧桂园凤凰城经开56287200348685625364.12绿地新里公馆城西345538343311329434389.43司法小区城东23183110766317196506.74御锦城浐灞20372138519461202332.75中海曲江大城·华宸曲江190627551116049442169.26阳光城丽兹PLUS曲江187622859912286280867.87中南樾府浐灞170121930211219246042.28中国铁建·万科翡翠国际曲江169621706814004303979.49金地艺华年曲江169518815212139228399.610招商依云曲江曲江167118522710421193025.2资料来源：中国指数研究院。|Excel下载表52018年普通住宅销售面积项目排名在项目排名中，碧桂园凤凰城连续两年取得了西安市年度项目销售榜单，主要取决于其价格优势和品牌效应。消费者更倾向于品牌大盘，在品质上相对有保障。排名前10项目中有5个集中在曲江，2个集中在浐灞，从另一方面透漏出消费者对环境较好的曲江新区和浐灞生态区青睐度高。（3）别墅销售排行表62018年别墅销售面积项目排名排名项目名称区县成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）成交金额（万元）1荣德·河与墅浐灞94207782677555633.182阳光台365城西2763992715017372.493绿地国际生态城浐灞2474542358717582.794融创·揽月府城南1756711853910513.995曲江公馆曲江1044642906512975.836中海曲江大城·华宸曲江102343203584770.117就掌灯城东101529265704062.898金地·湖城大境曲江83042264978061.689紫薇·永和坊曲江62448160793936.8410湾流浐灞62317198444598.5资料来源：中国指数研究院。|Excel下载表62018年别墅销售面积项目排名别墅销量前10榜单中，7个集中在浐灞和曲江，荣德·河与墅远超其他项目位列别墅类住宅销售之冠，占别墅类项目销售面积的36.8%。成交套数94套，占前10总销售套数的44.3%，成交金额55633.18万元，占前十销售金额的39.88%。（4）商业销售排行商业销售前10榜单中在西安市城区分布较均匀，新城吾悦广场和华润·二十四城两个项目集交均价远超其他项目商业均价，这两个项目均为集商业、办公、住宅为一体的综合项目。成交面积最大的为城南莱安中心，占商业排名前10成交面积的26.79%。其次为西安华南城，占商业排名前10成交面积的22.18%。表72018年商业销售面积项目排名排名项目名称区县成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）成交金额（万元）1西安淘宝生态城经开812341582316479124.912西安华南城浐灞6997639526121199552.493百寰国际城北406125532701733913.544西安立达国际机电、五金、水暖博览城城东356237561036824631.15新城吾悦广场城西352192613756072344.526碧桂园凤凰城经开347230602382754945.257华润·二十四城城西340225383577780632.718城南莱安中心城南2839225615482142826.89东方亿象城城东283294801742551368.210曲江汉华城曲江227108932930131916.39合计410534434922397771255.91资料来源：中国指数研究院。|Excel下载表72018年商业销售面积项目排名（5）办公销售排行表82018年办公销售面积项目排名排名项目名称区县成交套数（套）成交面积（m2）成交均价（元/m2）成交金额（万元）1华润·二十四城城西23041197119352111949.822金辉·环球广场曲江1526744131141484938.973旭辉·荣华·公园大道浐灞938352951303145993.564KingMall未来中心城西845353501089038496.155海亮新英里高新756310261100934157.276中国国际丝路中心城西518238381052625091.857荣民时代广场城北517253991389935303.