乐丰公寓楼产商铺策划方案

乐丰公寓楼产商铺策划方案第1页/共26页古一经济发展公司地理位置

由古一经济发展有限公司开发的古镇乐丰社区地处古镇腹地，南方为古镇环镇公路——中兴大道，北方是古镇灯饰商铺街——新兴中路，西方为古镇现时最大的休闲生活商圈——益华商业圈，临近古镇地标性建筑——国贸酒店，以及相邻的新型商务酒店——南威酒店。商铺面积乐丰一期、二期、三期及乐丰南北塔楼商铺面积合共为：4.1万平方米；AC幢商铺面积：首层——1160平方米，二层2330平方米；D区商铺面积：首层——3160平方米，二层——4260平方米；乐丰公寓楼商铺面积为：首层——937平方米，二层——1080平方米；三期商铺面积：13477平方米；一期\二期\三期\住户数：1326户。

项目背景资料第2页/共26页古一经济发展公司商铺户数

1、商铺户数：代定2、一期、二期、三期住户：1326户停车位数目公寓楼北面建立一个独立停车场，商铺外围停车数目约160个小车位。

外围花坛停车位可进行规划设置。项目背景资料第3页/共26页古一经济发展公司乐丰新城定位为高档生活小区，居住人群均以高品位、高收入、高要求为主。其中一期、二期、三期、四期居住人口约为5000人，覆盖周边小区就有古四怡庭豪园、六坊花园及古镇各村居民。项目区域现状分析——消费人群分析第4页/共26页项目区域现状分析——消费习性分析

古镇人群的消费习惯：大多数古镇人的生活消费习惯，集中于小揽/江门/顺德/石岐等因为较多的本地人或者外地过来做生意的消费者，都是觉得古镇只有一样就是灯饰，再加上其它的生配套上都跟不上，例如餐厅/服装/甚至系一些休闲娱乐的购物点都少之有少。再加上其他生意上的人若果要谈生意的话，就会选择一些较有特色的餐馆或酒楼，而这方面在本土市场上就比较少。所以在此分析，在古镇生活配套值得在此大做文章。但要注意的就是，因为一般消费较大的生活群，只有三种，1：生意业务群，例如，某些大型的商业协会，2年轻消费群，因家境较好，平时生活休闲配套上不够完善，导致消费力向外倾斜，3：中年消费群，一般都已30-50岁之间的妇女客户为标准，因平时没太多配套上的配合亦导致消费力往外发展的重要原因。

古一经济发展公司第5页/共26页项目区域现状分析——消费习性分析

一般，以上的消费群体，简单的分析就是：1、他们有这方面的硬性需求，但他们没有该处消费的地方；2、他们生活条件上尚好，但亦觉得本地上的消费没有吸引力；3、生活惯性要求上，例如棋牌，服装，饮食，餐馆，KTV，亦不能够满足日常的消费标准。优质的停车位置古一经济发展公司第6页/共26页项目区域现状分析——同类型商铺比较分析现在古镇灯饰商铺面临饱和及租金有所下滑现象,及时将部分商铺的定位及功能作一定的转型,发展第三产业十分重要。古镇镇政府前期规划的饮食街，由于每间店铺位置过于大，并没有整体包装与规划管理，所以经管局面十分不理想。古一经济发展公司第7页/共26页项目品牌目标一个品牌文化是公司在经营中长期积累的，是在宣传引导、销售中积淀而得到广大消费者认可的。古一村是一个品牌，由古一村开发的古一乐丰花园也是一个品牌，为能更好地巩固这个品牌地位我们必须要不断地发展不断地创新进步。为此我们可打造一条集饮食、休闲娱乐于一体的品牌文化饮食街。量贩式KTV古一经济发展公司第8页/共26页项目发展规划古一经济发展公司第9页/共26页整体包装（把整个区域的商铺进行统一包装，共同推广与宣传）长期推广与炒作（招租完成后，继续定期推广与宣传，为商铺的经营提供人流与宣传支持）统一规划与管理（有选择性的招租，提高整体商铺的平衡性与品质性，并完善整体商铺的日常管理，如水电、停车等细节管理）前期优惠租金吸引商铺入驻（前期用优惠租金吸引商铺入驻，待整体商铺形成一整后，再根据年份提高租金）完善整个乐丰的生活配套，提升小区业主的生活消费品位项目发展建议古一经济发展公司第10页/共26页项目招商策略（一）招商对象：以中高档的美容、美发、休闲饮食、咖啡厅及中小型超市等。（二）招商手段：商铺外围打造大型广告牌、电视广告、宣传画册等。古一经济发展有公司第11页/共26页项目招商策略——招商流程交纳定金签订协议接受客户咨询双方洽谈选定铺位签订合同提交装修方案装修完毕开业古一经济发展公司第12页/共26页项目招商策略——招商方式（一）优势：1、省事，省力，行政人市方面等，无论在策略，优惠，推广上若效果不佳时，公司都可以节省一部分的资源，例如代理费，若果代理公司在策略，优惠，推广上若果销售业绩不如理想时就可以节省运营的资金，减少损失。2、资源，例如代理公司，在整个项目推广上，总有有部分的资源，务必在最快时间内，将所有单位或商铺推出，给整个项目推出，3、在项目签办合同，和办理其他相关资料上，不用费心。4、市场的触觉，代理公司对市场的触觉非常敏感，能够及时对应市场做出相应的调整，避开很多不必要的麻烦。5、监督作用，一般代理公司都是服务于甲方公司，一切广告策略的可行性，都归甲方公司所有权决定，而且比较有计划的发展项目，对甲方公司而言，也是有绝对的确定权，发展权，只要项目的发展可能性可行，就可以分家段进行，令到项目的发展推高销售上有更好的了解。劣势：1、会减少前期一部分的招租收入；古一经济发展公司第13页/共26页自主招租优势：1、定价、包装较为自主；2、对整体招租选择性较为灵活；劣势：1、人力资源上的配给，以及经营管理上会有相对的难度.，若处理不善，会导致公司会受到损失。2、资源，商家以及客户资源上，公司都比较缺乏。3、项目签办合同以及统一，管理方面经验不足。4、市场方面的触觉，不太敏感，会增加项目销售的麻烦。5、招租投入与支出较大；6、整体商铺包装与策划，可能跟不上市场要求；7、推广与宣传等造势，对其它区域掌控不够力度；8、招租与宣传会有所局限；项目招商策略——招商方式（二）古一经济发展公司第14页/共26页把此次整体商铺招租分为不同行业，有选择性招租，完善小区的生活消费配套；提高乐丰小区业主的生活消费品位，为乐丰4期、5期的销售进行前期铺垫；提高整个古一的品牌打造；提前为后期商铺的招租进行造势；打造古镇第一CBD核心商业中心；营造古镇人生活、娱乐、消遣的心中首选的集散地。项目推广目标古一经济发展公司第15页/共26页A、全新商业新概念——量贩式购物中心B、一站式生活圈简化你的生活C、解脱，繁琐生活的从此解脱（推广语需整体规划定好后，再进一步提案）项目推广语古一经济发展公司第16页/共26页项目整体推过部署——针对区域A、古镇，项目位处古镇腹地项目的主要消费群体亦以本镇居民为主。B、江门，项目与江门五邑地区仅以西江一江之隔，五邑地区的居民素有到中山古镇消费的生活习惯并且五邑地区暂无同类型项目的存在更凸显项目的优势。C、小榄，项目临近中山小榄此中山公认的经济强镇，而小榄当地的商业圈以旧式小商品市场布局，未能完全容纳小榄当地日益增长的消费需求。D、石歧，项目优厚潜在价值极具商业吸引力，能吸引中山石歧当地的有发展眼光的投资者。古一经济发展公司第17页/共26页项目整体推过部署——项目特色推广

项目全力打造一种休闲娱乐的高尚生活商圈为目的，配合项目的建筑风格打造出一个具有欧陆广场感觉的生活圈。从而令项目从简单的地区性商业项目跃升为中山乃至珠三角的地标性商业项目。

A、项目以欧式广场的概念为建筑的主调风格，并且赋以其地区文化。整体包装围绕一个主题，本案建议围绕古希腊的神话为主题，优点有三：一，古希腊神话主题虽然为众多珠三角的房地产项目使用，但以古希腊主题的商业项目在珠三角地区实属首例；二，古希腊神话故事众多，能使项目在非节假日更有名目的进行活动，从而吸引非节假日的消费群体凝集于此；三，古希腊神话中的神话为一种乌托邦生活真是乐丰社区所打造的一种社区文化生活。弱势有两：一、古希腊神话主题非乐丰社区首例使用，难免有模仿之嫌，并且将会被人们与国外同类型项目进行比较；二，古希腊神话主题非中国传统文化，可能出现文化差异而导致项目遭人们的排斥。古一经济发展公司第18页/共26页项目整体推过部署——项目特色推广

B、商铺招租将配合建筑风格及项目主题，并严格要求应租单位的经营风格及经营内容，以引导的方式将项目在发展进程的监督下使招租得以利润最大化为原则。标志性路标休闲的生活体验古一经济发展公司第19页/共26页项目整体推过部署——项目推广渠道

a、配合中山、江门乃至省级电台、电视进行主题节目，在短时间内令项目拥有大量的社会舆论及参与性；b、以系列活动令项目人气得到保证，令群众接触到项目的文化，使项目得到群众的认识、认知乃至了解。c、配合公交车等流媒体的推广使群众得以强制性认知本项目；d、项目统一购置短信广告，再分销给租凭本项目的商铺，并要求其发送内容必须带有本项目的相关内容；e、定期与报刊进行沟通，保持项目或项目内单位得以定期的社会报道，提高项目的曝光率。古一经济发展公司第20页/共26页项目整体推过部署——项目推广渠道

古一经济发展公司第21页/共26页项目整体推过部署——项目推广渠道

预期其效果古一经济发展公司第22页/共26页初步定价1、公寓楼租金为45元/方,2、D区的商铺一定要做一些灯饰门市及美容美发店,租金为50-60元/方,3、内街A为超市租金20元/方,4、公寓楼做饮食租金为45元/方第一年，租约3年,每年递增10%-15%古一经济发展公司第23页/共26页初步推广费推广费设立意义：大型餐饮、娱乐、休闲中心的成型期，理想状态下需要1.5年到2年时间，而首年投入的费用更