美国现行土地制度分析

美国现行土地制度土管一班一.美国的土地基本状况及现行土地全部制度美国总面积为962.9万平方公里（其中陆地面积为915.9万平方公里），其中耕地占21%，永久性牧地占26%，森林地占23%。美国目前的土地总面积中，59%为私人全部，39%为公有，2%为印第安人保留地，既特地辟给原来美洲的土著居民的。39%的公有土地中，联邦政府全部的为32%，州及地方政府全部的为7%。 私有土地主要是农业用地，居住用地等：公有用地主要是道路用地，军用土地，政府用地及森林，草原，沼泽，水域和山地等。二.美国土地制度的变迁一.殖民地时期的土地制度小地产制：除了大地产制之外，还同时存在着小地产制。小地产制主要是通过计口分田、契约奴制和武装移民等形式实现的。大地产制：北美作为英王的殖民地。因此这些土地是英王可以自由支配同时又不必动用国库的巨额财宝。英王常常把大片土地、甚至某个殖民地授予某个功臣或者用来偿还债务。新英格兰的村镇体制：在土地制度上看，这是一种独特的小土地全部制。这里的土地由移民群体向总督和立法机构申请得到，包含有集体全部的成分。提出土地申请的移民群体经过批准后可以得到一个6－20平方英里的地段，这就是一个市镇的面积。二.美国领地制的演进依据1783年《巴黎和约》，美国获得了密西西比河以东阿巴拉契亚山以西的广袤土地，这样，除了原来13州之外的土地基本上就属于公共土地。美国公共土地已经收归国有，如何处理成为一个急待解决的问题。对此，美国政界有着不同的看法和对策。有人认为，西部是化外之地，应当把那里看作是《巴黎和约》划给合众国的殖民地，要在西部建立殖民政府，或在东部建立“一个管理西部国家的殖民政府”。也有人认为，发展西部将使东部收到损害，虽然不主见把西部变成殖民地，但也不同意开发西部，更反对向西部移民。（1）

全部已经获得和将要获得的西部土地，均将先纳入联邦政府的公共土地储备，即实现西部土地的“国有化”；

（2）

这些共有土地是美国人民通过流血斗争从英国或者其他国家取得的，因此其处理应当以国家利益为准绳，并向广袤移民开放这些土地；

（3）

为了缓解联邦的财政困难，这些公共土地的处理将实行现金支付的原则，并在市场上公开拍卖；

（4）

在当地移民人数不足6万之前，联邦政府应在这些“合众国的西部土地”上建立“临时政府”，由合众国国会委派一名总督、一名秘书和三名法官进行管理；

（5）

当领地人口达到5000人时，当地居民就可以依据确定比例选举地方立法机构，并从中选出国会议员一名，这名议员在国会中只有辩论权而无表决权；

（6）

当领地人口达到6万时，即可自由制定永久宪法和州政府，经联邦政府批准即可成为联邦正式成员，并在一切方面“享有与诸州同等的权利”；

（7）

早成为联邦正式成员之前，领地政府将“恒久是美利坚合众国联邦的一部分”，领地和州政府必需实行共和制，在领地内“不得有奴隶和强迫劳动存在”，传统的民权和自由必需得到保障三.1785年西北法令以及相关土地出售政策的演化1785年法令的全称是《1785年5月20日西部土地出售法》1785年法令通过后，美国政府起先出售土地，这一时期主要是大片出售公有土地。四.宅地法的提出和实施宅地法直到1862年5月20日得以通过。法令规定：任何人、不分男女，凡符合下列条件者，即可申请获得160英亩联邦土地：（1）系美国公民或已递交了入籍申请者；（2）年满21岁，系一家之主或在美国军队中服役超过14天者；（3）从未参与过反对英国之斗争者。符合上述条件的人只需缴纳10美元手续费即可无偿获得160英亩联邦西部土地，连续耕种5年即可获得该土地的全部权。除了宅地法之外，美国还通过了以下法令，处理美国公共土地，这些法令可以说式宅地法的持续和扩大，从各个方面更加完善了美国的公共土地制度。美国政府将数百万公顷土地赠与贫困但勤劳的美国人，是他们在国家的发展中能分一杯羹。图为1862年《宅地法》颁布后生效的第一号授地证书五.联邦赠地和军人售地1785年西北法令和1862年宅地法规定了美国处理公共土地的两种方法，即国家公开出售土地和无偿安排土地。除了这两种形式之外，美国联邦政府还利用浩大的土地资源代替短缺的资金投入各项公共事业，或者赠予各州用于改进各州的基础设施三.美国的土地基本状况及现行土地全部制美国关于土地全部权的规定不同于欧洲国家。在美国，土地全部者同时也是拥有地下的一切财宝，因此地主可以自由开采地下资源，或者将地下资源单独出售给别人。唯一的条件是他必需遵守政府关于环境爱护的规定并照章纳税。美国各州的土地全部制度状况不尽相同。如在阿拉斯加州，联邦政府拥有或限制着该州96%的土地。在夏威夷州，48%的土地归州政府和联邦政府，5%归小土地私有者，47%驾驭在72个大地主手中。四.美国现行的土地运用制与土地流转制度美国法律规定，爱护私有土地和公有土地的全部权不受侵扰，允许土地的买卖和出租。美国联邦政府为了国家和社会公益事业，兴建铁路，马路及其他设备，须要占用州政府公有土地或私有土地，也要通过交换或购买的方式取得美国公有土地的地上权和地下权可以分别出租五.美国的土地发展权在美国，土地发展权是土地全部权的一部分，但可以从全部权中分别出来。政府可以向拥有耕地的农夫够买发展权。农夫出售发展权后可以接着耕种这块土地，但是不能变更用途，如建立房舍，开设工厂，开拓商店等用途，因为开发这块的权利已经出售给了政府，不再为农夫全部。假如城市规划已确定变更这块土地的用途，那么：（1）农夫从政府手里赎回发展权，自己开发，或者将土地出售给开发者。（2)政府购买这块土地的全部权，使其成为政府的土地，政府就可以自由地处置这块土地了。管辖权征用权征税权无主物业收归国有权美国联邦，州和地方政府都有对不动产产权的管辖权，但主要是通过地方政府制定相关法令进行的。征用权的行使主要基于对公众健康，安全和福利的保护，并且要对被征用土地的私人权利进行公平的补偿拥有不动产的业主依其物业的评估价值和税率按年缴纳不动产税，税率由地方政府确定，当一项物业没有所有者或愿所有者已经去世而没有留下遗嘱，也无法确定继承人此项物业即收回国有六.美国政府对不动产产权的限制与管理七.美国土地管理机构的设置美国政府管理土地的主要机构是内政府土地管理局。美国内政部土地管理局对联邦土地实行层层负责的垂直领导，全国设13个区域土地管理办公室，58个地区土地办公室，143个资源区域土地管理办公室。美国政府与土地管理有关的机构还有：内政部印第安人事务局，负责印第安人居留地的土地管理工作:农业部水土保持局，负责土壤调查，小流域综合开发治理，培训水土保持技术人员；农业部林务局，负责国有林地的管理工作；国防部，负责部分特殊用地的管理。七、对我国土地管理工作的启示

要更加留意用经济手段爱护耕地。学习借鉴美国的阅历，我们认为在坚持原有的行政措施的同时，要更加留意用经济手段调动政府、社会和农夫爱护耕地的主动性，让担当耕地爱护责任的地方政府，特殊是集体经济组织及农夫在让渡或放弃建设开发权、保留农用地耕作权时获得相应的经济补偿。建议进一步总结有关省市建立耕地爱护基金、对耕地（基本农田）爱护进行补贴等的做法和阅历，主动探究，规范运行，适时上升为法律制度，从而提升我国耕地爱护的水平。学习借鉴美国的阅历，我们认为要加快推动我国征地制度改革，在土地管理法修改中把十七届三中全会提出的“完善征地程序，缩小征地范围”的要求落到实处，明确界定“公共利益”的范围，建立公正的征地纠纷调处机制，确保被征地农夫的知情权、参与权和监督权，防止借公共利益之名随意扩大征地范围、侵害群众利益现象发生。要依据经济社会发展的水平，探究建立与市场价格相统一的征地补偿机制，确保被征地农夫生活水平不降低。学习借鉴美国的阅历，我们认为必需建立完善更加明晰的土地产权制度，加快推动农村土地产权制度改革试点，尽快建立农村土地产权制度。同时，要建立更加严格的产权爱护制度，明确土地产权人的合法利益受法律爱护，任何人不得侵扰，土地征收只限于公共利益并赐予合理补偿。

学习借鉴美国的阅历，必需改革完善相关的土地税收制度和政策措施。建议整合房产税、城镇土地运用税和耕地占用税，以土地运用权的保有环节作为重点，统一征收房地产税；切