房地产项目开发委托管理合同完整

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房地产项目开发委托管理合同(可以直接使用，可编辑实用优秀文档，欢迎下载）房地产项目开发委托管理合同书目录第一部分合同书一、项目概况二、项目开发委托管理的基本要点三、项目开发委托管理的工作范围四、项目开发委托管理的工作目标/l-、项目开发委托管理的相关费用八、项目开发委托管理的其他事项第二部分合同条件一、词语定义二、适用法律三、项目管理团队四、项目管理代表五、甲方权利义务六、乙方权利义务七、项目前期管理及规划设计管理八、项目工期管理九、项目成本管理十、项目工程质量及施工现场管理十一、项目营销管理十二、竣工验收和交付管理十三、财务和资金管理十四、费用管理十五、品牌的使用管理十六、保险管理十七、合同变更、解除和终止十八、陈述和保证十九、违约责任二十、合同的持续与转让二十一、争议的解决二十二、合同生效及修改第三部分合同附件一、人员薪酬费用二、项目开发委托管理费及业绩奖励和附表甲方（委托人）：南京康厚置业公司住所：南京市江宁区将军大道100号法定代表人：丁小异乙方（受托人）：江苏证大投资发展公司住所：南京市鼓楼区紫峰大厦1808室法定代表人：陈锋鉴于：1、甲方已依法取得位于南京江宁区康厚街10号的住宅用地，包括18.43万平方米的国有土地使用权用地及7.2万平方米的康厚水库的承租权，合法进行房地产项目开发建设。2、乙方为上海证大投资发展所属的专业房地产项目开发建设管理公司，依托于上海证大投资发展积累的房地产开发经验、品牌管理及质量体系。3、甲方委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方愿意接受该项委托。为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着互利、互信、平等、自愿等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。第一部分合同书一、项目概况l、项目名称：“南京九间堂项目”。2、项目地点：南京市江宁区康厚街10号。土地四至为河海大学用地以西、佛城路以北、盛唐艺术馆用地以东、将军山以南的地块。3、项目面积：建设用地面积为18.43万平方米，已取得编号为宁江国用(2021)第28629号的《国有土地伎用权证》和编号为宁江国用(2021)第28641号的《国有土地使用权证》。4、建设指标：容积率≤0.299，建筑密度≤14.5%，绿地率≥75%。项目规划总建筑面积为5.5327万平方米。上述指标以规划部门核准的文件为准。5、建设内容：低密度住宅（毛坯）。二、项目开发委托管理的基本要点l、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发的决策权、知情权、监督权。甲方依法享有项目投资收益，承担项目投资风险。2、乙方根据本合同的约定履行委托管理职责和义务，获得合同约定的收益。3、乙方组建项目管理团队，对甲方负责。根据本合同的约定或甲方的特别授权，乙方可代表甲方行使项目日常经营管理权。4、项目建设活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的合同由甲方签订，由乙方项目管理团队进行合同全过程管理。三、项目开发委托管理的工作范围l、前期管理：由乙方对项目的整体定位、运营思路和方案设计进行统筹规划，乙方在甲方的配合下负责具体办理项目开发建设所需的审批和许可等手续。2、设计管理：乙方选择规划设计单位，把握规划设计进度、设计成果及设计质量。3、成本管理：乙方制订合理的目标成本，在项目开发建设全过程中实行有效的目标成本管理。4、工程管理：乙方选择工程施工单位、材料供应单位和工程监理单位，并进行统筹管理。乙方对项目的工程质量、施工进度、安全生产、文明施工等进行全面管理。5、营销管理：乙方制订销售计划，选择营销单位，组织营销团队，对营销的策划、推广、实现进行全面管理。6、验收与交付管理：乙方组织项目建设中间验收、项目全面竣工验收，项目竣工验收备案等项工作，组织实施项目房产的集中交付工作。7、客服与维护管理：乙方组织和设置客户服务部门，及时有效处理客户投诉，提升客户满意度，在约定期限内负责项目房屋的质量维护工作。8、物业管理：乙方负责项目交付后物业的前期管理工作，选择物业管理单位，制订物业服务方案，对物业服务质量进行督导。9、档案管理：乙方对项目开发建设过程的全部档案资料进行归档保存，根据档案管理的要求及时移交给甲方。10、财务管理：乙方协助甲方建立项目公司的财务管理制度，对建设资金计划、成本预决算、财务日常管理提出建议方案，协助甲方进行税务筹划管理等工作。11、人力管理：乙方协助甲方建立项目公司的人力资源管理制度，进行人力资源日常管理。12、行政管理：乙方协助甲方建立项目公司的行政管理制度，对行政、后勤、信息等方面进行同常管理。四、项目开发委托管理的工作目标1、工程成本管理目标：在项目定位与产品设计阶段，由乙方提出工程成本概算。在项目施工图设计完成后45日内，由乙方组织施工图预算，经甲方审核确认后作为工程成本管理目标。2、工程质量管理目标：符合项目规划和设计要求、符合国家建筑施工质量的合格标准，领先于乙方已有的类似产品的品质。3、建设工期管理目标：本项目总体建设周期暂定为36个月（以首批施工许可证领取之日起开始计算），完成合同约定的建设内容和要求，预计一期施工许可证领取日期为2021年9月。以上时间目标为估算，最终以双方正式确定的框架性开发计划与项目分期开发方案为准。4、房屋营销管理目标：本项目分期开发、销售。预计项目2021年12月具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间和项目销售周期以双方正式确认的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后30个工作同内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后30个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。如遇特殊情况，包括房产市场发生重大变化或甲方特别要求放缓销售节奏，则双方协商决定适当延长销售周期。为准。5、安全文明管理目标：无大的伤亡事故，项目工程符合安全文明工地的标准。五、项目开发委托管理的相关费用1、根据乙方派驻的管理团队人员情况，参照类似开发建设公司的薪酬标准，核定乙方派驻人员的人员薪酬费用，其费用由甲方承担，具体见本合同第三部分的附件一。2、甲方根据项目房屋销售总收入和质量、工期、成本、营销、安全等管理目标的实际结果，以房屋销售总收入的相关对应比例，向乙方支付项目开发委托管理费用及业绩奖励，具体见本合同的第三部分附件二。3、项目开发委托管理费及业绩奖励由甲方支付给乙方或乙方指定的单位，由收款单位向甲方开具合法有效的发票。4、在项目建设过程中，发生额外工作的，由甲乙双方另行协商费用标准及支付金额。六、项目开发委托管理的其他事项1、本合同中的有关词语含义以本合同第二部分“合同条件的第一条词语定义”为准。2、本合同中的第一部分“合同书”、第二部分“合同条件”、第三部分“合同附件”为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。3、南京金厦实业在与乙方于2011年10月31日签署的《合作协议书》中享有的权利和义务全部移转给甲方，《合作协议书》的全部条款为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力。4、本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份，各文本具有同等法律效力。甲方：（签章）南京康厚置业法定代表人：（箍章）；乙方：（签章）江苏证太投资发展法定代表人：（答章）本合同于2021年1月日签订于南京。第二部分合同条件一、词语定义1、“项目”是指甲方委托乙方管理的房地产开发项目。2、“委托人”是指承担投资责任并进行项目开发的一方，即甲方。3、“受托人”是指按照本合同约定受托承担项目开发管理的一方，即乙方。4、“正常工作”是指本合同中约定的乙方应从事的项目开发委托管理工作。5、“额外工作”是指：本合同约定的委托管理范围以外的，另行协商增加的工作内容；由于非乙方原因使委托管理工作受到影响，造成工作量大幅增加的工作。6、“重大设计变更”是指涉及项目总体规模、总体布局、项目特性、建设标准的变更，导致项目投资增减超过50万元人民币或项目工期延长超过20个工作日的设计变更。7、“预计房屋销售总收入”是指为计算阶段性预付项目开发委托管理费，而事先估算的房屋销售总收入。8、“房屋销售收入”是指乙方已完成的实际房屋销售额。9、“甲方保留物业”是指物业权属归甲方所有，不对外销售的项目物业。10、“人员薪酬费用”是指人员工资、福利费、社会保险费、住房公积金、劳动保护费、工会经费、职工教育费等。11、“销售费用”是指营销的直接费用，包括广告费、代理费、促销费、调研费、会展费、活动组织费、物料及印刷费等。二、适用法律1、《中华人民共和国合同法》2、有关的其他法律。三、项目管理团队1、乙方通过委派专业团队和社会公开招聘的方式组成项目管理团队。项目管理团队的人员选聘、岗位编制和薪酬标准，在本合同签订后30个工作日内由乙方书面报送甲方，经甲方确认后执行。2、项目管理团队履行项目经营管理班子的有关职责，在甲方委托范围内以甲方名义对外开展工作。管理团队负责人在管理过程中，履行本合同约定的项目总经理的职责。项目管理团队负责项目规划设计、工程建造、成本管理、房屋营销策划等项工作。3、甲方委派专职人员参与项目的管理工作，甲方委派财务人员负责项目财务管理；委派行政人员负责项目行政和档案管理；委派技术人员参与项目工程管理；委派工程造价人员参与项目造价管理；委派营销人员参与项目营销管理工作。甲方委派的上述专业人员的专业能力应得到乙方的认可。4、甲方协助乙方对外招聘人员参与项目管理工作。聘用条件由项目管理团队拟订，聘用人员与项目公司签订劳动合同。5、乙方可根据项目开发进度的需要，逐步增加专业团队的人员。四、项目管理代表l、甲方派驻项目管理的代表为项目公司董事长，乙方派驻代表为项目公司总经理。双方的有关文件即项目公司的文件制订和发布由双方代表签字确认。涉及双方实质性权利义务关系的文件须由双方代表签字并加盖双方公章后生效。2、甲方代表根据甲方授权行使下列职权：(1)履行项目公司法定代表人的职责；(2)审核签批乙方提交的项目建设计划和管理工作报告等文件；(3)审核签批重大设计变更；(4)审核签署规划设计、工程建造、设备及材料采购、银行贷款等重要合同；(5)对项目建设进行检查；(6)对项目财务进行检查：(7)审核签批有关费用；(8)甲方授权行使的其他权利。3、甲乙双方代表需更换的，必须提前5个工作日以书面方式通知对方。五、甲方权利义务1、对项目的资金使用、工程进展、建设质量进行综合性管理和控制。2、对因技术、地质等原因造成的重大设计变更进行核准。3、参与项目的招标工作。4、要求乙方更换不称职的工作人员，解除从社会招聘的不称职员工。5、完成项目前期交接工作，如因甲方原因导致项目交接问题造成施工障碍，甲方应承担延期损失。因政府政策及政府办事原因引起的交接延期，工期相应顺延。6、负责协助乙方办理项目建设的有关审批手续。因政府或非乙方原因引起审批迟延，工期相应顺延。7、对项目建设进行检查。要求乙方及时整改发现的问题和赔偿损失。8、负责筹措项目建设资金，承担因延期付款而造成工期延误的损失。9、按时向乙方支付合同约定的费用。10、乙方向甲方提交的书面文件，甲方应在10个工作日内给予书面答复，甲方没有在规定时间答复的，乙方可依法减轻自己的责任。六、乙方权利义务1、恪尽职守履行受托管理义务，维护甲方的项目权益。2、要求甲方支付本合同约定的各项费用。3、建立项目公司的管理制度和项目建设管理制度，包括人力资源、财务会计、行政后勤、工程建造、质量控制、成本核算、采购招标、市场营销等管理制度，并经甲方审批后执行。4、在甲万的协助下完成项目建设报批工作。5、通过招标方式选择设计、土建、安装、监理、营销等专业工作单位。6、项目建设的对外合同在签署前应征得甲方审核和同意。7、负责项目建设的统筹管理，协调项目参建单位间的关系，按照国家的建设标准和乙方的项目品质标准，做好项目进度、成本、质量和安全等管理控制的具体工作。8、接收并归档保存项目建设的全部档案资料，在项目建成移交时统一移交给甲方，乙方不得泄露与项目有关的商业机密和档案资料。9、向甲方报送规划设计、工程营造、资金使用、人力资源、市场营销等计划及执行情况的报告，如上述计划有重大调整，应及时向甲方报告。10、协助甲方做好项目建设中与有关专业工作单位的结算工作。11、协助和监督项目工程监理方进行工程监理工作。12、提交项目竣工验收报告，组织竣工验收工作。13、竣工验收通过后，及时与甲方办理交接手续。14、负责项目竣工验收备案后的房屋整改和维保管理工作，负责质保期内的质量保修工作。15、按月度和年度向甲方提交项目管理报告，并在项目正式开工、地下建筑结构完工、主体封顶、竣工验收等重要阶段，提交专题工作报告。项目管理报告包括的主要内容有：进展情况与计划对比分析、成本、费用、资金等情况分析。16、在项目分期或总体达到约定的完成时间时，乙方应向甲方提交项目分期或总体经营报告，就本合同约定的各项委托管理目标完成情况向甲方提交总结报告。17、甲方向乙方提交的书面文件，乙方应在10个工作日内给予书面答复，乙方没有在规定时间答复的，甲方可依法减轻自己的责任。七、项目前期管理及规划设计管理l、乙方负责以甲方名义办理项目前期审批各项手续，甲方给予协助。主要规划指标调整的审批事项由甲万负责，乙方给予协助。2、办理项目前期审批手续过程中产生的各项费用，由甲方承担。3、乙方应在前期研究的基础上，向甲方提出定位报告和项目框架性开发计划。4、在项目开发建设过程中，根据双方确认的框架性开发计划，结合项目的具体规划设计方案，乙方应制订项目（分期）开发方案，报甲方确认后实施。5、经甲方认可，乙方负责选择规划设计各阶段的设计单位。选择的设计单位应当具有高等级的专业资质及技术水平。6、规划设计合同由甲方签署，由乙方负责具体组织实施和管理。7、乙方应负责编制设计任务书，并确定各类设计的范围、深度、标准、质量等具体要求，检查各设计单位按规定期限及要求完成设计任务，设计中应当充分利用各项规划指标，以利于实现项目的最佳整体效益。8、对于各设计单位提交的设计成果，甲乙双方共同参与评审，为保证项目品质符合领先乙方已有类似产品品质的要求，规划设计、外立面设计、景观设计、装饰设计等方案，由乙方负责选定，报经甲方同意。9、项目建设过程中重大设计变更，乙方应征得甲方的书面确认。八、项目工期管理1、项目整体施工计划及施工组织方案由乙方负责组织完成，报甲方审批同意后实施。2、项目分期的施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。3、遇重大设计变更、地质情况变化、市政工程实施、不可抗力等原因，经甲方签证确认后工期相应顺延。4、乙方应对专业工作单位的工作进行监督和检查，掌握实际进度状况，对发现的问题应监督其整改，确保按期完工。九、项目成本管理1、在规划设计方案确定后，由乙方编制项目成本概算，报甲方审批。在甲方批准的项目成本概算范围内，乙方负责要求设计单位进行限额设计。2、项目按分期方式进行目标成本管理。项目分期的建筑施工图设计完成后，乙方负责编制分期的施工图预算，报甲方审批。经甲方批准的施工图预算作为分期的成本控制目标。景观、装饰等其他须深化设计的部分，可另行补充编制有关的施工图预算。经甲方审批后作为补充的成本控制目标。在施工过程中如须对施工图预算进行调整，乙方应及时向甲方报告做调整。3、乙方制订项目工程成本管理制度，对项目成本管理和采购招标进行管理。4、项目开发建设过程中按规定必须招标的作业和采购，由乙方拟订招标方案，报甲方审批，由乙方负责组织实施，提出中标意见，报甲方确认后由甲方发出中标通知书。5、通过招标或其他方式选择专业工作单位时，专业工作单位的资质条件及具体要求由乙方根据项目实际情况制订，并报经甲方确认。6、为确保项目房屋质量能达到领先于乙方已有类似产品的标准，节省成本、提高效率，应利用乙方的优质供应商的资源，推荐好的供应商参与投标竞争。7、各类工程设备、材料标准总体上应高于乙方类似产品的同类同档次选材标准。8、对于非重大设计变更，乙方可根据项目实际情况，在征求监理方和设计方的意见后，与有专业工作单位就变更合同进行协商，达成一致意见后报甲方备案。9、对重大设计变更，乙方应向甲方提交变更的书面文件，阐明变更理由和监理方和设计方的书面意见，经甲方书面确认后予以变更。如重大设计变更涉及政府审批手续变更的，由乙方负责按规定程序向政府部门报批。如重大设计变更涉及到调整项目施工图预算，报甲方书面确认后做调整。10、乙方应建立完备的工程变更及现场签证管理制度，严格按照制度做好施工现场的工程变更及签证管理工作。签证涉及工程价款调整的，应由成本管理专业人员出具书面意见。11、委托第三方中介机构提供协助工程成本预算编制、采购招标、与专业工作单位结算审计等服务。第三方中介机构的选择，须经甲方确认。12、项目竣工验收通过后，乙方应要求专业工作单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本核算人员提出审核意见，再由第三方中介机构出具审计意见，与竣工结算报告一并报甲方审定。十、项目工程质量及施工现场管理1、项目工程质量标准应达到国家的施工质量验收规范的合格标准和领先于乙方类似产品的品质标准。2、乙方应认真按照标准、规范和设计图纸要求督促施工单位进行施工，并随时接受甲方的检查检验，并为检查检验提供便利条件。3、乙方应根据质量管理的实际需要，对工程各关键节点进行中间验收，一旦发现工程质量达不到规定标准的，乙方应立即责成施工单位进行整改。4、乙方应做好安全施工的管理工作，监督施工单位严格按安全标准组织施工。对于施工现场，乙方应按月度进行一次安全检查。5、如发生大的安全事故，乙方应立即通知甲方，由甲方按政府规定进行事故处理，由事故责任方承担所发生的全部费用。十一、项目营销管理1、乙方负责项目营销策划工作，主要工作包括编制营销策划书、选择营销合作单位。2、乙方负责制订分期的销售计划，经甲方审批后执行；3、乙方负责日常销售管理工作，主要包括:销售案场管理、销售人员管理、销售合同管理和其他日常销售管理等工作。4、乙方负责领取预售许可证，制订销售的全部合同文件。5、乙方负责销售价格管理工作，主要包括总体价格、销售单价、房屋价格的策略制订、优惠方案制订。6、由乙方根据市场实际情况制订销售价格体系和方案报甲方审批后执行；销售过程中价格上调超过5%及任何的售价下调均须报甲方审批后才可执行。7、销售费用在房屋销售总收入的3%以内进行预算编制，根据预计房屋销售总收入和对应比例标准，由乙方负责制订年度或分期的销售费用预算，经甲方审批后执行。在预算内的销售费用支出由甲方按实承担。8、因项目营销需要所建设的装修样板房，临时性销售展示中心、示范展示区等的费用由乙方单独制订预算，经甲方审批后实施，费用由甲方另行承担。十二、竣工验收和交付管理1、工程完工后，乙方负责组织竣工验收，验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，乙方督促施工单位按照档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。2、乙方应在竣工验收的同时制订房屋交付方案，编制《产品说明书》、《质量保证书》等物业交付资料，在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设备及相关资料。3、乙方应协助甲方选定物业服务单位，对前期物业服务进行管理和督导。为更好地体现乙方品牌价值，为项目房产买受人提供延伸品牌服务，乙方推荐上海证大物业管理公司作为本项目的前期物业服务单位。4、乙方应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并按照房屋买卖合同的约定协助办理房屋所有权及土地使用权转移登记手续。十三、财务和资金管理1、委托管理项目应单独建帐、单独核算、专人管理，做到专款专用。2、项目建设资金全部由甲方负责筹措。在项目具备融资条件后，由甲方负责向金融机构融资，乙方给予协助。3、项目开发过程中，乙方应根据项目建设需要，编制项目资金计划和年度预算、季度资金使用计划，经甲方核准后实施。4、项目开发建设过程中的各类合同款项，由甲方直接按合同约定及乙方的签证文件，支付给各专业工作单位。每次付款前，各专业工作单位应提出付款申请，并提交对应金额的发票及其他所需证明文件，经乙方签证确认后，报甲方审核付款。5、项目实现销售收入后，除用于项目本身建设资金需要、日常管理费用、税金缴纳及支付乙方各项服务费用外，应优先保证归还金融机构贷款本息及其他第三方借款本息。6、各类非合同款项的支付，以及各类费用报销，按照甲方批准通过的财务管理制度执行。7、甲方每年度委托第三方中介机构对项目财务进行专项审计，并组织编制审计报告，审计费用由甲方承担。在本合同履行期间，甲方有权定期或不定期委托第三方中介机构对项目财务进行审计。十四、费用管理l、项目公司年度管理费用与年度绩效考核挂钩，具体预算由乙方根据本合同的约定进行缟制，经甲方审批后执行。2、实际管理费用在预算额度内的，由甲方承担。超过管理费用总额度的，由乙方承担。甲方同意增加管理费用预算的除外。3、项目公司人员的薪酬标准、考核和发放，见第三部分合同附件。4、日常管理费用的发生，在经甲方批准的年度预算额度内，由项目公司总经理负责审批。十五、品牌的使用管理1、为提升项目的市场美誉度，增加项目的品牌价值，乙方许可并保证甲方在本项目宣传推广中可使用“上海证大”及“九间堂”品牌，范围包括：项目名称、销售广告等。2、甲方承诺在许可范围内使用“上海证大”及“九间堂”品牌时，应正确说明本项目与上海证大的关系，不会在任何书面材料中表述上海证大为本项目房产的投资商、开发商、业主或出卖人，以及项目公司为上海证大的子公司等。3、甲方在使用乙方品牌时，因甲方原因引起的经济责任由甲方自行承担。4、乙方同意本项目参与上海证大品牌统一宣传，利用各种集中展示机会对本项目进行推广；乙方同意在项目推广中，充分利用其各方面优势资源，为本项目提供品牌宣传支持。5、甲方尊重上海证大产品的相关规范和标准，乙方应保证该项目的建设标准符合上海证大产品要求。6、如在本项目建设过程中，甲方未能按本合同约定使用上海证大品牌并履行品牌维护义务的，乙方应送达终止通知。如果在该通知送达之日后的15个工作日内甲方未能充分纠正该通知中指出的全部不足之处，则在该15个工作日期满后，乙方可终止上海证大品牌使用许可；如在项目开发建设过程中，甲方不能保证项目建设所必需的资金，导致项目建设出现重大困难或停I，乙方有权终止本项目的上海证大品牌使用许可。十六、保险管理1、乙方应要求专业项目工作单位在项目工程施工期间、为项目提供期间和为项目提供其他服务期间，因根据法律和业务合同规定购买保险。2、乙方取得甲方同意后，以甲方名义投保必要的工程保险。3、当专业工作单位投保范围内的保险事故发生时，乙方应督促专业工作单位及时办理保险索赔手续。4、当工程保险范围内的保险事故发生时，乙方应及时采取一切可能的措施，办理保险索赔手续。5、甲乙双方应各自为其工作人员投保人身意外保险。十七、合同变更、解除和终止l、甲乙双方经协商，可以协议变更本合同。2、乙方有下列原因之一的，甲方有权解除合同：(1)乙方派驻人员不稳定、主要管理人员经常不在现场、不配合甲方监督检查工作，经甲方代表催告后，在30个工作日内仍未改正。(2)由于乙方的管理原因，导致项目质量与合同严重不符或建设成本增加超过10%等情形。(3)由于乙方严重违反合同约定，未能履行管理职责，经甲方书面提出意见后30个工作日内仍未改正的。(4)其他因乙方原因导致合同履行目标不能实现或者难以实现的情形。3、甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：(1)未能按期足额支付本合同约定的项目公司人员基本管理费用、项目开发委托管理费，未付款项总额累计超过200万元且付款延迟时间超过60日的。(2)非乙方原因，甲方拒绝履行合同约定的责任和义务，导致乙方项目管理工作发生严重困难，经乙方向甲方书面形式通知后，甲方仍未予以更正的。(3)其他因甲方原因导致合同履行目标不能实现或者难以实现的情形。4、解除合同的程序：当事人一方要求变更或解除合同时，应当提前30日以书面形式通知对方，另一方应在30同内给予答复，另一方未答复的，合同自动解除。5、当甲方终止或中断项目开发或乙方被通知无限期停止工作时，则视为项目“停建”。项目停建时，乙方有权要求终止合同，甲方应支付乙方已经完成的各阶段的委托管理费用和人员薪酬费用；当中断开发的项目于一年内恢复进行，无重大修改，则视为项目“缓建”，此时本合同仍有效。乙方需继续依据合同条件开展所有工作。因缓建而引致乙方的额外工作，甲方应按实际情况给予乙方补偿。十八、陈述和保证l、甲方为本项目开发建设主体，系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设所需的资质条件。甲方保证在合同期间有效存续；甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力。2、乙方为合法设立的有限责任公司，具有与本项目开发建设受托管理所需的资质条件和专业技术。乙方保证在合同期间有效存续，并已就本合同的签订和履行取得有效的授权和许可。十九、违约责任l、甲方未能按约定向乙方支付费用的，逾期在60日内的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之一的违约金；逾期超过60日的，每延迟一日，应按照未付金额承担万分之二的违约金。2、因甲方违约乙方提出解除合同的，甲方应根据合同实际终止时间所对应的不同管理节点对乙方进行补偿：如项目总体详细规划已获得政府批准，甲方应支付至乙方项目预估委托管理费总额的1006;如项目（或分期）已获得施工许可证，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的30%;如项目（或分期）己获得预售许可证，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的50%;如项目（或分期）已完成竣工验收备案，甲方支付至乙方项目（或分期）预估委托管理费总额的80%。3、甲方未按时向各专业工作单位支付建设费用的，应承担延期付款的责任，因延期拨付工程款使得工程停工的或工期顺延，乙方不承担工期延迟的违约责任。4、若因甲方原因延误工期的，工期控制目标相应延长，如因此给乙方造成损失，或增加额外工作的，甲方应补偿乙方的损失。5、因乙方原因导致项目（或分期）不能按时竣工由乙方予以赔偿，以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。6、项目建设质量未达到合同约定标准由乙方予以赔偿，以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。7、由于乙方的原因使得项目的工期、质量等与合同约定不符，经乙方协助甲方向第三方索赔后获得赔偿的，可以在获得赔偿的范围内免除乙方相应的责任。8、如因乙方管理责任导致实际工程成本与目标成本发生偏差超过10%的，超出10%部分由乙方承担，但承担额度以乙方应收取的项目开发委托管理费为最高限额。9、因不可抗力因素导致合同不能全部或部分履行，由甲方与乙方协商解决。乙方如仍为甲方提供委托管理服务的，甲方仍须支付本合同附件约定的人员费用。不可抗力因素包括战争、动乱、空中飞行物体坠落或非合同双方责任造成的爆炸、火灾，大级别的风、雨、雪、洪、震等自然灾害；因政策变化可免除违约责任。10、为避免歧义，上述乙方承担违约责任的赔偿额无论单项或是合计总额，均以乙方应收取的全部项目开发委托管理费为最高限额。若因乙方主观故意或重大过错造成的重大损失，由乙方按实际损失向甲方赔偿。二十、合同的持续与转让1、甲乙双方保证在本合同履行期间，双方的股权结构发生变更均不得影响本合同的效力。2、本合同履行过程中，甲乙双方任何一方工商登记事项发生变更的，应在该项变更发生后10日内书面通知另一方。3、未经其他方同意，任何一方不得将其在本合同项下的任何权利或义务全部或部分转让或授予给第三方。二十一、争议的解决1、在合同执行过程中引起的争议，应当协商解决，如未能达成一致，任何一方均可向本项目所在地有管辖权的人民法院起诉。2、诉讼过程中，本合同不存在争议的部分应继续履行。二十二、合同生效及修改1、本合同自双方法定代衷人签字并加盖单位公章后即行生效。2、对本合同所做出的任何修改、变更或补充，均须以书面形式做出，并经双方签署后生效。第三部分合同附件附件一：人员薪酬费用1、项目公司工作岗位、人员编制和项目开发阶段岗位编制变化方案由乙方负责拟订，在本合同签订后30个工作日内向甲方提交，经甲方审批后执行。2、乙方派出人员及社会招聘人员的薪酬标准和管理制度，由乙方参照类似开发建设公司的标准，根据具体工作人员的能力和绩效拟订方案，经甲方审批后执行。3、在甲方审批的薪酬方案以内，由项目公司总经理负责核批社会招聘人员的具体薪酬标准。4、乙方派出人员及社会招聘人员的薪酬支付，根据项目公司人员薪酬管理制度办理，并由项目公司财务部门按国家规定代扣代缴个人所得税。5、乙方派出人员根据项目开发实际进度逐步到位，具体人员到岗时间以甲方核准的工作联系单为准，以月为单位计算。如乙方派出员工还参与乙方其他项目工作，其薪酬费用另行商定。附件二：项目开发委托管理费及业绩奖励一、计算方法1、甲方根据项目房屋销售总收入、收入现金流和质量、工期、成本、营销、安全等管理目标的实际结果，以房屋销售总收入的相关对应比例，向乙方支付项目开发委托管理费用及业绩奖酬（见附表）。2、以每平方米4.5万元为销售基准单价，同时对应实现等额的收入现金流、乙方还应对前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费、销售费用、管理费用等负责，即不能突破施工图预算核定的单位成本。每平方米4.5万元的销售基准单价所对应的委托开发费用及业绩奖励计提的综合比例为4%。3、当收入现金流和单位成本在控制指标以内，超出每平方米4.5万元销售基准单价以上的部分，另计提溢价比例，综合比例随之提高。每平方米销售单价预计的高值为5.5万元，委托开发费用及业绩奖励计提的综合比例提高至7.45%。4、乙方完成项目可销售面积90%时（甲方保留的会所物业除外），视为乙方已完成销售目标。双方同意剩余部分可售面积（甲方保留的会所物业除外），按当期同类房屋销售价格的90%计算，计入已实现销售额，且该部分剩余可售面积视同其销售资金已全部回笼。5、当项目分期完成90%以上销售率，且完成竣工结算审计后10个工作日内，由甲乙双方共同确认项目开发委托管理费及业绩奖励的分期决算数额。6、在房屋销售收入实际发生前，按预计的房屋销售总收入、预计的分期销售收入额、单位成本定额等做为计算预付项目开发委托管理费及业绩奖励的依据。7、该项目原己销售的两幢住宅由甲乙双方另行协商处理。一、支付方式1、项目开发委托管理费及业绩奖励的支付按项目分期进行计算和支付各分期的销售面积以预售许可证所批准的面积为准。在各分期房屋销售收入实现前，各分期的预计委托管理费及业绩奖励根据该分期预计的房屋销售收入指标的相应比例和核定的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费、销售费用、管理费用等单位定额进行计算和预付。在该分期的详细规划和施工图预算确认后10个工作日内，由乙方提供该分期预计的房屋销售收入和单位成本费用定额，报经甲方确认。2、项目开发委托管理费及业绩奖励的支付节点及比例按项目分期进行计算和支付：(1)房屋获得施工许可证后10个工作日内支付10%；(2)房屋竣工验收后10个工作日内支付10%；(3)房屋销售达到可售面积20%后10个工作日内，支付10%：(4)房屋销售达到可售面积50%后10个工作日内，支付25%；(5)房屋销售达到可售面积80%后10个工作日内，支付25%；(6)房屋销售达到可售面积90%后10个工作日内，支付10%；(7)该期房屋整体竣工验收合格满一年后10个工作日内，结清剩余部分。3、上述第(1)至(5)根据该分期预计的项目开发委托管理费及业绩奖励进行控制、计算和预付，第(6)至(7)根据房屋销售收入和收入现金流实际数及成本费用实际发生数进行清算。4、当房屋销售收入和收入现金流实际数及成本费用实际发生数与预计数出现较大偏差时，甲乙双方均可要求进行重新核算，作为之后的项目开发委托管理费及业绩奖励的支付依据。5、项目开发委托管理费及业绩奖励由甲方支付给乙方或乙方指定的单位，由收款单位向甲方开具合法有效的发票。6、依据南京金厦实业有限与乙于2011年10月31日签暑的《合作协议书》，南京金厦实业有限己向乙方支付定金200万元整，该定金冲抵本附件“支付方式”三、业绩处罚1、当每平方米的售价低于4.5万元基准价或实际发生的成本费用、收入现金流未达到控制指标时，对应扣减乙方收取的项目开发委托管理费和业绩奖励，具体事项双方另行协商。2、项目业绩处罚以项目整体进行计算和执行。3、项目的房屋销售达到可售面积900/6，且项目竣工决算审计完成后10个工作日内，根据项目实际决算差额，确认并扣减项目开发委托管理费及业绩奖励。4、甲方还未支付给乙方的所有应付费用均先用于抵扣乙方应承担的业绩处罚，如有不足部分，则不足部分由乙方在30个工作日内一次性支付给甲方。合同权利义务移转协议书甲方：南京康厚置业公司住所：南京市江宁区将军大道100号法定代表人：丁小异乙方：江苏证大投资发展公司住所：南京市鼓楼区紫峰大厦1808室法定代表人：陈锋丙方：南京金厦实业公司住所：南京江宁经济技术开发区康厚街10号法定代表人：徐兵鉴于：丙方与乙方于2011年10月31日签署了一份《合作协议书》，现经甲、乙、丙三方协商一致，达成如下协议：1．三方合意甲、乙、丙三方一致同意，由丙方将其在2011年10月31日与乙方签署的《合作协议书》中享有的权利和义务全部移转给甲方承担和享有。2．移转本协议生效后，丙方在2011年10月31日与乙方签署的《合作协议书》中享有的权利和义务即全部移转至甲方。3．其他3.1本协议经甲、乙、丙三方签章后生效；3.2本协议一式六份，甲、乙、丙三方各持两份。甲方：南京康厚置业乙方：江苏证大投资发展丙方：南京金厦实业2012年1月18日ⅹⅹ房地产开发集团合同管理办法第一章总则1.1为了加强和规范合同管理，维护ⅹⅹ房地产开发集团（以下简称：本公司）在市场经济活动中的合法权益，避免和减少因合同管理不规范造成的损失，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定以及《甘肃路桥宏大实业集团机关各部门工作职责》，结合本公司实际情况，制定本管理办法。1.2本办法所称的“合同”包括本公司及所属各子公司与法人、企事业单位、其他经济组织、个体工商户、自然人之间签订的各类经济合同及其他相关合同。1.3本公司合同实行分类管理的办法，按照谁主管、谁承办、谁负责的原则，执行审核会签制度、检查考核、合同归档制度。4本制度适用于本公司及所属子公司。合同管理机构及职责2.1本公司的合同管理机构为综合办公室、人力资源科、经营科、财务审计科。各部门的工作实行领导负责制。2.2综合办公室是本公司合同的综合管理部门，具体负责：2.2.1对合同管理工作进行规范、指导、监督和检查；2.2.2建立、健全本公司的合同管理制度；2.2.3汇总本公司全年合同的项目计划；2.2.4协助法律顾问处理有关的法律事务；2.2.5保管并加盖“甘肃路桥宏大实业集团合同专用章”；2.2.6对其他合同管理部门需要承办的法律事务与法律顾问取得联系，并负责协调；2.2.7负责合同的归档工作。2.3人力资源科是按照国家有关规定执行有关人事、劳资等方面相关事务的部门，在合同管理中具体负责：2.3.1按照国家规范要求，与在册职工及聘用人员签订（续签）劳动合同；2.3.2及时发现在劳动合同履行过程中出现的问题，向综合办公室提出解决问题的建议和意见；2.3.3做好劳动合同的归档工作。2.4经营科是本公司负责日常经营管理的部门，在合同管理中具体负责：2.4.1提出年度合同项目计划；2.4.2参与签订合同前期的调查了解、签约方资质的审查、合同谈判、签订工作；2.4.3负责合同履行的过程监督；2.4.4参与合同纠纷的处理；2.4.5负责与合同有关的资料的收集、保管、整理、归档工作。2.5财务审计科是本公司合同项目资金结算及监督部门，在合同管理中具体负责：2.5.1审查本公司合同项目资金分配方案；2.5.2按照合同约定及财务审批制度及国家财务制度结算付款及收款；2.5.3审计部门对合同实施审计管理，防止违反公司财务制度的款项支出；2.5.4对财务部门的预算、资金结算进行审计监督。合同承办部门及承办人员3.1本公司综合办公室、经营科、人力资源科为合同的承办部门，各部门的负责人为合同承办的责任人，经授权具体承担合同签订及监督履行合同的人员为合同承办人员，负责本部门合同的签订前的调查事务及签约方资质等事项的审查，并负责合同的谈判、签约工作及监督履行工作；3.2各部门负责人或其他承办人员在参与合同签订工作时，应当获得本公司法人代表的授权，否则无权与任何他方以公司名义进行谈判及签约的活动；3.3合同承办人员在与签约方签订合同前，应当对签约方的资信情况进行调查，调查内容包括：签约方是否具备签约的主体资格、企业是否合法存续、签约内容是否符合其经营范围、履约能力、履约信誉、自然人是否为完全民事行为能力人等。3.4在授权范围内与签约方进行谈判并根据谈判内容草拟合同；3.5履行合同会签手续；3.6合同承办人员负责合同的履行监督工作，对合同履行过程中出现的问题，应及时以书面形式向综合办公室反映，遇有紧急情况可直接向公司董事长或总经理直接反映。3.7合同履行完毕后，应如实填写合同履行情况反馈表。3.8应当妥善保管与合同签订、履行有关的书证、物证，并及时归档。合同的订立4.1订立合同的对方应当具有相应民事权利能力和民事行为能力，委托代理人订立合同的，应当出示授权委托书、法定代表人身份证明、代理人身份证明等有效文件。4.2订立合同除即时清结者外，一律采用书面形式。4.3书面合同包括合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、、电子数据交换和电子邮件）。4.4合同内容由订立双主约定，一般应当包括以下条款：4.4.1当事人的名称或者姓名和住所；4.4.2签订合同的目的和依据；4.4.3标的（物：名称、规格、单位；行为：劳务、服务）；4.4.4数量和质量（数量的计量单位，质量标准：国家、部委、行业、企业标准）；4.4.5价款、酬金、支付方式（现金支付、转帐支付、付款时间、币种）；4.4.6合同履行地点（应当尽可能约定在我方法定地址区域内的车站、仓库或指定地点）；4.4.7履行期限（应当约定具体的交、提货时间以及履行劳务、服务的期限）；4.4.8违约责任（应当约定清楚违约应负的法定责任和约定责任以及违约金的数额和损失赔偿额的计算方法）；4.4.9变更和解除合同的条件（应当约定可以单方和双方协议解除合同的条件以及变更合同的条件）；4.4.10争议解决方式（应当约定发生纠纷先协商解决，协商不成应当在我方所在地的法院诉讼解决；或者约定发生纠纷应仲裁解决，同时约定仲裁的机构）；4.4.11根据法律和合同性质必须具备的条款或签订双方认为必须明确的条款；4.4.12合同生效的条件和时间；4.4.13合同正、副本的份数和存放地点；4.4.14合同签署的时间、地点；4.4.15双方的联系方式；4.4.16双方的开户银行及帐号；4.4.17法定代表人或委托代理人签字或盖章；4.4.18双方法人加盖公章或合同专用章；4.4.19合同附件名称；4.4.20合同应当由我方或以我方为主起草，合同语言应当严谨、简练、准确；4.4.21合同的术语、特有词汇、重要概念应有专款解释；4.4.22合同中含有数据的，应当注明是否包含本数；4.4.23除特殊情况外，合同文本应当正式打印或印刷制成；4.4.24涉外合同的内容，按照相关法律法规确定；合同的会签5.1合同承办人员在合同文本起草结束后，应当在三日内将合同文本连同合同会签单按照会签程序（承办部门→综合办公室意见→法律顾问意见→主管领导意见→董事长意见）报相关部门及人员履行会签手续。5.2会签部门及会签人员在接到合同会签资料后，应当在一个工作日内会签，因特殊情况不能在规定时间内会签的，可以延长一至二日，最长不得超过三日。5.3会签人员在会签单上签注的意见应当明确、具体，禁止使用“原则同意”、“基本可行”等模糊的字句。5.4会签人员在审核合同时，发现合同有错误或遗漏时，应当在会签单上注明，并提出修改意见。认为需要退改的，连同合同文本退还承办人员。承办人员在修改后，仍然应当按照会签程序，履行会签手续。5.5会签手续履行完毕后，由承办人员将合同文本连同会签单一起报董事长审核签字。然后报综合办公室加盖合同专用章。并将签署后的文本及会签单按规定归档。合同的履行6.1合同签订以后，应当按照合同约定全面履行规定的义务；6.2合同生效后，发现有遗漏或需要补充的内容，应及时与对方协商签订补充协议。6.3双方互负债务的合同，无先后履行顺序的，应当同时履行。双方在履行之前要求我方履行的，我方有权拒绝。双方履行合同不符合合同约定的，我方有权拒绝其相应的履行要求。6.4双方互负债务的合同，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行合同不符合合同约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。6.5先履行债务一方有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：6.5.1经营状况严重恶化；6.5.2转移财产、抽逃资金，以逃避债务；6.5.3丧失商业信誉；6.5.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。6.6合同当事人如果没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。6.7、我方中止履行合同的，承办部门应当及时书面通知对方，对方提供担保的，应当恢复履行。在中止履行过程中，在合理期限内，对方没有恢复履行能力或提供担保的，我方可以解除合同。6.8合同签订后对方不履行或履行合同不符合合同约定时，我方承办单位应当书面通知对方履行合同或采取相应的补救措施，如果对方在通知的期限内仍不履行或不采取补救措施的，我方可以书面通知对方解除合同，同时按合同约定，向对方提出书面索赔申请。6.9债权人分立、合并或者变更住所没有通知债务人的，致使债务人履行债务发生困难的，债务人可以中止履行或者把标的物提存。6.10因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以行使代位权。6.11因债务人放弃到期债权，或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以行使撤销权。6.12合同生效后，任何一方不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。第七章合同的变更和解除7.1我方与另一方当事人协商一致，可以变更合同。7.2法律、行政法规规定变更应当办理批准、登记手续的，依照其规定。7.3合同当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。7.4债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但是根据合同性质、当事人约定、法律规定不得转让的除外。7.5债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。7.6债务人将债务的部分和全部转让给第三人的，应当征得债权人的同意。7.7未经合同另一方同意，擅自变更合同内容的，是违约行为。7.8合同双方协商一致，可以解除合同，解除合同应当达成书面的解除协议。7.9合同双方可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。7.10下列情况下，合同一方可以解除合同：7.10.1因不可抗力致使不能实现合同目的；7.10.2在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；7.10.3当事人一方迟延履行主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行；7.10.4当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；7.10.5法律规定的其他情形。7.11法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人没有行使的，该权利消灭。7.12法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。7.13当事人一方根据法律规定或者合同约定主张解除合同的，应当书面通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。7.14合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同性质和履行情况，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。7.15合同的权利义务终止不影响合同中的结算条款和清理条款的效力。第八章合同纠纷的处理8.1合同履行过程中发生纠纷，承办人应当将发生的纠纷及时书面通知综合办公室。书面汇报材料中应包括：发生纠纷的事实、性质、并提出解决纠纷的办法和依据。8.2综合办公室在接到承办人员书面报告后，应立即组织承办人员及法律顾问集体商议，并在二日内提出解决的具体意见，同时由综合办公室会同承办人员向主管领导汇报。8.3对于重大及紧急纠纷，合同承办人员可随时向综合办公室及主管领导汇报，并随后制作书面报告。8.4对于纠纷发生后，需要聘请律师进行诉讼、仲裁的，由承办部门提出意见报综合办公室审核，由综合办公室上报主管领导决定。8.5对于解决纠纷的诉讼、仲裁及律师费用的支出，由综合办公室凭相关法律规定及有效票据提出书面报告，由主管领导批示后，交财务审计科执行。第九章授权委托书的管理9.1授权委托书是指公司董事长依法签署的授予本公司及其下属单位有关人员按照授权范围和时限签订合同和处理具体事务的法律文件。9.2授权委托书必须由公司董事长签署并加盖公司印章。9.3授权委托书应当载明以下内容：9.3.1委托人是单位的应注明单位名称、负责人姓名及职务；委托人是自然人的，应当注明姓名、性别、职务、所在部门；9.3.2代理事项；9.3.3授权范围；9.3.4代理期限；9.3.5委托书有效时间；9.3.6委托人在落款处签字并加盖公章。9.4、授权委托书的内容由合同承办人提出，由综合办公室审查后送公司董事长签字，由综合办公室加盖本公司公章。9.5授权委托书应一式两份，一份交受托人，一份留公司存档，以备查阅。9.6授权委托分为定期委托和一事一委托的方式，对于长期从事合同签订工作的业务人员，可采取定期委托的方式，原则上定期委托不得超过一年。9.7、以下合同实行一事一委托的方式：9.7.1土地使用权转让合同；9.7.2建设工程承发包合同、勘察设计合同、监理合同；9.7.2设备采购招投标合同；9.7.4资产抵押、转让、出售、收购、租赁合同；9.7.5担保合同；9.7.6重大投资、引资合同；9.7.7企业兼并、破产、资产重组合同；9.7.8其他需要专项委托的合同。9.8、公司综合办公室是授权委托书的管理部门。9.9对于无代理权、超载代理权、代理权终止后代理的行为依照有关法律规定处理。9.10公司所属子公司的授权委托书的管理依照本制度执行。第十章合同专用章的管理10.1合同专用章是本公司及所属各单位签订、变更、解除合同时所使用的公章。10.2合同专用章的印模、式样、字体应当统一，刻制地点由本公司指定。10.3综合办公室是本公司合同专用章的管理部门，由专人进行保管，需要加盖合同专用章的合同，在履行完会签手续并经董事长或授权的其他管理人员签字后，由综合办公室加盖合同专用章。10.4、合同承办部门、承办人或其他签订合同的人员外出签订合同，原则上不得携带合同专用章或者加章有合同专用章的空白合同。如有特殊情况，须经本公司董事长签署同意意见。合同承办人员返回单位后，应及时交还合同专用章和剩余的加盖合同专用章的空白合同。10.5合同专用章保管人员的责任：10.5.1必须妥善保管合同专用章，不得丢失、毁损；10.5.2必须按照本公司规定使用合同专用章；10.5.3未经公司董事长同意，未履行合同会签程序，不得在空白合同书上加盖合同专用章。10.6公司所属子公司合同专用章的管理依照本办法执行。第十一章合同档案管理11.1本制度所称合同档案是指本公司及其所属子公司与其他法人、组织、自然人之间签订的各类合同。11.2合同档案由综合办公室、经营科、人力资源科归档；合同承办部门负责收集、妥善保管签订合同的有关文件，合同履行完毕后，完整移交综合办公室，并对合同文件的完整性负责。11.3、本公司档案室是合同档案的管理部门，负责合同档案的装订、编号、保管、查阅工作。11.4合同档案应当按照以下顺序装订：11.4.1档案资料目录；11.4.2合同当事人各方的营业执照、资质证书(复印件)；11.4.3合同当事人双方法定代表人身份证明；11.4.4自然人身份证明；11.4.5授权委托书；11.4.6代理人身份证明；11.4.7合同谈判记录、草签现场录像、录音照片等；11.4.8合同正式签字仪式声像资料；11.4.9正式合同文本；11.4.10合同附件；11.4.11合同文字说明；11.4.12合同补充文本；11.4.13合同变更、解除文本；11.4.14合同签证、公证书；11.4.15合同审计文件；11.4.16合同发生纠纷的事实材料及相关的诉讼文书材料；4.17合同履行期间双方往来行为表现的函件及记录；11.4.18合同履行完毕或非正常终止的情况总结报告；11.4.19与合同有关的其他材料。11.5、合同档案应当遵照以上顺序建立档案，并进行科学整理、系统分类。11.6、合同档案的装具统一使用国家有关部门监制的装具。11.7、合同档案分类体系统一编目，进库排装。11.8、以下合同为永久保留卷：11.8.1涉外合同；11.8.2技术攻关、科研项目合作合同；11.8.3土地征用转让合同；11.8.4购置房屋及其他不动产合同；11.8.5建设工程勘察、设计、承发包、监理合同11.8.6工程项目招投标合同11.8.7基建工程设计、监理、调试、承建合同。11.9以下合同为长期保留卷：11.9.1征地、购地补偿协议；11.9.2联营合同；11.9.3借贷、抵押、担保合同；11.9.4大型设备(生产)购置合同；11.10以下合同为短期保留：11.10.1物资储备、购销合同；11.10.2产品销售合同；11.10.3服务、劳务合同；11.10.4委托加工合同；11.10.5委托审计合同。11.11合同保管期限永久卷为永远保存，长期卷为自立卷之日起五十年，短期卷为自立卷之日起十五年。11.12、公司与合同有关的业务部门和人员可以查阅、使用合同档案，但是必须经公司主管领导同意后方可进行。11.13查阅、使用档案不得将档案带出本单位，需要复制的应由档案管理人员陪同复制，并加盖档案复制专用章。11.14档案保存期满，需要销毁的档案必须由本公司合同会签部门共同鉴定，并提出存、毁的意见。11.15经鉴定需要销毁的档案，由档案管理部门审查后，由公司董事长审批后执行。11.16未经鉴定和审批，不得销毁合同卷，销毁合同卷应当由两名档案管理人员一同进行，并在销毁报告书上签字，随批复、请示文件归档保存。11.17销毁报告书在本公司存留一份归档。11.18销毁方式应采取粉碎、制浆、焚烧，销毁档案不得扩散。第十二章合同管理的检查与考核12.1综合办公室对本公司合同的管理工作进行监督、检查和考核。12.2各合同管理部门和承办部门及承办人应当履行合同管理职责，定期检查合同的订立、履行、管理工作，发现问题应及时纠正。12.3有下列情形之一，情节轻微，未造成经济损失的，对责任部门及责任人予以通报批评，并按照公司有关规定进行考核：12.3.1合同管理部门、承办部门、承办人不按照本制度规定的程序签订合同的；12.3.2合同管理部门、承办部门未按照合同会签制度履行会签手续的；12.3.3未按公司档案制度及时归档的；12.3.4丢失合同文本及相关文件资料的；12.3.5审核人员无正当理由延误审核的；3.6合同承办部门及承办人员在发生纠纷后不及时报告的。12.4、有下列情形之一，情节严重的，对责任部门及责任人按照公司的有关规定进行考核,并视具体情况给予行政处分。造成经济损失的，可视情节责令承担赔偿责任：12.4.1合同承办部门、承办人在签订合同前对签约方资信情况未尽职调查，致使合同无效或无法履行的；12.4.2签订有重大缺陷或无效的合同的；12.4.3因审核人员疏忽未审查出合同缺陷的；12.4.4未依法律规定变更或解除合同的；12.4.5发生纠纷后，隐瞒不报或不及时向有关部门汇报或不及时采取补救措施的；12.4.6合同专用章管理人员擅自加盖合同专用章的；12.4.7合同档案管理人员违反规定向他人借阅档案或复制档案的。12.5、有下列情形之一，情节严重或者造成重大经济损失的，对直接责任人除按照公司的有关规定进行考核外，由公司给予行政处分。构成犯罪的，移交司法机关处理：12.5.1签订合同时提供虚假资料的；12.5.2超越授权范围或未取得授权签约的；12.5.3应当或可以追究对方违约责任而擅自放弃的；12.5.4在合同签订或履行中，与双方或第三人恶意串通或收受贿赂的；12.5.5泄露合同内容或商业秘密或其他重要机密的；12.5.6擅自向他人出借资金无法收回的；12.5.7未经公司批准擅自提供担保，造成公司损失的。第十三章附则本制度解释权归公司董事会，自下发之日起执行。房地产开发公司资金管理制度2021-08-0417:37:38

来源：一、目的

加强对资金（本制度仅指库存现金和银行存款）收支的监督和管理，保证经营运作对资金的需求，降低资金成本，提高资金利润率，保证资金安全。

二、管理方式

资金实行计划管理，每月末28日编制下月资金来源、运用计划，内容包括收入计划、支出计划。收入计划包括现销收入、贷款回收、欠款回收、对外融资、学校收费资金流入及其他收入（物业指管理费、水电暖及劳务）；支出计划包括工程进度款、材料款（工程款和材料款单项当月累计支出5000元及以上，材料付款根据审批通过的采购计划编制）、工资、期间费用以及资本性支出、归还借款、向外借款、投资等，其中资本性支出要报集团批准。资金计划每月由财务部初审汇总并经总经理审核平衡后报集团审批。

三、收款管理

1、收取任何款项必须开具收款收据，收取房款时要审核成交价格及审批单。

2、收据和发票实行登记和销号制度，控制收据和发票的数量和编号，定期查对已盖章未使用的收据、发票，防止短缺、遗失，保证所有收入的及时入帐，已使用过的收据和发票要清点、登记、保存。

四、付款管理

1、付款内容：主要包括工程款、材料款、办公用具、固定资产购置、税款、借款、工资和日常开支。

2、付款办理：财务根据集团审批的资金计划筹措调度，安排付款。付款的必须手续齐全，收款方名称必须与合同签约方、资金实收方、发票开具方四相符；特殊情况下有不相符的，必须由合同签约方即合同收款方出具《付款委托书》，写清原因及责任归属。付款时不得开具空白支票和空头支票；需要开具限额支票的，限额不得高于借款额。付款后附件单据要加盖付讫章，避免重复报销。

3、合同签订要考虑采购量及付款时间的控制问题，延缓资金的支出，最大限度利用现有资金，减少融资成本。

4、公司对学校借款、拨款依据学期经营费用计划下拨，预算外部分需报经学校董事会和集团批准。

5、总经理及财务部经理必须认真履行审核签字手续，了解资金的来龙去脉。

五、对外借款、担保管理

对外借款及担保要经集团批准，必要时签有关协议，视情况要求提供有效的抵押物件。公司原则上不向员工提供非公借款及向本单位以外人员借款。财务部负责对借款的跟踪及催收。

六、投资管理

公司可根据发展需要结合资金情况向董事会提出对外进行短期或长期投资建议，经董事会书面批准后才可实施。

七、备用金

公司根据业务需要，确实备用金的使用人及标准，备用金若发生丢失由使用人偿还。

八、日报管理

每天下午5点填写资金日报，反映资金收支节余情况，同时填写销售统计表，反映销售、收款、欠款情况，定期与销售核对。

九、牵制制度

现金管理实行管钱不管帐、管帐不管钱的相互牵制办法。现金的收支做到日清月结，确定库存最高限额，并定期对库存现金进行核查，确保资金安全。银行存款管理实行银行预留印鉴的分人保管制。房地产开发公司物品比价采购制度一、目的

加强物品采购环节的监控管理，按照公平、公开、择优和信用的原则，在满足质量要求的前提下货比三家，实现低成本采购，明确责任，堵塞漏洞，防止公司经济利益及声誉受损。

二、适用范围

适用于公司各种物品、设备的采购管理。

三、管理方式

成立由总经理、副总经理及工程部、开发部、财务部经理及有关专业技术人员组成的评审小组，确定产品、供货商及对合同内容、条款的审查、会签。

四、采购程序

1、采购计划：见计划管理制度，特殊情况采购须由总经理书面批准。

2、物品询价：采购部门根据每月批准下达的物资采购计划，根据质优价廉和同样商品比价格，同样价格比质量，同样质量比信誉的“货比三家”原则，进行市场询价和联系货源，对材料供应商施行“入围”制度，对每一个要求入围的供货商进行严格的实地考察（包括生产能力、产品质量、价格、信誉、售后服务等），然后根据掌握的情况填写评审小组成员，并根据或到实地调查监控（见表）报审批小组审批（包括样品）。保证到货与样品相符。

3、合同签署：审批小组根据《采购物资比价报告》，结合信誉良好的供货商同价优先供货的原则，审批确定供应商及产品、价格后，开发部签订采购合同（即时结清的除外）进行采购，同时将样品由工程部封存并标明样品。项目材料累计采购总额2万元以下直接由总经理审批办理。

4、采购实施：工程用的土建类材料由开发部牵头与工程部共同根据工程要求采购，工程用的水暖电类设备材料由工程部提出计划，开发部采购，工程部配合。大宗材料采购实行招标制度。

5、物品验收：物品到货，工程部会同有关人员要严格按照合同约定内容、标准抽样进行检验，有样品的必须以样品为依据，根据检验结果填写《检验报告》和入库单。经检验不合格的要求退货，没有检验报告的，以及没有采购计划的，不予办理入库手续，坚决杜绝“以次充好”和“缺斤少尺”现象。

6、结算付款：经办人按程序到财务部进行结算对外付款，财务部根据采购计划、合同、《检验报告》、入库单等审查付款手续是否齐全，然后安排付款计划，并根据《检验报告》填写标有质量检验结果及检验责任人的质量台帐。

五、资料备案

有经办人签字、评审小组签字的《月度采购计划》、《材料采购比价报告》、《材料验收报告》原件交财务部存档备查。

六、台帐及信息管理

1、开发部要建立供货单位的“货比三家”商品信息资料分类比较台帐（不得少于三家）上网公开，随时进行信息反馈和备查。

2、财务部建立主要材料采购价格台帐；办公室、物业部建立消耗品台帐。

3、开发部负责对主要材料价格进行市场跟踪，建立价格信息网络和台帐即采购信息平台，以备后续工程再开发时共享资源。信息每月至少序时更新一次，显示价格走向，开展价格信息服务工作，掌握采购谈价的主动权。对大宗材料的采购价格输入电脑进行序时管理。

七、合同必要条款

1、品名、单位、规格、型号、性能、质量等级、单价、数量、合同价款

2、付款条件及交货日期、方式、地点、费用承担、保修期限、质保金

3、违约责任、其他要求及补充条款

八、纪律要求

1、采购要有计划、有合同（3000元及以上），严禁先斩后奏。

2、严格执行优质、低价的原则，严禁出现少付款、多报帐的现象出现。

3、严禁经办部门、人员以不合理的条件限制、排斥供应商和对供应商进行卡、拿、吃、要、收取回扣。

4、采购经办人、检验人员要廉洁自律，秉公办事，不徇私情，不谋私利，严把质量关。

5、有违反上述四条之一者即为违规，一经查实，公司将视其情节予以罚款、降薪、除名直至追究法律责任。

九、销售策划及办公用品采购参照此制度执行本制度自发布之日起执行预决算员岗位职责负责管理各类文件、造价信息，并及时转发至各分（子）公司。

2、组织好预决算人员业务学习，共同研究解决有关业务中的疑难问题，并负责向有关上级部门汇报。

3、负责做好工程各项指标的测算工作，配合统计部门完成有关物价指数年报工作。

4、负责全公司预决算人员的资格培训计划的落实，并做好预决算人员资格证书年检及管理工作。

5、负责一年一度的集团公司计价手册证书的年检，配合财务部门核对、上缴的定额编制费用。

6、负责做好投标报价、预算编制和结算统计工作。

7、积极协调、配合各分公司投标报价、标书封标工作。

8、完成部门经理交办的其他工作。房地产公司财务核算部部门职责公司设立财务部，在总经理的领导下，负责公司的财务核算及管理工作。其职责如下：

按照董事会要求，建立健全公司及分支机构财务管理制度、会计核算体系、报表/报告体系、业务流程、财务内控体系及其他管理条例，并监督制度的有效执行；

组织日常财务管理，准确、及时的完成会计核算，编报各类财务报告，为领导决策提供准确信息；

充分发挥财务监督职能，对公司日常经济业务的合法、合规、经济性进行审核，组织并完成公司内部审计；

负责资金的统一管理和调配，保证资金安全，提高资金使用效率，编报资金使用情况报告；

按税收要求及时、准确办理纳税相关事宜；充分掌握本行业税收政策，提出税务筹划方案，争取税收优惠；

参与楼盘定价方案、销售方案的审核；负责售房合同的审核；负责售房合同登记、按揭贷款办理、客户产权证办理，保证销售资金及时回笼，对销售合同的执行情况进行控制与监督；

负责采购材料认价的复核、把关；负责工程项目成本的核算管理、控制、分析工作；定期编报项目动态成本执行情况表；

参与公司招投标工作，参加工程合同、大额采购合同的谈判；

清理债权债务，做好债权回收工作；审核对外担保；

根据公司经营计划，组织编制财务资金计划，并对各项计划执行情况进行跟踪，定期呈报计划执行情况的报告；

执行董事会批准的融资计划，保证资金需求，防范财务风险，降低资金成本；

根据公司经营计划，编制公司经营效益测算，提出公司综合目标成本、制定公司利润计划；

参与公司投资事务决策及合同谈判，对公司重大经营决策实施监督。公司财务票据管理制度2021-07-1110:55:50

来源：第一节

总

则

第一条为了加强票据管理，规范票据业务，明确管理责任，特制定本制度。

财务票据包括银行票据和非银行票据。

银行票据指支票、贷记凭证、本票、银行汇票、商业汇票等。

非银行票据指有价证券、大面额存单、印花税票、收据及发票等。

第三条计划财务部负责公司财务票据的领购、核销及保管等业务，并由专人分工负责。

出纳员担任银行票据的出纳保管业务。经财务主管指定的会计人员负责非银行票据的保管。非银行票据领用后，由领用人负责保管，其中领用的收据和发票由出纳员保管。财务票据用完后由保管人员负责核销。

第四条公司所有票据收支必须通过计划财务部统一办理。除国家政策及本制度另有规定以外，任何部门和个人都不得擅自收取和处理应当属于公司的票据。第二节

票据管理的内部控制

第五条财务票据应存放在保险箱内，由专人妥善保管。财务印鉴与银行票据应由财务主管和出纳员分别保管。非银行票据贯彻保管和使用两分开的原则，不得由一人兼任。

第六条内部稽核人员应定期或不定期地检查财务票据，保证帐实相符。

第七条办理有关票据业务必须经财务主管审查。

第八条出纳员应根据审核无误的原始凭证和收付款委托书收取或支付银行票据，收取款项时应开具收据或发票。

第九条银行票据、收据及发票必须顺号签发，作废应加盖专用的作废章。

第十条票据管理人员应建立备查登记簿。发生有关票据的行为时，应及时登记备查簿。

银行票据备查登记簿包括购买及使用日期、号码、金额、用途、经办人及备注等事项。作废银行票据应粘贴在备