银亿房产小区房开30000万元

01海悦庭一、二期项目。到6一期项目基本售完。二期项目销售率为75.6%已销售中20969.62平方米为回购安置房，万元按揭未。没有销售的面积有18469.8平方米，预计可回笼17000万元。若一期、二期项目全部实现销售，还可回笼48000储备的土地有BCDE幅土地201185支付完，总价为14.5亿元，该区域目前围垦已完成，考虑到鲁家岛的整体规划公司已向普陀区申请项目延期02年7月日普陀区出具抄告单同意延期但具体开工时间和竣工时间没有确定。二、借款人股东情况宁波银亿房地产开发成立于94年资本万元，为上市公司银亿房地产（公司原名ST兰光）全立足宁波开拓华东面向积极启动了异地开发策略。目前公司年开发规模达000万平方米以上。27至29年公司连续跻身中产百强行列，位居3位，名列浙江省前列。目前公司已经成为宁波唯一连续八年都跻身中地产百强。表 表 200920102011—(一（二00二（一（二1三四五六01153亿元，其中：存货增加19亿元、长期股权投资增加2.3亿元、在工程增加12.7亿元（主要为公司投资的威斯汀酒店、海尚大酒店中心商场的工程投入款总负债132.36亿元年初增加亿元，其中：股东投入的其他应付款增加21.43亿元、应付帐款增6.59亿元、长期借款增加8.86亿元、预收帐款减少13.88债中还有预收帐款32.6银行融资共44元相对现近两年受国家宏观政策调控影响，企业销售收入及利润水平仍21年主营业务收入达3%，利润总额5亿元，年均增长.%。总体看公司经营情况较好。三、项目概（一）项目建设内本项目位于鲁家峙岛南侧北面傍山南海目前与沈家门连接的鲁家峙大桥已于6，项目总用地面积69602方米（104），规划用地性质为居平米建筑面积35549平米户型包括合院、洋房、多层住宅，小住宅和社区配套用房，其中：多层32853平方米、小小于30%。，本项目土地于1年4月取得，1年2月取得普陀区环保局2年月取得普陀区发改委出具的项目目前项目四证均已取得，项目建设条件具备。项目已于11年2月完成方案设计月正式开工2年月预售4年前竣工通过综合验收，并交付使用。目前该项目已三通一平，共投入2万元，其中土地成本24万元前期费用工程费用等 万元。年8月3日省分行同意该项目列入我行房地产项目准入（二）项目投资与筹资分经测算，本次项目总投资63621万元，其中：土地成本万元、前期费用3166万元、房屋开发费26175万元、不可预见用785万元、期间费用1380万元、财务费用4160万元。楼面3993元/平方米，按地上建筑面积算单方成本8751元/平方米，总建筑面积算单方成本6027元/平方项目来源于借款人资本金33621万元资本金比例52.84%，经办行申请我行30000万元，没考虑预售。认为项目将于2012年9月开始预售，应考虑部分预售，建议金额控制到22000万元，预售解决8000万元。为了满足项目资本金需要，股东于今年6份增资3500元，另将30000万元股东借款转为资本公积，6月末公司资本和资本公积合计63500万元。若海悦庭项目资本金按35%算，则权益中可用于本项目资本金约3.865亿元，目前本项目已投入31282万元，且6月末货币余额5142万元，项目资本金能够解决（三）本笔规模安排分2年初舟山行房地产余额.45亿元省分行核定0年舟山行房地产专项额度为.4亿元按到期情况全年预测可收回6亿元，可为本项目腾出房地产规模96亿元。四、市场分（一）当地房地产销售情况2011年舟山商品住宅12177套，总面积约138万平方米，与上年相比增长10%。全年房屋峻工面积74.06万平方米，同比下降45.2房待售面积11.16万平方米同比下降29.3%。全市住宅均价仍在运行，户型以中小户为主。90平方米以下的占33%，90至120平方米的占36%，120于140平方米占21%，140平方米以上的占10%。全市二手房主力户型也为90平方米以下为主，占总量的70%。2011年舟山全市挂牌面积约370公顷，共137块，其中块中（商品住宅用地仅仅18商业及公共服务用地52，工业仓储及其它用地67块。住宅用地量相比去年有所减少，且主要集中在临城、朱家尖和六横，热点区域住宅用地供给不足表 表 景瑞 52平方米已全部售完，海悦庭二期75717平方米中已售57246.8面积平方米，销售情况较湾尊邸、天邦嘉园项目销售情况，本项目多层、销售均价10000米、洋房销售均价12000米、合院销售均价17000元/平方米鲁家峙岛离沈家门只有0性得到提高另外股东在有很名度和市场接受度具有一定品牌效应。但项目周边配套仍在建设中，缺乏居住氛围。表 表 年201320141小18项目可售部分包层、多层、洋房、合院和车位。根据工度分别为15%、35%、50%，预计到2014年底可全部回笼。经测2014本项目累计可实现销售80709万元除营业税及附加等，项目利润总额10147万元，项目销售利润12.57%，投资利润率16投资内部收益率27％，财务净现7649万元，项目能力较强。在约定期3年情况下，本笔贷款综合偿债保证比1.33，偿债能力尚可。六、担保情况分本项目拟采用抵押方式抵押物为本项目土地使用权及在923发费26175万元，两项合计52958万元，按金额22000万元算，折率41.5%。另外追加宁波银亿房地产开发公司全额保证，该公司在我行信用等级A+级，对外保证9.17亿元。2011年末总资产79.68总负债64.5净资产15.17经测算，担保能力为4.48亿元，具备保证能七、风险分尤其是在目前房地产调控政策包括信贷以及加大经济适用的及销售进度带来不定不确定性。、挪用风险：由于借款人的母公司下属有多家房地产开发着项目逐步实现销售若经办行贷后管理存在一定挪用和股东抽资风险。八、效应分，通过本项目的支持可以通过对项目建设和销售回笼款的闭管理获得良好的存款效应。本利率不低于同期基准利率上浮%利率水平较高另外今年舟山分行房地产开发陆续到期，若没有新项目介入，年底房地产只有1亿多元。，九、意、认为借款主体合法有效信用等级为AA-级开发资质三级， 强，在以下条件情况下，建议为舟山银亿房地产开发开发的的鲁家峙岛璞园小区项目房地产开发22000万元，期限3年本项目土地及在建工程抵押追加股东宁波银亿房地产开发全额连带责任保证利率不低于银行同期基准利率上浮25%，且RAROC不低于规定阀值。、前提条件如下1、前，要求对借款人报表反映的资本公积进行专项计2、前，借款人股东出具承诺：末还清本项目前，不抽回股东借款，不对项目形成的利润进行分红、经办行与借款人签订《委托支付协议》，明确人受托支付方式的起付金额标准为50万元；、借款人向我行出具“房地产开发管理承诺函”，承诺在我行个人按揭规模允许的情况下本项目的按揭全部由我行办理项目按揭专项用于项目建设及归还我行本息在期间我行同意不得新增融资及不得股权转让我行根据销售进度直接扣收本息，项目销售面积达%，归还比例不低于%；项目销售面积达%时，归还全部本息。管理要求、管理责任人