地产小户型案例赏析

小户型之案例赏析篇从中国房地产发展的历史与现状看来，无疑深圳、上海等沿海大城市具有举足轻重的作用，由他们所创新与引进的先进的房地产操作理念无疑为中国房地产的发展起到了巨大的推动作用，其中的一些经典楼盘成为其他地区学习与借鉴的对象。同样，在小户型住宅的发展上，他们的一些项目也很具有代表性，也可以让其他城市或地区有选择的借鉴一些成熟经验。现在，我们就深、沪等地极具代表性的个别小户型项目作一些分析，或许会给我们带来一些启发。深圳——旭飞城市公寓系列

旭飞城市公寓系列为深圳小户型住宅的领导者，首篇旭飞花园的首次推出，引起整个深圳的轰动，打破了深圳大户型楼盘一统天下的格局，使深圳房地产开发进入多元化发展阶段，也揭开了深圳小户型发展壮大的序幕，开创了小户型系列开发的先河。成功经验分析：瞄准投资市场、做透细分产品开发商深入研究深圳房地产状况，细分市场，分析深圳人的购房心理，从其居住、投资、创业、情感等需求出发，真正为投资置业者考虑，最终定位于打造小户型住宅系列。首创小户型系列开发模式，以品牌与规模赢得市场开发商广泛借鉴国内外小户型开发的经验，与国际接轨，以小户型社区化、系列化的方式先后推出其系列化项目，并通过不断创新，引导深圳小户型潮流，赢得市场口碑，打造小户型第一品牌的形象。注重项目选址及配套，引进连锁经营模式开发商分析了深圳以往的小户型，发现它们大多是单栋楼宇，配套不足，给住户带来很大不便。因此旭飞城市公寓系列开发初始就注意到了这个问题，在选址上尽量找成熟片区；配套上加大投入，引入连锁经营，解决日后业主的后顾之忧。通过不断创新的产品引导市场旭飞系列化打造小户型，不局限于重复制造，而是在小户型产品上不断更新、不断完善。开发初期，注意吸取了市场上已有小户型项目的经验教训，改变局促的连廊式传统布局为梯户式布局，有效地消除相互干扰性强、私密性差、不实用、不利于管理等弊端；户型也从单一面积走向多元化（15㎡-56㎡），并且在每户内部均设置独立厨、卫甚至阳台。在当时是对小户型单元的一种从建筑理念到设计理念的全面改革，也是小户型发展过程中的质的飞跃。旭飞代表户型：A型一室一厅（总建面积32.20㎡；卧室9.04㎡、客厅11.35㎡、厨房2.80㎡）户型简评：在很小的空间里各功能比较齐全，排布比较合理，客厅、卧室均朝南向，主要空间采光良好；但通风性一般，若在西南角阳台处再有一小阳台会更好。B型两室一厅（总建面积50.63㎡；主卧9.68㎡、次卧6.89㎡、客厅14.90㎡、厨房2.89㎡、阳台1.48㎡）户型简评：较小的面积内功能分区较明显合理，左右动静、公共私密划分明显；有两个朝南阳台（主卧带阳台），保证采光；但次卧稍显小，左侧客厅往南移、厨房放在东北角也会更好一些。C型两室一厅（总建面积56.45㎡；主卧9.14㎡、次卧7.40㎡、客厅19.24㎡、厨房3.52㎡、阳台1.73㎡）户型简评：三阳台足够采光，双南卧室、较宽敞的客厅，南北动静、公共私密划分明显；客厅布局不太合理，卫生间对着就餐区。不断挖掘创新方式，极大的推动销售业绩(1)、开创“全民置业”模式开发商针对深圳年轻白领客户的购房心态，不断降低置业门槛，如华达园提出“9800元置一个家”的“全民置业”概念，在秋交会上吸引了大批工薪阶层购房者；在后续物业销售中又提出“首期一万元、超级买楼易”计划：超低首付，付款方式灵活多样；月供款少，月供千余；提供每平方米400元的超值装修套餐，小户型“全装修+房价”仅20余万元；减轻工薪阶层同时租楼、供楼的压力，提出“入伙前，发展商替你供一半”的优惠措施。(2)、通过可预见性的收益来打动投资者旭飞城市公寓系列通过良好的市场口碑、人性化的产品、完善的社区配套等，引来一大批投资者。一个客户以投资51套的记录，创下深圳小户型投资之最。旭飞城市公寓系列市场租金和出租率都很高，租金高过周边同地段的20%，一般说来，其月租金约为月还款的1.5—2倍。这样的轻松收益使得投资者对其产生很强的信心，最终极大的促进了销售。〖旭飞启示〗——个性的地产品牌，是真正的制胜之道旭飞城市公寓系列的成功不是偶然的，他们赢在创新与品质。旭飞率先将成片小区、系列开发引入小户型运作，在产品的打造上不断推陈出新；在销售政策的制订上，通过各种方式降低首付额度、优化付款方式，以此吸引大量投资客户。旭飞城市公寓系列的成功，一方面说明小户型住宅同样具有极大的市场潜力及发展空间，同时也说明了投资在小户型住宅销售中的重要地位；另一方面也提示我们小户型住宅不是一味求小，而更应在精致上做文章，不断求新、求变才是树立地产品牌的制胜之道。

上海——中福花苑·青年汇中福花苑·青年汇，上海小户型公寓的代表作品，曾创下1400套房屋三个月销售完毕的佳绩。2001年度上海住宅销售金额50强，解放日报“住宅消费”2001年十大热点楼盘。而青年汇作为一个成功的烂尾楼改造项目，它的成功更能引起广泛的关注。青年汇项目分析：1、青年汇产品分析1）地理位置中福花苑·青年汇位于上海市中心，北起陆家浜路，南到国货路，东临中山东路，西靠海潮路。占据黄浦南外滩中央商务区地理位置，享有黄浦江畔水景居住区优越的景观特色，为项目的成功奠定坚实基础。2）配套服务青年汇通过完善的配套与服务保证业主生活的便利，在社区配套服务设施上也紧密结合客户需求特点，在小区内设内容丰富的青年会所，此外还另设篮球场、网球场与游泳池等。为符合青年人的消费习惯，特在底层、二层开设“好又多”大卖场，并开辟时尚服饰专卖店等时尚购物中心。3）户型设计青年汇根据建筑自身的实际情况，结合市场需求，推出5米4挑高客厅跃层小房型结构，实用率高达140%，从而为消费者创造更大的使用空间，极大的迎合了目标客户的购房心理，取得了惊人的销售业绩。代表房型：A房型----建筑面积49.53㎡（起居室16.65㎡、厨房3.34㎡、卫生间2.13㎡、卧室6.28㎡）房型简评：5米4挑高客厅、跃层给人以强烈的空间感，面积分配比较合理，首层功能布局、过度比较合理；不过就餐空间局促，客厅座位朝向门口，如果面宽稍大，如B房型横向排布则更好。B房型--建筑面积55.07㎡（起居室18.83㎡、厨房2.81㎡、卫生间1.45㎡、卧室5.84㎡）房型简评：同样5米4挑高客厅、跃层给人以强烈的空间感，起居室宽敞明亮，功能划分较好，就餐空间较舒适；但卫生间与厨房位置不太好，二层卧室面积显小。4）青年汇装修标准分析：起居室地面汇丽复合地板、

混水踢脚线墙面立邦美得丽、乳胶漆顶面木龙骨纸面

石膏板吊平顶；立邦美得丽

乳胶漆门窗/设备艺王模压板门套

大理石窗台板

书架式木踏板

楼梯木扶手卧室地面浙美地毯

混水踢脚线墙面立邦美得丽、

乳胶漆顶面立邦美得丽、乳胶漆厨房地面现代地砖墙面金属铝板顶面立邦美得丽

乳胶漆橱柜组合式柚木防火板厨柜

不锈钢架玻璃餐台

大理石台面

绿太阳龙头、满堂春水槽卫生间地面现代地砖墙面现代墙砖顶面国产PVC扣板洁具美标洁具二件，

冲淋房、艺王模压门，

艺王模压门板门套其他设备林内10升热水器、帅康脱排、宇杰燃气灶、1.5匹空调2台灯具：卧室、书房、卫生间均为吸顶灯起居室为嵌入式筒灯，其它参照样板房配置照明电源由此表可以看出，青年汇除了具有较完备的装修外，也增加了部分诸如热水器、脱排、燃气灶、空调等其他设备，进一步提高了入住的方便性。2、青年汇消费群体分析1）购买群体呈“多源化”趋势青年汇客户地域分析从青年汇已购客户的地域统计中可以看出外地客源的比例占23％左右，高于周边一般中大户型楼盘的相应比例。从以上资料统计可以看出，本项目周边区域（徐汇、黄浦、浦东）购房者只占36.15％，其余均分布在上海的其他区域，说明本类产品的区域抗性相对较小。2）购买群体呈年轻化趋势以下对“青年汇”项目的已购客户统计资料进行统计分析：从青年汇已购客户的资料统计来看，购房者的年龄主要集中在21-30岁这个年龄阶段，占总人数的47.88%；而35岁以下的购房者总共占到了将近70%。究其原因，这部分需求者的消费心态大多一改昔日“一步到位”的家庭置业方式，“三步曲”广为流传：单身贵族先在交通便捷的市中心租或购一间房，结婚后在这样的成熟居住区买一套一室一厅到二室一厅的“二手房”或小户型商品房，待经济实力达到一定程度后再根据情况买一套环境、地段、交通等俱佳的大户室甚至独院别墅。这种购房观念的转变也在一定程度上推动了小户型住宅市场的旺销。3）购买群体性别构成据统计青年汇单身公寓女性购房比例接近60％，比一般购房客户的女性比例大大提高了，从一个侧面它反映了当今社会的价值观，随着女性在社会中的地位抬升，越来越多的独立女性希望拥有独立的生活空间，同时她们也有能力来实现自己的梦想，即便将来成家，提前购置的这份物业也可以为其提供私密的个人空间或一份稳定的投资收益。4）购买群体高学历居多从青年汇的购房客户统计中可以看出，其客户中具有高等学历者约占总数的90％，其中研究生以上学历者接近17％。这批居住对象思想比较开放、活跃、崇尚自由，对新事物接受较快。这部分群体有着他们自己的工作，思想，生活方式。这部分购房者的年龄和工作经历决定了他们对住房消费要求：生活方式讲究效率、房型要求简洁实用物业管理要求周到社区配套注重交流性对绿化环境等要求相对较低随着社会的发展，这部分群体不断有新的需求，随时掌握他们需求的变化，提供给他们需要的服务，那么单身公寓的服务一定会长盛不衰。5）购买者投资客明显增多从青年汇项目的客户资料统计中可以发现，随着经济飞速发展，个人资产经营时代也同时到来，小户型投资少、回报率高、周转性强的特点，将大大鼓舞房产经营行为的增加。通过买房保持币值，通过滚动置业改善居住条件，通过买房退个人所得税的现象将越来越多，这些经营理财行为寻求载体时小房型尤其是那些地段佳，配套齐全、回报率高的项目就将成为首选。3、青年汇企划包装分析1）楼书单身公寓的楼书在卖点的阐述、平面设计，色彩运用等都有自己的不同风格，完全区别于其他一般商品房楼书设计。他们用色大胆，语句煽情，在看似平淡的包装中创造新的突破。青年汇采用了更新颖的方式来传递它的楼书，在开盘的当日不仅刊登了开盘广告，更将16版的楼书放置在新闻晨报上，25万巨大的投放量将楼书送到千家万户手中，用撒网捉鱼的方式捕捉客户，在市场上轰动一时。2）媒体表现报纸媒体青年汇宣传广告语：“钢骨柔情、精彩人生”、“买平方住立方，实用率140％”，从广告诉求语上直接突现产品的特征，卖点明确，直指目标受众。从平面设计上，根据不同读者的欣赏品位，两大媒体各自采用不同风格，《新民晚报》用了一套大红板报风格与毛泽东诗词系列，《新闻晨报》则以黑白为主色调的系列广告来表现，在常规中给人以另类的感觉，也极赋视觉冲击力和煽动性。网络媒体针对单身公寓这一新生代产品，“青年汇”设计了专门的网站，详尽地介绍楼盘的情况，从地理位置到小区配套；从房型设计到室内装潢应有尽有，另外还特别设置了“”网站的BBS板块，论坛上人流如潮，青年汇的未来业主畅所欲言，创造了以个案命名的房地网站点击率之新纪录。现场布置在“青年汇”的案场，销售商将IT技术运用到销售中，案场的大屏幕和销控技术的运用烘托了案场的气氛，在IT技术的配合下，将楼盘的人气调整到高潮。随着楼价的节节升高，销售全线告捷。4、销售手法剖析“青年汇”采用了“即时涨价法”，现场销售控制完全通过销售管理软件完成，在销售人员的协助下，通过电脑了解楼盘概况，每售出10套，系统会自动按比例提升售价，在价格瞬间上涨的势态下促使客户快速落单。这是一种最有刺激性的销售手法，价格在开发商设定的范围内稳步上升，一切都在控制中。〖青年汇启示〗中福花苑·青年汇之所以能取得另人瞩目的成绩，与它具有地段等方面的先天优势分不开，但同时青年汇在烂尾楼的基础上还是在产品创新、市场推广等各个方面都做出了很好的尝试努力，并取得了成功。尤其是其空间感极强的复式小户型、灵活多样的包装与推广手段都为当时的小户型市场带来了活力，并通过其良好的产品性价比最终赢得了市场的极大认可。

附录资料：不需要的可以自行删除设备管理制度1.1设备日常管理办法为了确保货车检修生产任务保质保量的顺利完成，实现安全生产，并逐步建立健全适应现阶段生产需要的机械动力设备日常管理、使用和维修的制度。1.1.1基础管理：a.新拨的设备安装验收后和自制固定资产设备都属于段固定设备。b.新购置设备的安装调试工作根据实际情况确定，由设备车间实施。c.新设备的调试必须有技术科、车间、作业场有关人员参加，由技术科组织设备生产厂家来人调试时，作业场、车间予以配合。d.新设备调试完成、验收合格后，由技术科将该设备正式交设备给车间使用，并填写设备交接记录，在技术科与车间设备副主任、设备使用部门签字确认；同时设备质检员填写设备试运转交接记录单，并由技术科、车间、维修车间负责人和设备质检员四方面签字或盖章生效。e.设备使用者必须取得《设备操作证》方可操作设备，并按规定正确填写设备使用记录。f.设备使用者对设备的日常保养和自检自修工作，必须严格执行相关规定，杜绝简化作业。h.设备发生故障，由设备使用者通知主管，并通知设备车间有关人员现场维修，同时，设备使用者和维修者进行相关记录。i.新设备发生故障，原则上是：在保修期内，由设备生产厂家负责维修；在保修期外，由设备车间负责维修。如果新设备故障影响现场生产，可由设备车间对故障进行紧急处理，保证生产正常进行。j.新设备保修期满后，由设备车间进行维修工作。k.特种设备、探伤设备等特殊设备的使用、维修、管理工作按段有关文件执行。1.1.2设备使用管理在使用中的设备，根据“谁使用谁养护”的原则，实行“两定”（定人、定机）“三包”（包使用、包保养、包保管）的包机制度。对设备使用包机人的规定a.单机使用的设备，设备操作者即为包机人。b.两人及两人以上使用的设备或机组，选出包机人，由该负责人组织操作者使用、保养设备并对设备负全责。c.班组集体使用的共用设备，由所在班组的工组长担任包机人或车间领导指定包机人，对设备的使用、保养维修负责。d.设备包机人要保持相对稳定，变更设备包机人时，由设备所在地主管批准，属于精密、重点的大型设备，必须经技术部门核准。包机人岗位责任制包机人须认真学习和熟练掌握所使用设备的技术操作规程和维护保养技术，做到“两不、三好、四懂、五会、一消灭”。两不：不带病运行、不违章蛮干；三好：管理好、使用好、修养好；四懂：懂设备构造性能、懂安全生产知识、懂操作规程、懂设备评比鉴定内容和方法；五会：会使用、会养护、会润滑、会日检日修、会排除一般故障；一消灭：消灭设备人身事故。使用设备必须执行下列规定：a.使用者持证上岗，严格执行设备操作规程。b.经常保持设备整洁，按“五定”规范进行润滑，并注意节约油脂。c.管理好工具及附件，按要求内容在设备每日或每班开始使用时对设备进行点检并记录。d.遵守交接班制度，认真填写设备交接班记录和设备使用运转记录。e.保证安全生产，如果发生设备事故，要自觉地保护好事故现场，如实地说清楚事故发生经过，认真分析原因，接受教训，做到不隐瞒，不回避。f.维护设备达到四项要求：即整齐、清洁、润滑、安全。整齐：加工设备的工、卡、量、刃具及附件，加工件按规定地点放置整齐，床面不放置任何物件，防护装置完整不裸露，机具齐全，操纵机构灵敏可靠，性能良好。清洁：每日完工后清扫，周末大清扫，做到设备内外无油污积垢，无碰伤、砸伤、定期清洗附件。润滑：按“五定”，规定加油，润滑器具齐全完整，作用良好，油毯、油线清洁，油标，油窗醒目，油路畅通。安全：按范围进行自检自修，发生故障及时检查排除。h.包机人应参加所包设备的定期检修和技术鉴定，参加红旗设备评比及修理后的试车和验收交接、按时将设备上的计量仪表送计量室检验。交接班制度a.两班以上倒班使用的设备，必须建立交接班制度，按照规定内容和标准严肃认真进行交接，正确填写交接班记录，交接双方必须签字确认。b.交接班记录应如实反映一下内容：设备的技术状态是否良好；设备附件、备件及工具是否安全，有否损坏丢失；点检及自检自修情况；设备本身及周围场地清洁状态；针对设备特点其他需要交接的事项，交接班记录包机人必须妥善保存，不得丢失、污损。包机人的责任a.有权阻止未经批准的人员使用所包设备。b.有权阻止检修人员不按检修工艺要求违章检修设备的行为。c.提出对所包设备检修内容，要求和改进意见。d.发现设备检修中有不合格的零件，直接影响到产品质量或设备的正常使用，或未按分解检查时确定的内容进行施修时，可以拒绝验收。1.2电控制动试风机管理办法1.21.3分车位标记牌使用及管理办法1.3a.标记牌发放情况：每对各有一对分车标记牌。b.当列车停妥，标志插好，值班员广播X道标志插好可以作业，第一对、第二对、第三对、第四对检车员在作业分车位两侧的端梁与角柱连接处贴好分车位标记牌后，开始作业；第五对检车员到达自己的分车位置后，分别在连接处贴好标志牌后，站位准备试风，作业完毕后，各对的右侧检车员取回本对标记牌。1.3a.分车位标记牌，在小组接班时，由各组组长交给在左侧检车员使用及管理。b.下班后，由小组组长点清后进行交接，同时交接双方组长在交接本上签字。c.如果标记牌在使用及交接过程中，发生丢失、损坏，车间追究责任人，同时进行赔偿，每个标记牌为50元。1.4安全互控牌管理办法材料管理领放制度脱轨器的维护和保养制度..4遇非正常1.7设备巡检制度1.7.1定期巡检：由主任a.巡检必须逐机进行检查，检查出不良处所要逐台记录，并由使用人、检查人签字。b.发现问题及时处理，如设备保养不利，对行车、人身、生产造成安全隐患的，要及时对责任者进行处理。c.作业场值班主任随时抽查设备的使用情况、维护情况，特别是在非正常作业情况下，值班主任要对脱轨器、电动大闸等设备进行重点检查，及时了解设备的使用情况。如发现问题要及时进行处理，凡包保到人的设备出现问题要考核到人。d.站修按照周设备检查表进行检查，做到不漏设备，发现问题及时解决，不能解决的问题及时上报。.2a.滑动面是否有拉伤、研伤，结合面间隙是否适当。b.连接传动机构结合是否良好，声音是否正常。c.冷却、润滑、液压系统工作是否正常。d.各部件温升情况。e.各连接螺丝及基础螺丝是否松动。f.变速、操纵机构是否可靠。g.各运动部件是否良好。1.7.2a.电机温升、音响是否正常。b.电压、电流显示是否正常。c.各种开关、接触器接点、制动装置是否良好。d.保险丝是否良好，其容量必须与电机容量一致，严禁以其他金属丝代替保险丝。e.配线、接地线是否牢固。f.各种仪表作用是否正常。1.7.2a.安全防护装置是否牢固可靠。b.压力表等计量仪表检验是否过期。c.使用人是否按操作规程操作，自检自修范围执行如何。1.8消防器材使用管理办法.31.81.9电台管理办法1.91.10工具使用管理办法00职工调出或退休时，在离车间前必须将个人的全部工具交还，01.10.9班组要加强工具管理，要人人爱护工具，搞好工具的维护保养，1.11材料配件使用管理办法1.3修理人员处理车辆故障，将换下来的配料及时放回废料堆处,2红外轴温检测仪管理办法1.121.13砂轮机的使用、维修管理办法3.2砂轮机1.13.a.戴好防护眼镜，手中不准拿棉丝、破布作业；b.不得用砂轮侧面研磨和一个砂轮两人同时作业等。c.砂轮研磨接近夹盘时，不准在用。d.不准用砂轮机研磨大型工件，过小工件不得用力研磨。e.砂轮机开动后，需待砂轮转速稳定后，身体站在侧面，头部闪开，工件放在研磨台上再研磨。f.工件研磨时要轻轻推动，严禁用工件撞击砂轮。g.运转中随时注意砂轮状态，发现有任何缺损或螺丝松动，托架摆动异状时，必要时立即停车。h.使用完了及时关闸。1.14各种手持电动工具的管理5值班室微机使用管理制度1.15.151.151.16RD2型货车轴承故障诊断仪管理制度6.3红外线预报微热以上的轴头必须使用此诊断仪，对使用RD2型货车轴承故障诊断仪验轴61.17锅炉房安全管理办法本规定所指锅炉为承压的、以水为介质的固定式蒸汽锅炉以及以水为介质的额定热功率大于或等于0.1mw，额定出水压力大于或等于0.1mpa（表压）固定式热水锅炉。71.17a.锅炉房及储油间（库）内外应有严禁烟火标志牌，消防器材应按《建筑灭火器配置设计规范》设置，消防设备、器材取用要方便并在有效期内。b.燃料供给设备及管道运转正常，无跑、冒、滴、漏现象。c.仪器、仪表电动设备电线接头不得外露。d.锅炉房范围内的控制柜、各种辅机、管道、油罐容器设备等都应接地，接地电阻在5欧姆以下。e.锅炉房内闲杂人员严禁进入。1.18液化石油气炉灶日常使用管理办法8.3炉灶每月定期检修和维护，各部接口要定期检查。减压阀发现问题立即更换；导管发生腐蚀、表皮裂纹破损等要及时更换。自备化石油气钢瓶每次换气需经液化石油气站维修部门进行检测，如出现角阀压盖松动，丝扣上反、1.18.4装有液化石油气的钢瓶，不得存放在休息室及能够产生电弧和火花的房间内，并保证室内通风良好。钢瓶严防高温和日光爆晒。其周围环境温度不大于35度。使用中钢瓶与炉灶之间要保持1.18.5点火时要先开角阀，然后划火柴，从侧面接近炉盘火孔，再开启炉具开关。如一次没有点着，要及时关好炉具开关，等气体扩散后再重新点火。如果发现只有81.181.19土暖气安全使用管理规定1.19a.循环方式为自然循环；b.最大供热量不小于4.5万大卡/小时；c.供热面积小于350平方米。1.19.2a.采取自然循环方式，严禁带泵强迫循环；b.保证本体能够自动泻压盘管式或鼠笼式的安装与锅壳基本相同，但其泻压管的管径不小于炉体的管径。c.炉具进、出口严禁安装阀门，炉具进、出口及泻压管设置活接头，以便检查维修。泻压装置及其他管系要有可靠的防冻措施：土暖气尽量按装在室内。d.口水泻压罐(箱)距炉本体的垂直高度不大于2米e.口水泻压罐(箱)距上部开孔直径不小于38毫米。f.安装土暖气的房间如果与休息室、工作间等有人的房间连通时，必须安装风斗，炉具配件齐全，烟囱不漏烟，管道穿墙处堵塞严密，门关严密，防止发生煤气中毒。1.19a.土暖气由作业场根据具体情况进行管理，根据文件要求，结合作业场具体情况制定管理办法，突出“补水、燃烧、检查、检修”等方面内容。b.土暖气在使用过程中由专人负责，在入冬前要对使用人员进行一次有关暖气安全知识、操作技术方面，的专题教育，使用者要懂得其结构、原理及有关要求，严禁非本岗人员燃烧。c.土暖气在使用过程中如果暂时停止使用时，必须将水排空，运用中的土暖气不得灭火，以防止炉体和管系结冰形成密封，发现管道及炉体内结冰，必须先用缓慢加温的方法，让冰溶化后，方可重新点火使用。d.炉体装有安全器，损坏后不得用异物代替，用使用原规格和型号的安全器。e.使用过程中如果发现有异状或异常情况应立即停止使用，停火后检查管路是否堵塞，炉体腐蚀开焊等，待处理后方可使用。停火期间如果使用其他取暖设备应符合规定的安全措施，方可使用。f.取得合格证的土暖气，不得随意改变其结构。g.取暖完毕后，要对土暖气进行保护，使之处于良好状态。为防止锈蚀尽量避免潮湿放在干燥的地方。h.土暖气每年使用前，必须对炉体出水、回水、漏水管、泻压管是否通畅进行一次彻底检查。1.20计算机管理办法1.20a.计算机使用要把系统列为机要进行管理。b.新建应用软件系统，在投入使用前，必须检测程序是否存在病毒，方可进行使用。c.机房必须配备1211型灭火器，其数量按面积定，每5M2不少于1公斤。机房内不得存放任何易燃、易爆、强磁腐蚀性危险品，值班室环境要做到卫生清洁、设备放置整齐。d.计算机房要实行要害管理，严格执行机房管理制度，加强计算机安全保密制度，外来人员进入机房需经“计算机安全管理领导小组”批准并登记在册，并要有专人全程陪同。e.所有的系统资产要严格执行登记使用制度，并建立完善的台账及设备档案。f.设备使用和信息存取要严格执行安全保密制度，任何人不得越权使用或改变系统资源。存储介质和文件资料由专人负责妥善保管，未经批准，不得随意利用、修改、复制和外借。g.为防止制造传播新的计算机病毒，对新引用的软件和外来数据媒体要采取慎重态度，使用前要进行安全检测，确认无误后，再投入正常运行。1.20a.未经授权人员或未经“计算机安全管理领导小组”许可，不得随意进出值班室和资料室动用设备。b.遵守微机管理制度，听从管理人员指挥，在指定的计算机设备上工作，不得动用与指挥操作无关的设备。c.严格按照计算机操作规程和系统运行要求进行操作。d.不得在计算机上擅自运行自带软件或做与其工作无关的事情。e.不得擅离正在运行显示重要信息的计算机。f.带出机房的存储介质和资料须经主任批准，并由“计算机安全管理领导小组”人员进行检查登记。1.20a.微机操作者，必须经过计算机知识的学习和培训。b.包机办法和要求：微机使用要严格执行：两定（定机、定人）；三包（包使用、包保养、包管理），值班室（HMIS专用机由值班员助理负责、脱轨器专用机由红外线值班员负责、图像监控专用机由值班员负责）资料室（办公用机由资料员负责）TFDS室（生产用机由TFDS组长负责）。1.20.4要求：管好设备包机人负责保管好自己使用的设备，未经领导同意不准他人操作设备；严格按照操作规程，不1.21设备台帐记录填写标准设备台帐、记录填写总的原则是相关内容必须按日期填写，不得滞后也不得超前，填写内容齐全、准确、字迹工整，不得涂改简化，台帐、记录中需要签字确认的内容必须由有关人员签字。1.21.1设备点检、运行记录卡编号、名称按技术部门给定的编号名称如实填写，要求每张点检卡都要填写。其他项目根据实际情况认真填写。设备运转时间栏，要求轮班人员分别填写。点检内容根据每台设备的实际情况，严格按点检内容顺序进行点检，按技术科下发的点检顺序表填写内容。点检情况及运行时间等应上下对齐，正确填写。2设备故障应急处理方案机械设备的使用是以保证运输安全畅通，提高生产效率为目标。强化机械设备的日常保养和管理，使生产主要设备随时处于良好状态，为正常的生产任务顺利完成提供可靠的技术保证是每一名机械设备操纵人员的责任。由于运输生产的需要，不断增添许多新的机械设备，既方便了生产工作，也给我们的设备管理工作提出了新的要求。为了确保机械设备的正常运转，特别是在非正常状态下保证正常运转，特制定设备故障应急处理方案如下：1.22.1机械设备的操作人员必须要有设备操作证，认真负责机械设备的保养、请擦、给油并认真填写记录。1.22.2开机前要认真检查设备的技术状态，按照季节的变化做好试车，待运转良好后方准作业。1.22.3机械设发生故障或事故后，该设备操作人员要及时将发生故障的设备情况向西站修副主任、设备管理负责人、调度反映，如果夜间发生故障要及时向值班人员汇报，上述人员在接到设备发生故障的信息后，要及时同运用车间及段设备车间进行联系，1.22.4各种液压、电气转动设备发生故障时，要及时同电工进行联系，及时处理，故障较大时同设备车间及时联系修理。1.22.5各种起重设备发生故障时，要立即停电进行检查、处理，故障较大时同设备车间及时联系修理。1.22.6锅炉压力容器不应带病作业，发生故障时，要及时停炉进行检查，故障较大时同设备车间及时联系修理。1.23触摸屏管理办法1.23.1管理触摸屏系