从营销的视角谈住宅小区规划

Word版本，下载可自由编辑从营销的视角谈住宅小区规划以下是为大家带来的关于从营销的视角谈住所小区规划的相关内容，以供参考。

笔者在从事房地产营销策划工作的历程中，经常看到地产市场上许多综合素养不错的项目苗子因产品规划设计和营销策划两个环节严峻脱节以致开发成问题项目，如本可以开发出非常畅销的小户型住所的地块开发成了大户型住所，因周边的生活配套根本无法满足大户型消费者的需求而致使项目严峻滞销；又如小区规划或套型设计不科学将项目做成劣质产品及浮现缺陷户型，终于遭到市场无情的唾弃……。诸如此类，无不让人可惜。而深究其缘由，往往是由于营销策划没有提前介入项目规划设计或项目规划设计没有充分考虑市场需求和营销因素，而终于造成项目产品设计的失败和销售的失败。

因此，籍以此文，笔者试图站在营销的角度对住所小区规划提一些粗浅的建议，以对当前房地产市场产品设计与营销策划两环节断链后所存在的问题起一点引发作用，也权当是抛砖引玉之作吧。

二、“前营销”对住所小区规划的须要性房地产市场中“前营销”是指投资意向、地块的挑选、市场调查、投资收益分析、投资决策等五个阶段。

项目开发离不开市场营销，而“前营销”则是项目营销的基础和关键。有好的前营销基础的项目投资决策才干够开发出适合社会需要的房地产商品，也才干为开发商带来预期的收益。详细到住所小区规划设计，“前营销”的作用尤其不行忽略，可以说，没有“前营销”策划，就不简单规划设计出符合市场、品质优良的住所小区。

住所小区规划设计看似只是一个纯技术上的活，而且表面看任何住所小区规划设计都大同小异，离不开那几个常规的要素：地形分析、规划结构、空间组织、交通组织。而事实上，仅靠规划设计师的专业学问去自立完成住所小区规划，是万万支撑不起市场需求的。由于规划设计师再学问广博，也只能得个也许的市场认知，无法对详细项目作更深化的市场调查，从而也就难以对某一详细住所小区规划细节把捏精确     了。因此，“前营销”的介入就显得必不行少。

“前营销”策划可以精确     界定住所小区档次，从而为小区规划设计确立思想基调。

在保证小区规划设计的科学性、适用性和“以人为本”的设计理念的前提下，豪华型住所小区规划与经济型住所小区规划即使在同一区域也绝不行能有太多的相像之处，必在风格、品质、内涵上有着不同的表现；大众型住所小区规划和共性化住所小区规划同样需要针对详细的目标客户群的喜好举行规划设计，才干真正打动目标消费者。档次定位表现清楚的小区规划设计将为后营销策划工作的顺当绽开制造良好的市场卖点。

“前营销”策划深化的目标客户群特征分析推断可为住所小区规划设计提供详尽的市场依据，从而协助规划设计师在小区规划细节设计上做得越发尽善尽美。

当前产品营销考究市场的细分，房地产产品也一样，每一细分市场里的消费者都会有其独特的需求和兴趣。就拿园景设计来说吧，南方人可能喜爱 楼台亭榭、小桥流水人家的江南园林风味；而北方人则可能更喜爱 有着高高棕榈树和开放热情的花卉、四季分明的园林景致。同时，不同阶层的消费者对园景设计的要求也会有显然的差别。规划设计师惟独站在市场角度，精确     掌握目标消费者的真正需求，规划设计出来的产品才会受到市场的追捧和消费者的爱慕。

再次“前营销”策划利用细致的市场调研，并结合房地产市场的进展趋势和当前消费者的需求特征，从营销角度动身，对小区规划提出《项目物业规划进展建议》，从小区总体规划、建造单体设计、园林景观规划、户型定位及设计、会所规划要求、小区交通系统设计、小区智能化系统设计等内容提出营销上的观点，从而让规划设计师利用对市场需求的理解和领会，可以更精确     地掌握住所小区规划设计理念和详细设计要求，并在此基础上举行创新，设计出有品质、有市场、科学适用的住所小区，最大程度增进项目的后期销售工作。

由此可见，“前营销”策划的介入对住所小区规划设计是不行或缺的，“我行我素”搞开发的进展商需要重新熟悉“前营销”策划对囫囵项目胜利开发的重要性，招聘优秀的地产策划公司提前介入项目开发，避开投资决策失误，开发出对路的产品，才干实现高额市场回报。这也是当前房地产开发商应具有些理性、成熟的开发思路。

三、优秀住所小区规划必具的设计思路项目销售的胜利是房地产项目开发胜利的详细表现，也是进展商猎取投资回报的重要保证。

住所小区规划设计直接打算产品的品质性能，将在很大程度上影响和打算着项目销售的成败，作为肩负着将产品胜利推向市场的营销策划，就不得不对住所小区规划提出营销战略上的规划设计思路，以便在营销推广过程中举行项目卖点挖掘，以产品的唯一性、排他性、差异化和前瞻性抢占市场的制高点，吸引和打动目标消费者，制造火爆的销售局面，实现终于的销售目标。因此，从营销的战略动身，要求规划设计师在举行住所小区规划设计过程中必需具有如下三方面的设计思路：

1、住所小区规划主题化设计思路在项目“后营销”策划过程中，首先要做的一件事就是提炼项目主题理念，这一主题理念必是贯通项目始终的一条红线，呈现项目在当地市场与众不同的风貌与共性。它不仅是市场推广过程中包装炒作的概念和说法，更是产品与服务的实质性内容，是囫囵项目灵魂的具象表现。而这一主题理念又是在项目规划设计主题基础上举行提炼和深入的。因此，在住所小区规划设计伊始就要确立主题化的设计思路，整合“前营销”策划的市场信息和可行性专业操作优势，对项目规划设计的主题举行明确的定位，否则，设计出来的住所小区因其没有鲜亮的主题，往往缺乏共性，无法建立起项目的核心竞争力。如有些项目在园林景观设计上忽略主题化设计，只作单纯的景观堆砌，各种风格的景观元素都有，但就是找不到的一个核心主题点，造出一个“四像四不像”的小区园林，本该是项目的一个核心卖点，却因设计上的失误反成了项目销售的一个障碍。

“巧妇难为无米之炊”，对于没有鲜亮设计主题的项目，营销策划师也无法提炼出具有产品质素支撑力的推广主题，只能玩“虚”的概念炒作，这必将大大影响营销推广效果，从而制约销售进度，并最后直接影响项目赢利目标的实现。

2、差异化房地产市场产品同质化的趋势越来越严峻，尤其在住所产品中体现得更为突出，千篇一律的园林景观、千篇一律的户型设计、千篇一律的坡屋顶、千篇一律的“欧式”概念炒作……重复的噪声和形象出示已大大败坏了消费者的购买欲望。实践证实，任何一个胜利的项目都在产品差异化设计上下足功夫，如世纪村的入户阳光花房的创新设计，便为项目的销售制造了一个走俏的卖点，令很多理性的购房人纷纷掏空了腰包还直叫好，可见差异化产品的魅力所在。在产品同质化日益显然的今日，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，也即是产品差异化，由此形成自身楼盘的共性，从而提升竞争力优势。又因楼盘的共性差异化是竞争对手难以仿照的，因此也是营销策略上的致胜法宝。今日，“差异化营销”已成为房地产市场的必定趋势，对住所小区规划设计的差异化创新也必将成为消费者购房的重要决策因素，这是任何一个进展商和规划设计师都必需意识到的。

3、前瞻性我们正处在一个高速进展的时代，无论是高科技，还是人们的生活需求，都呈“日星月移”的态势向前进展。几年前电脑还是一种高档的消费品，而现在已成了人们工作学习的必备工具，个人电脑进入了千家万户；几年前多数人还不知道“互联网”为何物，现在“上网”已成了每个人家常便饭的事；私人轿车本以为是个遥远的梦，一不当心便被自己真切地拥有了……如此高速进展的社会，给住所小区规划设计带来了十分大的