云南2015年房地产估价师理论与方法：最佳开发经营方式的选择模拟试题

云南省2015年房地产估价师《理论与方法》：最佳开发经营方式的选择模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。45805580658075802、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500近，层高为4.1m,土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m,建筑物重建价格为2000元/近。假定层高每增加0.1m,建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。（建筑物报酬率为10%）A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格3、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%,则该项目的动态投资回收期_。A.小于5年B.在4〜5年之间C.在5〜6年之间D.在3〜4年之间4、—是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。土地一级开发土地收购储备C.城市规划D.房屋管制5、承受起重机自重、起重机最大起重量以及起重机刹车时产生的冲切力，并将这些荷载传递给其下的柱子。人：吊车梁B：外墙围护系统C：柱子D：基础E：执行层的组织协调6、征收集体土地的补偿费归—所有。A.县级以上人民政府土地管理部门B.乡（镇）人民政府土地使用者D.农村集体经济组织7、乘数理论就是描述关系的一种理论。A：投资变动与国民收入变动之间B：供给与需求变动之间C：供给弹性与需求弹性变动之间D：供给规律与需求规律变动之间E：执行层的组织协调8、某建筑物的建筑面积为200面，有效经过年数为12年，重置价格为800元/近，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%,则运用直线法计算该建筑物的现值为.【2004年考题】A：10.2万元B：11.0万元C：11.3万元D：11.5万元E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于估价对象实地查勘的说法，错误的是_。A.任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘B.对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解C.实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况D.拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可10、一个房地产开发商要获取销售许可证，他要找的部门是_。A.房地产学会B.房地产行业协会C.房地产管理部门D.政府11、按照规定，县级以上人民政府土地行政管理部门负责建设用地的申请、审查、报批；对应受理的建设项目，在日内拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查。A：30B：45C：60D：90E：房地产估价机构必须加盖公章12、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为一万元。55.085.6150.0123.613、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是。（2007年试题）A：1.07B：1.47C：2.07D：3.33E：借款合同14、对于收益性物业投资而言，衡量其获利能力大小的标准就是_。A.经营收入水平B.净经营收入水平C.租金水平D.出租率水平15、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是_。A.拍卖实践B.拍卖过程C.拍卖实务D.拍卖行为16、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2,采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于—元/m2。A.4800B.5124C.5800D.712417、路线价法主要适用于_。A.城市市区房地产估价B.城市商业街道两侧土地的估价C.区片土地的估价D.时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估18、—指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。A.通货贬值B.通货膨胀C.通货紧缩D.通货异常19、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的_。A.使用计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划20、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。.A：原始价值高于账面价值B：投资价值高于市场价值C：谨慎价值低于市场价值D：快速变现价值低于市场价值E：工业用地的监测点评估价格21、由“五项因素”构成的租金叫_。A.商品租金B.成本租金C.准成本租金D.福利租金22、以下房地产价值中，随着时间的推移而不断减少的是。A：市场价值B：原始价值C：评估价值D：折余价值E：工业用地的监测点评估价格23、既有项目法人的资本金筹措渠道不包括_。A.政府政策性资金B.社会团体和个人入股的资金C.国内外企业法人入股的资金D.资产变现资金24、投资额不足总投资额—且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。25%20%15%10%25、认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是_。A.马克思的利率决定理论B.可贷资金利率理论C.Is—1M曲线模型利率理论D.流动性偏好利率理论二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面_。A.房地产产权与交易政策B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.家庭生命周期E.物价水平2、企业会计准则是规范企业会计确认、计量、报告的会计准则，它包括两个层次。A：一般会计准则B：普通会计准则C：特殊会计准则D：基本会计准则E：具体会计准则3、房地产开发程序可以划分为等阶段。A：物业管理阶段B：前期工作C：建设阶段D：租售阶段E：投资机会选择与决策分析4、下列关于成本理论的关系式，正确的是。A：经济成本二会计成本（显成本）+隐成本B：经济成本二会计成本（显成本）-隐成本C：经济利润二销售收入-会计成本-隐成本D：经济利润二销售收入+会计成本-隐成本E：经济利润二销售收入+会计成本+隐成本5、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。4075.04242.54410.0D.4577.56、假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是_。A.开发结束时的时间B.购买待开发房地产时的时间C.开发期间的某个时间D.全部租售出去时的时间7、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%,每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.238、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0,楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价一万元。A.1270B.1271C.1272D.12739、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于—修正。A.交易情况B.交易日期C.区域因素D.个别因素10、下列关于《暂定资质证书》，表述正确的是。A：《暂定资质证书》有效期为3年B：房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》的有效期C：房地产开发主管部门延长《暂定资质证书》的有效期不能超过3年D：自领取《暂定资质证书》之日起3年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长E：自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》的有效期不得延长11、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9%,按月等额还款，如果该家庭于第6年年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少（）元。544.10709.996300.00709.3812、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是_。①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A.①②③④⑤⑥⑦B.②①③⑤④⑥⑦C.①③②④⑥⑤⑦D.②①③④⑤⑥⑦13、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。A.过去数据简单算术平均法B.过去数据加权算术平均法C.未来数据简单算术平均法D.未来数据加权算术平均法14、某家庭预计今后15年内月收入为10000元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12%,则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是万元。A：28.62B：29.16C：41.56D：48.24E：借款合同15、住房公积金管理的基本原则包括。A：住房公积金管理委员会决策B：住房公积金管理中心运作C：银行专户D：财政监督E：社会监督16、从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在。A：第一阶段8：第二阶段初期^第二阶段末期口：第三阶段E：第四阶段17、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是_。A.财务净现值B.投资利润率C.动态投资回收期D.财务内部收益率18、业主大会议事规则由—制定并修改。A.业主大会B.业主委员会C.政府物业管理部门D.业主和物业管理企业共同19、长期趋势法主要有—等方法。A.数学曲线拟合法B.衰减曲线法C.平均增减量法D.平均发展速度法E.指数修匀法20、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A.选址规划意见通知书B.规划设计条件通知书C.建设用地规划许可证D.建设工程规划许可证21、房地产估价师注册证书失效的情形有_。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超过60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的22、拍卖一非公物房地产。市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取