知名地产地产合约策划编制标准

第一部分：中海地产合约策划编制标准1.目的1.1进一步完完善中海地产产统一合约安安排模式的后后续配套工作作；1.2使项目合合约工作有计计划地、高效效地顺利开展展，从而使项项目建安成本本得到切实、有有效地控制；；2.定义合约策划报告：：子公司在具具体项目开工工前，总体策策划合约体系系构建、合约约安排和设置置建安成本控控制目标从而而保障项目合合约工作高效效、有序进行行的纲领性文文件。3.适用范围自印发之日起，中中海地产各子子公司新开工工的项目或分分期均参照本本指引制定合合约策划报告告。4.编制要求4.1各子公司司须在项目开开工前一个月月内完成项目目合约策划报报告的编制工工作，并报股股份公司发展展管理部备案案。4.2各子公司司在编制过程程中应充分分分析项目特性性，使合约策策划报告具有有可操作性，能能够有效指导导合约工作的的开展。合约约策划报告在在具体实施中中的修改和变变动不再上报报，但要做好好记录工作，以以便于日后的的总结。5.内容描述5.1合约策划划报告的内容容：包括但不不限于：a..项目概述b.合约策策划综述cc.招标分判判计划d..建安成本目目标计划ee.人员配置置计划f..总结g..附件。5.2项目概述述：概述项目目的基本情况况，应包括项项目的位置、占占地面积、容容积率、总建建筑面积、物物业类型、项项目定位，项项目预计开工工时间、开盘盘时间、竣工工时间、项目目总发展周期期、项目的总总建安成本等等基本情况。5.3合约策划划综述：策划划目的、合约约分判总体思思路、合约管管理架构、标标段划分、时时间节点控制制思路、工程程量清单编制制原则、工程程价款支付、前前置工程合约约分判、与其其它部门的衔衔接、不利因因素分析及应应对措施。5.3.1策划划目的：明确确具体项目的的合约策划需需要解决的主主要问题、实实现的根本目目标。5.3.2合约约管理架构：：须以流程图图形式说明发发包人、监理理公司、工料料测量师行（如如有）、主包包、专业分包包等之间的合合约关系，以以及工程负责责、工程协调调、主要甲供供材的照管等等责任关系。5.3.3合约约分判总体思思路：精练概概括采用的分分判模式、报报价模式、定定标原则、合合同价款形式式、主包和专专业分包的主主要工程内容容等。5.3.4标段段划分：详细细分析项目特特性，进行合合理地标段划划分，并说明明划分理由。在在标段划分时时应充分考虑虑到日后的成成本拆分核算算等工作，在在满足项目分分判的实际需需要的前提下下，尽可能按按照不同物业业类型进行标标段划分。5.3.5时间间节点控制思思路：说明时时间节点的控控制原则和方方法，主要分分项工程的设设计出图及样样板确认计划划、工程进度度计划、分判判计划之间的的时间协调措措施。5.3.6工程程量清单编制制原则：说明明工程量计算算的时限，以以及哪些分项项工程的工程程量需要委托托进行计算，哪哪些是计划自自行计算工程程量。在计算算工程量时，无无论委托计算算还是自行计计算，应按照照股份公司统统一合约安排排文件的相应应要求保证工工程量清单的的完成时限，并并在计算时充充分考虑日后后成本核算的的因素，进行行有目的的分分项计算。5.3.7工程程价款支付：：应说明工程程变更和签证证的价款审定定时限和支付付原则、工程程结算原则。这这些原则的制制定，应保证证成本预警的的需要，能够够尽可能及时时地反映出实实际成本发生生额和甲供材材超供情况。5.3.8前置置工程合约分分判：售楼准准备工程等需需要在没有施施工图情况下下抢先开工，由由于其对时间间节点要求严严格，有自己己独立的施工工措施和合约约模式，所以以应当专项对对其合约关系系、工程分判判、物资采购购、时间节点点控制、变更更管理、价款款审定等进行行专项策划。5.3.9与其其它部门的衔衔接：由于合合约分判工作作受到出图时时间和开盘时时间的双向制制约，往往沟沟通不利便会会影响到合约约分判时间节节点的控制，故故在此应拟定定与设计、工工程、营销等等关联部门的的工作衔接方方针，以解决决横向部门之之间的信息不不对称和不能能协同工作的的问题。5.3.10不不利因素分析析及应对措施施：针对项目目的实际情况况，从项目分分判时间节点点控制、物资资材料采购、成成本控制等方方面预见性的的分析合约策策划实施过程程中可能出现现的主要不利利因素，并对对其提出相应应的应对措施施和解决预案案。5.4招标分判判计划：包括括招标分判概概述、主包工工程分判、分分包工程分判判、工程监理理单位的招标标、工料测量量师行（或造造价咨询公司司）的招标。5.4.1招标标分判概述应应包括合约分分判计划和招招标时间节点点计划，建议议采用表格形形式体现。分分判计划须包包括具体分判判工程名称、招招标单位数量量、招标方式式、价款形式式、报价模式式、付款方式式、是否需要要样板等内容容；招标时间间节点计划须须包括施工图图出图时间、工工程量清单结结算结束时间间、招标单位位资格审查完完成时间、发发标时间、定定标时间、开开工时间等内内容。对于计计划时间可采采用绝对时间间，也可采用用相对时间，对对必须遵照执执行的时间应应特别标注。5.4.2主包包工程分判应应结合设计出出图计划、施施工组织计划划、报建计划划详述主包工工程的合约分分判措施，包包括标段划分分情况和划分分理由、招标标工程范围、招招标单位的数数量和要求、招招投标手续的的办理、相关关时间节点的的保证和控制制方法、合同同价款的确定定原则，以及及与专业分包包、指定分包包的责权关系系、合同价款款体现和支付付原则等。5.4.3分包包工程分判应应按照土建类类（土方、桩桩基、室内精精装修、室外外园林、幕墙墙、钢结构等等）、机电类类（综合机电电、弱电、电电梯安装等）等等进行分类概概述，包括招招标工程范围围、招标单位位的数量和要要求、招投标标手续的办理理、相关时间间节点的保证证和控制方法法、合同价款款的确定原则则等。5.4.4工程程监理单位招招标应包括招招标单位数量量和要求、分分判时间节点点、合约价款款形式、合同同价款确定原原则、分判说说明。5.4.5工料料测量师行是是根据项目特特点为了有效效协调合约各各方关系，提提高成本控制制水平而雇用用的专业单位位进行全过程程合约管理服服务的。造价价咨询公司是是为了提高工工程量计算速速度或精度而而委托的专门门核算工程量量的单位。工工料测量师行行（或造价咨咨询公司）的的招标，应包包括雇用的理理由、招标单单位的资格要要求、职责和和作用，以及及监控和杜绝绝第三方计算算或核算错误误的措施。5.5材料及设设备采购计划划：包括材料料设备的供应应方式和采购购计划。5.5.1材料料及设备的供供应方式建议议采用表格形形式分类说明明具体物资采采用甲供、乙乙供、甲指乙乙供，总部集集中采购的归归属范围。5.5.2材料料及设备的采采购计划主要要是采购时间间节点的计划划，建议采用用表格形式进进行描述，内内容应包括采采购物资的名名称、应供量量计算结束时时间、招标单单位资格审查查完成时间、发发表时间、定定标时间、供供货时间等。时时间节点表述述方式可采用用绝对时间，也也可采用相对对时间。5.5.3对于于总部集中采采购的物资，各各子公司根据据集中采购合合同和项目采采购合同的约约定总体考虑虑确定型号//样板、定货货、进场等时时间计划，一一并在总体采采购计划中体体现。5.6建安成本本控制：根据据成本预测确确立成本控制制目标，分析析建安成本控控制重点，从从合约管理角角度制定相应应建安成本控控制措施，合合理、有效地地降低项目发发展成本，以以实现合约统统筹的根本目目的。5.6.1建安安成本控制目目标应包括总总建安成本控控制目标和分分项工程成本本控制目标，分分项工程分为为前期工程、岩岩土工程、基基础工程、各各类可售物业业土建及安装装工程、配套套设施土建及及安装工程、配配套工程、室室外工程等。5.6.2建安安成本控制重重点中应分类类说明在合约约管理中建安安成本控制的的关键节点，对对占建安费用用比例较大和和成本变动可可能性较大的的分项工程进进行详细分析析。5.6.3建安安成本控制措措施应从合约约管理技术手手段、管理制制度等方面，从从项目发展的的前期、当期期、后期三个个阶段制定具具有可操作性性的建安成本本控制措施。5.7人员配置置：为了保障障项目合约计计划顺利实施施而拟定的土土建、水电、物物资等专业合合约人员以及及地盘QS的的合理配置计计划。5.8总结：概概括本策划报报告的中心指指导思想和主主要思路。5.9附件：应应提供项目发发展进度计划划图和施工平平面标段划分分图。第二部分：合合约策划报告告样本本样本仅为精缩缩示范版本，由由于没有具体体工程施工组组织方案，内内容不够详准准和充分。各各子公司在编编写时候，应应结合具体工工程按照编写写指引的要求求对合约安排排做出详细的的、科学的、具具有可操作性性的策划。如如果有其它需需要进行计划划安排的合约约管理事宜，可可在编写指引引的基础上进进行适当增加加。中海×××项目目合约策划报报告（范本）一、项目概述中海×××项目目位于××市市××地区，项项目占地91189m2，总总建筑面积990247mm2，拟开发发一栋地下三三层、地上三三十二层的55A级智能化化办公楼。本项目计划开工工日期为×××××年×××月××日，竣竣工日期为×××××年×××月××日日，总发展时时间历时×年年零×个月。二、合约策划综综述（一）目的相对于住宅项目目而言，高等等级写字楼具具有技术性强强、系统复杂杂、标准高、专专业性强的特特点，由于项项目工程内容容复杂，项目目管理要求高高，为预控、指指导下一步的的工程管理，协协调合约各方方关系，控制制成本管理工工作，有必要要在项目前期期阶段制定出出良好的合约约管理体系、合合约工作计划划表等，以确确保相关的节节点目标和成成本控制指标标得以实现。（二）合约管理理架构见图1：中海××××项目合合约管理架构构图。（三）合约分判判总体思路本项目拟采用不不完全总承包包模式。为控控制成本，可可能有较多的的专业分包单单位和供货商商，而土建总总承包需完成成主体结构施施工内外粗装装饰施工，并并承担现场全全面管理的责责任。所有指指定专业分包包，需与我司司及总包签订订三方合同，明明确相互关系系和各自权利利义务。鉴于于以往存在总总包单位在签签订三方合同同的工作中不不予支持的情情况，合约部部将在项目土土建总包合约约中加入相应应约束条款。招标报价模式多多采用二次、三三次报价，以以筛选出优秀秀的承包商。对对于××工程程将招标范围围进行拆分，选选取相应范围围内报价最低低单位，以达达到总标段合合约成本最低低。图1：中海××××项目合约约管理架构图图对于已出图工程程合约价款形形式采用总价价包干，对于于无图的暂定定量工程和物物资采购合同同采用单价包包干。除土建总包以外外，专业工程程（特别是机机电安装系统统）分项较多多。具体而言言，中海××××项目在土土建结构工程程和装饰工程程方面，即包包括以下专业业分包：桩基基工程、深基基坑围护及支支撑、土方工工程、幕墙工工程、室内高高等级装饰工工程、外总体体硬景及绿化化工程等；在在机电安装方方面则涉及强强弱电系统、电电梯（包括扶扶梯）工程、通通信系统、中中央空调与通通风系统、消消防系统、楼楼宇智能化系系统、污水处处理工程及擦擦窗机等，其其中尚有大量量的甲供设备备及物料。（四）标段划分分由于中海××××项目开发时时间紧迫，设设计目前正处处于前期扩初初设计阶段，众众多因素尚未未确定，图纸纸出图时间无无法保证一次次性确定总承承包单位（含含上盖部分）的的需要，为保保证项目按期期开工，我们们拟分两阶段段进行总承包包工程招标，即即±0.000以下总承包包工程、±00.00以上上总承包工程程。其它分包包按照专业划划分标段。（五）时间节点点控制思路本项目工期较紧紧，对合约时时间节点控制制要求较高，同同时合约分判判计划又受到到设计出图计计划和工程进进度计划的制制约。因此，本本项目时间节节点的控制原原则是以工程程发展进度计计划为根本控控制点，根据据设计出图及及样板确认计计划安排具体体的合约分判判时间节点计计划。在工作开展之前前与设计部、发发展管理部等等部门进行良良好的沟通，对对彼此制定的的时间节点计计划之间的冲冲突进行协调调处理；在工工作开展过程程中，要随实实际项目发展展进度对合约约时间节点计计划进行动态态调整，并要要求严格执行行。一旦出现现部分工序的的延误，要及及时分析原因因，寻找补救救对策，尽最最大可能使合合约管理工作作不影响到整整体项目发展展。（六）工程量清清单编制原则则鉴于本项目的特特点和合约关关系的复杂性性，计划聘请请工料测量师师行进行整个个项目的工程程量核算。考考虑到一般工工料测量师行行对钢筋、砼砼等会做总体体计算，为了了成本拆分归归集的方便，要要求将本大厦厦的主体工程程的工程量按按照地上、地地下对结构、建建筑等进行分分别计算，对对专业分包的的工程量按照照《中海地产产房地产开发发成本科目（22005年111月修订版版）》的科目目分类进行分分类计算。（七）工程价款款支付本项目工程价款款按月支付，不不予支付预付付款。为了能能够及时掌握握建安成本实实际变动情况况，良好的控控制建安成本本，我们计划划对设计变更更和工程签证证的工程量进进行即时审核核确认，对变变更价款在一一个月内审定定，款项在次次月的中期付付款中支付。工程结算在无特特殊情况下，主主包工程在具具备结算条件件后三个内完完成结算工作作，分包工程程在具备结算算条件后一个个内完成结算算工作。（八）前置工程程合约分判本项目的地上第第一层将作为为销售中心，第第四层作为样样板展示区，由由于资金回笼笼的要求，按按照项目销售售计划，在本本大厦主体封封顶前须先将将第一层外立立面、内部精精装修和第四四层样板房装装修完成。为配合营销宣传传和客户积累累，销售中心心、样板展示示区及大堂入入口两侧绿化化带部分将争争取尽早施工工。其中，涉涉及到销售中中心立面石材材或幕墙施工工、空调工程程、室内精装装饰及示范区区景观工程将将进行单独分分判。本售楼准备工程程的分判价款款形式先采用用单价包干形形式，在工程程发标后600个工作日内内完成工程量量清单的计算算，并在施工工单位确认后后将合同价款款更改为总价价包干。该工工程价款的支支付、结算依依据项目整体体的工程价款款支付原则执执行。售楼准备工程的的招标时间计计划、合约分分判计划分别别见表1、表表2：表1：中海××××项目售楼楼准备工程招招标分判时间间计划表（略略）表2：中海××××项目售楼楼准备工程合合约分判计划划表（略）（九）不利因素素分析及应对对措施本项目定位较高高，工程技术术性强、系统统复杂、专业业性强，加上上工期较紧，对对合约分判的的速度和质量量要求较高，在在合约人员有有限的情况下下，如何促使使团队在测量量师行的配合合下快速、有有效的运作将将是面临的最最大困难。对对此，我们将将对项目的合合约安排在事事前做出尽可可能详尽的统统筹计划，并并调用合约部部的主要业务务力量按工程程性质进行职职责分摊，使使责任到人。每每周须召开合合约协调例会会，检讨本周周工作，将本本周内遇到的的需要配合协协调的问题在在会议中进行行及时沟通解解决。三、招标分判（一）招标分判判概述计划是指导项目目有序、有效效实施的指导导性文件，前前述内容中对对本项目的主主要合约安排排思路做了概概述，下面将将详述主要工工程合约分判判计划和时间间计划，该计计划根据项目目发展总计划划编制，并将将在每月月底底根据调整的的项目发展总总计划相应调调整时间安排排。中海××××项目的分分判计划和招招标时间节点点计划分别见见表3、表44。表3：中海××××项目合约约分判计划表表备注：付款方式式——A类：一般工程程类合同，按按月付款，每每月支付其完完成工程造价价的90%，在在该分项工程程最终付款以以后支付至工程总价的的95%，留留5%保修金金；B类：材料类合合同，每批材材料到场并经经相关方验收收合格后支付付该批材料价价值的80%%，在该分项项工程最终付款以后支付付至工程总价价的95%，留留5%保修金金；C类：设备类合合同，每批材材料到场并经经相关方验收收、调试合格格后支付该批批材料价值的的80%，在在该分项工程最终付款以以后支付至工工程总价的995%，留55%保修金；；D类：其它合同同，根据需要要定义特殊付付款方式，主主要以里程碑碑付款为主；；E类：零星工程程或总额较小小的供货合同同，完成结算算后一次性付付款至95％％，留5%保保修金；*号：表示有预预付款。表4：中海××××项目招标标时间节点计计划（二）招标分判判详述1、主包工程分分判根据政府相关部部门要求，项项目开发总承承包管理原则则上最多可分分两阶段进行行，即±0..00以下总总承包及±00.00以上上总承包，各各自单独办理理政府施工报报建、招标手手续。由于中海××××项目开发时时间紧迫，设设计目前正处处于前期扩初初设计阶段，众众多因素尚未未确定，图纸纸出图时间无无法保证一次次性确定总承承包单位（含含上盖部分）的的需要，为保保证项目按期期开工，我们们拟分两阶段段进行总承包包工程招标，即即±0.000以下总承包包工程、±00.00以上上总承包工程程。有关具体操作事事项规划如下下：（1）有关时间间节点①设计出图时时间桩基施工图计划划出图时间：：××××年年××月×××日；±0.00以下下工程施工图图计划出图时时间：×××××年××月月××日；±0.00以上上工程施工图图计划出图时时间：×××××年××月月××日。②工程进度计计划节点时间间桩基及围护工程程：×××××年××月×××日至×××月××日；；除桩基以外的±±0.00以以下工程：×××××年×××月××日日至××月×××日；±0.00以上上工程开始时时间：×××××年××月月××日。③招标计划时时间（内部招招标）±0.00以下下总承包工程程：×××××年××月×××日至×××月××日，为为使本项目按按期开工，其其中的桩基及及围护指定分分包工程可先先招标定标；；±0.00以上上总承包工程程：×××××年××月×××日至×××月××日。④政府招投标标手续办理时时间在公司内部完成成招标工作并并确定单位后后到××区办办理招投标手手续，时间约约1个月。±0.00以下下总承包工程程：×××××年××月×××日至×××××年×××月××日，其其中桩基及围围护指定分包包工程应在定定标后1个月月内（计划×××××年×××月前）自自行办理政府府中标手续，以以确保项目先先开工；±0.00以上上工程：×××××年×××月××日至至××××年年××月×××日。（2）总包单位位的招标（内内部邀请招标标，分两阶段段）①±0.000以下土建总总承包工程单位要求：符合合施工资质、有有相关工程业业绩、项目管管理能力强、合合约意识强的的施工单位。投标单位：×××××有限公公司；×××××有限公司司；×××××有限公司；；××××有有限公司；×××××有限限公司。考察时间：×××××年×××月。计划招标时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。合约形式：包干干总价，除有有设计变更外外；工程量清清单形式。总价确定原则：：按量价分离离原则，根据据工程量清单单和综合单价价费率寻找相相关单位报价价，按市场公公平合理单价价体系确定承承包总价及暂暂定金额。内部定标时间（暂暂定）：×××××年×××月××日。招投标手续办理理：30天。说明：a.以上招标时时间均为初步步计划时间，视视招标图出图图时间而定。如如出图时间延延后，则招标标、定标等时时间相应顺延延；b.机电预留预预埋：地下工工程中机电工工作主要是预预留、预埋，限限于图纸原因因，机电指定定分包单位暂暂无法确定，建建议此项工作作应由总包单单位完成；但但预留预埋涉涉及到今后与与机电指定分分包单位的交交接、验收、使使用，所以招招标图纸中此此部分内容应应设计清楚。c.除结构外的的其他土建工工程：根据工工程进度要求求，在地下结结构工程完成成后即进行上上部结构施工工，所以下部部的其他土建建工程在合约约划分上将划划分为上部总总包单位的工工作内容，即即下部总包单单位仅负责砼砼结构工程。②±0.000以上总包单位要求：符合合施工资质、有有相关工程业业绩、项目管管理能力强、合合约意识强的的施工单位。投标单位：×××××有限公公司；×××××有限公司司；×××××有限公司；；××××有有限公司；×××××有限限公司。考察时间：×××××年×××月。计划招标时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。合约形式：包干干总价，除有有设计变更外外；工程量清清单形式。总价确定原则：：按量价分离离原则，根据据工程量清单单和综合单价价费率寻找相相关单位报价价，按市场公公平合理单价价体系确定承承包总价及暂暂定金额。内部定标时间：：××××年年××月×××日。招投标手续办理理：30天。说明：a.以上招标时时间均为初步步计划时间，视视招标图出图图时间而定。如如出图时间延延后，则招标标、定标等时时间相应顺延延；b.分判体系：：上部总包在在进入现场后后，即承担整整个项目总包包的职责，包包括下部总包包未完成的工工作。在合约约体系上，所所有的其他专专业单位都为为它的指定分分包单位。c.总包的合约约内容：为报报建手续计，总总包内容理论论上应包含本本工程全部内内容，即应包包括结构、粗粗装饰、精装装饰指定分包包、幕墙指定定分包、综合合机电指定分分包（又分弱弱电、电梯、污污水处理等）、总总体工程指定定分包等。d.指定分包：：由业主方在在招标时明确确指定分包工工程内容，同同时招标时以以暂定金额形形式计入总包包合同总价，总总包根据指定定分包合约金金额收取照管管费，并申报报照管费比例例。在总包确确定后，根据据设计情况及及工程进度，完完成各指定分分包单位的招招标。（各指指定分包单位位的详细分判判本节略）。e.指定供货：：如木门、装装修材料等，视视情况而定，可可于招标时以以暂定金额形形式计入总包包合同总价f.总包的职责责：总包须负负责整个项目目的工程进度度、质量，业业主方主要管管理、督促、协协调总包，所所有指定分包包单位的工作作都必须经过过总包申报给给业主方，做做到归口统一一、减少扯皮皮。g.资金控制：：为确保工程程顺利开展，总总包及各指定定分包应建立立专款专用帐帐户，指定分分包工程款的的支付通过总总包支付，审审核由业主方方完成。为确确保总包不任任意扣押指定定分包工程款款，在合约中中制定严格管管理措施。h.对总包的要要求：由于总总包担负起整整个项目的管管理、协调，总总包单位必须须在现场组建建经验丰富、管管理能力强的的项目管理班班子。（3）招投标手手续的办理在设计图纸达到到招标要求时时，我们即展展开各阶段总总包内部邀请请招标。在内内部邀请招标标完成并确定定施工单位后后，选择能力力较强的招标标代理公司完完成政府部门门要求的招标标手续工作。由于本项目属国国有资产投资资项目，有关关的招标手续续办理较为严严格，为此，选选择优质、能能力强的招标标代理公司较较为重要。我们拟选择多家家（3家或33家以上）代代理公司进行行竞标，视报报价情况和本本身综合实力力择优定标。2、分包工程分分判（包括指指定分包）（1）土建类指指定分包①桩基及围护护指定分包单位要求：符合合施工资质、有有相关工程业业绩、项目管管理能力强、合合约意识强的的施工单位。投标单位：拟33-5家。考察时间：×××××年×××月。计划招标时间：：××××年年××月底前前。合约形式：包干干总价，除有有设计变更外外；工程量清清单形式。招投标手续办理理：如设计图图纸跟不上现现场开工进度度要求，而项项目又必须开开工，则由桩桩基及围护指指定分包单位位负责办理政政府中标手续续及有关施工工许可手续，以以确保项目按按期开工。说明：a.以上招标时时间均为初步步计划时间，视视招标图出图图时间而定。如如出图时间延延后，则招标标、定标等时时间相应顺延延；b.围护工程：：由于本项目目为深基坑开开挖，施工过过程中又影响响到周边地铁铁运营线路（22号线、4号号线），围护护工程方案将将会受到政府府部门的严格格审查，为审审慎起见，建建议预先确定定好围护方案案。故，我们们拟邀请2--3家有资质质的地下工程程设计院进行行围护设计方方案招标，在在综合考虑性性价比后先确确定围护方案案，再将围护护方案与桩基基工程捆绑式式进行桩基及及围护指定分分包工程施工工招标。c.桩基单位在在±0.0000以下总包包单位确定后后即纳入总承承包管理体系系内，全面接接受并服从总总包单位的管管理。②土方指定分分包工程由于该工程涉及及××××，需需有一定政府府背景的单位位方可承担施施工。该项工工程由业主方方直接招标并并作为总包单单位的指定分分包单位。招标工作拟在×××××年×××月××日日前完成。③幕墙指定分分包工程：本项工程预计投投资×××××万，由于幕幕墙体系设计计基本为整体体式，为确保保工程质量，较较难将本工程程划分标段，为为选择优秀施施工单位及降降低工程成本本，需做到以以下几点：a.资格预审及及考察：选择择资质一级、具具有当地生产产或加工能力力、同类工程程施工的单位位考察，并选选择10-112家单位考考察，考察工工作将在×××××年×××月前完成。b.投标单位：：7-8家。c.成本控制建建议：目前设设计幕墙为单单元式幕墙，幕幕墙玻璃是幕幕墙体系中成成本主要的一一块，如果选选用进口玻璃璃必将超出预预计投资，同同时进口玻璃璃供货烦琐，而而目前国内大大的玻璃厂商商生产的玻璃璃也能满足高高档写字楼要要求（如耀皮皮、南玻）。由由于为单元式式幕墙，同时时项目形式呈呈上发生形体体动态变化，所所以在部分位位置对玻璃的的要求较高，如如果在施工过过程中因放线线尺寸而导致致加工错误，如如选用国产玻玻璃则可降低低对工期的影影响。d.施工单位的的确定时间：：上部结构在在××××年年××月开始始，结构开始始即开始预埋埋工作，为预预留充足的埋埋件设计、制制作时间，本本工程定标预预计于×××××年××月月底前确定。④室内精装修修指定分包工工程：大堂及公共部位位装修工程：：主要包括大大堂、标准层层电梯厅、卫卫生间及开水水间、公共走走道等装修，目目前设计进度度安排能满足足招标进度要要求。由于精精装修的好坏坏也是本项目目定位及档次次的表现，为为确保招标成成功，首先设设计图纸应尽尽可能完善，其其次设计所选选用的材料应应尽可能易于于采购或可替替换，以便于于施工及成本本控制。室内吊顶工程：：根据项目进进度招标，由由专业单位供供货及安装。架空地板工程：：视需要根据据项目进度招招标，由专业业单位供货及及安装。⑤检测单位分分包a.地铁监测单单位：由业主主直接发包，政政府有关指定定单位。为防防范施工风险险，并有效协协调政府关系系，应在围护护工程施工前前予以确定。b.管线监测单单位：由业主主直接发包。应应在围护工程程施工前予以以确定。c.桩基检测测：由业主方方直接发包。（2）外总体指指定分包工程程外总体工程主要要为外广场及及道路、硬景景装饰、绿化化工程等。根根据图纸要求求合并或分别别招标。①屋顶钢结构构指定分包工工程：在32层屋顶上上为钢结构的的玻璃幕墙，由由于此部分结结构形式特别别，所以可能能需选择专业业钢结构单位位施工。②说明以上指定分包项项目清单为暂暂定的，甲方方保留根据项项目发展进度度或其他需要要将其他未列列入上述清单单的项目划为为指定分包进进行招标的权权利，同时亦亦不排除视实实际需要将上上述指定分包包项目转为总总包施工的情情况，这一点点亦会在总承承包招标文件件中予以明确确。（3）机电类指指定分包机电类工程内容容包括强电、弱弱电、消防、空空调、给排水水、电梯、擦擦窗机、污水水处理、停车车系统、政府府变配电工程程等众多子项项工程。关于于机电指定分分包的分判管管理模式，我我们拟策划如如下：机电类指定分包包拟分成综合合机电主分包包（包括空调调通风工程、给给排水工程、强强电工程、消消防工程等）、弱弱电指定分包包（含智能化化系统）、电电梯供货及安安装指定分包包、擦窗机供供货及安装指指定分包、机机械停车设备备供货及安装装指定分包、污污水处理指定定分包、政府府指定的变配配电工程、甲甲供机电设备备及物资等几几大项。由于于本项目机电电造价占建安安工程成本的的40%，而而综合机电主主分包工程又又是机电工程程的大项，且且其又负责众众多复杂的管管理及协调工工作，因此择择优选择综合合机电主分包包单位将非常常重要。①综合机电主主分包单位要求：符合合施工资质，有有相关工程业业绩，机电各各系统综合协协调管理能力力强、合约意意识强的机电电工程公司。合约内容：包含含空调通风工工程、给排水水工程、强电电工程、消防防工程、不锈锈钢水箱工程程等。投标单位：4--5家。考察时间：×××××年×××月××日前前完成。招标时间：机电电主分包为×××××年×××月××日日至××月×××日。指定分包为×××××年×××月××日至至××月×××日。合约形式：包干干总价，除有有业主同意的的设计变更外外。内部确定时间：：××××年年××月×××日前。说明：a.分判体系：：综合机电主主分包单位中中标签约后，即即承担整个项项目的全部机机电各系统的的施工和协调调。b.主分包职责责：负责整个个项目全部机机电各系统的的工程进度质质量，包括机机电各系统管管线、设备和和在平面、立立面上布置综综合协调，各各系统的技术术协调，弱电电智能化各子子系统的集成成协调等。业业主及总承包包方主要协调调综合机电主主分包。c.其他机电指指定分包，如如弱电指定分分包（含智能能化系统）、电电梯供货及安安装指定分包包、擦窗机供供货及安装指指定分包、机机械停车设备备供货及安装装指定分包、污水处理指定分包、政府指定的变配电工程等，由业主自行招标定标，以指定分包合约方式与总承包单位签约。同时，业主在综合机电主分包招标时将上述项目列出，要求综合机电主分包单位申报配合、照管费，亦即上述指定分包由综合机电主分包统一照管、协调、接驳、调试。d.对机电主分分包要求：由由于机电主分分包承担整个个项目的机电电各系统的工工程管理和协协调，机电主主分包必须在在现场组建经经验丰富、专专业施工技术术熟练、综合合协调能力强强的管理班子子。②弱电指定分分包（含智能能化系统）单位要求：符合合施工资质，有有相关工程业业绩，综合协协调管理能力力强、合约意意识强。投标单位：3--4家。考察时间：×××××年×××月。招标时间：×××××年×××月××日至至××月×××日。合约形式：包干干总价，除有有业主同意的的设计变更外外。内部确定时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。③电梯供货及及安装按照股份公司要要求直接使用用总部集中采采购确定的上上海三菱电梯梯。内部确定型号、可选配置、可选功能等技术要求的时间：××××年××月××日至××月××日。④擦窗机供货货及安装指定定分包内部定标时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。⑤机械停车设设备供货及安安装指定分包包内部定标时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。⑥污水处理指指定分包内部定标时间：：××××年年××月×××日至××月月××日。⑦政府指定的的变配电工程程根据政府部门的的有关规定及及现场进度确确定定标时间间。⑧甲供机电设设备及物资甲供机电设备及及指定品牌供供货：暂定为为冷水机组、空空调机组、锅锅炉及附属设设备、水泵、发电机组、配电箱柜、母线槽、电缆等，具体说明详见以下第四点。3、工程监理单单位招标（1）单位要求求：符合本工工程相应规模模的建设监理理资质，具备备相应的业务务规模，监理理人员素质高高，公司信誉誉良好的单位位。（2）投标单位位初选：×××××年×××月××日至至××月×××日（3）招标时间间：×××××年××月×××日至×××月××日（4）合约形式：依据招标时时具备的设计计成果，由投投标单位出具具监理服务计计划书，按国国家和XX省省工程监理相相关规范（取取较严格者）给给监理服务计计划书的内容容，申报包干干总价，我司司则约定较为为保守的工期期，并约定无无论实施阶段段建筑形态和和数量变化，总价不做调整。（5）总价确定定原则：依据据本工程规模模、监理服务务工作内容，结结合市场价格格情况，确定定总价。4、工料测量师师行招标鉴于本项目的特特点和合约关关系的复杂性性，为有效协协调合约各方方关系，我们们建议在本项项目聘请工料料测量师行。工料测量师行的的职责和作用用：（1）为前期招招标工作提供供必要的专业业咨询意见；；（2）进行工程程量、工程价价款的审核，如如：审核中期期付款及施工工中期的设计计变更、现场场签证等价款款；协助处理理合约价款争争议；（3）提出结算算建议。作为客观、公正正的第三方，工工料测量师行行将按照专业业规则对工程程量、工程价价款进行核算算，为避免各各种矛盾冲突突、提出公平平合理的结算算建议、及本本项目的成本本控制工作提提供有效帮助助。对于工料测量师师行的选择，我我们将会采用用招标方式（3家