内蒙古房地产估价师制度与政策：商品房销售代理考试试卷

内蒙古房地产估价师《制度与政策》：商品房销售代理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、有一宗房地产，土地面积1000m2,其价格为工500元/m2,建筑面积4000近，其重置价格为1200元/m2,该房地产价格为1250元/m2,则该建筑物的单价为。一A：1000元/m?B：1187.5元/m?C：1200元/m?D：1316.7元/m?E：工业用地的监测点评估价格2、需求规律在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用一一价格效应来解释，三者的关系为。A：价格效应二替代效应-收入效应B：价格效应=收入效应-替代效应C：价格效应二替代效应+收入效应D：替代效应二价格效应+收入效应E：执行层的组织协调3、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%,那么该宗房地产30年收益价格为一万元。112.5155.6C.144.6D.132.44、经济评价指标体系中静态评价指标与动态指标的区别是_。A.动态指标更合适B.是否考虑资金的时间价值C.国外多用动态指标D.静态指标简单5、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2,成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末〜2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%,2.5%,0.5%,-1.5%,-2.5%,-1.0%,1.5%,-1.5%,0%。则该可比实例在2005年9月末的价格为元/m2。A：2938B：2982C：3329D：3379E：工业用地的监测点评估价格6、假设某类住宅的价格从3000元/m2下降到2800元/m2,其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算的该类住宅需求的价格弹性为_。A.-1.33-0.660.661.537、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/而；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%,则其价格最接近于元/近。A：3816B：3899C：4087D：4920E：工业用地的监测点评估价格8、问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于，目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A：抽样性调查B：因果性调查C：试探性调查D：描述性调查E：借款合同9、货币的具体形态随着商品经济的发展不断演变。最初的形态是。A：实物货币B：金属货币C：银行券D：信用货币E：执行层的组织协调10、下列关于实地查看估价对象的表述中，错误的是.【2007年考题】A：房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B：房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C：房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D：估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解E：工业用地的监测点评估价格11、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A：10%B：15%C：20%D：25%E：执行层的组织协调12、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。A.相应配套的基础设施B.土地的形状C.组合完成的功能D.立体空间13、决定房地产市场是地区性市场的是房地产的特性。A：不可移动性B：异质性C：用途多样性D：相互影响性E：工业用地的监测点评估价格14、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。A：1B：2C：3D：4E：房地产估价机构必须加盖公章15、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10000万元，则该房地产的成本利润率为_。36%62.07%73.47%80%16、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定17、下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是。A：户型B：楼层C：层高D：装修E：工业用地的监测点评估价格18、某宗房地产是在10年前通过出让方式取得的土地使用年限为40年的商业用地，建设期为1年，该宗房地产正常情况下每年可获得净收益为12万元，该宗房地产的报酬率为8%,该宗房地产的收益价格为一万元。133.90135.09C.143.10D.15019、供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的。A：第一阶段8：第二阶段^第三阶段D：第四阶段E：借款合同20、某宗土地面积10000m2,土地单位价格800元/m2,最高容积率为2,固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000/m2,则该项目的盈亏平衡点销售量为__m2。10000120001800001500021、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。（2009年试题）A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：房地产估价机构必须加盖公章22、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是。A：80%B：120%C：171%D：200%E：借款合同23、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。A：定额反映的生产要素消耗内容不同B：定额的编制程序和用途不同C：投资的费用性质不同D：专业性质不同E：执行层的组织协调24、教育费附加的税率在城市一般为营业税的。A：1%B：3%C：5%D：7%E：执行层的组织协调25、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%,折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。3939.614433.884768.505652.09二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0・5分）1、在建筑设计阶段影响工程造价的因素包括。人：平面形状B：功能分区C：建筑结构D：流通空间E：建筑物的体积与面积2、某宗土地面积2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率3,建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A.建筑物地面一层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2B.建筑物地面、层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2C.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为5500m2D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m23、建筑功能评价是指_。A.对建筑物功能价值的估算B.对建筑产品能够提供的功能效果加以分析和评价论证，衡量其满足需要的程度C.对建筑产品价值的估算D.对建筑产品社会性功能的评估4、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括。A：密度B：表观密度C：密实度D：孔隙率E：吸水性5、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（）A.12%B.13.4%C.107.7%D.125%6、城市总体规划的内容包括等。A：编制市域、县域城镇体系规划B：规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型C：确定公共设施的位置、规模和布局D：确定城市性质和发展方向E：编制专项规划和近期建设规划7、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括_。A.消费者调查B.促销策略调查C.分销渠道调查D.技术发展调查E.竞争情况调查8、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出（）。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.过高的估计值D.过低的估计值E.可能的估计值9、根据客观性原则，下列表述正确的是。A：会计核算应当真实反映企业的财务状况、经营成果，保证会计信息的真实性B：会计工作在收集、加工、处理和提供会计信息的过程中，应当考虑各方面的信息需求，要能够满足各方面具有共性的信息需求C：会计工作应当正确运用会计原则和方法准确反映企业的实际情况D：要求企业严格按照国家统一的会计制度的规定选择会计政策E：会计信息应当能够经受验证以核实其是否真实10、房地产市场的功能有。A：配置存量房地产资源和利益B：指导供给以适应需求的变化C：指导政府制订科学的住房供给计划D：引导需求适应供给条件的变化E：配置存量房地产资源利益变化11、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估B.评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率C.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率D.评估投资价值时一般要扣除所得税E.评估市场价值时一般要扣除所得税12、国务院办公厅国办发（2005）26号文件，对个人销售住房免征营业税的是。A：单套建筑面积在120面以下的住房转手交易时，免征营业税B：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房转手交易时，免征营业税C：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下的住房转手交易的，免征营业税D：个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，免征营业税E：执行层的组织协调13、某收益｝生物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为30%,所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为—万元。86261267014、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是_。A.单元估算法B.单位指标估算法C.概算指标法D.工程量近似匡算法15、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是_。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入16、固定投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为0%、五个档次。A：1%B：5%C：10%D：15%E：30%17、对下列情况，不符合免征印花税的情况是_。A.财产所有人将财产捐赠给政府、社会福利事业、学校所书立的书据B.已纳印花税凭证的副本或抄本C.有关部门根据国家政策需要发放的无息、贴息贷款合同D.权利、许可证照18、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本19、房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入_。A.管理费B.销售费用C.其他费用D.前期费用20、商品住宅价格中的利润是以—为基数核定。A.征地费及拆迁安置补偿费B.勘察设计及前期工程费C.住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用D.住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费E.住宅建筑、安装工程费21、房地产权益状况比较、调整的内容有。A：基础设施完备程度B：城市规划限制条件C：地面形状、面积大小D：环境景观E：土地使用年限22、边际收益递减规律也称生产要素—规律。A.边际产量递减B.边际因素递减C.边际效果递减D.边际收效递减23、根据国务院令第483号《国务院关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）